築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[551: 匿名さん]

建物が修復不可能なほど損壊や劣化する以外、集合住宅の「建替え」はあまり現実的ではないと思いますが、これからますます増えるだろう超築古についてはどのように考えていくのでしょうか？日本はマンションは歴史が浅いうえに地震大国でもあるので、諸外国のそれとは比較できないと思いますが、それでもたくさん存在する超築古が、融資対象から除外されることで買い手がつかないというのも問題な気がします。

[552: 匿名さん]

それは貸さない金融機関が悪い、と責めるのは筋違いな気がする。
日本はあと10年で全国空き家3割超えますよね。
所有者不明の使い途のない土地も国土の2割九州と同じ面積を超え、そのうち北海道と並びます。
住み替えれば新築しなくて充分な住宅ストックがあっても新築供給は止まってません。

そして建て替えに必要なのは、物件維持不可能なほどの老朽化でなく
誰もが欲しがる好立地であることのみです。
仮に倒壊寸前だろうと新築供給して需要のない土地ではデベロッパーは乗りません。
企業の使命が利潤追求である以上、当たり前のことです。

つまりやるべきは新築の供給停止と空き家削減だと思います。
そんなことやるって政治家は聞いたこともありませんが。
いずれにせよ大多数の不人気超築古に資金注入って全く時流に合ってないと思いますよ。

[553: 匿名さん]

買い手のつかない超築古の行方。
築古こそ、オーナーが率先して自分たちの物件の価値を上げることも大切なんですね。
愛着を持っているオーナーがが多いマンションが生き残っていく。。。
築古しか手に届かないので、そういうマンションに出会いたいものです。

[554: 匿名さん]

逆だと思う…
不動産て新築買う人が大体一番金持ちです。
建て替え見込みもないのにしがみついてるのは金がないからです。
愛着ったって値上がるわけでもないのにボロに金かけようって人いませんよ。価値上がるわけない。
建て替えの目があるなら、二束三文にはなりません。
買うべきはそういう物件で、予算内だからって先のない物件買ったら
同じように金のない住人同士が雨漏りや不具合を我慢しながら物件の延命を図る
消耗戦巻き込まれるだけです。運良く更地になっても、再生見込みのない土地は二束三文です。
そんな物件買って投げ出せない責任負うなら、賃貸の方がよほどマシ

[555: SKY]

築３５年物件を買うかどうかの議論で［劣化］［建て替え］リスク考えるんですね。

耐用年数過ぎた設備がヤバいとかって気持ちは分かるんですが、耐用年数来たから
直ぐに補修または新設工事って現実的じゃないですよね？修繕積立金どんだけ高くなるか想像つかない。年間１億くらい？(注：適当です)
国土交通省が「既存住宅の性能表示制度」なんてのを考えてたみたいだけども、
法律通りの耐用年数に合わせたら、どんな新築マンションでも５～10年程度でアウトって話を聞く。
こう言う法律って時々現実的じゃ無かったりするよなぁ。

私がマンション購入時に考えたのは、マンションの寿命とその頃に自分が何歳であるかって所。
自分が80歳越えてからの引越しを余儀なくされたら厳しいかなぁ？
それまで生きてるかなぁ…って所。
新築買おうが中古買おうが、所々でメンテナンス費用は発生する。
メンテナンスしてなければ廃墟になる一方だけど、メンテナンスしてたら結構持つんじゃない？

[556: 匿名さん]

やれやれ、こっちもか

築35年超えたら即ヤバくなるかじゃなく「必要なメンテしたら」の
メンテが本当に適切に出来るのかって話ですよ。
資金も潤沢にあり、メンテやる際にも一々揉めたりしない
意識高い所有者ばかりの築古が現実にどれだけあるのかということ。

築35年買ったら転売出来ずに自分が最後のオーナーになる覚悟する必要がありますよね？
ご自身が他スレで「環境問題ですね。「売れないから（理事会の）立て直しを頑張る」」って書かれてますよね？
流動性悪い、建て替えも見込めないから安いとなれば金のない所有者の割合が高くなりませんか？
おまけに高齢なら自分が死ぬまで保てばいい、メンテに出費反対が主流になりませんか？

築古スレあちこちに持論投下はご自由ですが、都合の悪い部分は突っ込まれなければスルー
築古検討者の懸案事項「資産性」にはわかりません、で
自分が死ぬまで保てばいいやって発想では金がないから築古でいいやって人の参考にしかならないと思いますよ。
本人は納得されてても軽率に築古買っちゃって同じように苦労する不幸を量産する危険性しか感じません。

[557: 匿名さん]

それなりの知識と経験がないと痛い目に合うおそれがあるので、築古物件は万人にはおススメできないです。

一方で、みなさん（世間）が築古を敬遠してくれるおかげで、ある程度知識と経験があれば、安価に快適な住空間をゲットできる可能性もあったりするので、興味がある人は、こんなところ（失礼！）でだべってないで、とりあえず宅建士と会話できるくらいの不動産知識、建物構造と耐震性に関する知識を身に着けた上で、実際に物件を見て回ることをおススメします。

良いものを安く手に入れるには、相応の準備と努力と経験が必要です。（そういう過程を含めて楽しめる人以外には向かない業界です。築古は。）

[558: 匿名さん]

不動産に限らず、高いもの買う人ほど入念に調査してリスク回避するけど
予算がないからって安いもの買う人ほど希望的観測に身を委ねる感じ笑

金融リテラシーの問題なのかそれの集積で金持ちも貧乏も固定化されてく

[559: SKY]

ちょくちょくコメントしてますが、あくまでも私なりの見解です。

新築だろうと中古だろうと、メンテしていこうって考えがなければ劣化するだけです。それは当然、戸建てにも言えること。

築何年の家を買うかって議論に対しての答えは、自分の年齢と相談かなって話をしたかったのだけど……。

自宅の老朽化、建物限界値が何年後かは分からないけど、きっと70年目くらいで本格的に考える事になると思う。その時に自分の年齢が超高齢になってたら協力も何も出来ない。
今はスタミナがあるから理事会を何とかしようと目論んでる。
後20年くらいは行けるかなぁ……とかは思う。でも、30年後って言われたら自身がない。

一旦の区切りとして、60歳?70歳くらいで建て替えの話が来たらいいかなってのが私の計画案。

まぁ卓上の論議。
壊れるまで住むのか、建物壊れる前に自分が死ぬのか分からない。ただマンションの終活宣言は、自分がハッキリ理解できるうちが良いかなぁ……って戯言です。

[560: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_96117856/
リフォーム前物件発見、約40平米で2,980万円。御苑かぶりつき遮蔽物なし。
大規模リフォーム入れた上階の100平米弱はなんと1億（）で早々に成約。
築50年超、旧法地上権、契約残存期間9年弱、と相当ハードル高いけど
話の成り行きによってはお宝化したりするんだろうか
（上階がいくら100平米弱にルーバル80平米でも
億（近く？）出す人がいることに驚き。化粧直しした築古再販が売りの会社だから
そんなに値引きしたとも思えない）

[561: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[562: 匿名さん]

マンションの寿命は60年ぐらいじゃないの？
定期的な大規模修繕で100年待つとか言ってるけど、本当かなぁ？
年金と一緒で発言者なんて、その時にはいなくなってるだろうしね。

[563: ほい]

築年数43年のシャンボール三田って、どうなのでしょう？
外は若干疲れてる感じですが、管理状態は素晴らしそうです。

[564: 通りがかりさん]

うちのマンションは築36年ですが、購入はおすすめしません。配管の劣化で多くの部屋で水漏れがあり、月2件くらい補修工事しています。また、リフォームしている部屋が多く、ずさんな業者が施工した部屋の騒音はひどいです。しかも賃貸にしている部屋が大半になり(家賃が安め)、審査無いのかと思うくらい、外国人やマナーの悪い人間が増えてカオス状態です。もはや分譲マンションというより都営住宅です。

[565: 匿名さん]

もはや住んでる人に聞くか、自分が賃貸で住みながら売り物件経由で議事録見るとかしないと買えないですね。
新築、築浅の時に買って35年経つのと35年目のを買うのは全然違いますね。

[566: 購入経験者さん]

>>546 評判気になるさん

築古で自主管理ですか。要注意です。

＠まずは、給水排水管などの大規模修繕工事は行われていますか？
それが出来ていないマンションは、管理状態が良いとは思えません。

＠修繕積立金は１戸あたり１５０万円以上ありますか？
２００万円あれば、管理優秀です。

契約前に、管理組合の資料を取り寄せましょう。
有料のマンションもありますが、ちょっとの経費です。

出来る限りの情報を収集し、総合的に判断しましょう。
築古でも、武蔵野台地の上で、複雑な建物ではなく、１０階以下なら、耐震が良い場合もあります。

[567: 購入経験者さん]

>>485 匿名さん
十数年前に、友人が居住していたので、伺いました。
本当に環境が良く、友人宅は森の中の別荘の雰囲気でした。低層階です。

その後、転居されましたが。。。。

[568: 購入経験者さん]

>>567 購入経験者さん
売却して実家（練馬区）に、居住しています。

[569: 匿名さん]

>>566 購入経験者さん
修繕積立金残高@100万だと厳しいでしょうか。
今検討中の物件は築４０年　4階建エレベータなし、駐車場平置きのものです。

[570: ご近所さん]

>>569 匿名さん
返信が遅くなりました。
うちのマンション管理士（マンションで契約している）に、雑談で聞いた話です。

エレベーター取り換えと、駐車場の取り換えやメンテがなければ、まあまあではないかとのことでした。

ただ、給水排水管の工事がどうか？終了していれば大丈夫らしいです。
給水排水管の工事は、けっこう高額らしいです。

[571: マンション検討中さん]

解体費用は所有者負担らしいから１５年から２０年で売却し老人ホームの費用にしようと思っているので３５年は検討外。

[572: 通りがかりさん]

福岡の30代のマンション管理士、宅建士です。
私が築35年物件を購入した際は、新耐震、床転がし配管（スラブ上配管）、ピロティなし、長計策定済み、リノベ前物件、自主管理以外が条件で探しました。
建替えは容積率に余裕がないとまず無理です。
老人もしくは新しい購入者（残ローン有）に最低1000万以上の負担かつ5分の4決議はまず無理です。
今、国で5分の4から4分の3の特別決議に緩和させる検討が行われているがそれでも厳しいと思われます。
マンション管理評価制度も始まり、環境負荷の観点からも国は大幅な規制緩和はしないと考えられます。