築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[501: 匿名さん]

No.484の規制緩和案は、既存不適格マンションの救済策でもあるでしょう。
現状より狭くなる（資産価値が下がる）と分かってて、金かけて壊して建て直そうという人はいませんから。

他方、新しく建てる物件に地権者からの条件が少ないほど、土地は高く売れる現実がある。
結果として、今までは安く買い叩かれていた物件も、立地条件が良ければ更地にして高値で売れる可能性が出てくる。
ゼネコンやデべも新たな仕事にありつけて、条件的に建て替えを渋ってた物件の新陳代謝も進み、耐震対策も果たせる。

これだけインパクトの強い政策が実行されても解体も建て替えも出来ない物件（解体費用＜土地価格）こそ箸にも棒にもかからない。

[502: 匿名さん]

立て替えのプロセスはやや複雑だから詳細は省くけど、
現行法では建て替え決議は５分の４の同意で可能だけど、これすらクリアできてるところはほとんどない。
その上、この要件の存在にも拘らず、建て替えに成功した数少ないマンションの大多数が全員一致で成立している。

余剰容積を売ることで建築費をカバーする以外の枠組みは、現時点では考えづらい。
立て替えを本気で促進したり、既存不適格を救済するなら、端的に容積率を緩和するしかない。

そして、土地代だけでかなりの価格になるような立地の建て替え促進効果は多少あるかも知れないけど。

[503: 匿名さん]

全員一致って結果論では？
桜上水団地や阿佐ヶ谷住宅の個別スレ読んでても最後まで居座る住人はいますよ。

余剰床ができないと建て替え不可はもちろんだけど、
全国一律容積率緩和はまるで現実的じゃありませんよね。
なんでマンションだけ？って話が必ず出るだろうし、
バス便物件やお屋敷町の中低層まで容積率緩和してたら
用途制限も目茶苦茶、場合によっては将来税金で撤去する廃屋容認することになる。

つまり解体も全員合意でなくていいとハードル下げるのはお題目は老朽マンション救済でも、本質は廃屋撤去に税金投入する回避策なんではないかと。
ここまで緩和しても進まないようなら更にハードル下げるかも知れませんが
これまで条件的に踏み切れなかった物件には強力なオプションになりますし、
全員合意でなくても可にしたことで有事に何かあっても
役所の助言に従わず廃屋に住み続けた戸建て住民と一緒で自己責任を問えるかと。

身寄りのない独居老人ばかりオーナーの物件なら別ですが
投資に回してるオーナーにとっては、どこまで粘るのが得かの試金石にはなり得ます。
日本で唯一、需給バランスが一致してる東京でさえ2020年で人口減少ですから。

[504: 住まいに詳しい人]

以前住んでいた、築30年のマンション。
お風呂とかは目地がはがれ、穴が開き、カビだらけのボロボロ状態。
ユニットバス交換は安いのでも50万円かかると言われ、我慢してたら、ついに、階下へ水漏れ事故発生（泣）
管理組合から給湯止められ、応急処置として、穴埋めまで、数日間、お風呂禁止となった。
下の階の部屋にまで漏れて、壁紙交換に20万円出費・・・もう最悪でした。

あの新しいお風呂が駄目になるころは、マンション全体もきっと駄目になるのでしょうね？
交換に50万円出せないお年寄り家族とかは漏れっ放しで、訴訟問題も起こるらしい。

[505: 匿名さん]

そういうマイナスポイントを
マンション分譲業者は教えない。
買い手も深く考えずに買ってしまう。
マンションは古いのを買わず、適当に住んだら買い替えする方が無難。

[506: 購入経験者さん]

出ました、業者。

買い替えは無理、と結論が他のスレで出たので、こちらに移住ですか！

[507: 匿名さん]

残念！業者ではないし、
無理ってスレがどれだか知りませんが、それには参加していません。

[508: 購入経験者さん]

「マンションは10年で買い替える」

[509: 購入経験者さん]

新築時から約30年住んで売却し、2年程前に仕事都合で別の場所へ引っ越した者です。
普通築35年って言ったら、容易に買いにくいですよね。
でも、ここについては、それでも最近の新築には無い良いところが見受けられます。
　・配管系の更新工事済みで、上水道は新築当時の屋上タンクを使用していない。
　・駅までの道のりは歩道と車道の完全分離。信号を渡るのは駅前の一箇所のみ。駅まで実質徒歩5~10分。
　・南北の両方にベランダを備える間取りが殆どで、風通しが良い。南の日当たりはどの棟も同程度。
　・住人・管理組合の管理意識が高い。
　・このマンションのみで高台を占有しているため、直隣に別施設を建てることは不可能。
　・立地が高台だが、方々に橋を渡しているため、坂で不便になることが無い。
　・駐車場が全て平走式。定期的に場所決めの抽選会があり、全住民に平等。現時点で100%以上駐車出来るのでは？

私自身はここで長らく住んで非常に満足していたため、
最近の新築の割高感が気になり新築を中々買えず、今は賃貸住まいです。
ここより良い条件の新築が5000万円以上の価格帯でも見つからないんです。
京王線については私が住んでいたころよりも新宿までの乗車時間がかなり短くなっているらしいですね。
売却時には築30年の割りに資産価値がそれほど落ちてなくて助かりました。

[510: 匿名さん]

建て替え円滑化法改正案成立。

[511: 匿名さん]

>>510
509さんの様に長らく住んで非常に満足していても
建て替え賛成者が多ければ
強制的に建て替えすることが出来る法案。
高齢者になってから、引越や長い仮住まいをやらされるのは辛いだろうね。

[512: 匿名さん]

現実的に可能になるのは余剰床売れるデベが乗り気になる物件。
涙銭で追い出される物件ばかりじゃないでしょう。

全員死ぬまで待ってたら、いつまで経っても建て替え出来ない。
思い入れに値段はつけられないから、金次第で賛成に回る所有者が多いか
そうじゃない所有者が多いかでも話が変わる。
自宅使用の所有者少ない方がスムーズだろうね。

[513: 口コミ知りたいさん]

35年経つと給排水が錆だらけ共用部分の問題があり工事の問題がありもめます！

[514: 匿名さん]

築古は空室、賃貸にしてる外部居住のオーナーの票を集計できないから建て替えに必要な票数はまず集まらない
人任せにしてる連中は文句は言っても自分で動こうとはしないから負動産抱えて固定資産税だけ払い続けることになる

[515: 匿名さん]

物件によりけりでしょ。
10万でも売れないバブル期のリゾマンとかならごもっとも、稼働するだけ無駄。
ウチ築43年になりますけど総会も理事会も相当紛糾しますよ。建て替えカウントダウンだから。
近所の売却国有地巻き込んで六本木ヒルズ化する再開発妄想が止まりません笑

[516: 匿名さん]

設備面は、給排水更新できていること、全戸ＩＨ導入可能になるように容量増やせていること、光ファイバーも要。
運営面は、修繕積立金に余裕があること、理事の選出サイクルが極端に短くなっていないこと。
最低限これだけ揃ってない物件は買ってから苦労することが目に見えている。

[517: 匿名さん]

いま築年数の高いマンションで買っても良い物件とはどんなものなのでしょう。
1.建替えができる物件
既存不適格でないこと、法改正で容積率の緩和がもりこまれましたがすべての物件で適用可能かはわからない
　既存区分所有者の利益を確保して（割高）なお売れる立地
2.長く住める、住みたくなる物件
　管理がよい（適切に修繕されている、普段から清掃が行き届いている。長く住める）
　周辺の環境がよい（緑に隣接している、学校が近い、適度に駅近、商業施設が適度に近い。住みたくなる）
　地域の人ならだいたい知っている注目される物件
　中古検討者は近隣の人か、その土地になにがしかの縁がある人が多いと思われます（住みたくなる）

どちらの条件も希少だとは思います。
　

[518: 匿名さん]

築40年越えのマンションに住んでいる。
都区内西側、最寄り駅徒歩8分。他10分、10分、15分。複数路線使用可能。

購入したのは2000年、ローンは10年で返済した。

給排水管はマンション全体と、自家住居で交換済み。
エレベーターは、補修しながら使い、まだ取り換えていない。
昨年は外壁の補修工事を行った。
管理費・修繕積立金の滞納者は、掃除区関係で昨年は1戸あったが、現在はゼロ。
修繕積立金は1戸あたり180万円位。

耐震工事を行うか、容積に余裕があるので建替えするかを検討中。
ただ、建替え推進決議は通っているが、建替え決議は8割以上の賛成が必要。今の法律ではどうなるのかは分からない。

建替えの負担金は1000万円以上。

[519: 匿名さん]

＞掃除区関係で昨年は1戸あったが　　✖

相続関係です。申し訳ない。

[520: 匿名さん]

購入してすぐ理事にされるよ。
この年数になると長年住んでる人は1度は理事やってるからやってない人がまず対象になる。
35年物だと今後の修繕建て替え問題で毎年のように紛糾するからストレスたまるだけ。

[521: 匿名さん]

ゼロ負担で建て替えようとすれば倍の住戸数はほしいところ。
ただしそのためには階数を倍くらいにしないといけなくなる。
上に伸ばすと今度は周辺住戸を納得させないと日照権や景観で工事差し止めの仮処分申請される。
いくら建て替えが決議されても着工にこぎつけることができない可能性もはらんでいる。

[522: 匿名さん]

住居地域で建て替え出来たところってあるんでしょうか？
ないなら商業工業地域にある物件より難しい、と覚悟した方が良さそうな

[523: 匿名さん]

なぜか古いマンションの方がいいという人もいるみたいですね。
テレ東のゆうがたサテライトというニュース番組で中古マンションを取り上げていました。
立川で築47年の団地(エレベーターなし)の4階を420万円でリノベして3480万円で販売中というのが紹介されていました。
部屋の元値は650万円という事でした。
何組か内覧会に訪れていましたがいずれも好評のようでした。
1070万円が3480万円。リノベ業者は儲かるんですね。
という事は自分でリノベして売ればもっと良いのかもしれません。

[524: 通りすがり]

自分でリノベして儲ける？
僅かな成功例に乗っかって自分もできると思い込む
素人が投資で失敗する典型だな

[525: 匿名さん]

建て替え後に売って利益をなんて考えていたら建て替え動議がまとまらずズルズルいくか
建て替えが決まっても1000万以上の費用負担発生でなくなく手放すか
建て替え費用が賄えないからデベロッパーに売却して管理組合解散で放り出されるかのいずれか

[526: マンコミュファンさん]

うちなんか耐震等級3で建てられたかぶり厚とんでもないマンションだから躯体は半永久的にもちそう。ようは設備更新なんだよね
今のマンションは4、50年なんて人間で言う20代でしょ安普請で建てられた所は知らないけど
給排水管交換したという人、前レスでいたけど後学の為に工法教えて欲しい

[527: 匿名さん]

きのうの劇的ビフォーアフタは狭山の築45年団地でした。
内容はお笑い芸人、ロビンソンズの人が200万でスケルトンリフォーム+庭の造園というものでした。
似たような狭山の団地だと200万前後からあるようです。貸すと38000くらいか。

[528: 匿名さん]

今のご時世、中古買ったら高値つかまされるだけでは？

[529: 匿名さん]

何を持って高値というかですけど
仮に市場価格で全戸買い占めしたとして、
更地の二割程度とかで買える値段なら高い、とは言わないんじゃないですか？
築年数古い物件借りる人は安さ重視でしょうから
下手にリノベとかしてない方がいいでしょうけど
建て替え狙いなら壊すものに金かけるの勿体ない
それより注意すべきは駅からの距離に高さ制限etc,

[530: 購入経験者さん]

>>521 さんへ
容積が2倍に増える建替えでは、各戸に負担金が発生します。
容積が3倍の建物が建てられれば、負担金は発生しないと思います。

建替え決議は、設計会社、建設会社、販売会社（余剰床販売）すべて決まってから行います。（設計図も仕様もできている。）
建替え決議可決されて、工事が行えないところは、ごねた住民が立ち退かないからです。ごねは、裁判で負けますから、立ち退かせて工事を行います。

[531: 職人さん]

賃貸と高齢区分所有者の割合が年を追うごとに高くなり建て替え決議がなかなかまとまらない。
その間に不動産としての価値は下がり続ける。
これがほとんどのマンションで起きる未来です。
今リゾートマンションで起きている売りたくても売れない物件がどんどん増えます。
それでも買いますか？

[532: 購入経験者さん]

>>523さんへ
エレベーター無しの4階なんて、賃貸じゃあるまいし。
以前、スキップフロアのマンションに住んでましたけど
お隣さんの70歳の方は大変そうでしたよ。（停止階の1階上）
10年20年後のことなんて考えてなかったんでしょうね。
階段の手すりが滑るからと言って、所々、団子にしたロープを
手すりに張ってました。

リノベすれば、内見は新築みたいでしょうけど、10年後は、それ相応
いくらで売れますかね。1500万で売れますか？

私は、母の年齢も考え、徒歩数分の各階停止のマンションに引っ越しました。

[533: 口コミ知りたいさん]

>>531 職人さん
それは田舎の話。

[534: マンション検討中さん]

>>532 購入経験者さん
うちの近隣でも築30年の元賃貸マンション1棟リノベが売られていましたが意外にも早期完売でした。
南武線各停駅徒歩19分、65平米3LDKで2800万半ばから3600万ほど。
新築価格が高騰してますから買いやすい価格が魅力なのか。。
チラシではあごひげの今風若者が部屋でギターをかき鳴らしてるというものでしたが。
https://www.living-life.co.jp/lirefa/kawasaki-bc/sp/

[535: マンション掲示板さん]

2010年以降の新築マンションが将来的に築35年なっても買うかも
これから30年経っても仕様もたいして変わらんやろ
2020年現在で築35年なら買わない

[536: 購入経験者さん]

35年、駅5分、70平米前後を、新築の5割程度で購入。（それでも人気エリアなので、安いほうですが）
デザイン性等も考慮し1,000万かけてリノベして住んでいますが、周囲の相場変化をみていても、10年後（あと7年後）に購入価格以上で売却はほぼ確実にいける予定です。（大震災でもくれば、別ですが、それは都下全て同じなので置いておき）

そうすると、管理費等含めても、月10万ちょっとで住めている計算になり、当初の賃貸（14万）よりはるかに経済合理性があります。
我が家は、コスパ、駅近の便利さ、広さ、カスタマイズによる満足度等含めても、あきらかに、中古ｘリノベがベストでした。

[537: 匿名さん]

>>535 マンション掲示板さん

2045年て全国3割以上空き家だよ。
そんな時代じゃマンションどころか不動産を所有すること自体が得かどうかわからない
（確実に得な物件はおそらく高くて買えない）。
今35年の物件は、今の新築より好立地だったりする。
不人気立地は置き去りでも好立地には建て替えの目がある。
そんな築45年を持ってる所有者より

[538: 歌のおじさん]

１０年住んだ後、いくらで売れるか（資産価値がいくらになっているか）が要。物件の価格が５０００万円だと想定して見ましょう。コンクリートの耐久年数を考慮すると、現在５０００万円の物件である場合は、古いマンションに対する需要で判断すると３５００万円くらいになる。管理費と修繕積立金が２万として、１０年間の維持費とコストを年で換算すると年間の総コストは１７４万円。銀行に払う金利は計算に入れていません。金利を入れたら２００万円から２５０万円になります。もし賃貸物件がある場合は買うのはやめて、月１５万円くらいの賃貸にした方がずっと良いですね。負の資産になります。

[539: 匿名さん]

立地によりけり。一律にはならないですよ。
ウチ35年で買ったけど10年経って倍近いもん。
都内いい場所限定でおそらくみんなそんな感じ
地方なら新築だろうと買う意味ないだろね

[540: 匿名さん]

新築から１０年もしたら色々と不具合も出てくるし
設備が古くなっていて不便
お直しにも結構かかるし
３年以内なら考えるかもしれない

[541: マンション検討中さん]

中古マンションを検索してもリノベーション後のものばかりですが、リノベーション前の物件はみなさんどちらで探されたのでしょうか？？

[542: 匿名さん]

？普通に楽待とかで見ますけどね。
区分→築年数で旧耐震とか逆ソート
→旧耐震でも築浅順にソートしてさらに最終頁から見れば古い順に出る。
リノベ済みはその分上乗せしようと必ず書いてるから、書いてなければ未実施かと

ただ、売主心理を思えば大して金かけなくてもリノベしました、
って上乗せしたいだろうから、地域性もあるのかも。

[543: 購入経験者さん]

中古マンションを見定める方法としては、
・現状の管理費等がいくらかかるか、将来の管理費。10年後はいくらになるのか
・耐震偽装や不良物件ではないか
・相場は見合っているか
・将来、10年後でもその物件の資産価値はそれほど落ちないであろうものか
・入口や駐車場やエントランスなど共有部分は綺麗か管理人はちゃんと仕事をしているか
・自身が住む部屋は本当に自身が気に入るものなのか
・住人の質は良いか
・リノベ済みの場合は、実際に部屋を見て、リノベにかかるおおよその金額を算出し、これなら納得と思える物を探す
・今は3LDKを改造した2LDKのリノベ物件が多いため、そこを突っ込むと簡単に100万程度の値引きならしてくれる

などなど、観る部分はとても多いですが、だいたい管理が行き届いている物件は35年経っていようとも共有部分がとても綺麗です。
私が購入した物件は築26年ですが共有部分は清潔で室内は完全リフォームしているので新築同様でむちゃくちゃ綺麗です。
住人の質もとても良い。それで新築の半額以下なのだから本当に買って良かったと思ってます。不満がまったくないです。

今はネットで色々探れますし、高い買い物をするのですから、自身で勉強し買わないと損しますよ！

[544: 匿名さん]

ガイアの夜明けに出てた1円（）物件不動産屋に1円以上の物件も出てる。
https://www.relight.co.jp/building_detail/id=2482
世田谷の芦花公園5分築50年60平米が2,580万。
ただ相当荒れててある程度金をかけないと住めない。貸すに貸せない3年空き家
おまけに既存不適格だから建て替え望み薄。
住めるだけで良くても500万程度はリフォームにかかると考えたら
買値500万トータル1,000万で10年住めたら元が取れるか？くらいな感じ。
こういうのもあるからホントに築年数だけでは判断出来ない。

[545: 匿名さん]

駅や病院等へのアクセス、治安など立地条件が良いなら有りな気がします。

[546: 評判気になるさん]

今検討しているのが、築５０年以上の中古マンションです。
立地がとても良く、自主管理ですが定期的に修繕されているようでとても５０年以上の建築とは思えない感じでした。
現状渡しのため価格がとても安いです。築古のリスクとしては今後何が起こるか分かりませんが、それを承知で購入したいと感じました。
ただ銀行のローンがなかなか難しいそうです。

[547: 匿名さん]

築50年弱のマンションの2室を所有しています（共有名義等いろいろ）。1室は息子が住んでいて、もう1室は賃貸に出しています。
都区内、新宿駅から3・7キロ、4路線５駅が徒歩圏内で、最寄り駅は徒歩8分です。
美しい庭園、遊園地があり、自走式駐車場ありで敷地広々としております。
容積に余裕がありますので、売却する気にならず長い間保有しています。

建替えの場合は、負担金は生じるようですが（還元率100％ではない）
余剰床が売却できますので、まあまあ良い感じだと思っています。

[548: 匿名さん]

マンションの法定耐用年数は47年だからそれを超えてるとローン組める金融機関は限られますね。
ただ、好立地なら耐用年数切れで建て替えカウントダウンもありそう。
ウチの築45年も45平米が4,700万で出てたりと、コロナ前水準に戻りました。
最近は築浅だと分譲価格より高いケースも普通に見ますが
バブルに乗じて建て替え含みで、築古にも波及して来るかな

[549: 評判気になるさん]

>>548さん
546です。仲介の担当者が言うには、今は売りに出る物件が非常に少ないそうです。
返済苦で売りが増えるかも、との予想に反して。
この先、築４０～５０年の物件はごろごろと増えるはずなので、それに準じて銀行の審査基準も少し変わればいいなーと楽観的に考えていましたが、現実は厳しいですね。年齢もそこそこ言っているので余計に限定されてしまいます。

[550: 匿名さん]

こんなコラムを読みました。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/275914

（築古に限らず）全般的に売り物が少ない→数少ない出物に人気集中→割高、というのも想像つきますし
マンションに限らず、本業メタメタの飲食業とかが補助金や無利子融資を使って
「これをその値段で買う？」って不動産をキャッシュで買ってるという話も聞きます。
いずれも金融機関が回収考える上では、今融資を出すのは高リスク、という判断に影響するのかもしれません。
更に築古な時点で新築築浅よりはメンテで負担が大きくなって当然、というのもありますし。

担保評価出来ない耐用年数切れなんて自宅用でもキャッシュで買えよというのが金融機関側の本音なのかもしれませんね。
（公庫あたりも建て替え計画だったりは審査に勘案しないと聞きました。不確定要素が強ければ仕方ないのか。
決まれば高値で売るから！と言っても、新築になってから売る場合は解体建築中もローンは続くわけで
その意味でも複数年、金を生まないものに淡々とローン払える余裕のある人でないと厳しい気はします）