築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[381: 匿名さん]

378は、高度利用地区の容積率緩和
を知らないの？

[382: 匿名さん]

まあ容積率緩和ってのは再開発にともなう総合設計制度で例外的に
行われるけどエリアとして容積率そのものがどかんと緩和される
ケースは>>378の指摘の通りきわめて少ない。

容積率２００％の制限の土地に家建てて１年後にいきなり４００％に
緩和されたら普通怒るでしょ。
エリアごと建て替える場合などにしか容積率緩和はされません基本。

で再開発エリアに近接しているエリアが悲喜こもごも。
再開発組合に参加できればいいが、コンセンサスが取れず参加できない
となるといきなり道の反対側の容積率が緩和されビルが建つ。
こっちは昔のまま。

容積率アップして建て替え！っていうより容積率が未消化で保留床の
売却による住民負担ゼロの建て替えが可能ってのはあります。
もっとも民間デベロッパーが容積率余らせて建設するなんてことは
地価の高い都心なら４０年前でもほとんどないので、公的住宅の払い
下げ（同潤会アパートとか）とかじゃないと実現性は薄いです。

でもそんなバリュー株みたいな不動産があったらプロが見逃してません。
素人が手に入れられるのは何らかの理由でプロが手を出さなかった
物件のみです。その理由に納得できる（というかデメリットにならない）
場合には買いってことでしょう。

[383: 匿名さん]

中古マンションなんてババ抜きだよ。
普通に考えれば新築時が一番価格が高くて年数が経つにつれて価格が下がる。
しかし新築から３５年も経つとその間には地価が上昇したり暴落したりと
いろいろ事件もおきるから、２５年目で買って３０年目で手放した人は
利益が出ていたりすることもある。もちろん２０年目で買って２５年で
手放した人は減価率５０％で涙目だったりする。

ただ３５年で買った物件が４０年目とか４５年目で買ったときと同等の
以上の価格で売れるケースは稀だし、２０年目、３０年目とは桁違いに
メインテナンス費用がかかる。

物には何でも寿命がある。中古マンションの価格は残存年数と残存期間中
にかかるコストで決まる、というかプロ（素人投資家含む）は判断する。

あとは素人にだましてババ抜かせるしかない。
みなさんくれぐれもリノベを称するリフォーム屋やリノベ雑誌にだまさ
れませんようｗ

[384: 匿名さん]

>378,>382の指摘が正しい。
>376の
＞都心部なら、容積率が昔よりもアップしている
はやはり勝手な思い込みでしかないな。事実はまったく異なる。
容積率アップがあるしても>380が例示した大規模商業地くらい。住宅地では皆無だろう。
それに、もともと容積率が余っていますという物件もほとんどない。
従って「都心部のマンションは容積率に余裕があり、建替えで床面積が増やせる」などということはない。

それでも都心部は郊外に比べれば建替えはし易いとは思う。
それは床面積が増えずとも［建替え経費＜建替えによる資産価値アップ］という図式になり易いからだろう。
例えば新築100平米が12千万の立地でも、築40年なら半値の６千万で買える。建替え経費は３～４千万だろうから、合計９～10千万の投資で12千万の新築を得ることができる。建替え決議までこぎつけられればの話だが。

[385: 匿名さん]

ここの掲示板では、「都心部」と言われている区の古いマンションを所有していました。
容積率がＵＰしたので、還元率１００％でマンションを建て替えました。
交通の便の良い立地でしたので、余剰床は難なく売れました。

ただ、10年掛りましたけど・・・。
色々とタイヘンなこともありました。

[386: 匿名さん]

新宿御苑のマンションエンパイヤコープは御苑の脇にあるが故
高さ制限のため容積率が消化できていなかったけど行政と交渉を
重ね還元率１００％持ち出しなし（ちょっとあったけど）の
建て替えが可能となった。余剰床を買ったのは野村不動産。
これでも建て替え委員会発足から決議まで２０年かかっている。

これをやったコンサル会社が白金台のマンション２棟を合わせて
の建て替えコンサルやった。
築４１年と築２８年で後者は建て替えするには早いが、２棟を
合わせて開発することで敷地が大きく角地となり、また桜田通り
に面する土地となるため容積率が３５０％も大幅アップしたため
実現した。こちらはタワーになる見込み。デベは同じ野村不動産。

成功事例だが両者とも例外中の例外です。

[387: 匿名さん]

二棟合わせて一棟での建替えは、Ｎ区の隣りあわせのマンションが初だったと思います。

ゼネコンはフジタで、デべは・・ちょっと忘れました。
隣接地の取り込みに失敗したのか（？）民家が残っています。

[388: 匿名さん]

↑
これですね

http://www.fujita.co.jp/information/news/2005/topic_n2005_0802.html

[389: 匿名さん]

三十五歳の女と結婚しますか？

[390: 匿名]

若返る可能性のある物件を買えばいい話。そこが人間との違い。

[391: 匿名さん]

生まれ変わるだろw

[392: 匿名さん]

>388さんへ、385より。

そのマンションです。
駅近くで、メトロと都営が使えて、新宿までのバスも便利な立地だったので（頑張れば歩ける！）、竣工前に完売しました。

隣り合わせた2棟の建替えは、合意が大変なんでしょうが、ここは、良い感じに建て替えられていました。

[393: 匿名さん]

↑387でした。ごめんなさい。

[394: 匿名さん]

タダで建替えなんて、宝くじより若干確率の高い絵空事だと

新しいマンションんに住みたいなら、「最初から新築マンション買えばいい」のにね。

結局は経済力ということですね。
貧乏人は頑張って背伸びしないことですね。

[395: 匿名さん]

タダで建て替えって、それは違いますよ。
所有している土地を提供して、建物と交換したんです。
等価交換と言うんですけど。

タダで建て替え？？できるわけないですから。

[396: 匿名さん]

等価交換は経験がありますが、土地代で建物と交換なんていくらでもない。
建物壊すにも1億円近くはかかりますから、戸数割したら200万円はいきます。

建物代は坪60万円位ですが、共有部分が40％以上ありますから専有面積☓1.4÷3.3

買った人はいいですが、これからの人は新しいマンションが欲しいなら
新築物件を買ったほうがいいでしょう。

安く住まいを探して、住み続ける人はうまくいけば50年住めますし
最後に資産も残りますから、子供に残してやれます。

独身の人は論外ですね、どうでもいいいや。

[397: 匿名]

横流れしてませんか？
自己負担なく建て替えされて新しい物件に住みたい人ばかりじゃないでしょう。売る人だっているわけだし。

[398: 匿名さん]

35年買って、50年住み続けるつもり
戸建てもあるので、都心の別荘にしてもいいしね。
マンションは管理してくれるから、気楽です。

[399: 匿名さん]

>>397

もちろん再開発組合に参加せず権利を売却することも可能ですが
権利変換は原価で行うため権利を売却するにしても、いわゆる
地権者住居として権利変換して完成後に売却するほうが有利な
場合が多いです。

[400: 匿名さん]

マンション建替え議決後に、売却する場合は、事業協力者に地権を譲ることになりますが、税金が少々お安くなります。
賃貸に出している場合で利差の１０％です。
普通は、所有5年超えで利差の２０％ですから、少々お得です。
自宅の場合は3000万円控除使えると思います。

新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

[401: 匿名さん]

＞新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

すみません、確認していないので間違えていたらごめんなさい。
そのような話がマンション内で聞こえてきていたので・・。

[402: 匿名さん]

３９％（所得税３０％、住民税９％）じゃなかったでしたっけ？

[403: 匿名さん]

そんな金勘定で面倒なことを長々と待っているなら、なぜ新築を買わないのか不思議です。

[404: 匿名]

新築は買って即２割以上の評価減確実では。買う理由が見栄以外に見当たらない。

[405: 匿名さん]

今は新築の方が割安
都心や好立地ほどその傾向が顕著

[406: 匿名さん]

＞新築は買って即２割以上の評価減確実では
新築は新しいこと意外にメリットがない、というのは当たっています。

好立地には、中古マンションしかないというのも当たっています。

投資や金勘定を気長にしないで、住まいとして買うなら大正解だと思います。

新築の値下がりは、場所によりますね郊外なら買って2割減額は当然
中古を新築と同等で買う人がいるわけない。

３年前に都心物件110㎡を12800万円で買いましたが、査定してもらったら
売却は11000万円スタートだと言われましたから減額はそれほどでもない。

[407: 匿名]

完成時期が1969年1月
2011年4月に内装リフォーム済み(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
管理費は9000円弱、修繕積み立て金は10000円弱

リノベーションされたりしてますが、完成時期をみるとかなりたってるのでそこがひっかかってます。買いなマンションでしょうか。
港区の

[408: 匿名さん]

＞407
㎡数書かないと、判断できないよね。
修繕積立金から推測すると40～50㎡くらいかな？

＞(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
玄関ドア、サッシは共有部分ですから無断でリノベーションしたということは
管理組合がいい加減で、事前に工事内容の届けを見ていないこと。

サッシは、隠れてリフォームしそうだけど玄関ドアを交換するのは悪質なのか
管理組合が機能していないのか。


管理組合が機能していないマンションは買わないほうがいい。

[409: 匿名さん]

建具を変えたことを指摘させるクイズだったんじゃないですか？
本当にマンション検討者ならこんな情報だけ出してアドバイスをほしがるとかありえないでしょう

[410: 匿名さん]

検討者は知らないんじゃないのかな、管理組合の理事を何年かやらないとね。

[411: モナコ]

築３４年
６０平米 ２ＬＤＫ
バルコニー６０平方メートル
駅徒歩１５分
世帯数１６
管理費 ８０００
修繕積立金 １６０００
巡回管理 エレベーター無し
高台斜面で最上階
眺望はかなり良い
これって買いですか？
エントランスも無し
近隣は昔から高級住宅地でも古いためか売れてないみたいです。

[412: モナコ]

物件価格 １２００万
リフォーム済みです。

[413: 匿名さん]

所在地が書いてないので価格が高いのかわからない。
16,000×12ヶ月×16戸＝307万円　これで駐車場収入がなければ何も出来ない。

マイナス要素：駅遠、エレベターなし
これが我慢できるなら買いでしょう

賃貸で家賃10万円とすると管理費を含めても10年余で回収できる
あとは、家賃24,000（管理費+修繕積立金）の感覚でずっと住める。

1,200万円は、都内山手線内の同面積のマンションだと新築から数年で値下がりする額だね
住まいとしてはお買い得な感じ。

[414: 匿名]

理事何年かやらないと買えないなら、築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。
所有物件の価値を下げたくないのなら、既オーナーは気前よく教えてあげるくらいでないと。只でもハンデがあるんだから。

[415: 匿名さん]

＞築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。

新築は経済的に無理、一次取得者や素人は買わなくていいのでは？

先の1200万円のマンションが家賃を仮に10万円として単純利回り年利10％
諸費用をはずしても7.5％で回るから低金利の時代の投資としては最適でしょう。

10年後に1200万円が半額になるとも思えない、売却して900万円くらいかな。
パイが小さくなっても問題ないレベル、最後には取り壊して土地代が残るしね

[416: 匿名]

そのタメにはもちろん、取り壊し代が掛かる。
それ以前に、組合総会で取り壊しの決議をしなくてはならず、
取り壊さずに補修で住み続けたい人たちとモメることになる。
更に、新たにどんな建物を建てるかの意見調節が長引くのが普通。
問題だらけ。

[417: 匿名]

やれやれ今度は投資家目線か。そして、また取り壊し反対派からネガティブ意見が。
これじゃ素人や一次取得者は手を出さないな。苦労が最初から判ってたら避けるだろう。結果、老朽物件は投資で買う奴ばっかり。

[418: 匿名さん]

マンションは住まいに利用しようと、お金があれば収益物件にしようと自由です
うちは近所に広い新築マンション買って、前の都心マンションを収益物件にしてます
管理組合でもめようが、建替でもめようが関係ない、家賃が入ればいいんです。

[419: 匿名]

その通りだし実際そうなんだけど、それだと都合が悪い自宅使用派がうるさい。

[420: 匿名さん]

安く買って高く売る。
買う時はネガキャン、売る時はリノベーションとかヴィンテージとかポジティブに行こう

[421: 匿名さん]

徒歩6分以上は無理

[422: 匿名さん]

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

[423: 匿名さん]

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

[424: 匿名]

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

[425: 匿名さん]

新日鉄都市開発が建替えしているね。

[426: 匿名]

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

[427: 匿名さん]

明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

[428: 匿名さん]

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

[429: 買い換え検討中]

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

[430: 匿名]

買わねー。