管理費等滞納者への対応について【Part２】

[匿名さん]

前スレも1000を超えました。
引き続き管理費等滞納者への有効的な対応について意見交換しましょう。

<<前スレ　管理費等滞納者への対応について>>
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46149/

[141: 匿名さん]

着　３０万
報　３０万

ってところかな。
タイムチャージなんてスカしたもん請求しない方が、ありがたがられるよ。
そもそも弁護士が自分でこんな仕事するわけないだろ。

[142: ゴルゴ１３]

ひぇ～～っ。
合わせて60万円。アナタのところ延滞債権額いくら積み上げたの。
そうそう。受任範囲は？弁護士委任契約書の第１条にあるでしょ。

[143: 匿名さん]

＞弁護士委任契約書の第１条

はあ？
そんな契約は書面でしないのがふつう。

[144: 匿名さん]

ここはみんな作り話でいいんだよ。
匿名掲示板なんだから。

[145: ゴルゴ１３]

えっ、そうなの～。驚き。

俺は、10以上の弁護士に依頼したことがある。依頼内容次第で、着手金1千万円超から、1訴訟終結まで着手金5万円のみという格安までいろいろやった。契約書ないのは、只の一件もなかったよ。

弁護士報酬を抑えるために受任範囲を限定するとか当たり前にやった。契約書なしにやるのが『ふつう』なのか。


世の中広いモンだねえ。

[146: 匿名さん]

＞そうなの～。驚き。


依頼者の顔見たんだろ。こいつは後から煩そうだから書面にしておこう、と。
書面にしない方が本当はお互いのため。
なにしろ訴訟委任は信頼関係が真ん中にないと、引き受けないでおこうと考えるからな。

[147: 匿名さん]

滞納者への裁判など弁護士など不要です、超簡単な事柄ですから行動力があり賢明なな理事長なら一人で出来ます。

[148: 匿名さん]

「超簡単」だろうと、「理事長なら一人で出来」たって、弁護士に依頼した方がいいという判断をするときがあるんだよ。

[149: 匿名さん]

少額訴訟と支払い督促であれば、理事長で簡単にできます。
手続きで分からないことがあれば、裁判所にいけば教えてくれます。
でも、やったことがない者は躊躇するかもね。
お金で済む問題だし、どうせみんなのお金だから、それを利用した方が
利口かも。
弁護士を使って全て手続きとかをやらせたら楽だしね。

[150: 匿名さん]

でも、結果はどっちがやっても変わらない。

[151: 匿名]

管理費の滞納に弁護士など無駄な費用だな、理事長なんだから横着せずに自分が進んでやるべきだ。

[152: 匿名さん]

すんません、そうします。

[153: ゴルゴ１３]

あの～う。弁護士に限らず、プロに依頼するのは一つの手段でしょ。
だから、目的がはっきりしてからでないと、プロに依頼することの是非なんて判断できないのではないかな。

仮に、延滞状況が同じケースであっても、ターゲット（目的）が、
①時効の中断さえできれば良しとする
②一部入金があれば良しとする
③満額回収を目指すが、費用対効果を重視する
④空振りして盗人に追いゼニになることも覚悟してやれることは全部やる
のどれかでプロが必要かどうかは違うでしょう。

他にも理事長が平日対応できるかどうかなど判断材料は色々あると思うよ。


ということで、今までのカキコの中では、>>148に一票だな。

[154: ゴルゴ１３]

そう言えば、このスレに３つも書き込んで昼休みから席に戻ったら、弁護士委任の稟議書が置いてあった。ネタじゃなく本当の話。(笑)

[155: 匿名さん]

>「超簡単」だろうと、「理事長なら一人で出来」たって、弁護士に依頼した方がいいという判断をするときがあるんだよ。

例えば、どんなとき。

[156: 匿名さん]

わからん。

[157: 匿名さん]

理事長だから○○しなきゃいけないって考え方が間違ってると思う

そんなことやってたら、理事長やっても良いって人がいなくなるし、どうせわかんないからって管理会社に丸投げになってしまう。

理事全員で問題に取り組むことが大事で、第三者を使ってできることは積極的にやっても良いと思う。

理事長なんだから横着するなってそりゃ言い過ぎだろう？
立候補した理事長なら言われても仕方がないけどね。

弁護士費用とか管理組合が負担するものじゃないんだから、がんがんやるべきだよ。

理事長からの督促状と弁護士や裁判所からの督促状。
どっちが払わなきゃって思う？

退職後のおっさん理事長ならまだしも、現役で仕事してる人に平日に裁判所に行けってのが無理があるよ。
いくら自分の財産とはいえ、理事なんてボランティアなんだから、効率的にやるべきだと思う。

[158: 匿名さん]

そうだ。
第７期の理事長が自ら訴訟をした。
第８期の理事長は弁護士に依頼した。
こういう差があってもいい。

[159: 匿名さん]

>157
理事長を引き受けたら、それなりに勉強はしろよ。
それだけの責任と権限が与えられるし、管理者になるんだから。
ちゃんとやらないと、管理者責任を問われて、提訴されることもあるよ。
善管注意義務違反にも問われ、30万以下の罰金も負担しなければならなくなるよ。
それが法律なんだから、理事長を引き受けたら、それぐらいの覚悟で臨まなくちゃね。
甘えちゃいけないよ。大人なんだから。
立候補だろうが輪番制だろうが、理事長は同じだよ、法律の前には。

[160: 匿名]

>>159
博学のご様子。>>157のどのあたりが罰金30万円ですか。

[161: 匿名さん]

157
理事長の権限っていっても実際には大してない。

総会で決まったことをやっていくだけで、理事長単独できめられることなんてほとんどないし、あったとしてもせめて理事会で決めるべきだ。

そりゃ理事長を引き受けた責任は負うべきで、勉強はする必要はあると思う。
それを当たり前のように言うこと自体が間違ってると思う。

貴方が言ってることはもっともだと思うけどね。

理事長の責任になるような決め方は良くないし、もしそんなやり方やってるとしたら、理事長にも責任はあるが、その外の理事や管理会社にも責任があると思う。

[162: 匿名]

>甘えちゃいけないよ。大人なんだから。
弁護士を使うのが甘えですか。

[163: 匿名さん]

アミダで決まった理事長ですので責任は負えません。なら、辞任します。

[164: 匿名さん]

>161
理事長が動かなければ、マンションの管理は何にもできないよ。
理事会ひとつとっても、議題や小規模修繕工事の経過とかの準備は誰もしないよ。
次年度の事業計画にしても、理事長がうごかなければ、見積もりを支持する者も
いないし、予算もたてられない。
何をするかも問題提起しなければならないしね。
苦情や提案とかがあっても、理事長が受けなければ誰が動くの。
議案書の作成にしても、一般理事が動くの？
予算管理にしても、一般理事がどこまで実態を把握しているかな。
現在の予算執行状況等は管理会社からの報告とかを毎月みていないと分からないし、
それを見ているのは、理事長ぐらいじゃないの。
理事長の権限はたいしたことはないといいながら、マンション管理は理事長が殆ど
やっているよ。
滞納者に対する対応にしても、理事長はチェックしなければならない。
もし、一般理事が動くとしても、理事長の指示のもとに動かなければならないよ。

[165: 匿名さん]

161
自主管理ですか？
それとも理事長の独裁ですか？

マンション管理は理事長がほとんどやってる？？
すごく稀な管理組合だと思いますよ。

[166: 匿名さん]

普通理事長が全てジャッジするんじゃないの。
勿論、理事会に諮ることはやらなければならないんだけど、
その提案議案や各種資料の作成とかも。
当然、その資料づくりや見積もりとかの資料は管理会社に依頼してもいいけど
その指示をするのは理事長だからね。
理事会の議案について、事前に理事に諮ってそれから理事会する訳ないしね。
そこまでの段取りは理事長が管理会社と話し合ったり、一部の理事の意見を聞いたり
して動かなければならないしね。

[167: 匿名さん]

理事会で何でも決めるんじゃないし、理事会決議事項以外のことは他の理事はしないでしょう。
総会で決まったことをやっていくなんて、それだけですむ訳ないでしょう。
もし、小修繕をやるにしても、見積もりとったり、打ち合わせをしたりするでしょう。
そして、理事会に諮るんですよ。段取りが必要なんです。
議事録にしても、理事長は作成しなければならないし、回覧板とかも作成しなければならないでしょう。
他の理事に一部やらせるとしても、全体は中々把握してないので、結局は、理事長が
目を通し修正しなければならない。
理事長が独裁でやるといってるんじゃないんですよ、誰かが音頭をとってやらなければ
一般理事では勝手にはうごけないでしょう。
銀行口座にしても、理事長名義になっているので、新規に理事長になったら、名義書き換えを
しなければならないでしょう。
当然、請求書等の銀行出金伝票に印鑑を押したりもしなければならない。
理事長は会社でいえば、社長なんです。
大したことはできないといいながら、理事長が動かなければ、誰も動けない。
だから、ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいといっているんです。
殆どは理事会に出席するだけ。

[168: 匿名]

浅い浅い浅い。

>理事長が動かなければ、誰も動けない。
役割分担すればいいだけ。

[169: 匿名さん]

167
他の理事は雑魚でもいいって表現するような人に誰も付いて来ないと思うけどね

浅いというか青いね

[170: 匿名さん]

>169
会社でも一緒だよ。
その課とか部はヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんだよ。
帝王学での教えの中に入っているよ。

>168
役割分担とかいっているけど、たとえば小規模修繕をする場合の
業者選定とか、業者への工事内容の説明、見積もり、工事終了後のまとめ
とか、理事会での説明をする準備とかも理事が一人でやるの。
理事長に役割を指示されたら、後は報告もなしに、全てやれるの？
甘いね。

[171: 匿名]

役割分担の一例。


理事会ひとつとっても、議題や小規模修繕工事の経過とかの準備は誰もしないよ。
→小修繕は設備担当理事を予め決めてある。経過報告は担当者がする。
→議題の整理は書記担当理事の役割。

次年度の事業計画にしても、理事長がうごかなければ、見積もりを支持する者も いないし、予算もたてられない。
→会計担当理事の役割。ウチの場合には、会計担当理事の負担が重過ぎることから、予算案の作成と資金運用案の立案を財務担当理事を別にしている。

何をするかも問題提起しなければならないしね。
苦情や提案とかがあっても、理事長が受けなければ誰が動くの。
→苦情は、理事長が平日仕事をしていることから、リタイア組の副理事長の担当。過去に理事長経験もあるため対応が良いと評判はよい。

予算管理にしても、一般理事がどこまで実態を把握しているかな。
現在の予算執行状況等は管理会社からの報告とかを毎月みていないと分からないし、
→会計担当理事が事前にポイントを整理し理事会報告している。また、監事が３ヶ月毎にダブルチェックの結果の報告もしている。


予め誰に何を下準備するかを決めて、スケジュール管理をしてフォローする。理事長が動かないと何もできないなんて、マネジメント能力ない管理職みたい。

[172: 匿名さん]

>171
小修繕は設備担当理事がやるの？その指示は誰がするの。
業者との打ち合わせや見積もりとかも全部理事がやるんだね。
予算執行状況は、管理会社からの会計の報告があるんじゃないの？
会計担当が、会計報告書とかを作成する訳じゃないでしょう。
それは管理会社の業務だよ。その為に、委託してるんでしょう。
事業計画とかはどうやってつくるのか分かっているの？
長期修繕計画に基づいて次期の工事とかをどうするのかとかの検討とかも
しなければならないけど、その見積もりや修繕個所、次期の検討とかも
指示された理事がやるんだね。
そして、全てその理事がまとめて理事会に諮る。当然資料のコピーとか
マトメの作成とかもしなくちゃいけないけど、それは理事長の了解もなしに
いきなり、その担当理事が理事会に提案し、決議をするの？
議事録の作成をするのに、全体を把握していない書記でまとめられるの？
理事会や総会での質疑応答とかの書記をするのに精いっぱいじゃないの。

[173: 匿名さん]

>171
理事長の経験あるの？
理事の経験は？
甘い。理想論だけじゃやっていけない。

[174: ゴルゴ１３]

熱が入った議論をしていますね。
私はおよびじゃなぁようで。

では、良い週末を。

[175: 匿名さん]

167
理事にはできない色々な仕事を理事長はできるって根拠はなに？
理事長も理事も同じくらいの能力があるって場合は考えられないのかな？

[176: 匿名さん]

>175
全てマンションの管理を理事に相談しながらやる訳じゃないでしょう。
理事にはできないいろいろな仕事はレスしてるでしょう。
細かいことは、管理会社と理事長でやらなければ、どうしようもないでしょう。
急を要する保存行為は理事長判断でいいでしょう。

[177: 匿名さん]

176
急に管理会社が出てきたね
理事長独りでやってるのかと思ったわ

理事長だけで判断しないといけないのは急を要する保存行為だけだね。
理事が集まって下準備する理事会もあるし、貴方がいうような有能な理事長とその他大勢の理事会もある。

どっちが正しいかじゃないのはわかるでしょ？

[178: 匿名さん]

>177
輪番制の理事が大半なので、それに沿って意見を述べたんだけど、
毎回毎回、理事が優秀とは限らないんでね。
それに、理事に全員役割を与え任せるということはしないでしょう。
普通のマンションでは、理事がそんなに動くところはないんじゃないの。
理事は、理事会に出てきて決議するか、活動状況を聞いているかだしね。
ごく一部の理事は意見をいう者はいるけど。
それに、区分所有者だけじゃなく、配偶者の理事も結構多いんじゃないかな。
うちの組合でも、現在は２０名中７名しか男性は理事になってないけどね。

[179: 匿:名さん]

理事の７割近くが女性ですか・・・
マンション管理士を名乗ってミスジャッジやミスリードをしていたとしたら、
それが判ったときは、大変なことになりますね。

[180: 匿名さん]

>176
保存行為についての規約改正はしてあるんですか。
保存行為には、急を要するものばかりじゃないですよ。
比較的軽度の現状の維持を図る行為も保存行為です。
それに、保存行為は、区分所有者であればだれでも単独でできますからね。
保存行為の経費は、小規模修繕費と予備費以外は考えられません。

[181: 匿名]

>理事長の了解もなしにいきなり、その担当理事が理事会に提案し、決議をするの？

やはりマネジメント能力ないんですね。重要度と期限などにより理事長として必要なものは事前準備に加わるなり、確認するなりすればよい。全部が全部知っていないと気が済まない典型的なダメ上司には当たりたくないもんだ。

[182: 匿名さん]

>181
たとえば50万の小修理を理事に任せた場合、その理事が業者を選定し、
打ち合わせをして、見積もりを提出させ、工事を着手させ、結果は、理事会で説明させるだけでいいんだよね。
保存行為だから、理事会の承認はいらないからね。
結局理事が単独で工事を発注することになるんだね。
その理事にやらせるのは、交代で万遍なくやらせるの。
それとも、一部の理事だけなの、任せられるのは。
理事長の了解というか、一緒にするんであれば理事長に任せてもいいんじゃない。
仕事の場合は、任せられたら報告は絶対必要だよ。
報告もしない、させないというのは、ほったらかしということだよ。

[183: 匿名]

>>182
あなた、
・50万円
・小修繕
・任せた
というファクターだけで本当に決まった答えが出ると思ってんの？

>>181で「重要度」と「期限」と言っているでしょ。
「50万円・小修繕・期限」のどこに「重要度」・「期限」を判断できる要素があるんだよ。
だから、当りたくない上司なんだよ。

仮に、
漏水の緊急対応だったら、「重要度」「期限」ともに高いから、自分の仕事場に判断を仰ぐ電話があったら、
・管理会社指定の業者に一任で良い
・修理前の漏水現場、原因の箇所など後から検証が必要な写真を撮ること
を指示して任せるしかない。当然事後報告も受ける。

逆に、美観上の小修繕（＝予算が取れているので今事業年度中にやれば良い）だったら、
・業者選定
・相見積もり
などを理事会に中間報告・承認の手続きをやればいい。例え、単独可能な保存行為でもだ。
時間的な余裕があるんだから。重要度は何とも言えないものの焦る必要はないんだから、
承認を得つつやればいいんじゃないか。

「重要度」と「期限」で考えろというポイントを無視して、

>仕事の場合は、任せられたら報告は絶対必要だよ。
>報告もしない、させないというのは、ほったらかしということだよ。

というレスをしてくるから、こいつは使えんと言われるんだよ。ここまで説明すれば分かるかい。
（たぶん、無理だな。使えんヤツはいつどこでも使えない。）

[184: 匿名]

しくった。「期限」ある、ある、あるがな～っ


（誤）
＞「50万円・小修繕・期限」のどこに「重要度」・「期限」を判断できる要素があるんだよ。

（正）
＞「50万円・小修繕・任せた」のどこに「重要度」・「期限」を判断できる要素があるんだよ。

[185: 匿名]

>>179
もうバレてますよ。本人の耳に入っていないだけ。
本人のいない井戸端会議では、「当てにならないわよ～ね」

[186: 匿:名さん]

まっ、まさか
雑魚扱いしていることは、ご存知ないですよね？

くわばら、くわばら

[187: 匿名≠雑魚]

>>167
>ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいといっているんです。

>>170
>ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんだよ。



では、あなたがヘッド（理事長）、他の役員が雑魚。機能しますか。


- 少数精鋭 もとい 精鋭少数 -

[188: 匿名さん]

>183
漏水の緊急事態の時、会社に電話があったら、管理会社指定の業者に一任でいいとかいってるけど、
それは当たり前でしょう。保存行為なんだから。
理事長じゃなくても区分所有者なら誰でもできることだよ。
急を要しない保存行為で総会の承認を得ている工事については、相見積を取ったりとか必要といってるけど、
細かな指示を出して理事長がやってるんでしょう。
その指示を受けた理事は理事長の単なる代役にすぎないでしょう。
保存行為に重要度と期限は直接的には関係ありません。
それに、一番大事なことは、保存行為についての規約改正がされてないでしょう、あなたの組合では。
理事長はマンション管理を行っていく総責任者なんです。

[189: 匿名≠雑魚]

188

>一番大事なことは、保存行為についての規約改正がされてないでしょう

規約改正とはな～～に？

[190: 匿名さん]

>189
その程度の知識しかないんだから、批判だけに終わっているんだね。
やはり雑魚なんだ。

[191: 匿名]

保存行為の規約改正。何がでてくるか楽しみ。ワクワク。

[192: 匿名]

得意技のコピペの予感。

[193: 匿名さん]

保存行為の規約の改正をしている組合はまだ殆どないとのこと。
これから、改正に拍車がかかるだろう。
標準管理規約でも検討がされている。

[194: 匿名さん]

だから、どこの何をどう改正するのかい。

[195: １８８の無権代理人]

ゴﾉﾙゴ１３さん

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1473-1482

[196: 匿名さん]

>194
何にも知らない、雑魚理事とかには教えない。
今まで、スレした内容を読んだだけで、分からないような
役にも立たない理事に教えても意味ないから。

[197: 匿名さん]

>>196
今までのレスがそもそも分からないんだから理解しろっても無理。

[198: 匿名さん]

少しは自分で本読んだらどうなの。

[199: 匿名]

すまない。てっきり脳内オリジナル説かとした。どの本買えば良いの。

[200: 匿名さん]

まず、区分所有法第１８条の①～④を読んでごらん。

[201: 匿名]

それで次は

[202: 匿名]

『区分所有法第１８条の①～④』という本はアマゾンではないよ。

[203: 匿名]

なんだよ、結局規約改正って他人に説明できないレベルの脳内構想かよ。

[204: 匿名]

>標準管理規約でも検討がされている。

嘘つき。

標準管理規約の検討委員会の議事録からソースをだせ。

[205: 匿名さん]

何にも知らない者が批判だけしてちゃね。教えてもらうんだったら
謙虚にならないと教える筈はないよ。
常識がないね。

[206: 匿名]

>教えてもらうんだったら
>謙虚にならないと教える筈はないよ。
>常識がないね。


やっぱり結構です。あなたから感心するようなことを教わる可能性は低いですから。

[207: 匿名さん]

わかった。

[208: ゴﾉﾙゴ１３]

>>195
↑全角カナと半角カナが混ざると面倒くさいですね。

引用箇所が大変懐かしいところだったので、1200台から読み返してしまいました。私は、今見ると恥ずかしいコメントを大真面目で書き込んでいますね。ひとり赤面してます。

[209: ゴﾉﾚゴ１３．５]

>>208
>全角カナと半角カナが混ざると面倒くさいですね。

あれは実験段階の試作品です。

[210: ゴﾉﾛゴ１３]

山田く～ん。

>>209 に座布団一枚持ってきて～。

[211: コ"ルコ"１３]

こんなのも用意していますが、検索には不向きです。

[212: ﾓﾉﾎﾝゴルゴ]

なるへそ。濁点の他に、全角二重引用符（終）、全角二重引用符（始）、半角二重引用符、（単位）秒及び環境依存文字があるのか。ゴルゴ分身の術ができますね。

そうそう、検索と言えば、｢:｣って引っかかんないだよね。前に｢匿:名さん｣で検索したらダメだった。上手いこと考える人がいるもんだと感心した覚えがあります。

[213: 匿:名さん]

途中に記号を用いるとステルス効果があります。

[214: 匿:名:さん]

たとえば、このようにすると・・・

[215: 匿:名:さ:ん(ﾊﾟﾁﾓﾝ)]

ついでに、このようにすると・・・

ワクワク～どうなんだ～

[216: 匿:名:さ:ん（ほ:んもの）]

あははっ！
” パチモン ” を拾ってしまいますよね。
目立たないようにするには、単語の途中に記号を入れるのがコツです。

[217: 匿:名:さ:ん（ﾎｿﾓ/）]

これでどうでしょうか？

－ お目汚し、失礼しました　完 －

[218: ゴ～ゴ]

こいつはどうだ。でや。

[219: ゴ/ﾚゴ]

～ は、あかんか。/はどう？

[220: 匿名さん]

　うちでも賃貸に出してる非居住オーナーが３０ヶ月ほど滞納してる。５０万円突破（泣）
　提訴したら「高齢・病身のため裁判所に出廷できない」っていう書面と、医師の診断書を出してきやがった。

　賃貸入居者は、水道代と駐車場料金は管理組合に毎月ちゃんと支払ってるから、家賃も支払ってる（はず）
　この賃貸入居者の家賃を差し押さえしようと思って提訴したんだけど、裁判所にダメ出しされた状態。

　そこでご質問。この賃貸入居者に、滞納管理費の債権を譲渡するってのは可能でしょうか？
　家賃を９割だけ管理組合に支払ってもらい、１０割分を債務（家賃）・債権（滞納管理費）相殺するって形で。
　あるいは、賃貸入居者の家賃収納代行してる管理会社に譲渡できないかな？

　管理組合が訴えられるのはむしろ願ったりかなったりだが（目的は滞納者を裁判所に引っ張り出したいってこと）第三者に迷惑をかけるのは避けたいし・・・