築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[521: 匿名さん]

ゼロ負担で建て替えようとすれば倍の住戸数はほしいところ。
ただしそのためには階数を倍くらいにしないといけなくなる。
上に伸ばすと今度は周辺住戸を納得させないと日照権や景観で工事差し止めの仮処分申請される。
いくら建て替えが決議されても着工にこぎつけることができない可能性もはらんでいる。

[522: 匿名さん]

住居地域で建て替え出来たところってあるんでしょうか？
ないなら商業工業地域にある物件より難しい、と覚悟した方が良さそうな

[523: 匿名さん]

なぜか古いマンションの方がいいという人もいるみたいですね。
テレ東のゆうがたサテライトというニュース番組で中古マンションを取り上げていました。
立川で築47年の団地(エレベーターなし)の4階を420万円でリノベして3480万円で販売中というのが紹介されていました。
部屋の元値は650万円という事でした。
何組か内覧会に訪れていましたがいずれも好評のようでした。
1070万円が3480万円。リノベ業者は儲かるんですね。
という事は自分でリノベして売ればもっと良いのかもしれません。

[524: 通りすがり]

自分でリノベして儲ける？
僅かな成功例に乗っかって自分もできると思い込む
素人が投資で失敗する典型だな

[525: 匿名さん]

建て替え後に売って利益をなんて考えていたら建て替え動議がまとまらずズルズルいくか
建て替えが決まっても1000万以上の費用負担発生でなくなく手放すか
建て替え費用が賄えないからデベロッパーに売却して管理組合解散で放り出されるかのいずれか

[526: マンコミュファンさん]

うちなんか耐震等級3で建てられたかぶり厚とんでもないマンションだから躯体は半永久的にもちそう。ようは設備更新なんだよね
今のマンションは4、50年なんて人間で言う20代でしょ安普請で建てられた所は知らないけど
給排水管交換したという人、前レスでいたけど後学の為に工法教えて欲しい

[527: 匿名さん]

きのうの劇的ビフォーアフタは狭山の築45年団地でした。
内容はお笑い芸人、ロビンソンズの人が200万でスケルトンリフォーム+庭の造園というものでした。
似たような狭山の団地だと200万前後からあるようです。貸すと38000くらいか。

[528: 匿名さん]

今のご時世、中古買ったら高値つかまされるだけでは？

[529: 匿名さん]

何を持って高値というかですけど
仮に市場価格で全戸買い占めしたとして、
更地の二割程度とかで買える値段なら高い、とは言わないんじゃないですか？
築年数古い物件借りる人は安さ重視でしょうから
下手にリノベとかしてない方がいいでしょうけど
建て替え狙いなら壊すものに金かけるの勿体ない
それより注意すべきは駅からの距離に高さ制限etc,

[530: 購入経験者さん]

>>521 さんへ
容積が2倍に増える建替えでは、各戸に負担金が発生します。
容積が3倍の建物が建てられれば、負担金は発生しないと思います。

建替え決議は、設計会社、建設会社、販売会社（余剰床販売）すべて決まってから行います。（設計図も仕様もできている。）
建替え決議可決されて、工事が行えないところは、ごねた住民が立ち退かないからです。ごねは、裁判で負けますから、立ち退かせて工事を行います。

[531: 職人さん]

賃貸と高齢区分所有者の割合が年を追うごとに高くなり建て替え決議がなかなかまとまらない。
その間に不動産としての価値は下がり続ける。
これがほとんどのマンションで起きる未来です。
今リゾートマンションで起きている売りたくても売れない物件がどんどん増えます。
それでも買いますか？

[532: 購入経験者さん]

>>523さんへ
エレベーター無しの4階なんて、賃貸じゃあるまいし。
以前、スキップフロアのマンションに住んでましたけど
お隣さんの70歳の方は大変そうでしたよ。（停止階の1階上）
10年20年後のことなんて考えてなかったんでしょうね。
階段の手すりが滑るからと言って、所々、団子にしたロープを
手すりに張ってました。

リノベすれば、内見は新築みたいでしょうけど、10年後は、それ相応
いくらで売れますかね。1500万で売れますか？

私は、母の年齢も考え、徒歩数分の各階停止のマンションに引っ越しました。

[533: 口コミ知りたいさん]

>>531 職人さん
それは田舎の話。

[534: マンション検討中さん]

>>532 購入経験者さん
うちの近隣でも築30年の元賃貸マンション1棟リノベが売られていましたが意外にも早期完売でした。
南武線各停駅徒歩19分、65平米3LDKで2800万半ばから3600万ほど。
新築価格が高騰してますから買いやすい価格が魅力なのか。。
チラシではあごひげの今風若者が部屋でギターをかき鳴らしてるというものでしたが。
https://www.living-life.co.jp/lirefa/kawasaki-bc/sp/

[535: マンション掲示板さん]

2010年以降の新築マンションが将来的に築35年なっても買うかも
これから30年経っても仕様もたいして変わらんやろ
2020年現在で築35年なら買わない

[536: 購入経験者さん]

35年、駅5分、70平米前後を、新築の5割程度で購入。（それでも人気エリアなので、安いほうですが）
デザイン性等も考慮し1,000万かけてリノベして住んでいますが、周囲の相場変化をみていても、10年後（あと7年後）に購入価格以上で売却はほぼ確実にいける予定です。（大震災でもくれば、別ですが、それは都下全て同じなので置いておき）

そうすると、管理費等含めても、月10万ちょっとで住めている計算になり、当初の賃貸（14万）よりはるかに経済合理性があります。
我が家は、コスパ、駅近の便利さ、広さ、カスタマイズによる満足度等含めても、あきらかに、中古ｘリノベがベストでした。

[537: 匿名さん]

>>535 マンション掲示板さん

2045年て全国3割以上空き家だよ。
そんな時代じゃマンションどころか不動産を所有すること自体が得かどうかわからない
（確実に得な物件はおそらく高くて買えない）。
今35年の物件は、今の新築より好立地だったりする。
不人気立地は置き去りでも好立地には建て替えの目がある。
そんな築45年を持ってる所有者より

[538: 歌のおじさん]

１０年住んだ後、いくらで売れるか（資産価値がいくらになっているか）が要。物件の価格が５０００万円だと想定して見ましょう。コンクリートの耐久年数を考慮すると、現在５０００万円の物件である場合は、古いマンションに対する需要で判断すると３５００万円くらいになる。管理費と修繕積立金が２万として、１０年間の維持費とコストを年で換算すると年間の総コストは１７４万円。銀行に払う金利は計算に入れていません。金利を入れたら２００万円から２５０万円になります。もし賃貸物件がある場合は買うのはやめて、月１５万円くらいの賃貸にした方がずっと良いですね。負の資産になります。

[539: 匿名さん]

立地によりけり。一律にはならないですよ。
ウチ35年で買ったけど10年経って倍近いもん。
都内いい場所限定でおそらくみんなそんな感じ
地方なら新築だろうと買う意味ないだろね

[540: 匿名さん]

新築から１０年もしたら色々と不具合も出てくるし
設備が古くなっていて不便
お直しにも結構かかるし
３年以内なら考えるかもしれない

[541: マンション検討中さん]

中古マンションを検索してもリノベーション後のものばかりですが、リノベーション前の物件はみなさんどちらで探されたのでしょうか？？

[542: 匿名さん]

？普通に楽待とかで見ますけどね。
区分→築年数で旧耐震とか逆ソート
→旧耐震でも築浅順にソートしてさらに最終頁から見れば古い順に出る。
リノベ済みはその分上乗せしようと必ず書いてるから、書いてなければ未実施かと

ただ、売主心理を思えば大して金かけなくてもリノベしました、
って上乗せしたいだろうから、地域性もあるのかも。

[543: 購入経験者さん]

中古マンションを見定める方法としては、
・現状の管理費等がいくらかかるか、将来の管理費。10年後はいくらになるのか
・耐震偽装や不良物件ではないか
・相場は見合っているか
・将来、10年後でもその物件の資産価値はそれほど落ちないであろうものか
・入口や駐車場やエントランスなど共有部分は綺麗か管理人はちゃんと仕事をしているか
・自身が住む部屋は本当に自身が気に入るものなのか
・住人の質は良いか
・リノベ済みの場合は、実際に部屋を見て、リノベにかかるおおよその金額を算出し、これなら納得と思える物を探す
・今は3LDKを改造した2LDKのリノベ物件が多いため、そこを突っ込むと簡単に100万程度の値引きならしてくれる

などなど、観る部分はとても多いですが、だいたい管理が行き届いている物件は35年経っていようとも共有部分がとても綺麗です。
私が購入した物件は築26年ですが共有部分は清潔で室内は完全リフォームしているので新築同様でむちゃくちゃ綺麗です。
住人の質もとても良い。それで新築の半額以下なのだから本当に買って良かったと思ってます。不満がまったくないです。

今はネットで色々探れますし、高い買い物をするのですから、自身で勉強し買わないと損しますよ！

[544: 匿名さん]

ガイアの夜明けに出てた1円（）物件不動産屋に1円以上の物件も出てる。
https://www.relight.co.jp/building_detail/id=2482
世田谷の芦花公園5分築50年60平米が2,580万。
ただ相当荒れててある程度金をかけないと住めない。貸すに貸せない3年空き家
おまけに既存不適格だから建て替え望み薄。
住めるだけで良くても500万程度はリフォームにかかると考えたら
買値500万トータル1,000万で10年住めたら元が取れるか？くらいな感じ。
こういうのもあるからホントに築年数だけでは判断出来ない。

[545: 匿名さん]

駅や病院等へのアクセス、治安など立地条件が良いなら有りな気がします。

[546: 評判気になるさん]

今検討しているのが、築５０年以上の中古マンションです。
立地がとても良く、自主管理ですが定期的に修繕されているようでとても５０年以上の建築とは思えない感じでした。
現状渡しのため価格がとても安いです。築古のリスクとしては今後何が起こるか分かりませんが、それを承知で購入したいと感じました。
ただ銀行のローンがなかなか難しいそうです。

[547: 匿名さん]

築50年弱のマンションの2室を所有しています（共有名義等いろいろ）。1室は息子が住んでいて、もう1室は賃貸に出しています。
都区内、新宿駅から3・7キロ、4路線５駅が徒歩圏内で、最寄り駅は徒歩8分です。
美しい庭園、遊園地があり、自走式駐車場ありで敷地広々としております。
容積に余裕がありますので、売却する気にならず長い間保有しています。

建替えの場合は、負担金は生じるようですが（還元率100％ではない）
余剰床が売却できますので、まあまあ良い感じだと思っています。

[548: 匿名さん]

マンションの法定耐用年数は47年だからそれを超えてるとローン組める金融機関は限られますね。
ただ、好立地なら耐用年数切れで建て替えカウントダウンもありそう。
ウチの築45年も45平米が4,700万で出てたりと、コロナ前水準に戻りました。
最近は築浅だと分譲価格より高いケースも普通に見ますが
バブルに乗じて建て替え含みで、築古にも波及して来るかな

[549: 評判気になるさん]

>>548さん
546です。仲介の担当者が言うには、今は売りに出る物件が非常に少ないそうです。
返済苦で売りが増えるかも、との予想に反して。
この先、築４０～５０年の物件はごろごろと増えるはずなので、それに準じて銀行の審査基準も少し変わればいいなーと楽観的に考えていましたが、現実は厳しいですね。年齢もそこそこ言っているので余計に限定されてしまいます。

[550: 匿名さん]

こんなコラムを読みました。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/275914

（築古に限らず）全般的に売り物が少ない→数少ない出物に人気集中→割高、というのも想像つきますし
マンションに限らず、本業メタメタの飲食業とかが補助金や無利子融資を使って
「これをその値段で買う？」って不動産をキャッシュで買ってるという話も聞きます。
いずれも金融機関が回収考える上では、今融資を出すのは高リスク、という判断に影響するのかもしれません。
更に築古な時点で新築築浅よりはメンテで負担が大きくなって当然、というのもありますし。

担保評価出来ない耐用年数切れなんて自宅用でもキャッシュで買えよというのが金融機関側の本音なのかもしれませんね。
（公庫あたりも建て替え計画だったりは審査に勘案しないと聞きました。不確定要素が強ければ仕方ないのか。
決まれば高値で売るから！と言っても、新築になってから売る場合は解体建築中もローンは続くわけで
その意味でも複数年、金を生まないものに淡々とローン払える余裕のある人でないと厳しい気はします）

[551: 匿名さん]

建物が修復不可能なほど損壊や劣化する以外、集合住宅の「建替え」はあまり現実的ではないと思いますが、これからますます増えるだろう超築古についてはどのように考えていくのでしょうか？日本はマンションは歴史が浅いうえに地震大国でもあるので、諸外国のそれとは比較できないと思いますが、それでもたくさん存在する超築古が、融資対象から除外されることで買い手がつかないというのも問題な気がします。

[552: 匿名さん]

それは貸さない金融機関が悪い、と責めるのは筋違いな気がする。
日本はあと10年で全国空き家3割超えますよね。
所有者不明の使い途のない土地も国土の2割九州と同じ面積を超え、そのうち北海道と並びます。
住み替えれば新築しなくて充分な住宅ストックがあっても新築供給は止まってません。

そして建て替えに必要なのは、物件維持不可能なほどの老朽化でなく
誰もが欲しがる好立地であることのみです。
仮に倒壊寸前だろうと新築供給して需要のない土地ではデベロッパーは乗りません。
企業の使命が利潤追求である以上、当たり前のことです。

つまりやるべきは新築の供給停止と空き家削減だと思います。
そんなことやるって政治家は聞いたこともありませんが。
いずれにせよ大多数の不人気超築古に資金注入って全く時流に合ってないと思いますよ。

[553: 匿名さん]

買い手のつかない超築古の行方。
築古こそ、オーナーが率先して自分たちの物件の価値を上げることも大切なんですね。
愛着を持っているオーナーがが多いマンションが生き残っていく。。。
築古しか手に届かないので、そういうマンションに出会いたいものです。

[554: 匿名さん]

逆だと思う…
不動産て新築買う人が大体一番金持ちです。
建て替え見込みもないのにしがみついてるのは金がないからです。
愛着ったって値上がるわけでもないのにボロに金かけようって人いませんよ。価値上がるわけない。
建て替えの目があるなら、二束三文にはなりません。
買うべきはそういう物件で、予算内だからって先のない物件買ったら
同じように金のない住人同士が雨漏りや不具合を我慢しながら物件の延命を図る
消耗戦巻き込まれるだけです。運良く更地になっても、再生見込みのない土地は二束三文です。
そんな物件買って投げ出せない責任負うなら、賃貸の方がよほどマシ

[555: SKY]

築３５年物件を買うかどうかの議論で［劣化］［建て替え］リスク考えるんですね。

耐用年数過ぎた設備がヤバいとかって気持ちは分かるんですが、耐用年数来たから
直ぐに補修または新設工事って現実的じゃないですよね？修繕積立金どんだけ高くなるか想像つかない。年間１億くらい？(注：適当です)
国土交通省が「既存住宅の性能表示制度」なんてのを考えてたみたいだけども、
法律通りの耐用年数に合わせたら、どんな新築マンションでも５～10年程度でアウトって話を聞く。
こう言う法律って時々現実的じゃ無かったりするよなぁ。

私がマンション購入時に考えたのは、マンションの寿命とその頃に自分が何歳であるかって所。
自分が80歳越えてからの引越しを余儀なくされたら厳しいかなぁ？
それまで生きてるかなぁ…って所。
新築買おうが中古買おうが、所々でメンテナンス費用は発生する。
メンテナンスしてなければ廃墟になる一方だけど、メンテナンスしてたら結構持つんじゃない？

[556: 匿名さん]

やれやれ、こっちもか

築35年超えたら即ヤバくなるかじゃなく「必要なメンテしたら」の
メンテが本当に適切に出来るのかって話ですよ。
資金も潤沢にあり、メンテやる際にも一々揉めたりしない
意識高い所有者ばかりの築古が現実にどれだけあるのかということ。

築35年買ったら転売出来ずに自分が最後のオーナーになる覚悟する必要がありますよね？
ご自身が他スレで「環境問題ですね。「売れないから（理事会の）立て直しを頑張る」」って書かれてますよね？
流動性悪い、建て替えも見込めないから安いとなれば金のない所有者の割合が高くなりませんか？
おまけに高齢なら自分が死ぬまで保てばいい、メンテに出費反対が主流になりませんか？

築古スレあちこちに持論投下はご自由ですが、都合の悪い部分は突っ込まれなければスルー
築古検討者の懸案事項「資産性」にはわかりません、で
自分が死ぬまで保てばいいやって発想では金がないから築古でいいやって人の参考にしかならないと思いますよ。
本人は納得されてても軽率に築古買っちゃって同じように苦労する不幸を量産する危険性しか感じません。

[557: 匿名さん]

それなりの知識と経験がないと痛い目に合うおそれがあるので、築古物件は万人にはおススメできないです。

一方で、みなさん（世間）が築古を敬遠してくれるおかげで、ある程度知識と経験があれば、安価に快適な住空間をゲットできる可能性もあったりするので、興味がある人は、こんなところ（失礼！）でだべってないで、とりあえず宅建士と会話できるくらいの不動産知識、建物構造と耐震性に関する知識を身に着けた上で、実際に物件を見て回ることをおススメします。

良いものを安く手に入れるには、相応の準備と努力と経験が必要です。（そういう過程を含めて楽しめる人以外には向かない業界です。築古は。）

[558: 匿名さん]

不動産に限らず、高いもの買う人ほど入念に調査してリスク回避するけど
予算がないからって安いもの買う人ほど希望的観測に身を委ねる感じ笑

金融リテラシーの問題なのかそれの集積で金持ちも貧乏も固定化されてく

[559: SKY]

ちょくちょくコメントしてますが、あくまでも私なりの見解です。

新築だろうと中古だろうと、メンテしていこうって考えがなければ劣化するだけです。それは当然、戸建てにも言えること。

築何年の家を買うかって議論に対しての答えは、自分の年齢と相談かなって話をしたかったのだけど……。

自宅の老朽化、建物限界値が何年後かは分からないけど、きっと70年目くらいで本格的に考える事になると思う。その時に自分の年齢が超高齢になってたら協力も何も出来ない。
今はスタミナがあるから理事会を何とかしようと目論んでる。
後20年くらいは行けるかなぁ……とかは思う。でも、30年後って言われたら自身がない。

一旦の区切りとして、60歳?70歳くらいで建て替えの話が来たらいいかなってのが私の計画案。

まぁ卓上の論議。
壊れるまで住むのか、建物壊れる前に自分が死ぬのか分からない。ただマンションの終活宣言は、自分がハッキリ理解できるうちが良いかなぁ……って戯言です。

[560: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_96117856/
リフォーム前物件発見、約40平米で2,980万円。御苑かぶりつき遮蔽物なし。
大規模リフォーム入れた上階の100平米弱はなんと1億（）で早々に成約。
築50年超、旧法地上権、契約残存期間9年弱、と相当ハードル高いけど
話の成り行きによってはお宝化したりするんだろうか
（上階がいくら100平米弱にルーバル80平米でも
億（近く？）出す人がいることに驚き。化粧直しした築古再販が売りの会社だから
そんなに値引きしたとも思えない）

[561: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[562: 匿名さん]

マンションの寿命は60年ぐらいじゃないの？
定期的な大規模修繕で100年待つとか言ってるけど、本当かなぁ？
年金と一緒で発言者なんて、その時にはいなくなってるだろうしね。

[563: ほい]

築年数43年のシャンボール三田って、どうなのでしょう？
外は若干疲れてる感じですが、管理状態は素晴らしそうです。

[564: 通りがかりさん]

うちのマンションは築36年ですが、購入はおすすめしません。配管の劣化で多くの部屋で水漏れがあり、月2件くらい補修工事しています。また、リフォームしている部屋が多く、ずさんな業者が施工した部屋の騒音はひどいです。しかも賃貸にしている部屋が大半になり(家賃が安め)、審査無いのかと思うくらい、外国人やマナーの悪い人間が増えてカオス状態です。もはや分譲マンションというより都営住宅です。

[565: 匿名さん]

もはや住んでる人に聞くか、自分が賃貸で住みながら売り物件経由で議事録見るとかしないと買えないですね。
新築、築浅の時に買って35年経つのと35年目のを買うのは全然違いますね。

[566: 購入経験者さん]

>>546 評判気になるさん

築古で自主管理ですか。要注意です。

＠まずは、給水排水管などの大規模修繕工事は行われていますか？
それが出来ていないマンションは、管理状態が良いとは思えません。

＠修繕積立金は１戸あたり１５０万円以上ありますか？
２００万円あれば、管理優秀です。

契約前に、管理組合の資料を取り寄せましょう。
有料のマンションもありますが、ちょっとの経費です。

出来る限りの情報を収集し、総合的に判断しましょう。
築古でも、武蔵野台地の上で、複雑な建物ではなく、１０階以下なら、耐震が良い場合もあります。

[567: 購入経験者さん]

>>485 匿名さん
十数年前に、友人が居住していたので、伺いました。
本当に環境が良く、友人宅は森の中の別荘の雰囲気でした。低層階です。

その後、転居されましたが。。。。

[568: 購入経験者さん]

>>567 購入経験者さん
売却して実家（練馬区）に、居住しています。

[569: 匿名さん]

>>566 購入経験者さん
修繕積立金残高@100万だと厳しいでしょうか。
今検討中の物件は築４０年　4階建エレベータなし、駐車場平置きのものです。

[570: ご近所さん]

>>569 匿名さん
返信が遅くなりました。
うちのマンション管理士（マンションで契約している）に、雑談で聞いた話です。

エレベーター取り換えと、駐車場の取り換えやメンテがなければ、まあまあではないかとのことでした。

ただ、給水排水管の工事がどうか？終了していれば大丈夫らしいです。
給水排水管の工事は、けっこう高額らしいです。

[571: マンション検討中さん]

解体費用は所有者負担らしいから１５年から２０年で売却し老人ホームの費用にしようと思っているので３５年は検討外。

[572: 通りがかりさん]

福岡の30代のマンション管理士、宅建士です。
私が築35年物件を購入した際は、新耐震、床転がし配管（スラブ上配管）、ピロティなし、長計策定済み、リノベ前物件、自主管理以外が条件で探しました。
建替えは容積率に余裕がないとまず無理です。
老人もしくは新しい購入者（残ローン有）に最低1000万以上の負担かつ5分の4決議はまず無理です。
今、国で5分の4から4分の3の特別決議に緩和させる検討が行われているがそれでも厳しいと思われます。
マンション管理評価制度も始まり、環境負荷の観点からも国は大幅な規制緩和はしないと考えられます。