築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[41: 匿名]

築36年、都心JR地下鉄徒歩３分約60平米を昨年買いました。管理は相当しっかりしており駐車場収入が修繕費に積み立てられています。容積率かなり余裕あり。
個人的に古いのが気にならないのでリフォームは床の張り替え＋αで 150万程度。ローン控除が受けられず（ SRCですが耐震検査実施せず）ローン年数上限26年が痛いですが
上物代ゼロ、エリア新築坪単価350万が170万で買えたので本人的には満足しています。建て替え計画進行中。実現したら転売予定。

半分ギャンブルかも知れません。面倒も苦にならず、家族のいない一人者だから出来るというところはあるかも。
何かの事情で出るにしても、事務所に貸すか高齢者に売る（病院至近。小学校と大規模公園も近い）が出来ればいいかなと。
最近、物件内で家より広いが条件はやや下くらいの 100平米が4500万で売りに出、客のふりして見に行ってみて値引きを聞くと3500万の指値は断られたとのこと。
多少時間はかかりましたが既にその部屋も業者が入りリフォーム始まっています。建て替え前に出なくてはならなくなっても二束三文にはならないで済みそうでちょっと安心。

[42: 匿名]

なんか、支離滅裂だな、、、

自分は60平米 坪170万で買った。
別部屋100平米 坪135万で売りに出てる。
100平米 坪105万で指値して断られた。

坪135万を170万で買った時点で高値掴み死亡。
坪105万の売買が成立してたら更に評価損が膨らむだけなんだが(笑)

ちなみに区分所有権から算出される底地の総評価額がわっかんねーと損得不明

[43: 匿名さん]

ローン減税の対象外ですぞ。
値段の落ちてきた１５～２０年ぐらいのものを買って、３５年ぐらいで売れば儲かる。

[44: 匿名]

って事は今買ったら、
１５〜２０年後の話。
オニが笑いますぞ。

[45: 匿名さん]

>42さん

確かに投資家目線で見たら支離滅裂かもしれませんね。購入当時はそこまで考えなかったもので。

例に出した「物件内で家より広い」部屋は「条件はやや下くらい」が味噌なんですけどね。
ま、建て替えまで売る気ないんでいいんですけど。ってくらいアバウトな方が老朽物件買うのに向いてる気はする。

[46: 42]

>>45
別に自宅用で金回りで腹が痛む様子でもないからいいけどさ
悪いこと言わないから同じ物件を買い増しするのはやめといた方がいいですよ
前回の指値不成立は不幸中の幸いです

そもそも採算計算する上で、建て替え期間中の逸失利益を見込んで無さそうな時点でアウト

例えば、諸経費を除いて年間収入200万円を見込める物件があったとしましょう。
物件退去から建て替え完了まで三年かかり、その後、半年かかって売却したとします。

その3年半、不動産収入はゼロ円です。
貸していれば丸々手に入った700万円がどこにもありません。こういったお金を逸失利益と言います。

建て替え後の売却益は上記のような逸失利益を相殺して余りありますか？
無いようなら無駄な投資です。
建て替えなど控えていない手頃な不動産への分散投資が利口ですよ

[47: 匿名]

コメントどうも。せっかくレスつけて下さったので、少々突っ込んで書きます。

まず私の買った物件はオーナー居住者三割程度でほぼ投資物件と化しています（ので、あまり一般的な例になり得ないかもしれません）。
売りに出た部屋を見に行ったのも、果たしてどの程度の値がつくか、敵状視察というやつで指し値を入れたのは私ではありませんし、そもそも買う気ではありませんでした。
100平米ワンルーム（会社が入っていた）ではファミリー層はまず買いませんし貸せません。おまけに屋上で毎回、階段一階分を上り下りしなければならない。
かなりハードル高い物件と、真下の実質最上階（エレベーター終点）の我が1Kはどちらが有利かという興味もありました。結局、デザイン会社が買ったので物件自体がそういう方向性なのだと思います。

また遺失利益に関して言えば、本人に建て替え後住み続ける意志はほとんどありません。ディベロッパーに売ったらあとは一生賃貸でいいと考えています。独身では残しても仕方ないですし。

最後に売却益ですが、それが期待できるからその後は賃貸でいい、と考えているところがあります。と言うのも、滅茶苦茶場所がいいからです。
近隣のエリアで近年の大型売買を見ると、平米 900万、 800万という値段です。これはプチバブルの影響大だったので単純に並列にはできませんが、立地は私の物件の方が余程いい。
少なくとも、坪 350万で終わる話ではないというのがオーナーの総意です。もちろん、敷地が広い分頭数も多いので、簡単に進む話ではなさそうだと思い始めていますが
それだけのやりがいのある、化ければ滅多には出会えない面白い話だ、と感じています。それも含めてギャンブルと思う次第です。

まあ誰にでも薦められる話ではないかもしれませんね。でもせっかく古い物件買うからには、こういう夢の要素もなければつまらない。
それに純粋な投資とも違います、実際に住んでいる訳ですから。先行きの見えなさを不安と思うか楽しみと取るか、アバウトな方が向いてる、と書いたのはそういう意味です。

[48: 匿名]

要は規約上、事務所利用可能なビルってところでしょう
どう考えてもマンションじゃないわな

内容自体は良くわかりましたがマンション掲示板には向かない物件ですな

[49: 匿名]

マンションなんですけど、一応もニ応も(笑)。三割は住んでる訳ですし、屋上のワンルームは初代オーナー（マンション全体の施工者）がセカンドに使っていた遊び部屋で物件内でもレアケースです。

築年数経ってる都心物件で用途を居住用に限定、ってどの程度守られているんでしょう。
パークマンションレベルでもなければ無理だと思う。『古くなったら賃貸出せばいい』≠『築年数古い物件は安くしないと借り手つかない（部屋数多ければ尚更）』＝入居者の質低下、という矛盾がありますから。
ですから誰にでも薦められる話ではないが、こういう考え方もあります。という一例です。この先の、物件過供給と人口減少のダブルパンチを思えば、一般庶民が価値下がらず、ひょっとしたら上がるかも知れない物件を手に入れる道はこれ以外にないとさえ思う。

[50: 匿名さん]

４９さん

面白く拝読させてもらいました。都心で容積率が余っていて、建て替え検討中の物件なら面白い、と思います。
建て替えを非現実的と捕らえる方が多いですが、容積率に余裕があったり、総合設計制度が使える物件だと、
建て替えの可能性は高のではないでしょうか。政府も９月に老朽化マンションの建て替え促進のための容積率
緩和を進める旨発表していましたので、これも追い風になると良いですね。

[51: 匿名]

>50さん

都内これだけ物件余りで、しかも消費者の目が肥えて駅から遠かったり明らかに割高だと見向きもされない感じになってしまうと
デベも建設会社も新規供給に慎重にならざるを得ず、といって好立地には限りがある…となれば、建て替えして売れる立地ならば景気刺激の一環として規制緩和も考えよう的な流れかな、と想像します。
建て替えして売れる立地か違うかの見極めはシビアになってくるでしょうね。

[52: 匿名さん]

５０です。私も５１さんのご意見に近いです。

日本の経済、財政の将来がこれまでになく不透明で、少子化、人口減少の問題と相まって、
将来のマンション需要がかつてほど大きくなるとは思えません。新築を買って値下がリスク
を抱えるよりも、立地がよく、ほとんど土地代だけでこれ以上はあまり安くならないだろうと
思われる古いマンションを買って、大きなローンに追われることなく、建て替えまでのんびり
過ごす、または賃貸に出して建て替えをのんびり待つ、という戦略もありだと思います。
もちろん古い分、建て替えまで維持コスト、地震へのリスク等は負わないといけませんが。。
その際、できるだけ建て替えがうまくいく（可能性がたかい）物件を選ぶ、立地も含め、これ
がポイントですね。

[53: 匿名]

49＆51です。

あまり意見が一致してしまうとヤラセみたいですが笑
最近、建て替え狙いで老朽物件買うのは遺産を目当てに高齢者と結婚するようなものかも笑、と思い始めています。あんまりいい喩えではありませんが。
新築に比べたら物件自体に我慢をしなくてはならない部分も大きい。その代わり高額な結納金（初期投資）は考えなくていい。
新築は一回でも入れば中古、入居時には盛り上がるが後は淡々とローン払うだけ。この先値上がり見込める新築も少ない、のは若い頃より歳取ってから魅力的になる人が少ないのにも一種似ている。
老朽物件は入居のワクワク感には乏しい（本人はワクワクしましたけど）代わり、建て替え決定のエックスデーまで尻上がりに楽しめます。

まあ、思いの外に長生き（なかなか建て替えられない）とか、三行半（ローンが払えず退去、は新築も同じですが）で絶縁の危険性もないとは言えませんが
先々、可能性が見出だせるのは『今』新しい物件じゃなく『この先』新しくなる物件であるとは言えるかも。
いくらいい土地でも、十年ニ十年では建て替え話にもなりませんから、老朽物件買って売買益目論むのは、面倒な年寄りに付き合った我慢の報酬、とでも言ったところでしょうか。お粗末。

[54: 匿名さん]

ものによるとしか言いようがないなあ。
都心部の高級物件だと35年たっても、というか35年たって風格のある物件もあるし。

[55: 匿名]

いわゆるヴィンテージマンション（自称は除く）だと分かりやすいですよね。
ただ、中古になっても強気な値段だし誰でも検討可能というものではない。
三田綱町パークあたりは、建て替え話も聞かないけどいまだに9000万近くしますから。

そこまでは行かない、3000万〜5000万くらいの物件（ヴィンテージではないけどジャンクでもない）は一考に値するか？
値するとしたらどんな物件か？チェックポイントは？メリットデメリットは？、みたいなディスカッションは有益だと思う。

[56: 匿名さん]

シャトー三田建替え　2012年2月に着工

http://www.manshon.jp/news/2010/100928-1.html

[57: 契約済みさん]

うちの近所のパークシティ溝の口（三井のパークシティ第一号）はいまだに75平米で3700。

溝の口から7分の立地だけど特にヴィンテージ感もない巨大マンションがなぜだろーといつも疑問です。
管理はいいらしくごみ置き場もかなり綺麗、建物にもちょくちょく手を入れてるようですが。
30年たつどさすがに植栽はすごくてちょっとした森みたいになってます。

うちのマンションも30年たってそのぐらいの値段で売れてくれればバンザーイ！だけどまあ無理だろうな。

しかし、ここがなんで値崩れしないか誰か教えていただけますか？

[58: 契約済みさん]

No57です。

すみません、パークシティ溝の口は築27年（1983年竣工）でした。

[59: 匿名]

あそこは、パークが建って以後に
駅前再開発で街の価値が上がったからでしょう。
昔の溝の口駅前は、戦後闇市の面影が残りゴチャゴチャしていましたから。

[60: 匿名]

何はともあれ立地ですよね、マンションは。

[61: 匿名さん]

>戦後闇市の面影が残りゴチャゴチャ

立地は良くなかったね。こんなところをよく買うなあというのがおおかたの意見だった。

[62: 匿名]

いえ私が指したのは再開発以後のことです。そこまで見通して買ってたなら慧眼ですね。うちも頑張ろう笑

[63: 匿名さん]

再開発も頓挫するケースもあるから、今から先は難しいかも。

[64: 匿名]

デベもゼネコン商売だから宣伝材料になるような立地の中規模以上案件なら手がけたい。そこらへんはバランスシートでしょう。

いずれにしても都心部駅近集中の流れは続くから新築中古関わらず、不便な場所買っちゃ駄目ですね。

[65: 匿名]

便利な場所の築２５年
やや不便な場所の築１０年
不便な場所の新築

どれを選びますか？

[66: 匿名]

それだけでは決められないなあ。便利やや不便の程度の差が気になる。三つとも値段がまったく同じなら25年にするかもだけど
（新築は必ず値下がり覚悟しなくてはならないけど、25年経ってれば上物はタダみたいなものでそれ以上に大きくは下がらないだろうから）。

[67: 匿名]

水回りを含めてどの程度
リフォームにお金かけましたか？
ある程度入居前にリフォームしても
やはり、次々に修理は必要でしょうか？

１５年くらいは、住みたいと思ってます

[68: 匿名]

（参考になるか解りませんけど）私の場合は床の張り替えと浴室、台所を作って←事務所使用されてたのでどちらともなかった 合計 200万未満でした。
買った時点で建て替え話が出てたので、最大十数年のために大枚叩くのも無駄だな、と。
ある意味、長期契約で賃貸に住んでる（早晩壊すとき退去するから）感覚に近いかもしれません。
いくらが適正か、はご本人が十五年にいくらまでならかけていいと思えるか、に拠るんではないでしょうか。

赤水出るような物件は論外ですし、大規模修繕は決まれば待ったなしですから、購入前に管理状態チェックは必須ですね。
まだ入居一年半ですが特に不都合はありません。マンションは管理、を実感してます。

[69: 匿名]

管理の状態とは、仲介業者に確認しますか？
管理組合だと住人さんなので買うかどうかも決めかねているときに
難しいような気がしますが？
管理人さんでしょうか？

我が家でチェックしている物件も
そうとうの中古ですが
立地が良いのと広いのと
値段が安いですが、（リフォームは必要です）
大規模修繕は５年前にすませたとのことでした。
やはり、築年数が古いだけあって
住んでいる人も高齢化しているような感じもあります。
見に行ったのが、昼間なので目立つだけかもしれませんが

管理規約なども見てみたいですが、
あと、何をどうチェックしたらよいでしょうか？

[70: 匿名さん]

時間帯を変えて何度も見に行った方がいいですよね、朝昼晩。
立地が良い＝都心立地の場合、事務所使用してる部屋が多いと平日と週末でも変わるから、それも要確認かと。
エントランス、ゴミ捨て場、駐車場駐輪場。ほかに共有施設があればそれも。

下見に行って住人らしき人をつかまえて住み心地を聞く、というのもありでしょう。
住人（及び仲介業者）は物件を貶しはしないでしょうから、聞いても話半分にしておいた方がいいでしょうけど。

管理規約や総会の議事録も、購入前提なら見せてもらえるのでしたっけ？
公開を頑なに拒むところは何かしら問題があると思った方がいい・・・と聞いたことがあります。

[71: 匿名]

うちは、マンション売却にあたり、管理規約はもちろんのこと、総会議事録や建物修繕のための、専門業者による査定結果に至るまで、仲介に提出してあります。
ちゃんとした売主仲介なら、そういったものは持っているのでは？と思います。
仲介に確認されるのが良いかと。

[72: 匿名]

蛇足だけど、転売できない可能性も頭に入れておいた方がいい。『築25年超えを買うなら自分が最後のオーナーになる覚悟が必要』と読んだことがある。
現実的に、よほど立地に恵まれていなければ買い手側に立ったら転売の難しさは想像がつく。

あと、30年とか経ってたら初期段階でも建て替え話が出ているかどうか。出ないところは既存不適格疑った方がいい。

[73: 匿名]

管理の良い築３５年以上のマンションは
今後リノベーションっていう方向で
生まれ変わっていきますか？
実際には難しいでしょうか？

[74: 匿名]

『リノベーションで』、『生まれ変わる』の意味するところが分かりません…。

リノベーション＝修繕ですか？築年数経てば修繕なしには市場価値は下がる一方だと思う。
しかし修繕では良くて現状価値の維持が精々なのではないでしょうか。
修繕で価値が保たれている、所謂ヴィンテージはいまでも充分高いです。しかし修繕で価値向上にまでは至っていないと思われます。

生まれ変わるとまで言えるには、やはり建て替えしかないのではないでしょうか。

[75: 匿名]

このたびの地震を経験して
やっぱり鉄筋のビルが良いと思った
と同時に
鉄筋でも古いビルは怖いね

[76: 匿名さん]

このたびの地震を経験して
やっぱり鉄筋のビルの会社が良いと思った
と同時に
鉄筋でも古いビルの会社は怖いね

[77: 匿名さん]

今までは、築３５年でもリノベーションした物件なら有りだと思っていたけど
この地震を経験してからは、考えが全く変わってしまった。。。。

[78: 匿名さん]

>77
同意。

[79: 匿名]

中古買うなら何年前なら許容範囲？
1990年くらいが限界でしょうか？

そりゃー新築がいいけど、懐が許さね～

[80: 匿名さん]

この震災で、新築でも下がる場所あるかも。

[81: 匿名]

震災後は一に立地二に年数？

新築でも下がる場所はある…というか首都圏でもキャンセルしたい人＆買い控え続出でしょう。
今買わなきゃならない事情のある人以外に、買う気になる人いないだろうから。

デベは震災特需のコスト増を盾に、新規計画も凍結で在庫の値崩れを可能な限り防ごうとする。
築年数古い物件のオーナーも体力続く限り持ちこたえようとする。一種我慢比べ。
インフレ懸念も噂されつつあるから、潮時の見極めが震災前以上に難しい。

建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
現状維持では値下がり加速だし、変化を望まない高齢オーナーも命に関わる事態に接して転向組が出るはず。

うちのマンション、築35年だから検査して問題発覚となったらそれも建て替えの後押しになると思う（食器が割れた程度で、外部から確認できる損傷ないが）。

旧耐震だから駄目、新基準だから安心というのは安直すぎる。命に別状ない場合の次に出てくる金の問題、
所有マンションの不良債権化が怖ければどんな物件も買わない方がいい。震災を経験してる時点で事故物件扱いする輩もいるのだから。

[82: 匿名さん]

こんなレス見つけた
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154575/res/186

[83: 匿名さん]

＞建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
加速しても耐震補強、建替とメリットのないものに老後の資金をつぎ込むのかな？

チエルノブイリ原発の10Km圏内にも老人が相変わらず生活しているよ

[84: 匿名]

可能には売りになる立地という条件も当然含まれる。自己資金投入が必要な物件の話はしていない。地方に僻地では端から無理な話。
仮に本人たちが要建て替えと考えても余剰床が売れて本人負担は引っ越し経費位って前提でないと話がまとまらない。
容積率に余りがないとか、新築で部屋数増やしても売れる見込みのない立地とかでは、デベも乗らないから成立不可能。

[85: 匿名さん]

そういえば、知人が住んでいた埼玉県新座の大規模公団住宅があります。
築25年位で駅から15分でエレベーター無し、100㎡で1200万円でネットで売りだしてました。
同じ不動産屋に賃貸募集も出てたけど、家賃8万円だったからそれくらいが適正なのかも。

都内だったら家賃8万円ならワンルーム、あちらは確か５DKでした。

[86: 匿名]

住宅公社が破綻の時代ですからね。その上少子化では地方や郊外の需要はシュリンクする一方でしょう。
液状化で埋立地暴落傾向を見ても、『不動』産というくらいで何を置いてもまず立地、の傾向が強まる気がします。

[87: 匿名さん]

>85
市場経済ですから、需要がないと価格はそれなり。
私にとっては８万円でも高い、と感じます。

[88: 匿名]

新座では、駅自体が不便なのに更に駅遠ではねえ。
私も８万でも高いに同感。

[89: 匿名さん]

＞85
失礼しました調べたら新座ではなくて、東武東上線の柳瀬川徒歩15分志木25分の
新座リバーサイドとう公団でした100㎡で8万円でも高いのですね。

[90: 匿名]

どっちにしても高いと思う…神奈川方面なら多少高くできるかもしれないけど、埼玉方面・駅遠・築25年は三重苦に思える。

その上 100平米となったら大人数向けだけど一生買わ（買え）ないファミリー用って発想がまさに公団。
借家住まいで子沢山より、少数精鋭か子無し都心志向が時代の流れだから。アンマッチなんだと思う。