クレッセント川崎タワー ２

[１]

管理人さんの意向により、旧関東より引っ越しました。

前スレ
川崎駅西口モリモトの３８階タワーマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38453/


所在地：神奈川県川崎市 幸区中幸町3丁目26-24、43（地名地番）
交通：京浜東北線「川崎」駅から徒歩5分

（物件名が確定したようですのでタイトルを訂正し、物件URLを追加しました。管理人）

[721: 匿名さん]

ラゾーナの中古が買えれば一番なのだが、出てきそうもないし
いろいろ言ってもやっぱり立地がよいので、ここかブリリアの
買えるところが当たったら決めるつもりです。
川崎買えないとその後は新川崎とかになりそうだしね。

[722: 匿名さん]

免震は横揺れには強いけど
縦揺れには対応して無いんじゃないの？
直下型で縦揺れの大きな地震が来ると世間一般では言われてるじゃない。
縦に揺れて家具が跳ねて倒れたら
耐震でも制震でも免震でも、みんな同じな気がするけど。
免震の実験装置があったけど、都合良く横に揺らしてるだけ。
縦揺れの時は、あんな動きはしないと思うよ。

[723: 匿名さん]

>>722
あなたは正しい

[724: 匿名さん]

じゃあどうする？
戸建ての平屋に住む？

[725: 匿名さん]

今日も夕方モデルルームに行きましたが商談スペース満席！
周りの様子を伺っていましたが結構事前要望入れてるみたいでした。
私も早めに決断出したいのですがローンが通らないかも。。。

[726: 匿名さん]

まぁ、素人考えなのだけども、
□設計で想定されている地震、つまり直下型でも長周期型でもない地震の場合
・中低層の免震は絶大な効果が実証されており、おそらく高層でも被害の軽減
にかなりの効果が期待できる
□長周期地震の場合
・免震効果はほとんど期待できず、場合によっては躯体強度の高い耐震の方が
被害が小さくなる可能性もある
□直下型地震の場合
・ほとんど構造による優位性はない
といったところでしょうか。もちろん戸建ての方が地震に強いなんていうこと
はあり得ませんね。結局、決め手がないのでコストとのかねあいで構造を決め
てるのが現状でしょう。

[727: 匿名さん]

>>724
阪神で全滅した地区は戸建平屋ばかりだったけど

[728: 匿名さん]

そーしたい気持ちはあるが、現実的には無理！
だけど免震だから制震より安全だと思うのは危険。
やっぱり自分自身で家具が倒れないように対策は立てなくちゃいけないと思う。
となると、工事コストとメンテナンスコストにお金がかかる免震でなくてもという気がする。
ここも気に入ってるんだけどね!

[729: 匿名さん]

心配なのは、はたして提示されている修繕金の金額だけで済むかどうか...。
免震の方が制震よりメンテナンスコストが掛かるのは明らかなのに
ブリリアとクレッセントと修繕金があまり変わらないのはナゼ？
駐車場の利用料は駅前で絶対１００％は、入るはずの無い駐車場で
機械式なのにブリリアより安いし...。
入居してからいきなり料金上がるんじゃないかと心配。
東急ってそういう事、平気でするみたいよ。
そして積立金とかが足りなくなって、入居者も修繕金を上げる気が無いとなると
もう、できませんとケツをまくって逃げようとする。
と東急が管理するマンションに住んでいる友人が言ってました。
ここも東急が、安く見積もって仕事を取ったって事有り得ないかな？

[730: 匿名さん]

>>711
マンションの長期耐久性を考えると、
・外配管（スケルトンインフィル施工。基幹配管寿命が約３０年のため）
・外断熱（コンクリ劣化防止の副作用もある為）
が必要です。その観点からすると、ここは、専有部配管ですので、配管の交換はかなりコスト高となり、交換しないで建替えの可能性もあります。（効果的な洗浄でどの程度耐久性が持つのかよく知りません）
　最低限、配管をコンクリート埋設しない仕様になっているので、壁を壊せば交換できますが、３０年後に大規模修繕となりそうです。
　とはいえ、そういった施工をすれば販売価格に反映されます。外配管、外断熱で高耐久性（１００年耐久性）があるという売りでも２０％程度価格が高い物件となれば、買主の理解を得られず、理想的ですが売れない物件になってしまいます。（資産性は高まるのですが）
　実際、日本のマンションで外配管、外断熱が揃った物件は、あまりありません。（外国は別）
　そもそも日本人は外国のように中古マンションに資産価値を見出しにくい、最先端仕様を好む民族です。つまり新築好きで、住み替え好きなので高耐久性など二の次です。
　以上のことを検討して（検討したかな？）、他物件と横並びな仕様のマンションを作ったのでしょう。
　１００年耐久性のマンションを期待するなら、数少ない物件から探すか、買主の要望がデベに伝わり日本のマンション仕様が変わるのを待つか、いずれでてきたら買い替えするしかないかもしれません。

[731: 匿名さん]

余った駐車場はどうするんだろうか？
（１−平均稼働率）×７０％は外部貸し出しして修繕積立金の足しにしたいよね。

[732: 匿名さん]

ぐはっ！値上げ・・・


ローカルニュース
シウマイ弁当を１８年ぶり値上げ／崎陽軒
経済 2007/02/13 　崎陽軒（横浜市西区）は三月一日から、十八年ぶりに看板商品の「シウマイ御弁当」を値上げする。三十円アップの七百四十円となる。主原材料である良質なホタテ需要が中国で高まっており、価格高騰が響いた。
（神奈川新聞）


せち辛い世の中じゃのぅ・・・

[733: 匿名さん]

>>731
余った駐車場は、２台目、３台目用にどうぞとのことでした。（営業談）
外部貸し出しはセキュリティ的にNGとなるのではないでしょうか？
駐車場くらいで資格審査できないでしょうから、ある意味だれでも入れることになりますので。

[734: 匿名さん]

>>730
ラゾーナは外配管・外断熱らしいです。
鹿島さんはさすがだねー

[735: 匿名さん]

>>731
セキュリティの事考えてる？
購入者じゃない、見知らぬ人がいっぱいマンション内に入ってくるって事だよ！

[736: 匿名さん]

駅から近いマンションは駐車場５０％入れば良い方。
ブリリアは駐車場が５０％弱だけど、まだ余裕があるとのこと！
ほとんどの家庭がローンを組んでマンション購入するだろうから
車を２台〜３台も持てる金持ちのがどれ位いるのか？
営業の人が「余った駐車場は、２台目、３台目用にどうぞ」って
言っていたとしたら、何の対策も考えていないと言う事になる。
って事は、やっぱ値上げだろうね〜。

[737: 匿名さん]

なら100％いらないですよね。
駅近かつ50㎡〜60㎡台のラインナップも多いのに皆が皆車持つかね。
その分将来的に無理が来て管理費や駐車場費に跳ね上がるんじゃないの？

それなら利用してないエリアにプライベートトランクを作って欲しい。
車のスタッドレスタイヤとか置けるの。
早期完売して駐車場要望書を取れば手を打てるんじゃないかな。
なんて希望を書いてみたりして。

[738: 匿名さん]

東京の分譲マンションに住んでる検討者です。
駅徒歩５分圏内ですが駐車場付保率７５％で満車です。
ここの場合はどれくらいで見積もってるのかね？そこも含めて東急に丸投げ！？

[739: 匿名さん]

東急コミュニティーも東急グループだから
そんなに良くない、ヤバイよ。

[740: 匿名さん]

川崎駅西口エリアも地盤はかなり弱いですよ！

掘り下げるとすぐに大量の水があふれでる始末だし。

戦前は多摩川の氾濫も多かったし地盤も軟弱だった。

そこで夢見ヶ崎の土をトロッコで運んできて埋め立てた次第です。

[741: 匿名さん]

三井住友建設株価続落！

東急グループ不買運動加熱！

モリモト信用度更なる以下！

こんな感じになりはしないだろうか？

[742: 匿名さん]

>741

なら買わなきゃいいじゃん。
早く自分の板に戻ってちょ。
自分のお給料で買える所にね(ノ゜O゜)ノ

[743: 匿名さん]

やっぱり何かあった時に、デベでどういう対応をしてくれるかって大切なのね。
モリモトって、すこぶる評判悪いし、東急も結構評判悪いし・・・。
買ったとしても、住み始めてからの不安要素がかなりある気がする・・・。

[744: 匿名さん]

「すこぶる」ってどれくらい悪いのですか？
「更なる」低下って今まで何があったんですか？
何か根拠を教えて下さい！

[745: 匿名さん]

７４４
モリモト
や
東急不買運動
をググれ！

[746: 匿名さん]

>>738さん
もともと東京都内にマンションを持てる人達っていうのは
お金もそこそこあるのでしょうから（場所にもよるでしょうけど）車を持てる人も多いのですね。
でもここら辺で考えている人って、そんなに余裕がある人達ばかりじゃないと思います。
私も余裕があったら都内で買いたいです。でも現実には無理なので。
車が必要ない立地に余分な出費は控えたいので、もしここを買うとしたら駐車場はいらないです。
ローンも早く返したいし、これから子供にお金もかかるし。
たぶん７５％ぐらい入れば大丈夫でしょうけど、他の例を見ても
どうしても、「７５％も入るの？？？」と思ってしまいます。
>>737さんのおっしゃるとおり、もし「無理が来て管理費や駐車場費に跳ね上がる」なら
最初からブリリアのように、駐車場料金を少し高めに設定してくれていた方がいい気がします。
使わない施設のために管理費が上がるというのは、ちょっと悔しいですね。

[747: 匿名さん]

「余った駐車場は、２台目、３台目用にどうぞ」って、やっぱいい加減だなぁ〜。
そこらへんが「すこぶる悪い」と言われてしまう所以じゃないの？

[748: 匿名さん]

駐車場代のことが話題になってるけど・・・
ブリリアのように駐車場100％付保じゃない場合は
抽選もれした人が敷地外で借りる際に
不公平感を感じないように駐車場代を近隣相場と合わせるらしい
で、モリモトのように駐車場100％付保の場合は
抽選もれがないから、管理費や修繕積立金とも兼ね合わせて
ある程度自由に（近隣相場よりは安く）設定できるみたい

管理費や修繕積立金を算出する時、駐車場稼働率100％では
計算してないはずだけど（多分60〜70％位だと思う）、
そんなに気になるんだったら営業に確認したら？

[749: 匿名さん]

そーだね！確認した方がいいね！
でも、「２台目、３台目用にどうぞ」って営業に言われたんでしょ。
やっぱり、何も考えて無いか、営業がいい加減なのか？
モリモトって信用できるのかなぁ？少しコワイ・・・。

[750: 匿名さん]

>>746さん
でもここら辺で考えている人って、そんなに余裕がある人達ばかりじゃないと思います。

って、営業マンから聞いた予定価格であれば都内でも十分買えるはずですよ。

[751: 匿名さん]

733です。
ここの物件は、多少のお金持ち＋車を持ちたい人を意識して、駐車場を１００％に設定しているとのことです。裏をかえせば、そんなに余裕がない人はターゲットではということでしょう。よって、２台目、３台目を持ちたい人は、うちにきてねと。
万民に喜ばれるプランでないことはわかっていて、それでも入りたい人がターゲットなんですって。

[752: 匿名さん]

>>734
LAZONAは外配管・外断熱なんですね。それであの価格なら激安ですね（泣）
外断熱だと、部屋の快適度がまったく違いますし、エアコン代もおさえられますから、非常に
うらやましいですね。将来的にはLAZONAの方が資産価値が保持されそうですね。。
クレッセント買おうと思っているのに。。

[753: 匿名さん]

LAZONAは代わりに別のことろで安普請だから。。。

[754: 匿名さん]

①１００％にせず、不公平にならないよう相場と変わらない価格にする。
②１００％完備で維持に必要な料金で駐車場を確保する。

川崎徒歩６分のマンションに住んでますが、今は①のマンションです。
相場どおりの価格だと高いため、入居するときに車を手放す人が多いらしく
駐車場は２０％もないのにガラ空きです。
機械式なので、将来的には使ってない箇所は平置きにして
修繕費かからないように提案しようと思ってます。

[755: 匿名さん]

>>751
都内も値上がりしているよ！
これだけ交通の利便性が良くて、なんでも揃っている都内って
もう、とても手が出せない！！
便利じゃない都内って買ってもね〜・・・。
駅から遠くても意味ないし。

[756: 匿名さん]

↑
>>750でした。

[757: 匿名さん]

>>754
撤去費用もかなり掛かると思うよ。
どっちにしても将来的にお金が掛かりそうだなァ〜。

[758: 匿名さん]

ここの確認申請が日本建築センターなんですね。日本建築センターはそもそもの建築基準を作った最高権威なので安心出来ます！設計性能評価も取得してるし何だかんだケチ付ける人はいますが私は安心してここにするつもりです。

ちょっと高いけど、駅から近くて、駐車場の心配も無くて、商業施設に困らなくて、その割には線路からも離れてて静かでってこんな物件なかなかないですもん！

[759: 匿名さん]

ここってお金持ちターゲットのマンションなの？営業の人が言ってたの？
多少のお金持ちって・・・。
ローンを払いながら車を二台〜三台持てるって、多少のお金持ち？
それとも、ここを買う人は現金で買う人が多いってこと？川崎で？
なんかバカにされてる答えだな。

[760: 匿名さん]

>>757
うちの今のマンションの場合、撤去費用かかりそうですね。
クレッセントは４月から秋口くらいまでで販売完了を
目標としてると聞いたので、販売完了後、設置前に機械式駐車場
台数を調整するというのもありでは。

[761: 匿名さん]

まだ基礎工事だから間に合うよね！
モリモトの人もこの板見ているでしょうから是非このアイデアを取り入れて下さい！！

[762: 匿名さん]

>>760
それじゃあ詐欺だよ！
１００％ってうたってるのに。
無理なんじゃないかな。

[763: 匿名さん]

駐車場にだけ入れるようsuica登録できれば
問題なく貸せるんだけどね。
入居したら借りて知人親戚に貸すてのも
ありだけど。
（身元も保証されてるし喜ばれるし）

[764: 匿名さん]

今日はＭＲは水曜で休みだったのかな。営業さんから来るはずだった連絡が
なかなか来ません。金持ちに見えないから（←実体も）見捨てられたのかな。

[765: 匿名さん]

うちの担当は水曜は全面休業です、といってた。

[766: 匿名さん]

752さん

ラゾーナのパンフ今でも持っています。
ラゾーナは外断熱、外配管じゃありませんよ。
外断熱は屋根、地下面のみ、配管も部屋の中にありますよ。

長期的には外断熱、外配管の方が確かに良いのですが、
現状、提供しているデベがほとんどなく、この点にこだわると
選択肢がほとんどなくなってしまいます・・・

[767: 匿名さん]

>>766
752です。情報ありがとうございます。私も知らなかったので、ちょっとショックでした。価格的に会わないような気がしたので。屋根、地下のみの外断熱なら最近結構ありますよね。やはり全面外断熱にするとコスト高からでしょうね。
ほんとに現状ではこだわることができない条件で悲しいところですね。他の国のように法律で義務化
してくれたら全体コストがさがってよいかもしれませんけどね。

[768: 匿名さん]

ずっと将来を見据えたマンションというのがありますが、
正直、自分一代でいいわけで、
孫子の世代までって、土地つきの家くらいしか考えないのが実情です。
スケルトンインフィル、とか外断熱というのはいいと頭ではわかりますが、

20〜30代ならきっと50代で買い換えているいるかもしれないし、

[769: 匿名さん]

おかしいと思った！
外断熱のマンションって高いからね。ラゾーナ安かったし。
でも、戸建てなら外断熱の方が良い気がするけど、そもそもマンションは
暑さ寒さに強いから、高いお金をかけて本当に必要なのかどうか？
外断熱の方がイイとは思うけど！

[770: 匿名さん]

ここは平均坪２４０〜２６０万円位かね。
川崎、駅近、立地、免振、駐車場１００％、ガラスウォール、共用施設、ｅｔｃ・・・
色々考えると妥当なのかなぁ。