センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part3】

[匿名]

TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
駐車場問題で揺れるも660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/

[281: 匿名さん]

＞そうゆうわけで最初から1台目と２台目は契約形態が違ってました。
＞管理組合が管理できるのは２台目以降の車です。１台目は売主との契約でした。

これは新しい事実です。私は全く知りませんでした。書かれていることを真に受けると、第一期引き渡しの時は駐車場使用契約は売主と管理組合の２種類存在したことになります。そうなると、問題はとても複雑になります。即ち、第一期入居者の１台目区画に関しては管理組合は未来永劫アンタッチャブルということです。
これは売主と直接契約をした区画に関しては管理組合は一切手出しできない、場合によっては駐車場運用細則も一部条項に関しては適用外になる可能性があります。これで一番影響が大きいのは使用料金で、例え管理組合が将来値上げを決めても売主と直接契約した住人には適用外になる可能性があります。

そうなると１区画目シャッフル再配置なんて絵空事で永遠に不可能でしょう。売主と直接契約をした住人は梃子でも動かなくていいのです、管理組合に対して完全な既得権を主張できるのです。
１区画目のシャッフル再配置を希望してる方に対して、総会で４階以下の多数の住民により否決される可能性が高いとの説明ですが、もともと公平均等なシャッフル再配置が不可能な事情が根底に存在してることを説明すべきでしょう。

私は2010年初頭の購入ですが、この時は住友不動産販売に対して１台目駐車場の申込みをしましたが、使用契約は入居後に管理組合と締結するよう指示があり管理組合と契約しました。この時には売主との直接契約はありませんでしたので、完全に第一期入居者と違うということです。一般的に、管理組合設立後は売主との直接契約は管理組合に継承されるものですが、駐車場に関しては継承されてないようです。インターネットの運用保守契約は売主から管理組合に継承されていますが。

掲示板が噂になってるとのことですが、理事会が隠蔽している事実が次々と出てくるのですから当然でしょう。

[282: 匿名さん]

>>隔年再抽選などで多少の是正は可能だが、成果に対して支払う労力が大き過ぎるので現実的でない。
１９人もいるんだろう、労力惜しまず住民の希望が叶うように働けよ。

[283: 匿名さん]

>>281
今の駐車場に管理組合が治外法権の区画が存在すると言うことですか？ちょっと信じがたいですが。
理事会案が２区画目以降の運用に拘ってる理由はそこにあるのですか？

[284: 匿名]

>>282
2区画目だけでなく全区画を再抽選することを言っているのだが。
つまり、労力を支払うのは組合員全員。
また、理事会と組合員を別に考えている時点で議論に加わる資格なし。
仮に2区画目だけの再抽選だとすれば、19区画（全体の僅か3%）しかない。
それこそ、そこまでする価値はない。来客用に空けて置けばいい。

[285: 匿名]

>>281
売買契約ということは有り得ない（過去にはそういう売り方をしたマンションも実際にあったらしいが）ので、
利用契約（賃貸借契約）であれば、売り主の地位は組合が継承しているから何の問題もない。

[286: 匿名さん]

277さんの契約書を見せていただいてからですね。
実際、どういう風になっているんだか。

[287: 匿名]

まあ、契約がどうであれ再抽選は元々想定していないのだから、
相当の説得力がある理由が必要だが、単に不公平というだけでは不十分だね。
再抽選を行わなければならない程の著しい不公平があるとは考えられないから。

[288: 住民さんＢ]

複数契約の解除順序は、先入れ先出しではなく、先入れ後出しにするのが普通です。

単数契約の場合でも、竣工前は持分比率を考慮し優先権を与えたり／抽選したりするのが普通で、竣工後は先着順が普通です。その権利は放棄や失効しない限り自動継続が普通ですから、先入れ先出しではルールに一貫性が欠けるのです。

[289: 匿名さん]

>>理事会と組合員を別に考えている時点で議論に加わる資格なし。
それは違う。理事は組合員の総意で選出された業務執行員かつ理事会はその執行機関。当然一般組合員と理事では権限・義務に大きな違いがある。

>>仮に2区画目だけの再抽選だとすれば、19区画（全体の僅か3%）しかない。
一般組合員には情報開示されていないのにナゼ知っているのか？仮に19区画だとすると、もはや2区画目以降の運用云々の議論のレベルではないし、その全体の3%のために総会にかける必要があるのか？全体の97%の利便を図るために総会にかけるなら理解できるが。

>>来客用に空けて置けばいい。
と口で言えば簡単だが、現実はそんなに甘い物ではない。運用細則と使用細則の変更が必要で、これこそ総会決議が必要。

>>売り主の地位は組合が継承しているから何の問題もない。
証拠は？念書でもあるのか？もし契約者名義が書きかわっていなくても或いは念書がなくても継承していると言うのなら管理規約の第何条で規定されているのか？インターネット保守管理運営契約の管理組合への継承は管理規約第80条「承認事項」6項に規定されている。

[290: 匿名さん]

質問です。
①売主と直接駐車場使用契約を締結した住人は、駐車場運用細則に基づく管理組合（実際は理事長）の警告・勧告・指導・命令に従う必要がないと言うことですか？
②駐車場に関する理事会案が総会にかけられて決議する場合、管理組合と使用契約を締結していない売主直接契約の組合員は決議に参加出来ず、その数分の議決権は最初から減じて決議を判断するのですか？
③管理組合は売主直接駐車場使用契約を継承する手続きを売主に対して行っているのですか？

[291: 匿名]

複数契約の解除順序は、先入れ先出しではなく、先入れ後出しにするのが普通です。

単数契約の場合でも、竣工前は持分比率を考慮し優先権を与えたり／抽選したりするのが普通で、竣工後は先着順が普通です。その権利は放棄や失効しない限り自動継続が普通ですから、先入れ先出しではルールに一貫性が欠けるのです。



うん。他所ではそうかもしれないけど部外者は出ってってもらえますか。

[292: 匿名さん]

>>249
平置駐車場６７７区画－全住戸１区画目６６０区画＋専用駐車場１５区画＝３２区画
で計算できるみたい。数字は駐車場運用細則２条に書いてある。

[293: 入居済みさん]

277です。すみません。物議かもして。確認したら使用契約書は管理組合とでした。ただ購入時に住友住販の人が１台目はこれでもう再抽選とかはありません。といって２台目を管理組合に任せたのでそう思いました。ついでに住友の人は料金の値上げもありません、と言ってました。管理組合が２台目にこだわるのは住友の人と一致してるので納得してました。

[294: 匿名さん]

サンクス。俺も１区画目で住友から買った。永遠に値上げがないのは嬉しい。
２区画目以降は１０倍にしたれよ。それなら賛成する。
でも長栄から買った人はどうよ？

[295: 匿名さん]

２台目以降の利用希望者が多いけど駐車区画が少ないのなら、前に突然話題になったカーシェアリングの導入は検討の価値があると思う。契約も法人化されてない管理組合でもＯＫのようだし、配車管理もシェアリング会社がやってくれる。参考資料を添付するので誰か提案してみてはどうか？
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/15/windcar.pdf

[296: 匿名さん]

私が住友から買った時には駐車場料金の将来の値上げとかの話はありませんし、特にこちらからも聞きませんでした。一方、修繕積立金の値上げは話がありました。実際貰った資料のシミュレーションでも５年毎に修繕積立金が2000円くらいづつ値上がりするようで、そんなもんかなと思いました。管理費については値上げの話はありませんでした。駐車場料金と管理費が将来に渡って値上げがありませんので、５年ごとの修繕積立金の2000円くらいの値上げは許容出来る範囲と考えてます。

[297: 匿名]

うちは、630引いてもらっているんで、二台目いくらでもいいです。

[298: 匿名さん]

>>292
２区画目以降が３２区画しかないのは少なすぎると思います。
277さんのように外部の駐車場借りた方がいいかもしれませんね。
多分、大規模修繕なんかが始まると管理用車輌（工事車両ではない）の駐車も増えると思います。
いまでも来客用がしょっちゅう満車ですから、管理用車輌なんかは止められないですね。
なんか考えないといけないかもしれません。

[299: 匿名さん]

>>298
管理用車輌って管理会社の車？なんで来客用に止めるの？

[300: 匿名さん]

>>295
今マンションでカーシェアリングが導入されてるのは、都心のように全戸数分駐車場が確保出来ないのでカーシェアで不足分を補うとの考が大半です。全戸数分駐車場が確保されているのに、２台目以降でカーシェアリングを導入するなんて余り聞いた事がありません。パークハウスつくば研究学園は全戸数分確保されて更に200台近くの余裕があるのにカーシェアリングを導入していますが、これは販売上の「売り」の一つと考えていいでしょう。