築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[441: 匿名さん]

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

[442: 匿名さん]

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

[443: 匿名さん]

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

[444: 匿名さん]

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

[445: 匿名さん]

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

[446: 匿名]

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

[447: 匿名]

寝落ち→値落ち

[448: 匿名さん]

流動性ないならレバかけたらダメ

[449: 匿名]

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

[450: マンション住民さん]

もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。

[451: 匿名さん]

レバヲカケヨウニモカケラレナイ、が正解

[452: 匿名]

自分とマンションの終末期が重ならないように


↑

言えてるなあ

[453: 匿名]

日本（東京）の集合住宅が出来始めて40年強。
当時は金持ちが買うものだった（一次取得者は郊外に流れた）から新築当時から持ち続けてるオーナーだと70〜80代。
老朽物件の終末期は、そのオーナーのＸデー次第だね。あんまり引っ張ると少子化が来ちゃうけど。

[454: 匿名さん]

中古マンションをみていると
７０㎡前後は、古くてもよく流動していますが
いくら元高級マンションでも１００㎡を
超えると意外と動いてないような気がします
３５年も経つと　だれもかってくれないのでは？
購買意欲ってマンションの広さも関係しますか？

[455: 匿名さん]

築古の１００㎡越えあたりは
ランニングコストが一般に高くなりやすいですよね
中古の販売価格がそれなりに低そうに見えても
仮にそのランニングの差額を住宅ローン換算した場合
新築のマンションや戸建てと変わらないか
逆に高くなるケースが多いと思います
結局築古は大胆に値下げしないとしようがないのでは

[456: 匿名]

広さの分だけ管理費etc.も高くなる。永住仕様の部屋数多い間取りは、いい場所を安く買いたいDINKS やSOHO派には向かないでしょ。
賃料も高くしないと合わないから投資にも向かない。ランニングコスト考えたら新築とどっこいではヴィンテージ好きくらいしか手を出す奴いないのでは。

[457: 匿名さん]

挙げ句、最終処分がね。出口戦略というべきか。描けないでしょう。何年住むのか知らないが。
築２５年でもぎりぎりでは。１０年住んで、なかなか売れないでしょう。

[458: 匿名]

子どもたちが大きくなって
広い家がほしいのですが
中古の広めマンションって
やっぱり　オススメではない？
ということですかあ～？

[459: 匿名さん]

子供はそのうち出ていくから、広いのが必要な時期だけ
借りるのがいいと思うよ。

[460: 東浦和]

相談です。
さいたま市の東浦和にある物件で迷っています。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。


＜物件A＞
1400万
公団中古団地　300世帯
駅(JR) 徒歩5分
5階建ての5階部分(70㎡)＋30坪
築35年 フルリフォーム済
管理・積立　計16000円
建て替え案が出始めている第二中高層住居用地

＜物件B＞
1400万
民間マンション　40世帯
駅(JR) 徒歩5分
7階建て3階部分関し(70㎡)
築23年フルリフォーム済
管理・積立　計26000円
物件Aに隣接

いずれにせよ、10年程度で戸建て購入を考えています。また、Aに関しては建て替え後、移り住むのも可。
どちらを購入する方が、売却損が少なくすむと思いますか？？
購入する場合にチェックしておいた方がいいこともありましたら、教えて下さい。

[461: 匿名さん]

>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

[462: サラリーマンさん]

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

[463: 匿名さん]

買わん。

[464: 匿名]

建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

[465: 匿名]

今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

[466: 匿名さん]

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

[467: 匿名]

そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

[468: 経験者]

私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

[469: 匿名]

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

[470: 経験者]

詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

[471: 匿名]

『極端な考え』？

[472: 匿名さん]

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...

[473: 匿名]

マンションによるでしょ。
実家は、築35年になるが、三井が経年優化の例で宣伝していて、
売り出し価格より3割以上高く取引されています。
中古はとにかく管理です。

[474: 匿名さん]

経年『優化』って初めて聞いた。
植栽なんかは年数経った方がいいのは分かるけど
古くなった躯体をどうしたらプラス評価できるんだ？

[475: 匿名さん]

綱町ですかね

[476: 匿名]

経年優化なんて、ググれば出てくるし、
都内駅近のバブル前の大規模マンションなんは、売り出し価格より上がってるなんて普通。

売れないマンションは、場所と管理が悪いんです。

[477: 匿名さん]

>売り出し価格より３割以上高く

↑これって比較対象＝35年前の値段ってことですか？

35年前で億ション（自体が少なかったと思う）だったら1.3億ってこと？

一体どこのことだろう・・・

[478: 匿名]

どこ？
白金？ 高輪？

[479: 匿名]

みんながバカにする、ダさいたま市の与野ハウスは築40年弱でも人気があるみたい

[480: 匿名さん]

日本もようやく欧米のように中古物件が見直されるようになったか

[481: 匿名さん]

震災後じゃ無理だって。

条件いいとこのオーナーは少子化本格化前に建て替え売り抜け狙い
条件悪いとこはどんどんダンピングされて早晩廃墟だよ。

[482: 匿名]

築30年ﾏﾝｼｮﾝ 2000万

三井不動産 竹中工務店
三井不動産管理


買うか迷います、建て替えとか、、

[483: 匿名さん]

年数経てば分譲施工会社に意味ないですよ。
立地条件、建築条件の方が遥かに重要。
容積率に余裕がないのに建て替えできたマンションなんて聞いたことがありません。

[484: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[485: 匿名さん]

板橋区にある、管理良好で有名な1000戸超えの築35年位の三井のマンション（と書くと分かってしまうのかな）
そんんなに人気でもない駅から徒歩10分ですが、70～80平米台がまだ2千万位で売られてます。
ここってどう思われますか。
建物の見た目はいまいちですが、緑に囲まれた環境、広さ、安さ、高層階の眺めの良さに引かれてしまいます…
ここを読むとリスクは高そうだなと思いつつ、やはり気になってしまいます。
ちなみに将来は山手線内の戸建を引き継ぐ予定あり。

[486: 匿名さん]

その年数だと35年ローンとかは無理でしょうけど
（都市銀行のローン可能上限は、大抵60年ー築年数とか。築35年なら25年）
資金面は問題ないですか？築古マンションは管理費etc.高い場合多いですがそれも大丈夫？
その年数なら先々の建て替えの話だけ、くらいは出てるのではと思われますが
容積率や建蔽率、修繕積立金に余裕はありますか？
そして現状で耐震審査受けてますか？

以上をクリアして、毎年払う税金に諸経費まで足し込んで÷自分が住む年数して
借りるより安いと思われるなら買われてもいいんじゃないでしょうか
（私なら同じ物件を借りて住むこと考えますが。
税金分お得だし、その立地で建て替えは既存住民ニーズはともかく
新築物件ニーズが薄そうです※すいません）。

その年数のマンション買うには、自分が最後のオーナーになる覚悟が必要とどこかで読みました。
マンションは自分が不要になって、買い手借り手がつかなくても
簡単には放棄できません。いずれ継ぐ家がおありだったら
わざわざ責任を背負い込まなくてもいいように思われますけど。

あ、それでも買いたいなら決して言い値では買わない方が。

[487: 匿名さん]

物件にもよりますが、築35年で35年ローンは組めます。

とにかく築古は管理状況をよく確認する必要があると思います、
集合住宅の維持管理は、25年目ぐらいまではある程度やることが決まっている（それすらしない場合もある）のですが、
そこを越えると、上下水管の更新と、耐震どちらを先にやるか、バリアフリー化をどうするかなど、
様々な難しい判断が出てきます。しかも、建物は衰えていくわけで、矢継ぎ早に判断していく必要があります。
その点からすると戸数が少し心配です。戸数が多いと、方針がなかなかまとまらないまま時間が経過することがあるようです。

[488: 匿名さん]

築35年で35年ローン可能って、高金利で中途解約金もバカ高いス◯ガ銀行とか？

[489: 匿名さん]

み◯ほ、り◯な、◯菱に出して、◯菱は少しだけ金利が高かったです
ほかは審査に出してないので知りません

[490: 匿名さん]

投資用でなくて？