築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[481: 匿名さん]

震災後じゃ無理だって。

条件いいとこのオーナーは少子化本格化前に建て替え売り抜け狙い
条件悪いとこはどんどんダンピングされて早晩廃墟だよ。

[482: 匿名]

築30年ﾏﾝｼｮﾝ 2000万

三井不動産 竹中工務店
三井不動産管理


買うか迷います、建て替えとか、、

[483: 匿名さん]

年数経てば分譲施工会社に意味ないですよ。
立地条件、建築条件の方が遥かに重要。
容積率に余裕がないのに建て替えできたマンションなんて聞いたことがありません。

[484: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[485: 匿名さん]

板橋区にある、管理良好で有名な1000戸超えの築35年位の三井のマンション（と書くと分かってしまうのかな）
そんんなに人気でもない駅から徒歩10分ですが、70～80平米台がまだ2千万位で売られてます。
ここってどう思われますか。
建物の見た目はいまいちですが、緑に囲まれた環境、広さ、安さ、高層階の眺めの良さに引かれてしまいます…
ここを読むとリスクは高そうだなと思いつつ、やはり気になってしまいます。
ちなみに将来は山手線内の戸建を引き継ぐ予定あり。

[486: 匿名さん]

その年数だと35年ローンとかは無理でしょうけど
（都市銀行のローン可能上限は、大抵60年ー築年数とか。築35年なら25年）
資金面は問題ないですか？築古マンションは管理費etc.高い場合多いですがそれも大丈夫？
その年数なら先々の建て替えの話だけ、くらいは出てるのではと思われますが
容積率や建蔽率、修繕積立金に余裕はありますか？
そして現状で耐震審査受けてますか？

以上をクリアして、毎年払う税金に諸経費まで足し込んで÷自分が住む年数して
借りるより安いと思われるなら買われてもいいんじゃないでしょうか
（私なら同じ物件を借りて住むこと考えますが。
税金分お得だし、その立地で建て替えは既存住民ニーズはともかく
新築物件ニーズが薄そうです※すいません）。

その年数のマンション買うには、自分が最後のオーナーになる覚悟が必要とどこかで読みました。
マンションは自分が不要になって、買い手借り手がつかなくても
簡単には放棄できません。いずれ継ぐ家がおありだったら
わざわざ責任を背負い込まなくてもいいように思われますけど。

あ、それでも買いたいなら決して言い値では買わない方が。

[487: 匿名さん]

物件にもよりますが、築35年で35年ローンは組めます。

とにかく築古は管理状況をよく確認する必要があると思います、
集合住宅の維持管理は、25年目ぐらいまではある程度やることが決まっている（それすらしない場合もある）のですが、
そこを越えると、上下水管の更新と、耐震どちらを先にやるか、バリアフリー化をどうするかなど、
様々な難しい判断が出てきます。しかも、建物は衰えていくわけで、矢継ぎ早に判断していく必要があります。
その点からすると戸数が少し心配です。戸数が多いと、方針がなかなかまとまらないまま時間が経過することがあるようです。

[488: 匿名さん]

築35年で35年ローン可能って、高金利で中途解約金もバカ高いス◯ガ銀行とか？

[489: 匿名さん]

み◯ほ、り◯な、◯菱に出して、◯菱は少しだけ金利が高かったです
ほかは審査に出してないので知りません

[490: 匿名さん]

投資用でなくて？

[491: マンション投資家さん]

うーん　マンションは新しいのに限る。。

[492: 匿名さん]

新築は二割がデベの儲け。お布施払いたいならそうすれば

[493: 匿名さん]

ちなみに築浅も気分的なメリット以外の旨味なし。
新築みたいな保証もなし。

[494: 匿名さん]

２割くらいの儲けがなければ、マンション建てるデベはいなくなるわ。
ばかたれが。

[495: 匿名さん]

35年も経ったら、そのマンションやその部屋で
過去にどんな事件や事故があったとしても、ウヤムヤになってることでしょう。
重説に載せられることもなく。

[496: 匿名さん]

マジレスすると、耐震的には１９８１年の建築基準法大改正が適用された物件が望ましい。

[497: 匿名さん]

マンデべは潰れていいんじゃん（実際ボンボン潰れてるが）。
そもそも日本には、これ以上新築建てなくても買い替え借り換えで済んじゃう充分な住宅ストックがある。
中古＜＜＜新築ニーズに無制限に応え続ける＝人口減少国で未来に税金投入して解体撤去する産業廃棄物供給し続ける。

市場価値は1980年産も1981年産もそう変わらないんでは笑
むしろ1970年代産の方が条件によっては建て替えに近づくが、築30年未満じゃ話すら出ない。
時間経過するうちに五輪特需が過ぎ去ったら、満を持して東京でも人口減少スタート。

[498: 匿名さん]

建て替えも、容積率に余裕がないなら自腹。
解体撤去しなけりゃいけない廃墟付きの土地が残ることになり、マイナス資産。

[499: 匿名さん]

『条件によっては』書いてるべ。築古新築によらず
郊外、湾岸含めニュータウン、既存不適格、駅遠買ったら建て替えの目は減る一方。

建て替えだけでなく解体＆更地化して持分で分配、も
4/5の合意でOKとなれば、既存不適格には敗者復活の目もあるが。
廃墟撤去しても土地自体に値段のつかないとこを買っちゃ駄目だね。
そしてマンションは、築年数古いものほど場所はいい。

[500: 匿名さん]

既存不適格マンションって結構ありますね。
完成後に高さ制限ができたり、規制が変わったりして。
あるいは将来不適格になるのを分かってて建てたり。

[501: 匿名さん]

No.484の規制緩和案は、既存不適格マンションの救済策でもあるでしょう。
現状より狭くなる（資産価値が下がる）と分かってて、金かけて壊して建て直そうという人はいませんから。

他方、新しく建てる物件に地権者からの条件が少ないほど、土地は高く売れる現実がある。
結果として、今までは安く買い叩かれていた物件も、立地条件が良ければ更地にして高値で売れる可能性が出てくる。
ゼネコンやデべも新たな仕事にありつけて、条件的に建て替えを渋ってた物件の新陳代謝も進み、耐震対策も果たせる。

これだけインパクトの強い政策が実行されても解体も建て替えも出来ない物件（解体費用＜土地価格）こそ箸にも棒にもかからない。

[502: 匿名さん]

立て替えのプロセスはやや複雑だから詳細は省くけど、
現行法では建て替え決議は５分の４の同意で可能だけど、これすらクリアできてるところはほとんどない。
その上、この要件の存在にも拘らず、建て替えに成功した数少ないマンションの大多数が全員一致で成立している。

余剰容積を売ることで建築費をカバーする以外の枠組みは、現時点では考えづらい。
立て替えを本気で促進したり、既存不適格を救済するなら、端的に容積率を緩和するしかない。

そして、土地代だけでかなりの価格になるような立地の建て替え促進効果は多少あるかも知れないけど。

[503: 匿名さん]

全員一致って結果論では？
桜上水団地や阿佐ヶ谷住宅の個別スレ読んでても最後まで居座る住人はいますよ。

余剰床ができないと建て替え不可はもちろんだけど、
全国一律容積率緩和はまるで現実的じゃありませんよね。
なんでマンションだけ？って話が必ず出るだろうし、
バス便物件やお屋敷町の中低層まで容積率緩和してたら
用途制限も目茶苦茶、場合によっては将来税金で撤去する廃屋容認することになる。

つまり解体も全員合意でなくていいとハードル下げるのはお題目は老朽マンション救済でも、本質は廃屋撤去に税金投入する回避策なんではないかと。
ここまで緩和しても進まないようなら更にハードル下げるかも知れませんが
これまで条件的に踏み切れなかった物件には強力なオプションになりますし、
全員合意でなくても可にしたことで有事に何かあっても
役所の助言に従わず廃屋に住み続けた戸建て住民と一緒で自己責任を問えるかと。

身寄りのない独居老人ばかりオーナーの物件なら別ですが
投資に回してるオーナーにとっては、どこまで粘るのが得かの試金石にはなり得ます。
日本で唯一、需給バランスが一致してる東京でさえ2020年で人口減少ですから。

[504: 住まいに詳しい人]

以前住んでいた、築30年のマンション。
お風呂とかは目地がはがれ、穴が開き、カビだらけのボロボロ状態。
ユニットバス交換は安いのでも50万円かかると言われ、我慢してたら、ついに、階下へ水漏れ事故発生（泣）
管理組合から給湯止められ、応急処置として、穴埋めまで、数日間、お風呂禁止となった。
下の階の部屋にまで漏れて、壁紙交換に20万円出費・・・もう最悪でした。

あの新しいお風呂が駄目になるころは、マンション全体もきっと駄目になるのでしょうね？
交換に50万円出せないお年寄り家族とかは漏れっ放しで、訴訟問題も起こるらしい。

[505: 匿名さん]

そういうマイナスポイントを
マンション分譲業者は教えない。
買い手も深く考えずに買ってしまう。
マンションは古いのを買わず、適当に住んだら買い替えする方が無難。

[506: 購入経験者さん]

出ました、業者。

買い替えは無理、と結論が他のスレで出たので、こちらに移住ですか！

[507: 匿名さん]

残念！業者ではないし、
無理ってスレがどれだか知りませんが、それには参加していません。

[508: 購入経験者さん]

「マンションは10年で買い替える」

[509: 購入経験者さん]

新築時から約30年住んで売却し、2年程前に仕事都合で別の場所へ引っ越した者です。
普通築35年って言ったら、容易に買いにくいですよね。
でも、ここについては、それでも最近の新築には無い良いところが見受けられます。
　・配管系の更新工事済みで、上水道は新築当時の屋上タンクを使用していない。
　・駅までの道のりは歩道と車道の完全分離。信号を渡るのは駅前の一箇所のみ。駅まで実質徒歩5~10分。
　・南北の両方にベランダを備える間取りが殆どで、風通しが良い。南の日当たりはどの棟も同程度。
　・住人・管理組合の管理意識が高い。
　・このマンションのみで高台を占有しているため、直隣に別施設を建てることは不可能。
　・立地が高台だが、方々に橋を渡しているため、坂で不便になることが無い。
　・駐車場が全て平走式。定期的に場所決めの抽選会があり、全住民に平等。現時点で100%以上駐車出来るのでは？

私自身はここで長らく住んで非常に満足していたため、
最近の新築の割高感が気になり新築を中々買えず、今は賃貸住まいです。
ここより良い条件の新築が5000万円以上の価格帯でも見つからないんです。
京王線については私が住んでいたころよりも新宿までの乗車時間がかなり短くなっているらしいですね。
売却時には築30年の割りに資産価値がそれほど落ちてなくて助かりました。

[510: 匿名さん]

建て替え円滑化法改正案成立。

[511: 匿名さん]

>>510
509さんの様に長らく住んで非常に満足していても
建て替え賛成者が多ければ
強制的に建て替えすることが出来る法案。
高齢者になってから、引越や長い仮住まいをやらされるのは辛いだろうね。

[512: 匿名さん]

現実的に可能になるのは余剰床売れるデベが乗り気になる物件。
涙銭で追い出される物件ばかりじゃないでしょう。

全員死ぬまで待ってたら、いつまで経っても建て替え出来ない。
思い入れに値段はつけられないから、金次第で賛成に回る所有者が多いか
そうじゃない所有者が多いかでも話が変わる。
自宅使用の所有者少ない方がスムーズだろうね。

[513: 口コミ知りたいさん]

35年経つと給排水が錆だらけ共用部分の問題があり工事の問題がありもめます！

[514: 匿名さん]

築古は空室、賃貸にしてる外部居住のオーナーの票を集計できないから建て替えに必要な票数はまず集まらない
人任せにしてる連中は文句は言っても自分で動こうとはしないから負動産抱えて固定資産税だけ払い続けることになる

[515: 匿名さん]

物件によりけりでしょ。
10万でも売れないバブル期のリゾマンとかならごもっとも、稼働するだけ無駄。
ウチ築43年になりますけど総会も理事会も相当紛糾しますよ。建て替えカウントダウンだから。
近所の売却国有地巻き込んで六本木ヒルズ化する再開発妄想が止まりません笑

[516: 匿名さん]

設備面は、給排水更新できていること、全戸ＩＨ導入可能になるように容量増やせていること、光ファイバーも要。
運営面は、修繕積立金に余裕があること、理事の選出サイクルが極端に短くなっていないこと。
最低限これだけ揃ってない物件は買ってから苦労することが目に見えている。

[517: 匿名さん]

いま築年数の高いマンションで買っても良い物件とはどんなものなのでしょう。
1.建替えができる物件
既存不適格でないこと、法改正で容積率の緩和がもりこまれましたがすべての物件で適用可能かはわからない
　既存区分所有者の利益を確保して（割高）なお売れる立地
2.長く住める、住みたくなる物件
　管理がよい（適切に修繕されている、普段から清掃が行き届いている。長く住める）
　周辺の環境がよい（緑に隣接している、学校が近い、適度に駅近、商業施設が適度に近い。住みたくなる）
　地域の人ならだいたい知っている注目される物件
　中古検討者は近隣の人か、その土地になにがしかの縁がある人が多いと思われます（住みたくなる）

どちらの条件も希少だとは思います。
　

[518: 匿名さん]

築40年越えのマンションに住んでいる。
都区内西側、最寄り駅徒歩8分。他10分、10分、15分。複数路線使用可能。

購入したのは2000年、ローンは10年で返済した。

給排水管はマンション全体と、自家住居で交換済み。
エレベーターは、補修しながら使い、まだ取り換えていない。
昨年は外壁の補修工事を行った。
管理費・修繕積立金の滞納者は、掃除区関係で昨年は1戸あったが、現在はゼロ。
修繕積立金は1戸あたり180万円位。

耐震工事を行うか、容積に余裕があるので建替えするかを検討中。
ただ、建替え推進決議は通っているが、建替え決議は8割以上の賛成が必要。今の法律ではどうなるのかは分からない。

建替えの負担金は1000万円以上。

[519: 匿名さん]

＞掃除区関係で昨年は1戸あったが　　✖

相続関係です。申し訳ない。

[520: 匿名さん]

購入してすぐ理事にされるよ。
この年数になると長年住んでる人は1度は理事やってるからやってない人がまず対象になる。
35年物だと今後の修繕建て替え問題で毎年のように紛糾するからストレスたまるだけ。

[521: 匿名さん]

ゼロ負担で建て替えようとすれば倍の住戸数はほしいところ。
ただしそのためには階数を倍くらいにしないといけなくなる。
上に伸ばすと今度は周辺住戸を納得させないと日照権や景観で工事差し止めの仮処分申請される。
いくら建て替えが決議されても着工にこぎつけることができない可能性もはらんでいる。

[522: 匿名さん]

住居地域で建て替え出来たところってあるんでしょうか？
ないなら商業工業地域にある物件より難しい、と覚悟した方が良さそうな

[523: 匿名さん]

なぜか古いマンションの方がいいという人もいるみたいですね。
テレ東のゆうがたサテライトというニュース番組で中古マンションを取り上げていました。
立川で築47年の団地(エレベーターなし)の4階を420万円でリノベして3480万円で販売中というのが紹介されていました。
部屋の元値は650万円という事でした。
何組か内覧会に訪れていましたがいずれも好評のようでした。
1070万円が3480万円。リノベ業者は儲かるんですね。
という事は自分でリノベして売ればもっと良いのかもしれません。

[524: 通りすがり]

自分でリノベして儲ける？
僅かな成功例に乗っかって自分もできると思い込む
素人が投資で失敗する典型だな

[525: 匿名さん]

建て替え後に売って利益をなんて考えていたら建て替え動議がまとまらずズルズルいくか
建て替えが決まっても1000万以上の費用負担発生でなくなく手放すか
建て替え費用が賄えないからデベロッパーに売却して管理組合解散で放り出されるかのいずれか

[526: マンコミュファンさん]

うちなんか耐震等級3で建てられたかぶり厚とんでもないマンションだから躯体は半永久的にもちそう。ようは設備更新なんだよね
今のマンションは4、50年なんて人間で言う20代でしょ安普請で建てられた所は知らないけど
給排水管交換したという人、前レスでいたけど後学の為に工法教えて欲しい

[527: 匿名さん]

きのうの劇的ビフォーアフタは狭山の築45年団地でした。
内容はお笑い芸人、ロビンソンズの人が200万でスケルトンリフォーム+庭の造園というものでした。
似たような狭山の団地だと200万前後からあるようです。貸すと38000くらいか。

[528: 匿名さん]

今のご時世、中古買ったら高値つかまされるだけでは？

[529: 匿名さん]

何を持って高値というかですけど
仮に市場価格で全戸買い占めしたとして、
更地の二割程度とかで買える値段なら高い、とは言わないんじゃないですか？
築年数古い物件借りる人は安さ重視でしょうから
下手にリノベとかしてない方がいいでしょうけど
建て替え狙いなら壊すものに金かけるの勿体ない
それより注意すべきは駅からの距離に高さ制限etc,

[530: 購入経験者さん]

>>521 さんへ
容積が2倍に増える建替えでは、各戸に負担金が発生します。
容積が3倍の建物が建てられれば、負担金は発生しないと思います。

建替え決議は、設計会社、建設会社、販売会社（余剰床販売）すべて決まってから行います。（設計図も仕様もできている。）
建替え決議可決されて、工事が行えないところは、ごねた住民が立ち退かないからです。ごねは、裁判で負けますから、立ち退かせて工事を行います。