管理費等滞納者への対応について【Part２】

[匿名さん]

前スレも1000を超えました。
引き続き管理費等滞納者への有効的な対応について意見交換しましょう。

<<前スレ　管理費等滞納者への対応について>>
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46149/

[1: 前理事長]

自分が理事長の時の長期滞納者が任売して精算すると言って新理事長に引き継ぎしました。
その後、どうなったのか…問い合わせても(他の問題も多く)回答なし…。
駐車場は解除？解約？違う人が使っている。

任売されたら、不動産会社(特定継承人)から滞納分もらえますよね？

[2: 匿名さん]

>>1

任売だと、売買時に決済するのが普通ですね。
そもそも、その人はもう出て行ったのですか？

[3: 匿名]

いくらぐらいためると任売になるんですか？

[4: 匿名さん]

>>3
任売は、なるんじゃなくて、「する」か「できる」です。

[5: 匿名さん]

エレベーターの停止階が自分のカードキーで決まっているような最近のマンションは
滞納者はエレベーターの使用権限を無くしてしまえばいい。

水道や電気を停止することは裁判所で否定されたけど、これなら問題無い。

[6: 前理事長]

>>1です。
不動産会社が度々来てるようなので退去してるようです。(本人も見かけないし)
万が一、滞納者も管理会社も理事長も、不動産会社に滞納があることを言ってないなんてあり得ないですよね!?

[7: 匿名さん]

＞滞納者はエレベーターの使用権限を無くしてしまえばいい。

水道や電気の停止と同じで的確な手段でないとして裁判では敗訴となとますよ、

[8: 匿名さん]

>5,7
おもしろいね
水道、電気だと生命にかかわる可能性がありから制裁色が強すぎる懸念があると思うが、階段ののぼり降りは問題ないんじゃない？

[9: 匿名さん]

歩いて登り降りするだけで滞納は無くならないよ。

[10: 匿名]

不動産が滞納を知らない訳無いですよ

[11: 匿名さん]

私道の通行は妨害できないけれど、EVはどうだろう。
でもそんなマンションでありかな？

[12: 前理事長]

>>10さん
ありがとうございます。

[13: 匿名さん]

階段で我慢できるのは２、３階が限界。
４階以上ならすぐに音を上げて管理費を振り込んでくる。
くっくっく・・・

[14: 匿名]

管理費未納に伴う有部の使用制限って観点からいけるのでは？＜エレベーター

[15: 匿名]

管理費未納に伴う共有部の使用制限って観点からいけるのでは？＜エレベーター

[16: 匿名さん]

嫌がらせは正当な手段ではない。

[17: 匿名さん]

>>16
私もそう思いますし、まともな管理組合ならしないでしょう。
該当者のＥＶ使用するのを日常的に管理できるはずもありませんし。

[18: 匿名さん]

>>13
EV無しの団地の5階に住んでいる人は・・・。

[19: 匿名さん]

嫌がらせなどと、深夜の電話とか呼び鈴と同じ扱いにしないで欲しいものだ。
共有施設・設備の使用料・維持費を出さない者に、その使用を禁止するのはむしろ理に適っている。

暖房・給湯の停止が裁判で否定されたのは、１回でも違反した場合に生活上必要不可欠なそれらを停止するのは
権利濫用だと判断されたためであって、管理組合が支払い催促や裁判しかする権利がないから、と言われたわけではない。

あと>>17は>>5を読んで欲しい。

[20: 匿名さん]

>共有施設・設備の使用料・維持費を出さない者に、その使用を禁止するのはむしろ理に適っている。

区分所有法に無知な動物的な発想に過ぎない。

[21: 匿名さん]

じゃあ植物的な発想をしてみよう

[22: 匿名さん]

動物的とか意味不明な言葉を付ければ賢く見えると勘違いする愚か者が多いのは
日本の国語教育の弊害の一つである。

[23: 匿名さん]

どうぶつ‐てき【動物的】
［形動］動物の性質を持っているさま。また、人間らしい心がなく、動物のように本能だけで行動するさま。「―な勘が働く」

[24: 匿名さん]

人間だって動物〜

[25: 19]

具体的に区分所有法のどの部分に違反してるとかならともかく、単に言葉面だけで批判か。
正直呆れたよ。
一生動物的の言葉の解釈しててくれ。

[26: 匿名さん]

感情的になるのはやめよう。

でもＥＶの使用禁止が可能なら悪質滞納者への強力な武器になるのは確か。
どこかのマンションで管理会社も交えて検討して前例作ってくれないかな？

無理でも今まで通りなんだし。

[27: 匿名さん]

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

　第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。

[28: 匿名さん]

区分所有法には「共有部分」の使用禁止についての制限は無いから、
それは管理規約や管理細則に基づき、制限は民法の権利濫用禁止とかの項目による。

[29: 匿名さん]

ついでに、区分所有法のそれらの条文は「できる」であって、「この方法以外はできない」ということではない。

[30: 匿名さん]

（共用部分の使用）
第十三条 　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

[31: 匿名さん]

平成３年から、平成１２年まで１３４８万円の滞納は、期間及び金額の双方で著しいものがあるとして「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たることは認められる。

しかし、専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うという関係にあるわけではない。滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

滞納に対して、区分所有法５９条の競売請求は認める実益があり、要件をみたす場合は競売請求をすることができる。

（大阪高裁判決文より）

[32: 匿名さん]

>>30
「その用方」というのはまず管理規約・細則で、それに無ければ一般通念により決まるんだよ。
例えば「ゲストルームの使用料は１日３０００円とする」とあれば、無料で使用することはできない。
それが「ゲストルームの用方」だから。

エレベーターも同じ。
「引越しの際は１号機のみを使用可とする」などの制限が行える。
「滞納○ヶ月以上の場合はエレベーター利用権限を失わせることができる」とあれば、
それがそのマンションの「エレベーターの用方」となる。
その制限が権利濫用などに該当する場合には民法の規定により取り消される。

区分所有法１３条は無条件の利用を認める規定ではない。

[33: 匿名さん]

滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

[34: 匿名さん]

エレベーターの維持・動作には多額の費用が掛かる。
また耐用年数経過後の更新には数百万円以上の費用が掛かり、修繕積立金の中で相当な割合を占める。

その費用の負担という「義務」を負わない者に対し、その利用という「権利」を剥奪することは関連性がある。

[35: 匿名さん]

（共用部分の使用）
第十三条 　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

[36: 匿名さん]

大阪高裁は
「共有部分」の管理費滞納という義務違反により「専有部分」の使用を行うのは関連性が無い、
と延べただけで、
「共有部分」の義務違反により「共有部分」使用禁止を行うことの関連性については延べていない。

だが、その部分の「義務」を拒否する者に対し、その部分への「権利」を剥奪することは関連性があると見做すのが通常の考えであろう。


そして区分所有法１３条は>>32に書いたように、無条件・無制限・無料の使用が出来るなどと定めたものでないことは明白である。

[37: 匿名さん]

＞だが、その部分の「義務」を拒否する者に対し、その部分への「権利」を剥奪することは関連性があると見做すのが通常の考えであろう。

滞納で権利の剥奪は出来ない。
悪質でどうしようもない時に限り、総会に依る訴訟で競売等の先取特権の実行に限られる。

[38: 匿名さん]

共用部分の使用の権利は無制限・無条件に認められているわけではない。
「その用方に従」うことが求められる。
この用方には使用許可の判定なども含まれる（駐車場やゲストルームなどが分かりやすい例）

給湯・暖房を停止した管理組合の行為が不法行為に当たるとして無効とされた東京地裁判決についても

「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、
事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。
（略）本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」

と述べており、
「区分所有者は共有部分の使用をどのような理由によっても妨げられない」とは述べていない。
むしろ管理規約などで一定の範囲内で共有部分の使用禁止を定めることが出来ると述べていると解釈出来る。

EVの使用禁止がこの「日常生活に不可欠なサービス」であり、
その停止が「権利の濫用」に該当するかは、人により判断が分かれるところであることは確かである。

[39: 匿名さん]

＞「区分所有者は共有部分の使用をどのような理由によっても妨げられない」とは述べていない。 むしろ管理規約などで一定の範囲内で共有部分の使用禁止を定めることが出来ると述べていると解釈出来る。

区分所有法を無視した感情的なリンチに過ぎない。勝手な解釈することなく法に基づくべきである。

[40: 匿名さん]

共有部分の「用方」を定めて使用制限を行うことはそれが権利濫用などに該当しない限り、
区分所有法１３条に基づいており何の問題も無い。

またその「解釈」は地裁とはいえ裁判所により出された”公式”のもので”勝手”では全く無い。

[41: 40]

とまあ、そろそろ議論も終わりかな？
どの条文か示さずに「区分所有法を無視した～」と言われても答えようないし。

[42: 匿名さん]

>共有部分の「用方」を定めて使用制限を行うことはそれが権利濫用などに該当しない限り、 区分所有法１３条に基づいており何の問題も無い。
「用方」ではなく「用法」で、繰り返されると気になる。
さて、共用部分の使用制限は、用法に従っている限り規約によっても、これを共同の利益に反する場合以外で禁止する事は出来ない。

[43: 匿名さん]

「用方」は区分所有法１３条にそう書かれているからそれに従っただけ。意味は「用法」と同じ。

[44: 匿名さん]

それじゃ、１階とか２階とかの人が滞納したらどうなんですか？
エレベーターを使わなくても済む人には効果ないですよね。
使ってないから、滞納してもいいんだ？って思われたくないし。

[45: 匿名さん]

＞エレベーターを使わなくても済む人には効果ないですよね。
効果ないですよ。
全ての人に効果あるなんてどこにも書いてないですが。

＞使ってないから、滞納してもいいんだ？って思われたくないし。
これを実施したら１、２階の人がそう思って滞納者が続出するようなマンションならしなければいいでしょう。

[46: 匿名さん]

エントランス　廊下　階段は共用部ではないの？

[47: 匿名さん]

管理規約を読みましょう。他人の家は分かりません。

[48: 匿名さん]

実際にエレベーターを使うな、ということもそれを監視することも不可能でしょう。
駐車場の使用差止めくらいしかできることない？

[49: 匿名]

エントランスのキーと連動して、エレベーターの止まれる階が制限されるマンションがある。
そういうマンションならできるかも。

[50: 匿名さん]

いずれにしても、金を払う特効薬にはならないですねぇ