築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[461: 匿名さん]

>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

[462: サラリーマンさん]

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

[463: 匿名さん]

買わん。

[464: 匿名]

建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

[465: 匿名]

今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

[466: 匿名さん]

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

[467: 匿名]

そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

[468: 経験者]

私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

[469: 匿名]

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

[470: 経験者]

詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

[471: 匿名]

『極端な考え』？

[472: 匿名さん]

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...

[473: 匿名]

マンションによるでしょ。
実家は、築35年になるが、三井が経年優化の例で宣伝していて、
売り出し価格より3割以上高く取引されています。
中古はとにかく管理です。

[474: 匿名さん]

経年『優化』って初めて聞いた。
植栽なんかは年数経った方がいいのは分かるけど
古くなった躯体をどうしたらプラス評価できるんだ？

[475: 匿名さん]

綱町ですかね

[476: 匿名]

経年優化なんて、ググれば出てくるし、
都内駅近のバブル前の大規模マンションなんは、売り出し価格より上がってるなんて普通。

売れないマンションは、場所と管理が悪いんです。

[477: 匿名さん]

>売り出し価格より３割以上高く

↑これって比較対象＝35年前の値段ってことですか？

35年前で億ション（自体が少なかったと思う）だったら1.3億ってこと？

一体どこのことだろう・・・

[478: 匿名]

どこ？
白金？ 高輪？

[479: 匿名]

みんながバカにする、ダさいたま市の与野ハウスは築40年弱でも人気があるみたい

[480: 匿名さん]

日本もようやく欧米のように中古物件が見直されるようになったか

[481: 匿名さん]

震災後じゃ無理だって。

条件いいとこのオーナーは少子化本格化前に建て替え売り抜け狙い
条件悪いとこはどんどんダンピングされて早晩廃墟だよ。

[482: 匿名]

築30年ﾏﾝｼｮﾝ 2000万

三井不動産 竹中工務店
三井不動産管理


買うか迷います、建て替えとか、、

[483: 匿名さん]

年数経てば分譲施工会社に意味ないですよ。
立地条件、建築条件の方が遥かに重要。
容積率に余裕がないのに建て替えできたマンションなんて聞いたことがありません。

[484: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[485: 匿名さん]

板橋区にある、管理良好で有名な1000戸超えの築35年位の三井のマンション（と書くと分かってしまうのかな）
そんんなに人気でもない駅から徒歩10分ですが、70～80平米台がまだ2千万位で売られてます。
ここってどう思われますか。
建物の見た目はいまいちですが、緑に囲まれた環境、広さ、安さ、高層階の眺めの良さに引かれてしまいます…
ここを読むとリスクは高そうだなと思いつつ、やはり気になってしまいます。
ちなみに将来は山手線内の戸建を引き継ぐ予定あり。

[486: 匿名さん]

その年数だと35年ローンとかは無理でしょうけど
（都市銀行のローン可能上限は、大抵60年ー築年数とか。築35年なら25年）
資金面は問題ないですか？築古マンションは管理費etc.高い場合多いですがそれも大丈夫？
その年数なら先々の建て替えの話だけ、くらいは出てるのではと思われますが
容積率や建蔽率、修繕積立金に余裕はありますか？
そして現状で耐震審査受けてますか？

以上をクリアして、毎年払う税金に諸経費まで足し込んで÷自分が住む年数して
借りるより安いと思われるなら買われてもいいんじゃないでしょうか
（私なら同じ物件を借りて住むこと考えますが。
税金分お得だし、その立地で建て替えは既存住民ニーズはともかく
新築物件ニーズが薄そうです※すいません）。

その年数のマンション買うには、自分が最後のオーナーになる覚悟が必要とどこかで読みました。
マンションは自分が不要になって、買い手借り手がつかなくても
簡単には放棄できません。いずれ継ぐ家がおありだったら
わざわざ責任を背負い込まなくてもいいように思われますけど。

あ、それでも買いたいなら決して言い値では買わない方が。

[487: 匿名さん]

物件にもよりますが、築35年で35年ローンは組めます。

とにかく築古は管理状況をよく確認する必要があると思います、
集合住宅の維持管理は、25年目ぐらいまではある程度やることが決まっている（それすらしない場合もある）のですが、
そこを越えると、上下水管の更新と、耐震どちらを先にやるか、バリアフリー化をどうするかなど、
様々な難しい判断が出てきます。しかも、建物は衰えていくわけで、矢継ぎ早に判断していく必要があります。
その点からすると戸数が少し心配です。戸数が多いと、方針がなかなかまとまらないまま時間が経過することがあるようです。

[488: 匿名さん]

築35年で35年ローン可能って、高金利で中途解約金もバカ高いス◯ガ銀行とか？

[489: 匿名さん]

み◯ほ、り◯な、◯菱に出して、◯菱は少しだけ金利が高かったです
ほかは審査に出してないので知りません

[490: 匿名さん]

投資用でなくて？

[491: マンション投資家さん]

うーん　マンションは新しいのに限る。。

[492: 匿名さん]

新築は二割がデベの儲け。お布施払いたいならそうすれば

[493: 匿名さん]

ちなみに築浅も気分的なメリット以外の旨味なし。
新築みたいな保証もなし。

[494: 匿名さん]

２割くらいの儲けがなければ、マンション建てるデベはいなくなるわ。
ばかたれが。

[495: 匿名さん]

35年も経ったら、そのマンションやその部屋で
過去にどんな事件や事故があったとしても、ウヤムヤになってることでしょう。
重説に載せられることもなく。

[496: 匿名さん]

マジレスすると、耐震的には１９８１年の建築基準法大改正が適用された物件が望ましい。

[497: 匿名さん]

マンデべは潰れていいんじゃん（実際ボンボン潰れてるが）。
そもそも日本には、これ以上新築建てなくても買い替え借り換えで済んじゃう充分な住宅ストックがある。
中古＜＜＜新築ニーズに無制限に応え続ける＝人口減少国で未来に税金投入して解体撤去する産業廃棄物供給し続ける。

市場価値は1980年産も1981年産もそう変わらないんでは笑
むしろ1970年代産の方が条件によっては建て替えに近づくが、築30年未満じゃ話すら出ない。
時間経過するうちに五輪特需が過ぎ去ったら、満を持して東京でも人口減少スタート。

[498: 匿名さん]

建て替えも、容積率に余裕がないなら自腹。
解体撤去しなけりゃいけない廃墟付きの土地が残ることになり、マイナス資産。

[499: 匿名さん]

『条件によっては』書いてるべ。築古新築によらず
郊外、湾岸含めニュータウン、既存不適格、駅遠買ったら建て替えの目は減る一方。

建て替えだけでなく解体＆更地化して持分で分配、も
4/5の合意でOKとなれば、既存不適格には敗者復活の目もあるが。
廃墟撤去しても土地自体に値段のつかないとこを買っちゃ駄目だね。
そしてマンションは、築年数古いものほど場所はいい。

[500: 匿名さん]

既存不適格マンションって結構ありますね。
完成後に高さ制限ができたり、規制が変わったりして。
あるいは将来不適格になるのを分かってて建てたり。

[501: 匿名さん]

No.484の規制緩和案は、既存不適格マンションの救済策でもあるでしょう。
現状より狭くなる（資産価値が下がる）と分かってて、金かけて壊して建て直そうという人はいませんから。

他方、新しく建てる物件に地権者からの条件が少ないほど、土地は高く売れる現実がある。
結果として、今までは安く買い叩かれていた物件も、立地条件が良ければ更地にして高値で売れる可能性が出てくる。
ゼネコンやデべも新たな仕事にありつけて、条件的に建て替えを渋ってた物件の新陳代謝も進み、耐震対策も果たせる。

これだけインパクトの強い政策が実行されても解体も建て替えも出来ない物件（解体費用＜土地価格）こそ箸にも棒にもかからない。

[502: 匿名さん]

立て替えのプロセスはやや複雑だから詳細は省くけど、
現行法では建て替え決議は５分の４の同意で可能だけど、これすらクリアできてるところはほとんどない。
その上、この要件の存在にも拘らず、建て替えに成功した数少ないマンションの大多数が全員一致で成立している。

余剰容積を売ることで建築費をカバーする以外の枠組みは、現時点では考えづらい。
立て替えを本気で促進したり、既存不適格を救済するなら、端的に容積率を緩和するしかない。

そして、土地代だけでかなりの価格になるような立地の建て替え促進効果は多少あるかも知れないけど。

[503: 匿名さん]

全員一致って結果論では？
桜上水団地や阿佐ヶ谷住宅の個別スレ読んでても最後まで居座る住人はいますよ。

余剰床ができないと建て替え不可はもちろんだけど、
全国一律容積率緩和はまるで現実的じゃありませんよね。
なんでマンションだけ？って話が必ず出るだろうし、
バス便物件やお屋敷町の中低層まで容積率緩和してたら
用途制限も目茶苦茶、場合によっては将来税金で撤去する廃屋容認することになる。

つまり解体も全員合意でなくていいとハードル下げるのはお題目は老朽マンション救済でも、本質は廃屋撤去に税金投入する回避策なんではないかと。
ここまで緩和しても進まないようなら更にハードル下げるかも知れませんが
これまで条件的に踏み切れなかった物件には強力なオプションになりますし、
全員合意でなくても可にしたことで有事に何かあっても
役所の助言に従わず廃屋に住み続けた戸建て住民と一緒で自己責任を問えるかと。

身寄りのない独居老人ばかりオーナーの物件なら別ですが
投資に回してるオーナーにとっては、どこまで粘るのが得かの試金石にはなり得ます。
日本で唯一、需給バランスが一致してる東京でさえ2020年で人口減少ですから。

[504: 住まいに詳しい人]

以前住んでいた、築30年のマンション。
お風呂とかは目地がはがれ、穴が開き、カビだらけのボロボロ状態。
ユニットバス交換は安いのでも50万円かかると言われ、我慢してたら、ついに、階下へ水漏れ事故発生（泣）
管理組合から給湯止められ、応急処置として、穴埋めまで、数日間、お風呂禁止となった。
下の階の部屋にまで漏れて、壁紙交換に20万円出費・・・もう最悪でした。

あの新しいお風呂が駄目になるころは、マンション全体もきっと駄目になるのでしょうね？
交換に50万円出せないお年寄り家族とかは漏れっ放しで、訴訟問題も起こるらしい。

[505: 匿名さん]

そういうマイナスポイントを
マンション分譲業者は教えない。
買い手も深く考えずに買ってしまう。
マンションは古いのを買わず、適当に住んだら買い替えする方が無難。

[506: 購入経験者さん]

出ました、業者。

買い替えは無理、と結論が他のスレで出たので、こちらに移住ですか！

[507: 匿名さん]

残念！業者ではないし、
無理ってスレがどれだか知りませんが、それには参加していません。

[508: 購入経験者さん]

「マンションは10年で買い替える」

[509: 購入経験者さん]

新築時から約30年住んで売却し、2年程前に仕事都合で別の場所へ引っ越した者です。
普通築35年って言ったら、容易に買いにくいですよね。
でも、ここについては、それでも最近の新築には無い良いところが見受けられます。
　・配管系の更新工事済みで、上水道は新築当時の屋上タンクを使用していない。
　・駅までの道のりは歩道と車道の完全分離。信号を渡るのは駅前の一箇所のみ。駅まで実質徒歩5~10分。
　・南北の両方にベランダを備える間取りが殆どで、風通しが良い。南の日当たりはどの棟も同程度。
　・住人・管理組合の管理意識が高い。
　・このマンションのみで高台を占有しているため、直隣に別施設を建てることは不可能。
　・立地が高台だが、方々に橋を渡しているため、坂で不便になることが無い。
　・駐車場が全て平走式。定期的に場所決めの抽選会があり、全住民に平等。現時点で100%以上駐車出来るのでは？

私自身はここで長らく住んで非常に満足していたため、
最近の新築の割高感が気になり新築を中々買えず、今は賃貸住まいです。
ここより良い条件の新築が5000万円以上の価格帯でも見つからないんです。
京王線については私が住んでいたころよりも新宿までの乗車時間がかなり短くなっているらしいですね。
売却時には築30年の割りに資産価値がそれほど落ちてなくて助かりました。

[510: 匿名さん]

建て替え円滑化法改正案成立。