築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[81: 匿名]

震災後は一に立地二に年数？

新築でも下がる場所はある…というか首都圏でもキャンセルしたい人＆買い控え続出でしょう。
今買わなきゃならない事情のある人以外に、買う気になる人いないだろうから。

デベは震災特需のコスト増を盾に、新規計画も凍結で在庫の値崩れを可能な限り防ごうとする。
築年数古い物件のオーナーも体力続く限り持ちこたえようとする。一種我慢比べ。
インフレ懸念も噂されつつあるから、潮時の見極めが震災前以上に難しい。

建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
現状維持では値下がり加速だし、変化を望まない高齢オーナーも命に関わる事態に接して転向組が出るはず。

うちのマンション、築35年だから検査して問題発覚となったらそれも建て替えの後押しになると思う（食器が割れた程度で、外部から確認できる損傷ないが）。

旧耐震だから駄目、新基準だから安心というのは安直すぎる。命に別状ない場合の次に出てくる金の問題、
所有マンションの不良債権化が怖ければどんな物件も買わない方がいい。震災を経験してる時点で事故物件扱いする輩もいるのだから。

[82: 匿名さん]

こんなレス見つけた
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154575/res/186

[83: 匿名さん]

＞建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
加速しても耐震補強、建替とメリットのないものに老後の資金をつぎ込むのかな？

チエルノブイリ原発の10Km圏内にも老人が相変わらず生活しているよ

[84: 匿名]

可能には売りになる立地という条件も当然含まれる。自己資金投入が必要な物件の話はしていない。地方に僻地では端から無理な話。
仮に本人たちが要建て替えと考えても余剰床が売れて本人負担は引っ越し経費位って前提でないと話がまとまらない。
容積率に余りがないとか、新築で部屋数増やしても売れる見込みのない立地とかでは、デベも乗らないから成立不可能。

[85: 匿名さん]

そういえば、知人が住んでいた埼玉県新座の大規模公団住宅があります。
築25年位で駅から15分でエレベーター無し、100㎡で1200万円でネットで売りだしてました。
同じ不動産屋に賃貸募集も出てたけど、家賃8万円だったからそれくらいが適正なのかも。

都内だったら家賃8万円ならワンルーム、あちらは確か５DKでした。

[86: 匿名]

住宅公社が破綻の時代ですからね。その上少子化では地方や郊外の需要はシュリンクする一方でしょう。
液状化で埋立地暴落傾向を見ても、『不動』産というくらいで何を置いてもまず立地、の傾向が強まる気がします。

[87: 匿名さん]

>85
市場経済ですから、需要がないと価格はそれなり。
私にとっては８万円でも高い、と感じます。

[88: 匿名]

新座では、駅自体が不便なのに更に駅遠ではねえ。
私も８万でも高いに同感。

[89: 匿名さん]

＞85
失礼しました調べたら新座ではなくて、東武東上線の柳瀬川徒歩15分志木25分の
新座リバーサイドとう公団でした100㎡で8万円でも高いのですね。

[90: 匿名]

どっちにしても高いと思う…神奈川方面なら多少高くできるかもしれないけど、埼玉方面・駅遠・築25年は三重苦に思える。

その上 100平米となったら大人数向けだけど一生買わ（買え）ないファミリー用って発想がまさに公団。
借家住まいで子沢山より、少数精鋭か子無し都心志向が時代の流れだから。アンマッチなんだと思う。

[91: 匿名さん]

引退したら都内の自宅マンションを20万円以上で賃貸にして8万円の公団で
小遣い稼ぎで住みたいです。
通勤がなければ自然がいっぱいの埼玉もいいかもしれません。
でも心配なのは、不便だから友人が遊びに来なくなるかもしれませんね・

[92: 匿名さん]

志木駅は東上線のほか有楽町線や副都心線も使える。
駅前はマルイもあるし、慶応や立教の付属もある。
駅近い新築マンションは結構高いエリアだよ。
1200万円ならリノべして住むという方法もあるね。

[93: 匿名]

築25年〜だと税制上も不利だし徒歩25分では建て替えても需要が見込めず塩漬け放置となりそうな…
住みつぶすならいいんでしょうけど。

[94: 匿名さん]

100㎡をリノベすると1000万円近い出費になりますね、合計で2200万円ならどうでしょう？
志木あたりは周辺環境は緑も多く田舎なので住環境としてはいいですね。
エレベーターが無くても、坂の上に住んでいるつもりなら健康には良さそうです。
でも、築25年で坪単価40万円というのはそれなりのエリアだということですから
買う方が悩むのは当然でしょう。

[95: 匿名さん]

志木は駅に近いと高いんだけどねぇ。

ＵＲでも光が丘の高値も不思議ですけどね。
確かに住環境も利便性も公立校も良いのですが
築20年超が新築並かそれ以上の価格ですからねぇ。

[96: 匿名さん]

JR山手線の恵比寿か地下鉄の広尾あたりにマンションを探そうかと思って中古マンションサイトで検索してみました。
70㎡以上で検索したら160軒ヒットして、1980年（築31年）以上のマンションが25軒ありました。
70㎡前後のマンションはだいたい5000万円前後が相場のようで最高が6000万円でした。
築30年でも坪単価200万円～250万円、だいたい新築マンションの半額くらいでやっぱり都心のマンションは高いなと思いました。
ちなみに築25年の100㎡だと8500万円であったので、前の投稿にあった新座のマンションの7倍でした古いマンションを買うなら、やはり人気エリアじゃないとダメなのかもしれませんね。

[97: 匿名]

人気エリアでない老朽マンションは単なるジャンク化とか価格低下の一途傾向が怖いですね。
人気エリアだと築25年経過あたりで値段は安定傾向に入りますから。
場所さえ良ければ下げても売れない確率が低いところが強い。

[98: 匿名さん]

1978年の宮城沖地震後、耐震設計法が抜本的に見直され、
1980年にの建築基準法が大幅改正されています。
旧耐震基準の時期に建築確認された物件の購入は躊躇しますね。
1985年以降が無難です。

[99: 匿名さん]

東京の3A（青山、赤坂、麻布）にある物件以外なら買わない。

[100: 匿名]

考えることはみんな同じだから、新耐震で好立地だとそんなに安くはありませんよ。
無難とお得は両立不可能。不動産に買い得なし。よく言ったもんです。

[101: 匿名]

相談です

築30年マンションを購入検討中

･神奈川の真ん中あたり
･2LDK(60㎡)
･専用庭10坪
･管理費･修繕･駐車場･専用庭料あわせて2万
･駅徒歩20分
･バス停徒歩2分
･バス一時間6本以上
･東南向き
･商業施設徒歩2分圏内に多数あり
･小学校中学校高校(二校)徒歩7分圏内にあり

･価格が1000万

駅から遠いことと、売り主の事情(急ぎ)のためこの価格

当方現金一括払いの余力あり


みなさんなら買いますか？
またいくらなら買いますか？

[102: 匿名]

皆さんに質問です

田園都市線 用賀駅
駅歩20分 築30年マンションを購入しました。

子なし30台前半夫婦で、近々ほしいと考えています。

3DKを1LDKにセンスよくリフォームして、10年くらいで完済後、高く売ってよりいい注文住宅購入資金にあてたいのですが、いくらくらいで売れますか？

[103: 住まいに詳しい人]

↑
購入価格も戸数も階数も書いてなくて情報が少なすぎて判断できません。

一般論で言えば、1LDKにしたら購入層が限られるので売り難くなると思います。
リフォーム代は売却にほとんどプラスにならない、駅遠でマンションとして魅力なし30年から急落するから築40年になったら現在の半額くらいでしょう。
スケルトンリフォームをしたら、500～1000万円くらないかな？
オリジナルが3DKなら60㎡弱だろうから、子どもが大きくなったら2LDKにするか3DKに戻して一生住むのが得策かと思います。

[104: 匿名さん]

都内の一等地ならいいけど、用賀で築４０年は買う人いなそうですが・・・。

普通のファミリーマンション感覚では買い替え築３０年って限界じゃないですか？
自分なら築２０年までしか見ないから検索外です。

[105: 匿名]

同意。用賀というほぼ郊外で駅遠、築40年で60平米…3000万は切らないと厳しいというか見向きもされないのでは。
自分なら出せて2000万とか。

[106: 匿名]

ちなみに2000万で購入しました。ボロボロなのでキレイにリフォームし、デザイナーズな感じにする予定です。

倍くらいで売れないですか？儲かった資金で世田谷に一戸建てを建てたいのですが。

[107: 住まいに詳しい人]

＞106さん
2000万円で購入して、1000万円でリフォームして合計3000万円
これが4000万円で簡単に売れるなら、リノベ業者が飛びついてあなたより先にやるでしょう。

＞キレイにリフォームし、デザイナーズな感じ
これはファッションと同じ、趣味の世界ですから好き好きです
人によっては悪趣味と感じて絶対に手を出さない。

以前60㎡のオリジナル２ＬＤＫを壁を全部取り払ってデザイナー的な１Ｒにして住んでいる
５０代のＤＩＮＫＳの居住中物件を「興味本位？」で見に行ったことがあります
２０帖位のリビングダイニングキッチンん兼寝室になるので開放感がありましたが
生活を考えると無駄な空間と思い５分で帰ってきました。
仲介業者に聞いたら、長期間売れなくて有名な物件だそうです（笑）

もう買ってしまったのですからこんな感じしか選択肢はないのだと思います。
デザイナーリフォーム→子供が大きくなったら３ＤＫにリフォームして一生住む

リフォームして楽しく暮らして１０年後に1000万円で投げ売りして、ローンで戸建てを買う。
←年間100万円のマイナスで、楽しく暮らせれば幸せですよ
用賀あたりの郊外で不便な新築買ったら10年間で1000万円は間違いなく下がります。

中古マンションは価格をプロの不動産業者と市場が決めます、
お買い得なんて99％ありません。
現実は素人が2000万円で買えたということは、リノベ業者は2000万円で
”絶対に買わなかった”ということですよ。
ウソだと思うのなら、入居してからリフォームして買取業者に査定してもらえばわかりますよ？

[108: 匿名さん]

中古の場合は新耐震基準かどうかを気にする人がいる。
あと新耐震以前の物件はローンに条件がつく場合もあるらしい。

[109: 匿名さん]

ローンに条件って担保評価だね。リノベーションの評価は見解が分かれそうですね

[110: 匿名さん]

＞106
言いにくいのですが残念な買い物でしたね。
自分だったら目黒か目白の駅近の築30年60㎡を買います、
検索すれば2000～2300万円でリフォームした
中古マンションはたくさんあります。

[111: 匿名さん]

ここに手を出さずに注文住宅のための資金を貯めていた方が賢かったですね…
残念ながら10年後に倍で売れることはまずないでしょう。

[112: 匿名]

用賀駅20分でなく山手線駅５分程度だったら同程度の値段でも築40年時点で建て替えの目もあるかもだけどね。
そしたら倍も夢じゃない。

[113: 匿名]

厳しいお言葉ばかりですね‥。
元々、リフォームして売ってみたかったんです。
ずっとこのマンションに住み続ける気はありませんが、世田谷から離れたくありません。
得する転売をするには、どうしたらいいですか？

[114: 匿名さん]

転売して得する事は稀ですから、余裕のある人だけがやるべきでしょう。
でも、リフォームは楽しいですよ。私も中古マンションをリフォームして
楽しく生活しています。
査定出した事もありますが、坪単価の近隣相場しか算出されません。
リフォームの有無で極端に高く売るのはダメでした。
もし、それでもやるならば個人売買で高く買う人を探すしかないでしょう。

[115: 匿名さん]

100万円の趣味の自動車なら個人売買で高く買ってくれることも稀にはあるでしょうがネット社会ですから皆無だと思います。地域で中古物件を築年数順、坪単価順に並べ替え出来ますから（笑）
リフォームして高く売ってみたいのなら、その業種に転職することしかないですよ、マンションはおもちゃじゃありませんからローンで買うような資金の少ない人には手出できません。
子育てが始まったら、多分大変さがわかって気分も変わるでしょう。

>112さん
あなたと同じ考えの人は山ほどいます、資金のある業者も山ほどいます。
時間を掛けて調べたらわかります。山手線駅5分に古いマンションを持っていますが持ち出しなしで建替えは不可能、そのエリアはむしろ容積率オーバーで現法で既存不適格の物件が多いです。マンション業者はプロですから、可能なかぎり容積率一杯に建てて売ります、民間の物件で余裕のある物件は皆無と言っても過言ではありません。余裕があるように見えるマンションは道路が狭いとか日影規制などのそれなりの理由があります。可能性があるとすれば公団などの物件ですが、現実的には持ち出しなしで建替えは厳しいでしょうね・・

[116: 匿名さん]

ふっと、冷静に考えるとインフレになってマンションが値上がりすると、戸建てはもっと値上がりする
一生懸命やって、収入上げるほうが近道だと思いました。
10年後は誰にもわからないんだよね、周りでも子供が生まれてから離婚する方がけっこういます
見ていて思うけど、離婚の財産分与の時はマンションは困ります。
半分に切って分けるわけにもいかないから、妻と子供が残って夫が住まないマンションの
ローンを支払ってたりする。

[117: 匿名さん]

>>113さん
厳しいようですが、これが現実ではないでしょうか？
世田谷といっても用賀駅徒歩２０分、現在既に30年という時点で、今以上の値は
無理だと思います。

[118: 匿名]

リノベーションしたいなら公団は良いかもね。敷地に余裕があるから土地の持ち分も広い物件も多い。たまプラーザ団地なんかリノベーション済でも安いよ。

[119: 匿名さん]

モノは古くなったら買い手が少なくなるから値下がりして当然、東北に友人がマンション買ったらしいですが10年で半額というのが一般的だそうです。
インフレの時代は中古マンションが急騰しましたが、理由は土地が上がったことマンションの戸数が現在の半分くらいで稀少価値があったことなんだと想像できます。
戸建てもそうですが、建物に付加価値があって値上がりしたというのは聞かないです。
ビンテージとか骨董は再作成出来ないのでプレミアムが付くこともありますが稀なこと。
リノベーションはお金さえ支払えば誰でも出来ます。
冷静に考えたら、10年後に用賀のマンションのお隣の部屋を同じようにリノベーションして売り出したら、間違いなくそちらの方が高く売れるでしょね？　」
10年間住んで使用した分だけ内装も設備も痛むから当然ことですよね。

[120: 匿名さん]

>>118
固有名詞を出すのは失礼なので仮名にしますが、新宿近くの山手線駅数分位のところにT住宅という
築42年360戸14階建ての公団を知っています。
部屋内はたまに中古の売り出しがありますから見たことがあり、リノベーションしてあるものも
あります。bバルコニーは狭いです、ドアは団地タイプ、外壁は薄汚れて、廊下も昔のまま？
ポストを見ると、賃貸なのでしょうか外国籍の名札が多数あります。敷地内にミニ公園も
ありますが、遊戯ははっきり言うと朽ちている感じです。
部屋内はきれいでもやはり買いたくないです、公団は意見がまとまらないのかもしれません。
中古のチラシを見ていると積立金は世間並みですから、何億円と貯まっているのかもしれませが
想像ですが公団は、戸数が多いので意見がまとまらないのかもしれません。
中古価格も周辺より少し安いです。
たまプラーザ団地行ったことがありませんが、安いには安いなりの理由があるんだと思います。

[121: 匿名さん]

>>113さん

誰かに相談していれば買うのを止めてくれたかもしれなかったのにね、残念。

[122: 匿名さん]

たま団は駅にも近くて良いと思うのになんで安いのかな？
家賃も９から１０万円くらいみたい。

http://www.tokutoku-bukken.com/estate/tama-plaza2/index.html#

[123: 匿名さん]

光が丘団地も一時より安くなったね、十分高いけど。
なんでこんなに高いのか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/110O3016/

[124: 匿名さん]

東京都と神奈川県の差額でしょう

[125: 匿名さん]

中古は買うのが難しいね。
古くなればなるほど。
私は売る側の経験しかないが。

[126: 匿名]

>115さん

容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
お隣さんは賃貸住人ばかりの投資物件化してますが、金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
どちらにせよ買値より高く持ち分売却さえできれば、本人的には満足です。

>120さん（同一人物かな）

戸山ですか？なら難しそうですね、確かに。

[127: 匿名さん]

>>126
＞容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
120です
本当？信じられない？というのが実感ですよ民間物件では。
容積率って、同じ用途地域の区画で300％とか単純なものじゃありませんよ
うちのマンションも同じ区画で北側は１０ｍ道路で容積率400％消化できますが
同じ区画の10m離れたお隣りは最高400％だけど240％しか建築できませんよ。
「ちゃんと役所の建築課に聞くのか、建築士さんに確認しました？」
マンション住民だって自分のマンションの本当に建築できる容積率とか
間違っているかほとんど知らないですよ、仲介業者はもっと知らないですよ。

＞金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
建替えのことですか？　全く逆だと思いますよ。
目白に前のマンション２ＬＤＫまだ持って貸していますが、住んでいないから建替えの
話が来たら”絶対に反対”しますよ。住んでないオーナーはほとんど同じ考えだと思います。

なぜだと思いますか？

公団は高田馬場です。

[128: 126さんと別人]

240％のお隣りは６ｍ道路ですか？
道路拡張があれば400％になれるかも。

たとえ住んでる人が少なくても、頑固に反対する人がいれば
簡単には話がつかないみたいですよ。建替え問題は。

[129: 匿名さん]

阿佐ヶ谷は、ずっともめていまして、まだ住んでいる人もいるんだとか。反対派の人らしい。

訴訟になったら、時間かかるし、建替えは、容積が余っていても難しいそうだ。

[130: 匿名]

>127

コンサル試案でタワー化と言われていますから根拠のない話ではありませんよ。ちなみに公団でもないです。

賃料収入を得てるオーナーが反対に回るかどうかは、物件の属性に拠りませんか？
安定収入でいいと思うオーナーが多ければ反対だろうし、ここならもっと取れる（又は建て替え時に持ち分売ったら高値がつく）自信があれば
賛成も多くなります。私のところは賛成が優勢です。一概には言えないのでは。

[131: 匿名さん]

＞130
あそこタワーになるんですか？
確かに近所にタワーはないですよね、だから修繕しないお金をかけない。
でも新宿区はタワーを規制する方向ですから難航するでしょうね準工業地ですし賃借たくさん。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html

[132: 匿名さん]

新宿を含めて幾つかの区ではタワマン規制しているのに、
なぜか次々とタワマンは建てられていく…

[133: 匿名さん]

そうですね、タワーマンションは将来は○○ニュータウンより始末が悪いかもしれません
公団はエレベーターがなかったりしてお金はかからないけど、タワーだけは維持費が高額。
朽廃した中規模マンションは想像できますが、朽廃したタワーマンションはどうするんでしょう？
タワーマンションの大規模修繕って想像がつきません・・・

[134: 匿名]

>131

どちらを想定されているか不明ですが私の物件は新宿区ではありません。

既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。
そも人口減少なら新規供給はいらないはず、だが購入希望者は新築を欲しがる。
化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？

[135: 匿名さん]

＞既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。

失礼しました高田馬場じゃないんですか？
もしかすると郊外ということですか？

うちのマンションでも2部屋持っているオーナーが、マンションが老朽化したらそこらじゅう
古いマンションだらけになるよ
用途地域が変わって容積率緩和で20階くらいにしてタダで住めると言うと、お年寄りたちは
うなずきますから。
理事の中に建築家がいて、いつも苦笑いしてこちらを見ます、都内のマンションは
けっこういい加減な申請をして既存不適格が多いらしいです。
うちの場合の手口は、お隣りの土地で操作したようです。
高層化しようが、低層で敷地いっぱいに建てようが容積率は同じでしょう。

お金を支払ってコンサルタントが付いているなら、実現の可能性はありますね
持ち出しはなければ幸いです。

原宿駅前のコープオリンピアでさえ持ち出しか専有面積縮小らしいですよ。

[136: 匿名]

まァ、惹句がお得意だことね。

[137: 匿名さん]

自分で書けないよいうな漢字書くから調べたよ
じゃっ‐く【惹句】
人の心をひきつける短い文句。特に広告文などで、誇張してうたい上げた文句。キャッチフレーズ。

意味が全然違いそう・・・

[138: 匿名]

いいえ、その通りでしょう。

[139: 匿名さん]

築30年超のマンションの建替でタワーマンションになった事例はないので
マスコミで大きな話題になりそうですね。
都心部ではなさそうですから、郊外ならありそうです

[140: 匿名さん]

一般論で
再開発予定地のお年寄り、って高層階に住むのは嫌がる人が多いですよ。震災前から。
それが、再開発のなかなか進まない理由の一つ。

[141: 匿名さん]

各論で
一人暮らしが疲れたので戸建てからマンションの8階に引っ越した70代後半の母親は、
最初は嫌がっていましたが３ヶ月もすると、高いところは景色も日当たりも良くて
最高だねと大喜びです。
人間は順応性がありますが、思い切るまでは大変です。
5階程度の古いマンションから、タワーなら相当難しいでしょうね。
建替は検討初めて早くて5年、普通は10年はかかるし途中で頓挫して中止もあるから
思ったとおり進まないのが、共同住宅のデメリットなんだな。
お年寄りはローンが終わっているからまだ可能性はあるけど、最近買った人は
ローンが始まったばかりで、さらなる持ち出しを容認するはずがない。
タダで面積が大きくなれば誰も文句は言わないだろうけど、マジックのようには行かないし
若い人は、ローンを支払いながら、仮住まいで3年間以上家賃とダブルで支払うことに
ならないのかな？
残念な結果です。

[142: 匿名さん]

＞だが購入希望者は新築を欲しがる。化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？
都心では立地が良くて割安のスケルトンリフォームしたリノベーションマンションが静かな
ブームを呼んでいるそうです。京都の古い町家にも若い人が賃貸で沢山住んでいる。
首都圏でマンションを買いたい層の80％は新築志向だそうですが、都心に限定すれば
60％位だと思います、つまり40％は立地のよい中古マンションを探している。
郊外の中古は10年で場合によっては半額、都心ではありえないから中古は郊外は
買わないほうがいい。
まさに中古マンションは需給関係で価格は市場が決めるという、いい例です。

[143: 匿名さん]

約10年ほど前に30才で結婚し、自分の年と同じ年齢のマンションを買った者です。

管理状態が良いという前提で、値段次第かなぁ、と思います。
私の場合、周囲の新築マンションに比べて十分に安くて、
今後これ以下に下がってもそれほど損をしないだろうと思ったので買いました。

10年経って築40年ですが、大規模修繕も終わって、売買価格を見る感じでは、
買った値段と同じくらいでは売れそうな感じ（売り出し価格は明らかに高い）。

ローンも終わったので、結構余裕の暮らしができてます。

あとはこのマンションがいつまで持つかなんですが、
この感じだとまだ二、三十年は十分持ちそう。

物件選べば、35年もありだと思う。

[144: 匿名さん]

建替の話をされている人が多いですが現実的には？マークがつきます。

鉄筋がむき出しになったり、雨漏りがしたり、給排水がダメになって日常生活に支障をきたすようになれば仕方ないでしょうが、民間のマンションの場合修繕するからそんな状態にならないですよね。

両親が再開発の等価交換で仮住まいをしたことがあるので費用の明細を見せてもらいましたが、仮住まいの費用が月々12万円、家財が全部入らないのでトランクルームを借りて3万円、礼金仲介手数料、引越し費用が往復で50万円約3年間で約650万円の出費になりました。
新しいマンションの取得税、登録免許税、消費税、管理準備金、修繕積立金基金、売買契約書などで400万円。
エアコン、照明、家具などの購入費用で50万円と入居するのに450万円と合計で最低でも1,100万円以上は掛かった計算になりました。。
容積率の余剰で同等の面積の新築が貰えたとしても、全戸の住民が「現金」でこのお金を用意できなければならないことになります。
築古マンションを建て替える場合は、その他に取り壊し費用とコンサルタント費用もかかります。
建替費用はタダで新しいマンションが手に入るように考えるいるようですが、現実はそんなに甘くない。
70㎡取得するのに1,500万円+αの費用が掛かるのです。これは都心であろうと郊外であろうと建物の費用ですから大差はありません。

総会で80％の賛成があれば建替は可能になりましたが、最低1,500万円以上の現金の費用を説明しても賛成する人が多いと思いますか。

[145: 匿名]

持ち分売るなら費用は不要。桜上水のオーナーあたりも持ち分売った金を原資にホーム入居組がいると聞きます。

[146: 匿名]

>142

震災直後の書き込みに年数が経っていてもリフォームすればいいかと思っていたけど、震災の後は思えなくなった。とありますよ。
総意でなくても、旧耐震で問題なかったオーナーの感覚とこれから買うユーザーの感覚は違う。
売るには売れても、値下げしなくてはならないのならもっと高く売れる手立てを考えた方がいい。

[147: 匿名]

>139

シャトー三田は20階？位のタワーみたいですよ。
白金台の二軒合同建て替えもタワー。

[148: 匿名さん]

タワーにして戸数を稼げば、在来の所有者の持ち出しが無いか少なくて済むからでしょう。
またタワーにすることで高層階の価格を上げることができ、低層階の価格を抑えることが可能になる。
等価交換で、建て替え期間中の経費の余裕が無い世帯の救済にもつながる。
都心部ではタワーにして、周辺に余地を取ることが、防災にもつながる。

[149: 匿名]

>142

>都心では四割が中古志向

なのは値段的に新築難しいからってだけでは。
耐震か否かも重要視される流れだし数字に意味はないと思う。
所有物件が選ばれなければ確率０でしょ。

[150: 匿名さん]

>145
建替の持分売却は評価が安くなる、とどこかのサイトに書いてありました。

>148
容積率に余剰があるケースだけですよね。
余裕がなければ叶わぬ夢。

[151: 匿名]

だから容積率に余裕のない老朽物件は買っちゃ駄目。ジャンク→廃墟確定。

[152: 匿名]

>150

桜上水みたいに、デベじゃなく一般に売る手もある。ボロ家が6000万とかで出てますよ。成約価格は？だけど。

[153: 購入検討中さん]

今、築古でよければ3Aに予算2000万円～3000万円でリフォームされた30㎡～40㎡が買えますよね。　　　　
築古で昔の団地サイズでよければ有栖川公園の近くのマンションが2000万円代で買える。
まあ、築古マンションを購入しても今の修繕技術があれば半永久的に住めてしまう可能性もあるかも
しれませんが、やっぱりそうでない可能性、3Aの物件といえどもスラム化していく可能性もある
わけですよね。ですから都心の築古は一般的に売却損が少ないといわれても、いざ買うとなると、
本当にお買い得なのかどうかはやっぱりわからないですよね。

それに対して、郊外・近郊に新築物件購入は将来の売却を考えると損だとされますが、
たとえば今50才以上なら郊外に新築の現金一括購入もありかなって考えてます。
今の不動産の市場動向だと、世田谷で3000万円で新築50㎡を狙うっていうのもありですよね。

[154: 匿名さん]

＞だから容積率に余裕のない老朽物件は買っちゃ駄目。
老朽物件は論外ですが、マンションで容積率に余裕は2パターンしかないと思います。
1.公団なとで役人体質で経済合理性を考えずに容積率を余らせた。
2.建設後に、容積率が緩和になった
3.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった
4.建設後に容積率が下がった、もしくは違法建築で容積率オーバー（既存不適格）
　建築基準法改正で、バルコニー、エントランスホール共用施設などが容積率から除外

調べると都心を中心に民間分譲では圧倒的に4が多かったです。
マンションはデベにとて利益追求の事業ですから、人気エリアであれば0.1％単位まで
消化するのが普通です。
よく、余裕のマンションと素人は言いますが、余裕ではなくて
「容積率が低くて大きく建てられない」というのが現状です。
マンション用地を確保するときも、同じブロックで道を隔てて300％と500％では
土地代も大きく違います。
30年超の都心物件価格は、その大半が土地代（付加価値）だと思います。
仲介業者は、管理がいいとか言いますが1つの要因で表面的なことです。

[155: 匿名さん]

＞等価交換で、建て替え期間中の経費の余裕が無い世帯の救済にもつながる。
デベは無駄な必要経費を支払うと赤字になりますから、全て持分から控除します
つまりその分保留床（専有面積）が減るということ。

大多数の新築志向は
1.最新設備・・設備はその時代の流行です、維持費や管理費負担が重くなることもある
2.新築で気分がいい・・・下落幅ではなくて下落額を考えれば中古より大きい、見栄は張れる
3.最新の仕様・・バルコニー、共有設備は確かに進歩、個室内は？
4.新耐震や免震構造で安全・・地盤により結果はマチマチ大地震が証明してくれました
5.専有面積が大きい・・・昔はマンションは高級品ですから広い物件は新築に多い
6.青田売りが多数・・・未経験の一次取得者にはとても不利

大多数の中古購入者の志向
1.価格が安く広い部屋が買える→○
2.なるべく10年以内の築浅→中古のメリットが最も薄い時期
3.管理が良い→眼に見えるので確かに有利
4.立地が良い→マンションに適した土地には昔から建設されている

マグロの競りと同じで、人気があれば価格は高い、他人と同じ思考だと得することは少ない
のは株式市場と同じ、人気と住み心地は違うこともある。

[156: 匿名さん]

東京都は１日、都内で【２４件目】の認可となる「宇田川町住宅マンション建替組合」の設立を認可することとなった。今年度中の認可が５件目となり、平成１４年の円滑化法施工以降最高の件数となった。
現マンション（鉄筋コンクリート造地上７階地下１階・住宅１６戸、事務所１戸）が、鉄筋コンクリート造地上１３階地下１階・住宅５０戸、店舗１戸の再建マンションとなる。
平成２３年８月解体着工。参加組合員は旭化成ホームズ株式会社

売却益を追求する人は、資金があってプロ集団のゴマンといる不動産業者より早く
見つける必要がありますね。
2011年に全国で30年超のマンションは100万戸数、東京都だけで40万戸あるそうですから
平均80戸として5,000物件もあり、不動産を見る目があれば選り取り見取りで探せます。

[157: 匿名さん]

数年前から「100年マンション」という宣伝が新築マンションのHPに踊っています。
分譲マンションの歴史は50年程度、10年前は都内では築古マンションの基準は25年以上でした。
35年前と現在でマンションの耐久性が2倍に伸びたとは思えませんけど
新耐震と旧耐震の違いは、何でしょうか？
旧耐震は、震度7の地震で大半が倒壊するような、殺人基準だったのでしょうか？

政府の旧耐震マンションの建替促進は、不況の建設業界の後押しのような
気がするのは私だけでしょうか。
不動産業界は、政治献金の貴重な財源という構造は今も昔も変わらない。

電気製品も経産省の基準では部品6年程度ですが、冷蔵庫、エアコンで20年以上
問題なく使えてしまう場合もあります。
日本では在庫部品は資産勘定で課税されますから企業は早く廃棄したい、米国は違います。
省エネ家電も使えるものを買い換えさせる消費促進の政府のキャンペーンのような気がします。

[158: 匿名さん]

耐震基準の変遷
1950年　建築基準法公布（旧耐震基準）
　　　　　　強度型の構造基準（設計震度0.2）
　↓
1971年　建築基準法改正（改正旧耐震基準）
　　　　　　強度型+一部靭性考慮（柱の帯筋強化）
　↓
1981年　建築基準法改正（新耐震基準）
　　　　　　強度型+靭性型

一般的に、1981年以降の新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準に区分されていますが、実際は、1971年の改正も大きな意味を持っています。
1971年の改正により柱の帯筋の本数が増やされました。柱の帯筋（フープ筋）とは、柱の縦方向の鉄筋（主筋）を横方向に束ねている鉄筋で、ちょうど樽の『たが』の役割を担っています。

1968年の十勝沖地震で鉄筋コンクリート建物の柱の破壊被害が多く生じたため、急きょ基準が強化されたのですが、その強化の効果が阪神大震災では顕著に表れました

阪神大震災で倒壊や大破まで至った建物の多くが1971年以前の建物であり、1971年～1981年の建物は倒壊や大破は殆どなく、新耐震建物に比べると被害はあったものの、1971年以前の建物よりも被害の程度は軽かったのです。

ソース
http://tokiwa-architect.co.jp/taisinsindan1.html

[159: 購入検討中さん]

新築マンションを購入して10年後に売却する場合と
築10年ものを購入して築20年の時点で売却する場合は
一般的には、後者のほうが持ち出しが少ないと思います。
でも都心の優良物件ほど、その差は少なくなると思うんですよ。

それでは築30年ものを購入して築40年の時点で売却するのは
賢明かっていうとそれもわからない。
築30年ものが築40年まで住めるのかっていうのは
やっぱり不確実だと思うんですよ。

港区山手線内のような場所のマンションだと
築30年ものを購入して築40年の時点で売却するという場合
築30年の時点とほとんど同じ値段で売却できるから
港区山手線内の築古はお買い得という考え方も確かに成立する
と思うんですけど、それはそのマンションが築40年になる前に
老朽化して住めなくなるリスクを乗り越えた結果だと思うんですよ。

そのへんを考えると「新築は損」という常識はおいといて
あえて新築を購入するという選択もありだと思うんですよ。

[160: 匿名]

コスト上の損得と気分的なメリットは別立てで考えた方がいいでしょうね。
それにしても新築は、転勤や離婚でも売らずに住むというくらいでないと金銭的なメリットを見出だせないんだけど。
平均ニ三割乗っかる宣伝費を、〜十年後に売った場合も損益計上しないで済む（＝その分、引かずに済む）物件って想像つかない。
震災前の湾岸物件ならあり得たが。個人的には築浅もほぼメリットを感じない。

[161: 匿名さん]

＞それでは築30年ものを購入して築40年の時点で売却するのは
＞賢明かっていうとそれもわからない。

山手線内とかなら普通に住めます、多分30万人位がその条件で住んでいます
違いは新しいか古いか、駅遠か駅近か（笑

たとえば、知人が住んでいる広尾の築41年83㎡で4780万円で売り出してるから
少なく見積もっても4500万円では売れると思います。管理費積立金で4万円。
このエリア新築なら1億円超です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
何度も行ったことがありますが、エントランスも洒落た普通のマンションでした。

＞築30年の時点とほとんど同じ値段で売却できるから港区山手線内の築古はお買い得という
＞考え方も確かに成立すると思うんですけど、
それは売却のタイミングと市況によると思います、前述の広尾の物件は数年前に7000万円位で
出ていたような記憶があります。

新築の坪単価って新築分譲を見るとおおよそ検討がつきますから、
都内なら30年、40年の事例がいくつもあります。
郊外や地方だと事例は少ないかもしれませんが、探せばあるので検索してみてください。
東京23区のマンションで、朽廃して住めなくなったという物件は皆無だと思います。
なぜなら、建替事例が50件程度、該当物件は数千件はありますから。

＞新築は、転勤や離婚でも売らずに住むというくらいでないと金銭的なメリットを
＞見出だせないんだけど。
何人か離婚経験者を知っていますが、新築でも中古でもローンで買えば売却が普通
一方の親が金持ちだったり、別に住むところがあればすると奥さんと子供がそのまま住んでいます。
もちろんローンは奥さんが支払います。

＞個人的には築浅もほぼメリットを感じない。
その通りだと思います、中途半端だし最初の1～15年位が1番値下がりするような気がします。

[162: 購入検討中さん]

退職後に夫婦で生活していく物件としていろいろ考えています。
たとえば下記のような物件なんですが、築古ではありますが、
きれいにリフォームされており価格も大変リーズナブルだと思うんですよ。
下記のごとくの予算で都心に住めるんだったらお買い得な感じがします。
ただ、あと25年～30年下記の物件に住み続けることができるのかといったら
やっぱり不確実だと思うんですよ。
まあ、建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
水道、ガス、電気がストップしたらほかに家を買う必要が出てきて、
結果的にやっぱり割高な物件だったってことになりますよね。
問題はそこですよ。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/NX90T051/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FBKNZ010/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/NZQT3001/
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

いっぽう、同じような価格帯の物件ですが、下記のごとくの物件を買っておけば
ひと安心っていう考え方も、やっぱり成立すると思うんですよ。
建物が早めに老朽化しても自己判断で建て替えればいいだけの話ですしね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/FR4NZ169/

さて、お買い得なのはどっちでしょうね。

[163: 匿名さん]

＞建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
こんなことがあったら委託管理している管理会社が訴えられる。
エレベーター点検は法律で決まっています。
1Rとかって、離婚を考えているということですか、
家具は全部捨ててシンプルライフ？

・・・とバーチャルに真面目に回答してしまって情けない？

[164: 購入検討中さん]

買いやすくなっているとはいえ、やっぱり麻布に2000万円で住むには
どうしても無理があるよね。
まあ、港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

で、住宅にぽんと1億円出せないけどやっぱり都心での生活に
ひかれるという場合、一つの戦略として
>>162の一番最後にあるような郊外の戸建をまず確保、
その後に>>162に提示したような中古マンションをセカンドハウス
として購入という戦略があると思うよ。

物件を選べば、郊外の一戸建と都心のマンション（30㎡～40㎡）の
合計で3000万円以下も可能だと思う。

で、郊外のゆったりした一戸建と都心のマンションを
その時の気分でいったりきたりすれば、
いい気分転換にもなると思うよ。

[165: 匿名さん]

>162
老後は質の高い医療が確保できる場所が私は選択基準です。

[166: 匿名さん]

＞165
房総の館山に行ったときタクシンーの運転手と話したら
「東京から移住してくるけど、年を取ると病院通いが始まるし自動車がないと
生活が出来ないから都会に帰っていく人が多い」そうです。

新婚時代に都心の35㎡のマンションに住んだ経験がありますが
収納できない片付かない、イライラした毎日でした。
老後なら家財も荷物も増えるから最低でも50㎡ないと大変だし
プライバシーが保てない。

[167: 匿名さん]

＞港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
＞なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

築30年で、そんな物件ありますか？　あったら具体的に教えてください。
ここ中古マンションのスレッドなんですけど・・・。

[168: 購入検討中さん]

>>166
港区山手線内に50㎡ともなると築古でも3000万円必要ですよね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/19513172/

でも今だと3000万円出せば世田谷に新築が買えちゃう。
50才以上で新築を買っとけばまず老朽化による建て替えの心配が
いらないと思うんですが、マンションに3000万円出すんなら
どうしても新築のほうに目が行っちゃいますよね。
http://www.ss-parkside.com/

同じくらいの値段の中古と新築を比較してしまいますが
このスレの人的に、お買い得なのはどっちでしょうね。

[169: 匿名さん]

シャンボール三田か、安くなったね
かなり前だが6000万円くらいの時に見に行ったことがある。

山手線なら北側が安いよ、目白や駒込なら環境もいいし広いのが買える
これ昔は億ションでした。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/111Q3014/
120㎡で5000万円日本女子大の隣
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/100Y3077/

[170: 匿名さん]

世田谷区内はピンキリ、
庶民的な街もあるし、駅遠物件は安くなる。

[171: 匿名]

古くてもよいが旧耐震はご時世からも厳しいかと。

[172: 匿名さん]

都内の駅近の住宅地のマンションは旧耐震が多いです
好立地にはマンションが建てられてる。
新しいマンションは高層化の都合で、幹線道路沿いが多いからどうなんでしょう？

人の噂も75日ですから、やはり立地優先する人が多いのかも。

[173: 匿名さん]

都心部のヴィンテージマンションには、築３５年以上でも今の新耐震基準を余裕でクリアする頑丈なマンションも多いらしい。
私は建築士ではないが、かつて船舶設計をしていた経験からある程度は目が利くので、港区のそういう中古マンションを買った。
ほぼ立方体の対称な建物形状、縦横にまんべんなく耐震壁が入っているラーメン構造のＳＲＣ造、柱のピッチが広いわけでもないのに同程度の高さの新築マンションより明らかに太い柱と梁、この３点で新耐震基準も余裕でクリアしているだろうと確信できた。
柱と梁については、リフォーム発注先の一級建築士（大手ゼネコン出身）も「７階建てＳＲＣにしては柱や梁がやたら太い」と驚いていた。
そういうマンションを見分けられるなら旧耐震でも全然こわくはない。
こちらもご参考に↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7764/res/133-136

[174: 購入経験者さん]

山手線内に1973年築の10階建て80戸のマンションを所有しております。（以前の自宅）
今回の地震で住民が不安になって今月開催される総会で、耐震診断の予算の議案が
送付されてきました。
理事の中に設計事務所を自営している70代の建築家がいるので話す機会が
ありましたのでご参考まで投稿します。

最近は、政府も不動産業界も建替え促進と古い商業ビルも含めて旧耐震は危ないという
ようなキャンペーンを張っている気がします（笑）
旧耐震については、1971年に改正されており安全度が大幅に増しているそうです、
その後想定外の1968年十勝沖地震の被害を踏まえ、RC造の帯筋の基準を強化した。
その後新耐震基準として1981年に現行の新耐震基準が出来てその後変更はない。

マンションは竣工まで建築期間が2年その前に建築確認をとるので2.5年位前の基準が
適用されるそうです。新耐震になってから建築コストは増加したそうです。
それでは旧耐震のマンションは地震に弱いのかというと、それは施主の意向が
大きいようです。普通は耐震基準より少し強めに建築するのが普通ですし当時は
パソコンでも電卓でもなくて、T定規と計算尺で設計するので誤差が大きく
分譲マンションの場合は耐震強度を余計に作ることが普通だったそうです。

ちなみに、うちのマンションの場合耐震診断に700～900万円必要（戸あたり10万円）で
耐震補強工事を必要となった場合は、3000～5000万円くらいだろうと言うことです。
耐震工事はの結果は、宅建業法の改正で売買や賃貸の際には業者が説明義務があるそうです。
うちのマンションの場合改正旧耐震の時期と重なっており、可能性は半々とのこと（笑

建築家は住んでいるので「耐震診断は必要だと思いますか？」と聞くと
「まあ、どっちとも言えないな、耐震補強しても倒壊しないというだけで住めるかどうかは
別問題だし、新耐震だって同じこと、建物が丈夫でも地盤のもんだもあるし」
「戦前戦後の鉄筋の建物は良かったんだよ、コンクリートポンプなんてないから職人が手作業で
セメントを打ったから、柱も太いけど本当に丈夫に出来ていた、ワハハ・・」
「地震さえなければ、少しずつ修繕すればマンションは100年だって大丈夫だよ」

スレ題に戻りますが、築35年の物件でも当時割高あら問題なし、割安のマンションだと
考えものかもしれません。
オーナーがいる等価交換マンションだったり、財閥系や商社系が分譲したものならある
程度安心だと思います。
分譲当時のパンフレットや図面は、業者を通じて見ることは可能のようですから
それから判断するのも1つの方法だと思います。

[175: 匿名さん]

昔は億ションだった・・・ってさ、昔はもてたんだよって言ってるおじい様とおんなじだと思う。

昔は億ションでも今は価値がない。

[176: 匿名さん]

なにかストレス溜まってるね100㎡の都心が羨ましいのかな、安くないからね

[177: 匿名]

今は価値がないは言い過ぎでは。確かに容色の衰えは隠せないが、最近の埋立地に建った上物以外無価値の
金ぴか御殿と違って、古い物件は場所がいい。そして昔はマンション＝金持ちが道楽で買うものだったから
仕様や構造に金をかけてる物件も多い、だから値崩れも少ない。世の中、震災前はとかく上物にばかり目が行きがちだったが、一部の老朽物件の底力は認めない訳にいかないでしょ。

高橋英樹はじいさんになってもスターだけど、嵐が今チヤホヤされてたって三十年後に何人残ってるか誰も分からないよ。
数十年つきあう可能性ある不動産を、瞬間風速で測定すること自体がナンセンス。

[178: 住まいに詳しい人]

でも確かに昔の億ション（当時はマンションだけど）は作りが違うんだよね。
今の法律ギリギリ仕様じゃないから、壊すのが大変だったりするのは確か。

[179: 匿名さん]

＞高橋英樹はじいさんになってもスターだけど、嵐が今チヤホヤされてたって三十年後に
＞何人残ってるか誰も分からないよ。

よーお見事、座布団3枚の表現ですね、その通りだと思います。

[180: 匿名さん]

そう。都心物件は古くても立地が重要。港区高台一等地と言われる高級住宅地のロケーションは何物にも代え難い。また、そういうところに建つマンションはほとんど例外なく高級な仕様。加えて維持管理もしっかりしていているので、古くても一定の資産価値が維持されている。