築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[373: 匿名さん]

築35年を買うなじゃなくて、安ければ買いということもある。まあ普通に売られているヤツは高すぎる。買取業者位の値段が適切。

[374: 匿名]

値段次第とは言っても程度問題でしょう。再建築更地分配いずれの見込みも立たなそうでは
一千万円しないジャンクであっても実際買うのはチャレンジャー。築35年が45年（更により高齢）でも住むには住めても転売は見込み薄。
600万で買って400万で売るのがOKなら理論上は買い、かもしれないが本当に買うんですか？そんなの。
将来の展望が見込める物件ならある程度の値段がして当たり前。それが買いか否かを考える方がスレ主旨に合致するかと。

[375: 匿名さん]

〔中古マンションも格差〕
首都圏の場合新築マンションでも同じ2ＬＤＫ60㎡前後でも3～4倍の価格差がある。
千葉、埼玉＜（神奈川＝東京郊外）＜山手線外23区＜山手線内＜都心部

築35年超になると更に格差は広がり、分譲価格の高いエリアが圧倒的に有利

都心部だと35年でも3,000万円以上で、普通に取引されている
どんなにボロボロでも2ＬＤＫで1,500万円未満の物件は見たことがない。

結論的には築35年超は、山手線内なら買い
郊外では検討の余地あり、それ以外なら住むだけで資産価値無し。

[376: 匿名さん]

そりゃ都心部なら、
容積率が昔よりもアップしているために
建替えがやり易いからでしょう。
そのやり易さを織り込み済みの高い値段なだけ。

[377: 匿名さん]

容積率がアップしても、現実には期待値だけでしょう。
タダで建替が出来ないことが証明されてきて、「好きな時に好きなように建替」が
出来ないから資産価値はない、住まいとしては同じエリアに安く快適に住めるという
価値は都市部ほど高い。

[378: 匿名さん]

>376
＞そりゃ都心部なら、容積率が昔よりもアップしているために

都心部（都心３区にしておきましょうか）で３５年前と今とで容積率が違う所ってどこ？
１カ所たりとも例示できないでしょう。
実情を知りもしないのに思い込みや想像でいい加減なことを書かないようにね。

[379: 匿名さん]

総合設計とかの話をしてるんではないの？ハードル高いけど。

[380: 匿名さん]

>>378

住宅エリアじゃないけど、
大手町、丸の内地区では２００４年に容積率アップされたよ。
（１０００→１３００％）
最初は丸ビルの特例だったけど後にエリアごとアップした。

[381: 匿名さん]

378は、高度利用地区の容積率緩和
を知らないの？

[382: 匿名さん]

まあ容積率緩和ってのは再開発にともなう総合設計制度で例外的に
行われるけどエリアとして容積率そのものがどかんと緩和される
ケースは>>378の指摘の通りきわめて少ない。

容積率２００％の制限の土地に家建てて１年後にいきなり４００％に
緩和されたら普通怒るでしょ。
エリアごと建て替える場合などにしか容積率緩和はされません基本。

で再開発エリアに近接しているエリアが悲喜こもごも。
再開発組合に参加できればいいが、コンセンサスが取れず参加できない
となるといきなり道の反対側の容積率が緩和されビルが建つ。
こっちは昔のまま。

容積率アップして建て替え！っていうより容積率が未消化で保留床の
売却による住民負担ゼロの建て替えが可能ってのはあります。
もっとも民間デベロッパーが容積率余らせて建設するなんてことは
地価の高い都心なら４０年前でもほとんどないので、公的住宅の払い
下げ（同潤会アパートとか）とかじゃないと実現性は薄いです。

でもそんなバリュー株みたいな不動産があったらプロが見逃してません。
素人が手に入れられるのは何らかの理由でプロが手を出さなかった
物件のみです。その理由に納得できる（というかデメリットにならない）
場合には買いってことでしょう。

[383: 匿名さん]

中古マンションなんてババ抜きだよ。
普通に考えれば新築時が一番価格が高くて年数が経つにつれて価格が下がる。
しかし新築から３５年も経つとその間には地価が上昇したり暴落したりと
いろいろ事件もおきるから、２５年目で買って３０年目で手放した人は
利益が出ていたりすることもある。もちろん２０年目で買って２５年で
手放した人は減価率５０％で涙目だったりする。

ただ３５年で買った物件が４０年目とか４５年目で買ったときと同等の
以上の価格で売れるケースは稀だし、２０年目、３０年目とは桁違いに
メインテナンス費用がかかる。

物には何でも寿命がある。中古マンションの価格は残存年数と残存期間中
にかかるコストで決まる、というかプロ（素人投資家含む）は判断する。

あとは素人にだましてババ抜かせるしかない。
みなさんくれぐれもリノベを称するリフォーム屋やリノベ雑誌にだまさ
れませんようｗ

[384: 匿名さん]

>378,>382の指摘が正しい。
>376の
＞都心部なら、容積率が昔よりもアップしている
はやはり勝手な思い込みでしかないな。事実はまったく異なる。
容積率アップがあるしても>380が例示した大規模商業地くらい。住宅地では皆無だろう。
それに、もともと容積率が余っていますという物件もほとんどない。
従って「都心部のマンションは容積率に余裕があり、建替えで床面積が増やせる」などということはない。

それでも都心部は郊外に比べれば建替えはし易いとは思う。
それは床面積が増えずとも［建替え経費＜建替えによる資産価値アップ］という図式になり易いからだろう。
例えば新築100平米が12千万の立地でも、築40年なら半値の６千万で買える。建替え経費は３～４千万だろうから、合計９～10千万の投資で12千万の新築を得ることができる。建替え決議までこぎつけられればの話だが。

[385: 匿名さん]

ここの掲示板では、「都心部」と言われている区の古いマンションを所有していました。
容積率がＵＰしたので、還元率１００％でマンションを建て替えました。
交通の便の良い立地でしたので、余剰床は難なく売れました。

ただ、10年掛りましたけど・・・。
色々とタイヘンなこともありました。

[386: 匿名さん]

新宿御苑のマンションエンパイヤコープは御苑の脇にあるが故
高さ制限のため容積率が消化できていなかったけど行政と交渉を
重ね還元率１００％持ち出しなし（ちょっとあったけど）の
建て替えが可能となった。余剰床を買ったのは野村不動産。
これでも建て替え委員会発足から決議まで２０年かかっている。

これをやったコンサル会社が白金台のマンション２棟を合わせて
の建て替えコンサルやった。
築４１年と築２８年で後者は建て替えするには早いが、２棟を
合わせて開発することで敷地が大きく角地となり、また桜田通り
に面する土地となるため容積率が３５０％も大幅アップしたため
実現した。こちらはタワーになる見込み。デベは同じ野村不動産。

成功事例だが両者とも例外中の例外です。

[387: 匿名さん]

二棟合わせて一棟での建替えは、Ｎ区の隣りあわせのマンションが初だったと思います。

ゼネコンはフジタで、デべは・・ちょっと忘れました。
隣接地の取り込みに失敗したのか（？）民家が残っています。

[388: 匿名さん]

↑
これですね

http://www.fujita.co.jp/information/news/2005/topic_n2005_0802.html

[389: 匿名さん]

三十五歳の女と結婚しますか？

[390: 匿名]

若返る可能性のある物件を買えばいい話。そこが人間との違い。

[391: 匿名さん]

生まれ変わるだろw

[392: 匿名さん]

>388さんへ、385より。

そのマンションです。
駅近くで、メトロと都営が使えて、新宿までのバスも便利な立地だったので（頑張れば歩ける！）、竣工前に完売しました。

隣り合わせた2棟の建替えは、合意が大変なんでしょうが、ここは、良い感じに建て替えられていました。

[393: 匿名さん]

↑387でした。ごめんなさい。

[394: 匿名さん]

タダで建替えなんて、宝くじより若干確率の高い絵空事だと

新しいマンションんに住みたいなら、「最初から新築マンション買えばいい」のにね。

結局は経済力ということですね。
貧乏人は頑張って背伸びしないことですね。

[395: 匿名さん]

タダで建て替えって、それは違いますよ。
所有している土地を提供して、建物と交換したんです。
等価交換と言うんですけど。

タダで建て替え？？できるわけないですから。

[396: 匿名さん]

等価交換は経験がありますが、土地代で建物と交換なんていくらでもない。
建物壊すにも1億円近くはかかりますから、戸数割したら200万円はいきます。

建物代は坪60万円位ですが、共有部分が40％以上ありますから専有面積☓1.4÷3.3

買った人はいいですが、これからの人は新しいマンションが欲しいなら
新築物件を買ったほうがいいでしょう。

安く住まいを探して、住み続ける人はうまくいけば50年住めますし
最後に資産も残りますから、子供に残してやれます。

独身の人は論外ですね、どうでもいいいや。

[397: 匿名]

横流れしてませんか？
自己負担なく建て替えされて新しい物件に住みたい人ばかりじゃないでしょう。売る人だっているわけだし。

[398: 匿名さん]

35年買って、50年住み続けるつもり
戸建てもあるので、都心の別荘にしてもいいしね。
マンションは管理してくれるから、気楽です。

[399: 匿名さん]

>>397

もちろん再開発組合に参加せず権利を売却することも可能ですが
権利変換は原価で行うため権利を売却するにしても、いわゆる
地権者住居として権利変換して完成後に売却するほうが有利な
場合が多いです。

[400: 匿名さん]

マンション建替え議決後に、売却する場合は、事業協力者に地権を譲ることになりますが、税金が少々お安くなります。
賃貸に出している場合で利差の１０％です。
普通は、所有5年超えで利差の２０％ですから、少々お得です。
自宅の場合は3000万円控除使えると思います。

新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

[401: 匿名さん]

＞新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

すみません、確認していないので間違えていたらごめんなさい。
そのような話がマンション内で聞こえてきていたので・・。

[402: 匿名さん]

３９％（所得税３０％、住民税９％）じゃなかったでしたっけ？

[403: 匿名さん]

そんな金勘定で面倒なことを長々と待っているなら、なぜ新築を買わないのか不思議です。

[404: 匿名]

新築は買って即２割以上の評価減確実では。買う理由が見栄以外に見当たらない。

[405: 匿名さん]

今は新築の方が割安
都心や好立地ほどその傾向が顕著

[406: 匿名さん]

＞新築は買って即２割以上の評価減確実では
新築は新しいこと意外にメリットがない、というのは当たっています。

好立地には、中古マンションしかないというのも当たっています。

投資や金勘定を気長にしないで、住まいとして買うなら大正解だと思います。

新築の値下がりは、場所によりますね郊外なら買って2割減額は当然
中古を新築と同等で買う人がいるわけない。

３年前に都心物件110㎡を12800万円で買いましたが、査定してもらったら
売却は11000万円スタートだと言われましたから減額はそれほどでもない。

[407: 匿名]

完成時期が1969年1月
2011年4月に内装リフォーム済み(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
管理費は9000円弱、修繕積み立て金は10000円弱

リノベーションされたりしてますが、完成時期をみるとかなりたってるのでそこがひっかかってます。買いなマンションでしょうか。
港区の

[408: 匿名さん]

＞407
㎡数書かないと、判断できないよね。
修繕積立金から推測すると40～50㎡くらいかな？

＞(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
玄関ドア、サッシは共有部分ですから無断でリノベーションしたということは
管理組合がいい加減で、事前に工事内容の届けを見ていないこと。

サッシは、隠れてリフォームしそうだけど玄関ドアを交換するのは悪質なのか
管理組合が機能していないのか。


管理組合が機能していないマンションは買わないほうがいい。

[409: 匿名さん]

建具を変えたことを指摘させるクイズだったんじゃないですか？
本当にマンション検討者ならこんな情報だけ出してアドバイスをほしがるとかありえないでしょう

[410: 匿名さん]

検討者は知らないんじゃないのかな、管理組合の理事を何年かやらないとね。

[411: モナコ]

築３４年
６０平米 ２ＬＤＫ
バルコニー６０平方メートル
駅徒歩１５分
世帯数１６
管理費 ８０００
修繕積立金 １６０００
巡回管理 エレベーター無し
高台斜面で最上階
眺望はかなり良い
これって買いですか？
エントランスも無し
近隣は昔から高級住宅地でも古いためか売れてないみたいです。

[412: モナコ]

物件価格 １２００万
リフォーム済みです。

[413: 匿名さん]

所在地が書いてないので価格が高いのかわからない。
16,000×12ヶ月×16戸＝307万円　これで駐車場収入がなければ何も出来ない。

マイナス要素：駅遠、エレベターなし
これが我慢できるなら買いでしょう

賃貸で家賃10万円とすると管理費を含めても10年余で回収できる
あとは、家賃24,000（管理費+修繕積立金）の感覚でずっと住める。

1,200万円は、都内山手線内の同面積のマンションだと新築から数年で値下がりする額だね
住まいとしてはお買い得な感じ。

[414: 匿名]

理事何年かやらないと買えないなら、築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。
所有物件の価値を下げたくないのなら、既オーナーは気前よく教えてあげるくらいでないと。只でもハンデがあるんだから。

[415: 匿名さん]

＞築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。

新築は経済的に無理、一次取得者や素人は買わなくていいのでは？

先の1200万円のマンションが家賃を仮に10万円として単純利回り年利10％
諸費用をはずしても7.5％で回るから低金利の時代の投資としては最適でしょう。

10年後に1200万円が半額になるとも思えない、売却して900万円くらいかな。
パイが小さくなっても問題ないレベル、最後には取り壊して土地代が残るしね

[416: 匿名]

そのタメにはもちろん、取り壊し代が掛かる。
それ以前に、組合総会で取り壊しの決議をしなくてはならず、
取り壊さずに補修で住み続けたい人たちとモメることになる。
更に、新たにどんな建物を建てるかの意見調節が長引くのが普通。
問題だらけ。

[417: 匿名]

やれやれ今度は投資家目線か。そして、また取り壊し反対派からネガティブ意見が。
これじゃ素人や一次取得者は手を出さないな。苦労が最初から判ってたら避けるだろう。結果、老朽物件は投資で買う奴ばっかり。

[418: 匿名さん]

マンションは住まいに利用しようと、お金があれば収益物件にしようと自由です
うちは近所に広い新築マンション買って、前の都心マンションを収益物件にしてます
管理組合でもめようが、建替でもめようが関係ない、家賃が入ればいいんです。

[419: 匿名]

その通りだし実際そうなんだけど、それだと都合が悪い自宅使用派がうるさい。

[420: 匿名さん]

安く買って高く売る。
買う時はネガキャン、売る時はリノベーションとかヴィンテージとかポジティブに行こう

[421: 匿名さん]

徒歩6分以上は無理

[422: 匿名さん]

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

[423: 匿名さん]

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

[424: 匿名]

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

[425: 匿名さん]

新日鉄都市開発が建替えしているね。

[426: 匿名]

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

[427: 匿名さん]

明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

[428: 匿名さん]

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

[429: 買い換え検討中]

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

[430: 匿名]

買わねー。

[431: 匿名]

買わないよ～。

[432: 匿名]

ボロマンションの総会会場から。
家賃収入が止まる建て替えか金かけても家賃アップにならない修繕かで紛糾。

うるさ型70代80代の死ぬの待ちだな。

[433: 匿名さん]

>432
70代、80代より、我慢を知らない60代前半の方がたち悪いんジャマイカ
学生運動して勉強してなかった馬鹿なオッサン共が一番手を焼く

[434: 匿名]

年少になるほど豊かな日本幻想が希薄なだけマシではって気もする。
勉強してなくても損得勘定くらいできるでしょ。

[435: 匿名]

70代80代に建て替え決議って酷だなぁ
終の棲みかのつもりでいる人が多いはず
マンション解散してこじんまりした新築が買い替えられるだけの金額が渡されれば動くってところだろうなあ

[436: 匿名]

物件にもよるがオーナーは実際住んでなくて賃貸に回してる場合も多い。本当に困るのは独居老人とか。

[437: 匿名さん]

耐久性100年の物件が、まだたった35年ですから折返にも到達していない
普通のマンションで40年で立替なんて幻想だと思いますけどね。

[438: 匿名]

100年保たそうなんてつい最近の発想。同潤会なんて風呂もなかったじゃん。
日本の集合住宅黎明期に建てられた文化住宅を買って自分で住もうってのは余程の酔狂か、リフォーム業者に騙くらかされてるタダの情弱。

[439: 匿名さん]

同潤会など酔狂の極みでしょう。森ビルさん。

[440: 匿名さん]

酔狂の極みの一例

築７０年でリノベ、６２年の定期借地権付き集合住宅として分譲
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090624.html

[441: 匿名さん]

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

[442: 匿名さん]

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

[443: 匿名さん]

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

[444: 匿名さん]

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

[445: 匿名さん]

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

[446: 匿名]

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

[447: 匿名]

寝落ち→値落ち

[448: 匿名さん]

流動性ないならレバかけたらダメ

[449: 匿名]

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

[450: マンション住民さん]

もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。

[451: 匿名さん]

レバヲカケヨウニモカケラレナイ、が正解

[452: 匿名]

自分とマンションの終末期が重ならないように


↑

言えてるなあ

[453: 匿名]

日本（東京）の集合住宅が出来始めて40年強。
当時は金持ちが買うものだった（一次取得者は郊外に流れた）から新築当時から持ち続けてるオーナーだと70〜80代。
老朽物件の終末期は、そのオーナーのＸデー次第だね。あんまり引っ張ると少子化が来ちゃうけど。

[454: 匿名さん]

中古マンションをみていると
７０㎡前後は、古くてもよく流動していますが
いくら元高級マンションでも１００㎡を
超えると意外と動いてないような気がします
３５年も経つと　だれもかってくれないのでは？
購買意欲ってマンションの広さも関係しますか？

[455: 匿名さん]

築古の１００㎡越えあたりは
ランニングコストが一般に高くなりやすいですよね
中古の販売価格がそれなりに低そうに見えても
仮にそのランニングの差額を住宅ローン換算した場合
新築のマンションや戸建てと変わらないか
逆に高くなるケースが多いと思います
結局築古は大胆に値下げしないとしようがないのでは

[456: 匿名]

広さの分だけ管理費etc.も高くなる。永住仕様の部屋数多い間取りは、いい場所を安く買いたいDINKS やSOHO派には向かないでしょ。
賃料も高くしないと合わないから投資にも向かない。ランニングコスト考えたら新築とどっこいではヴィンテージ好きくらいしか手を出す奴いないのでは。

[457: 匿名さん]

挙げ句、最終処分がね。出口戦略というべきか。描けないでしょう。何年住むのか知らないが。
築２５年でもぎりぎりでは。１０年住んで、なかなか売れないでしょう。

[458: 匿名]

子どもたちが大きくなって
広い家がほしいのですが
中古の広めマンションって
やっぱり　オススメではない？
ということですかあ～？

[459: 匿名さん]

子供はそのうち出ていくから、広いのが必要な時期だけ
借りるのがいいと思うよ。

[460: 東浦和]

相談です。
さいたま市の東浦和にある物件で迷っています。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。


＜物件A＞
1400万
公団中古団地　300世帯
駅(JR) 徒歩5分
5階建ての5階部分(70㎡)＋30坪
築35年 フルリフォーム済
管理・積立　計16000円
建て替え案が出始めている第二中高層住居用地

＜物件B＞
1400万
民間マンション　40世帯
駅(JR) 徒歩5分
7階建て3階部分関し(70㎡)
築23年フルリフォーム済
管理・積立　計26000円
物件Aに隣接

いずれにせよ、10年程度で戸建て購入を考えています。また、Aに関しては建て替え後、移り住むのも可。
どちらを購入する方が、売却損が少なくすむと思いますか？？
購入する場合にチェックしておいた方がいいこともありましたら、教えて下さい。

[461: 匿名さん]

>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

[462: サラリーマンさん]

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

[463: 匿名さん]

買わん。

[464: 匿名]

建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

[465: 匿名]

今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

[466: 匿名さん]

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

[467: 匿名]

そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

[468: 経験者]

私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

[469: 匿名]

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

[470: 経験者]

詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

[471: 匿名]

『極端な考え』？

[472: 匿名さん]

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...

[473: 匿名]

マンションによるでしょ。
実家は、築35年になるが、三井が経年優化の例で宣伝していて、
売り出し価格より3割以上高く取引されています。
中古はとにかく管理です。

[474: 匿名さん]

経年『優化』って初めて聞いた。
植栽なんかは年数経った方がいいのは分かるけど
古くなった躯体をどうしたらプラス評価できるんだ？

[475: 匿名さん]

綱町ですかね

[476: 匿名]

経年優化なんて、ググれば出てくるし、
都内駅近のバブル前の大規模マンションなんは、売り出し価格より上がってるなんて普通。

売れないマンションは、場所と管理が悪いんです。

[477: 匿名さん]

>売り出し価格より３割以上高く

↑これって比較対象＝35年前の値段ってことですか？

35年前で億ション（自体が少なかったと思う）だったら1.3億ってこと？

一体どこのことだろう・・・

[478: 匿名]

どこ？
白金？ 高輪？

[479: 匿名]

みんながバカにする、ダさいたま市の与野ハウスは築40年弱でも人気があるみたい

[480: 匿名さん]

日本もようやく欧米のように中古物件が見直されるようになったか

[481: 匿名さん]

震災後じゃ無理だって。

条件いいとこのオーナーは少子化本格化前に建て替え売り抜け狙い
条件悪いとこはどんどんダンピングされて早晩廃墟だよ。

[482: 匿名]

築30年ﾏﾝｼｮﾝ 2000万

三井不動産 竹中工務店
三井不動産管理


買うか迷います、建て替えとか、、

[483: 匿名さん]

年数経てば分譲施工会社に意味ないですよ。
立地条件、建築条件の方が遥かに重要。
容積率に余裕がないのに建て替えできたマンションなんて聞いたことがありません。

[484: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[485: 匿名さん]

板橋区にある、管理良好で有名な1000戸超えの築35年位の三井のマンション（と書くと分かってしまうのかな）
そんんなに人気でもない駅から徒歩10分ですが、70～80平米台がまだ2千万位で売られてます。
ここってどう思われますか。
建物の見た目はいまいちですが、緑に囲まれた環境、広さ、安さ、高層階の眺めの良さに引かれてしまいます…
ここを読むとリスクは高そうだなと思いつつ、やはり気になってしまいます。
ちなみに将来は山手線内の戸建を引き継ぐ予定あり。

[486: 匿名さん]

その年数だと35年ローンとかは無理でしょうけど
（都市銀行のローン可能上限は、大抵60年ー築年数とか。築35年なら25年）
資金面は問題ないですか？築古マンションは管理費etc.高い場合多いですがそれも大丈夫？
その年数なら先々の建て替えの話だけ、くらいは出てるのではと思われますが
容積率や建蔽率、修繕積立金に余裕はありますか？
そして現状で耐震審査受けてますか？

以上をクリアして、毎年払う税金に諸経費まで足し込んで÷自分が住む年数して
借りるより安いと思われるなら買われてもいいんじゃないでしょうか
（私なら同じ物件を借りて住むこと考えますが。
税金分お得だし、その立地で建て替えは既存住民ニーズはともかく
新築物件ニーズが薄そうです※すいません）。

その年数のマンション買うには、自分が最後のオーナーになる覚悟が必要とどこかで読みました。
マンションは自分が不要になって、買い手借り手がつかなくても
簡単には放棄できません。いずれ継ぐ家がおありだったら
わざわざ責任を背負い込まなくてもいいように思われますけど。

あ、それでも買いたいなら決して言い値では買わない方が。

[487: 匿名さん]

物件にもよりますが、築35年で35年ローンは組めます。

とにかく築古は管理状況をよく確認する必要があると思います、
集合住宅の維持管理は、25年目ぐらいまではある程度やることが決まっている（それすらしない場合もある）のですが、
そこを越えると、上下水管の更新と、耐震どちらを先にやるか、バリアフリー化をどうするかなど、
様々な難しい判断が出てきます。しかも、建物は衰えていくわけで、矢継ぎ早に判断していく必要があります。
その点からすると戸数が少し心配です。戸数が多いと、方針がなかなかまとまらないまま時間が経過することがあるようです。

[488: 匿名さん]

築35年で35年ローン可能って、高金利で中途解約金もバカ高いス◯ガ銀行とか？

[489: 匿名さん]

み◯ほ、り◯な、◯菱に出して、◯菱は少しだけ金利が高かったです
ほかは審査に出してないので知りません

[490: 匿名さん]

投資用でなくて？

[491: マンション投資家さん]

うーん　マンションは新しいのに限る。。

[492: 匿名さん]

新築は二割がデベの儲け。お布施払いたいならそうすれば

[493: 匿名さん]

ちなみに築浅も気分的なメリット以外の旨味なし。
新築みたいな保証もなし。

[494: 匿名さん]

２割くらいの儲けがなければ、マンション建てるデベはいなくなるわ。
ばかたれが。

[495: 匿名さん]

35年も経ったら、そのマンションやその部屋で
過去にどんな事件や事故があったとしても、ウヤムヤになってることでしょう。
重説に載せられることもなく。

[496: 匿名さん]

マジレスすると、耐震的には１９８１年の建築基準法大改正が適用された物件が望ましい。

[497: 匿名さん]

マンデべは潰れていいんじゃん（実際ボンボン潰れてるが）。
そもそも日本には、これ以上新築建てなくても買い替え借り換えで済んじゃう充分な住宅ストックがある。
中古＜＜＜新築ニーズに無制限に応え続ける＝人口減少国で未来に税金投入して解体撤去する産業廃棄物供給し続ける。

市場価値は1980年産も1981年産もそう変わらないんでは笑
むしろ1970年代産の方が条件によっては建て替えに近づくが、築30年未満じゃ話すら出ない。
時間経過するうちに五輪特需が過ぎ去ったら、満を持して東京でも人口減少スタート。

[498: 匿名さん]

建て替えも、容積率に余裕がないなら自腹。
解体撤去しなけりゃいけない廃墟付きの土地が残ることになり、マイナス資産。

[499: 匿名さん]

『条件によっては』書いてるべ。築古新築によらず
郊外、湾岸含めニュータウン、既存不適格、駅遠買ったら建て替えの目は減る一方。

建て替えだけでなく解体＆更地化して持分で分配、も
4/5の合意でOKとなれば、既存不適格には敗者復活の目もあるが。
廃墟撤去しても土地自体に値段のつかないとこを買っちゃ駄目だね。
そしてマンションは、築年数古いものほど場所はいい。

[500: 匿名さん]

既存不適格マンションって結構ありますね。
完成後に高さ制限ができたり、規制が変わったりして。
あるいは将来不適格になるのを分かってて建てたり。

[501: 匿名さん]

No.484の規制緩和案は、既存不適格マンションの救済策でもあるでしょう。
現状より狭くなる（資産価値が下がる）と分かってて、金かけて壊して建て直そうという人はいませんから。

他方、新しく建てる物件に地権者からの条件が少ないほど、土地は高く売れる現実がある。
結果として、今までは安く買い叩かれていた物件も、立地条件が良ければ更地にして高値で売れる可能性が出てくる。
ゼネコンやデべも新たな仕事にありつけて、条件的に建て替えを渋ってた物件の新陳代謝も進み、耐震対策も果たせる。

これだけインパクトの強い政策が実行されても解体も建て替えも出来ない物件（解体費用＜土地価格）こそ箸にも棒にもかからない。

[502: 匿名さん]

立て替えのプロセスはやや複雑だから詳細は省くけど、
現行法では建て替え決議は５分の４の同意で可能だけど、これすらクリアできてるところはほとんどない。
その上、この要件の存在にも拘らず、建て替えに成功した数少ないマンションの大多数が全員一致で成立している。

余剰容積を売ることで建築費をカバーする以外の枠組みは、現時点では考えづらい。
立て替えを本気で促進したり、既存不適格を救済するなら、端的に容積率を緩和するしかない。

そして、土地代だけでかなりの価格になるような立地の建て替え促進効果は多少あるかも知れないけど。

[503: 匿名さん]

全員一致って結果論では？
桜上水団地や阿佐ヶ谷住宅の個別スレ読んでても最後まで居座る住人はいますよ。

余剰床ができないと建て替え不可はもちろんだけど、
全国一律容積率緩和はまるで現実的じゃありませんよね。
なんでマンションだけ？って話が必ず出るだろうし、
バス便物件やお屋敷町の中低層まで容積率緩和してたら
用途制限も目茶苦茶、場合によっては将来税金で撤去する廃屋容認することになる。

つまり解体も全員合意でなくていいとハードル下げるのはお題目は老朽マンション救済でも、本質は廃屋撤去に税金投入する回避策なんではないかと。
ここまで緩和しても進まないようなら更にハードル下げるかも知れませんが
これまで条件的に踏み切れなかった物件には強力なオプションになりますし、
全員合意でなくても可にしたことで有事に何かあっても
役所の助言に従わず廃屋に住み続けた戸建て住民と一緒で自己責任を問えるかと。

身寄りのない独居老人ばかりオーナーの物件なら別ですが
投資に回してるオーナーにとっては、どこまで粘るのが得かの試金石にはなり得ます。
日本で唯一、需給バランスが一致してる東京でさえ2020年で人口減少ですから。

[504: 住まいに詳しい人]

以前住んでいた、築30年のマンション。
お風呂とかは目地がはがれ、穴が開き、カビだらけのボロボロ状態。
ユニットバス交換は安いのでも50万円かかると言われ、我慢してたら、ついに、階下へ水漏れ事故発生（泣）
管理組合から給湯止められ、応急処置として、穴埋めまで、数日間、お風呂禁止となった。
下の階の部屋にまで漏れて、壁紙交換に20万円出費・・・もう最悪でした。

あの新しいお風呂が駄目になるころは、マンション全体もきっと駄目になるのでしょうね？
交換に50万円出せないお年寄り家族とかは漏れっ放しで、訴訟問題も起こるらしい。

[505: 匿名さん]

そういうマイナスポイントを
マンション分譲業者は教えない。
買い手も深く考えずに買ってしまう。
マンションは古いのを買わず、適当に住んだら買い替えする方が無難。

[506: 購入経験者さん]

出ました、業者。

買い替えは無理、と結論が他のスレで出たので、こちらに移住ですか！

[507: 匿名さん]

残念！業者ではないし、
無理ってスレがどれだか知りませんが、それには参加していません。

[508: 購入経験者さん]

「マンションは10年で買い替える」

[509: 購入経験者さん]

新築時から約30年住んで売却し、2年程前に仕事都合で別の場所へ引っ越した者です。
普通築35年って言ったら、容易に買いにくいですよね。
でも、ここについては、それでも最近の新築には無い良いところが見受けられます。
　・配管系の更新工事済みで、上水道は新築当時の屋上タンクを使用していない。
　・駅までの道のりは歩道と車道の完全分離。信号を渡るのは駅前の一箇所のみ。駅まで実質徒歩5~10分。
　・南北の両方にベランダを備える間取りが殆どで、風通しが良い。南の日当たりはどの棟も同程度。
　・住人・管理組合の管理意識が高い。
　・このマンションのみで高台を占有しているため、直隣に別施設を建てることは不可能。
　・立地が高台だが、方々に橋を渡しているため、坂で不便になることが無い。
　・駐車場が全て平走式。定期的に場所決めの抽選会があり、全住民に平等。現時点で100%以上駐車出来るのでは？

私自身はここで長らく住んで非常に満足していたため、
最近の新築の割高感が気になり新築を中々買えず、今は賃貸住まいです。
ここより良い条件の新築が5000万円以上の価格帯でも見つからないんです。
京王線については私が住んでいたころよりも新宿までの乗車時間がかなり短くなっているらしいですね。
売却時には築30年の割りに資産価値がそれほど落ちてなくて助かりました。

[510: 匿名さん]

建て替え円滑化法改正案成立。

[511: 匿名さん]

>>510
509さんの様に長らく住んで非常に満足していても
建て替え賛成者が多ければ
強制的に建て替えすることが出来る法案。
高齢者になってから、引越や長い仮住まいをやらされるのは辛いだろうね。

[512: 匿名さん]

現実的に可能になるのは余剰床売れるデベが乗り気になる物件。
涙銭で追い出される物件ばかりじゃないでしょう。

全員死ぬまで待ってたら、いつまで経っても建て替え出来ない。
思い入れに値段はつけられないから、金次第で賛成に回る所有者が多いか
そうじゃない所有者が多いかでも話が変わる。
自宅使用の所有者少ない方がスムーズだろうね。

[513: 口コミ知りたいさん]

35年経つと給排水が錆だらけ共用部分の問題があり工事の問題がありもめます！

[514: 匿名さん]

築古は空室、賃貸にしてる外部居住のオーナーの票を集計できないから建て替えに必要な票数はまず集まらない
人任せにしてる連中は文句は言っても自分で動こうとはしないから負動産抱えて固定資産税だけ払い続けることになる

[515: 匿名さん]

物件によりけりでしょ。
10万でも売れないバブル期のリゾマンとかならごもっとも、稼働するだけ無駄。
ウチ築43年になりますけど総会も理事会も相当紛糾しますよ。建て替えカウントダウンだから。
近所の売却国有地巻き込んで六本木ヒルズ化する再開発妄想が止まりません笑

[516: 匿名さん]

設備面は、給排水更新できていること、全戸ＩＨ導入可能になるように容量増やせていること、光ファイバーも要。
運営面は、修繕積立金に余裕があること、理事の選出サイクルが極端に短くなっていないこと。
最低限これだけ揃ってない物件は買ってから苦労することが目に見えている。

[517: 匿名さん]

いま築年数の高いマンションで買っても良い物件とはどんなものなのでしょう。
1.建替えができる物件
既存不適格でないこと、法改正で容積率の緩和がもりこまれましたがすべての物件で適用可能かはわからない
　既存区分所有者の利益を確保して（割高）なお売れる立地
2.長く住める、住みたくなる物件
　管理がよい（適切に修繕されている、普段から清掃が行き届いている。長く住める）
　周辺の環境がよい（緑に隣接している、学校が近い、適度に駅近、商業施設が適度に近い。住みたくなる）
　地域の人ならだいたい知っている注目される物件
　中古検討者は近隣の人か、その土地になにがしかの縁がある人が多いと思われます（住みたくなる）

どちらの条件も希少だとは思います。
　

[518: 匿名さん]

築40年越えのマンションに住んでいる。
都区内西側、最寄り駅徒歩8分。他10分、10分、15分。複数路線使用可能。

購入したのは2000年、ローンは10年で返済した。

給排水管はマンション全体と、自家住居で交換済み。
エレベーターは、補修しながら使い、まだ取り換えていない。
昨年は外壁の補修工事を行った。
管理費・修繕積立金の滞納者は、掃除区関係で昨年は1戸あったが、現在はゼロ。
修繕積立金は1戸あたり180万円位。

耐震工事を行うか、容積に余裕があるので建替えするかを検討中。
ただ、建替え推進決議は通っているが、建替え決議は8割以上の賛成が必要。今の法律ではどうなるのかは分からない。

建替えの負担金は1000万円以上。

[519: 匿名さん]

＞掃除区関係で昨年は1戸あったが　　✖

相続関係です。申し訳ない。

[520: 匿名さん]

購入してすぐ理事にされるよ。
この年数になると長年住んでる人は1度は理事やってるからやってない人がまず対象になる。
35年物だと今後の修繕建て替え問題で毎年のように紛糾するからストレスたまるだけ。

[521: 匿名さん]

ゼロ負担で建て替えようとすれば倍の住戸数はほしいところ。
ただしそのためには階数を倍くらいにしないといけなくなる。
上に伸ばすと今度は周辺住戸を納得させないと日照権や景観で工事差し止めの仮処分申請される。
いくら建て替えが決議されても着工にこぎつけることができない可能性もはらんでいる。

[522: 匿名さん]

住居地域で建て替え出来たところってあるんでしょうか？
ないなら商業工業地域にある物件より難しい、と覚悟した方が良さそうな

[523: 匿名さん]

なぜか古いマンションの方がいいという人もいるみたいですね。
テレ東のゆうがたサテライトというニュース番組で中古マンションを取り上げていました。
立川で築47年の団地(エレベーターなし)の4階を420万円でリノベして3480万円で販売中というのが紹介されていました。
部屋の元値は650万円という事でした。
何組か内覧会に訪れていましたがいずれも好評のようでした。
1070万円が3480万円。リノベ業者は儲かるんですね。
という事は自分でリノベして売ればもっと良いのかもしれません。

[524: 通りすがり]

自分でリノベして儲ける？
僅かな成功例に乗っかって自分もできると思い込む
素人が投資で失敗する典型だな

[525: 匿名さん]

建て替え後に売って利益をなんて考えていたら建て替え動議がまとまらずズルズルいくか
建て替えが決まっても1000万以上の費用負担発生でなくなく手放すか
建て替え費用が賄えないからデベロッパーに売却して管理組合解散で放り出されるかのいずれか

[526: マンコミュファンさん]

うちなんか耐震等級3で建てられたかぶり厚とんでもないマンションだから躯体は半永久的にもちそう。ようは設備更新なんだよね
今のマンションは4、50年なんて人間で言う20代でしょ安普請で建てられた所は知らないけど
給排水管交換したという人、前レスでいたけど後学の為に工法教えて欲しい

[527: 匿名さん]

きのうの劇的ビフォーアフタは狭山の築45年団地でした。
内容はお笑い芸人、ロビンソンズの人が200万でスケルトンリフォーム+庭の造園というものでした。
似たような狭山の団地だと200万前後からあるようです。貸すと38000くらいか。

[528: 匿名さん]

今のご時世、中古買ったら高値つかまされるだけでは？

[529: 匿名さん]

何を持って高値というかですけど
仮に市場価格で全戸買い占めしたとして、
更地の二割程度とかで買える値段なら高い、とは言わないんじゃないですか？
築年数古い物件借りる人は安さ重視でしょうから
下手にリノベとかしてない方がいいでしょうけど
建て替え狙いなら壊すものに金かけるの勿体ない
それより注意すべきは駅からの距離に高さ制限etc,

[530: 購入経験者さん]

>>521 さんへ
容積が2倍に増える建替えでは、各戸に負担金が発生します。
容積が3倍の建物が建てられれば、負担金は発生しないと思います。

建替え決議は、設計会社、建設会社、販売会社（余剰床販売）すべて決まってから行います。（設計図も仕様もできている。）
建替え決議可決されて、工事が行えないところは、ごねた住民が立ち退かないからです。ごねは、裁判で負けますから、立ち退かせて工事を行います。

[531: 職人さん]

賃貸と高齢区分所有者の割合が年を追うごとに高くなり建て替え決議がなかなかまとまらない。
その間に不動産としての価値は下がり続ける。
これがほとんどのマンションで起きる未来です。
今リゾートマンションで起きている売りたくても売れない物件がどんどん増えます。
それでも買いますか？

[532: 購入経験者さん]

>>523さんへ
エレベーター無しの4階なんて、賃貸じゃあるまいし。
以前、スキップフロアのマンションに住んでましたけど
お隣さんの70歳の方は大変そうでしたよ。（停止階の1階上）
10年20年後のことなんて考えてなかったんでしょうね。
階段の手すりが滑るからと言って、所々、団子にしたロープを
手すりに張ってました。

リノベすれば、内見は新築みたいでしょうけど、10年後は、それ相応
いくらで売れますかね。1500万で売れますか？

私は、母の年齢も考え、徒歩数分の各階停止のマンションに引っ越しました。

[533: 口コミ知りたいさん]

>>531 職人さん
それは田舎の話。

[534: マンション検討中さん]

>>532 購入経験者さん
うちの近隣でも築30年の元賃貸マンション1棟リノベが売られていましたが意外にも早期完売でした。
南武線各停駅徒歩19分、65平米3LDKで2800万半ばから3600万ほど。
新築価格が高騰してますから買いやすい価格が魅力なのか。。
チラシではあごひげの今風若者が部屋でギターをかき鳴らしてるというものでしたが。
https://www.living-life.co.jp/lirefa/kawasaki-bc/sp/

[535: マンション掲示板さん]

2010年以降の新築マンションが将来的に築35年なっても買うかも
これから30年経っても仕様もたいして変わらんやろ
2020年現在で築35年なら買わない

[536: 購入経験者さん]

35年、駅5分、70平米前後を、新築の5割程度で購入。（それでも人気エリアなので、安いほうですが）
デザイン性等も考慮し1,000万かけてリノベして住んでいますが、周囲の相場変化をみていても、10年後（あと7年後）に購入価格以上で売却はほぼ確実にいける予定です。（大震災でもくれば、別ですが、それは都下全て同じなので置いておき）

そうすると、管理費等含めても、月10万ちょっとで住めている計算になり、当初の賃貸（14万）よりはるかに経済合理性があります。
我が家は、コスパ、駅近の便利さ、広さ、カスタマイズによる満足度等含めても、あきらかに、中古ｘリノベがベストでした。

[537: 匿名さん]

>>535 マンション掲示板さん

2045年て全国3割以上空き家だよ。
そんな時代じゃマンションどころか不動産を所有すること自体が得かどうかわからない
（確実に得な物件はおそらく高くて買えない）。
今35年の物件は、今の新築より好立地だったりする。
不人気立地は置き去りでも好立地には建て替えの目がある。
そんな築45年を持ってる所有者より

[538: 歌のおじさん]

１０年住んだ後、いくらで売れるか（資産価値がいくらになっているか）が要。物件の価格が５０００万円だと想定して見ましょう。コンクリートの耐久年数を考慮すると、現在５０００万円の物件である場合は、古いマンションに対する需要で判断すると３５００万円くらいになる。管理費と修繕積立金が２万として、１０年間の維持費とコストを年で換算すると年間の総コストは１７４万円。銀行に払う金利は計算に入れていません。金利を入れたら２００万円から２５０万円になります。もし賃貸物件がある場合は買うのはやめて、月１５万円くらいの賃貸にした方がずっと良いですね。負の資産になります。

[539: 匿名さん]

立地によりけり。一律にはならないですよ。
ウチ35年で買ったけど10年経って倍近いもん。
都内いい場所限定でおそらくみんなそんな感じ
地方なら新築だろうと買う意味ないだろね

[540: 匿名さん]

新築から１０年もしたら色々と不具合も出てくるし
設備が古くなっていて不便
お直しにも結構かかるし
３年以内なら考えるかもしれない

[541: マンション検討中さん]

中古マンションを検索してもリノベーション後のものばかりですが、リノベーション前の物件はみなさんどちらで探されたのでしょうか？？

[542: 匿名さん]

？普通に楽待とかで見ますけどね。
区分→築年数で旧耐震とか逆ソート
→旧耐震でも築浅順にソートしてさらに最終頁から見れば古い順に出る。
リノベ済みはその分上乗せしようと必ず書いてるから、書いてなければ未実施かと

ただ、売主心理を思えば大して金かけなくてもリノベしました、
って上乗せしたいだろうから、地域性もあるのかも。

[543: 購入経験者さん]

中古マンションを見定める方法としては、
・現状の管理費等がいくらかかるか、将来の管理費。10年後はいくらになるのか
・耐震偽装や不良物件ではないか
・相場は見合っているか
・将来、10年後でもその物件の資産価値はそれほど落ちないであろうものか
・入口や駐車場やエントランスなど共有部分は綺麗か管理人はちゃんと仕事をしているか
・自身が住む部屋は本当に自身が気に入るものなのか
・住人の質は良いか
・リノベ済みの場合は、実際に部屋を見て、リノベにかかるおおよその金額を算出し、これなら納得と思える物を探す
・今は3LDKを改造した2LDKのリノベ物件が多いため、そこを突っ込むと簡単に100万程度の値引きならしてくれる

などなど、観る部分はとても多いですが、だいたい管理が行き届いている物件は35年経っていようとも共有部分がとても綺麗です。
私が購入した物件は築26年ですが共有部分は清潔で室内は完全リフォームしているので新築同様でむちゃくちゃ綺麗です。
住人の質もとても良い。それで新築の半額以下なのだから本当に買って良かったと思ってます。不満がまったくないです。

今はネットで色々探れますし、高い買い物をするのですから、自身で勉強し買わないと損しますよ！

[544: 匿名さん]

ガイアの夜明けに出てた1円（）物件不動産屋に1円以上の物件も出てる。
https://www.relight.co.jp/building_detail/id=2482
世田谷の芦花公園5分築50年60平米が2,580万。
ただ相当荒れててある程度金をかけないと住めない。貸すに貸せない3年空き家
おまけに既存不適格だから建て替え望み薄。
住めるだけで良くても500万程度はリフォームにかかると考えたら
買値500万トータル1,000万で10年住めたら元が取れるか？くらいな感じ。
こういうのもあるからホントに築年数だけでは判断出来ない。

[545: 匿名さん]

駅や病院等へのアクセス、治安など立地条件が良いなら有りな気がします。

[546: 評判気になるさん]

今検討しているのが、築５０年以上の中古マンションです。
立地がとても良く、自主管理ですが定期的に修繕されているようでとても５０年以上の建築とは思えない感じでした。
現状渡しのため価格がとても安いです。築古のリスクとしては今後何が起こるか分かりませんが、それを承知で購入したいと感じました。
ただ銀行のローンがなかなか難しいそうです。

[547: 匿名さん]

築50年弱のマンションの2室を所有しています（共有名義等いろいろ）。1室は息子が住んでいて、もう1室は賃貸に出しています。
都区内、新宿駅から3・7キロ、4路線５駅が徒歩圏内で、最寄り駅は徒歩8分です。
美しい庭園、遊園地があり、自走式駐車場ありで敷地広々としております。
容積に余裕がありますので、売却する気にならず長い間保有しています。

建替えの場合は、負担金は生じるようですが（還元率100％ではない）
余剰床が売却できますので、まあまあ良い感じだと思っています。

[548: 匿名さん]

マンションの法定耐用年数は47年だからそれを超えてるとローン組める金融機関は限られますね。
ただ、好立地なら耐用年数切れで建て替えカウントダウンもありそう。
ウチの築45年も45平米が4,700万で出てたりと、コロナ前水準に戻りました。
最近は築浅だと分譲価格より高いケースも普通に見ますが
バブルに乗じて建て替え含みで、築古にも波及して来るかな

[549: 評判気になるさん]

>>548さん
546です。仲介の担当者が言うには、今は売りに出る物件が非常に少ないそうです。
返済苦で売りが増えるかも、との予想に反して。
この先、築４０～５０年の物件はごろごろと増えるはずなので、それに準じて銀行の審査基準も少し変わればいいなーと楽観的に考えていましたが、現実は厳しいですね。年齢もそこそこ言っているので余計に限定されてしまいます。

[550: 匿名さん]

こんなコラムを読みました。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/275914

（築古に限らず）全般的に売り物が少ない→数少ない出物に人気集中→割高、というのも想像つきますし
マンションに限らず、本業メタメタの飲食業とかが補助金や無利子融資を使って
「これをその値段で買う？」って不動産をキャッシュで買ってるという話も聞きます。
いずれも金融機関が回収考える上では、今融資を出すのは高リスク、という判断に影響するのかもしれません。
更に築古な時点で新築築浅よりはメンテで負担が大きくなって当然、というのもありますし。

担保評価出来ない耐用年数切れなんて自宅用でもキャッシュで買えよというのが金融機関側の本音なのかもしれませんね。
（公庫あたりも建て替え計画だったりは審査に勘案しないと聞きました。不確定要素が強ければ仕方ないのか。
決まれば高値で売るから！と言っても、新築になってから売る場合は解体建築中もローンは続くわけで
その意味でも複数年、金を生まないものに淡々とローン払える余裕のある人でないと厳しい気はします）

[551: 匿名さん]

建物が修復不可能なほど損壊や劣化する以外、集合住宅の「建替え」はあまり現実的ではないと思いますが、これからますます増えるだろう超築古についてはどのように考えていくのでしょうか？日本はマンションは歴史が浅いうえに地震大国でもあるので、諸外国のそれとは比較できないと思いますが、それでもたくさん存在する超築古が、融資対象から除外されることで買い手がつかないというのも問題な気がします。

[552: 匿名さん]

それは貸さない金融機関が悪い、と責めるのは筋違いな気がする。
日本はあと10年で全国空き家3割超えますよね。
所有者不明の使い途のない土地も国土の2割九州と同じ面積を超え、そのうち北海道と並びます。
住み替えれば新築しなくて充分な住宅ストックがあっても新築供給は止まってません。

そして建て替えに必要なのは、物件維持不可能なほどの老朽化でなく
誰もが欲しがる好立地であることのみです。
仮に倒壊寸前だろうと新築供給して需要のない土地ではデベロッパーは乗りません。
企業の使命が利潤追求である以上、当たり前のことです。

つまりやるべきは新築の供給停止と空き家削減だと思います。
そんなことやるって政治家は聞いたこともありませんが。
いずれにせよ大多数の不人気超築古に資金注入って全く時流に合ってないと思いますよ。

[553: 匿名さん]

買い手のつかない超築古の行方。
築古こそ、オーナーが率先して自分たちの物件の価値を上げることも大切なんですね。
愛着を持っているオーナーがが多いマンションが生き残っていく。。。
築古しか手に届かないので、そういうマンションに出会いたいものです。

[554: 匿名さん]

逆だと思う…
不動産て新築買う人が大体一番金持ちです。
建て替え見込みもないのにしがみついてるのは金がないからです。
愛着ったって値上がるわけでもないのにボロに金かけようって人いませんよ。価値上がるわけない。
建て替えの目があるなら、二束三文にはなりません。
買うべきはそういう物件で、予算内だからって先のない物件買ったら
同じように金のない住人同士が雨漏りや不具合を我慢しながら物件の延命を図る
消耗戦巻き込まれるだけです。運良く更地になっても、再生見込みのない土地は二束三文です。
そんな物件買って投げ出せない責任負うなら、賃貸の方がよほどマシ

[555: SKY]

築３５年物件を買うかどうかの議論で［劣化］［建て替え］リスク考えるんですね。

耐用年数過ぎた設備がヤバいとかって気持ちは分かるんですが、耐用年数来たから
直ぐに補修または新設工事って現実的じゃないですよね？修繕積立金どんだけ高くなるか想像つかない。年間１億くらい？(注：適当です)
国土交通省が「既存住宅の性能表示制度」なんてのを考えてたみたいだけども、
法律通りの耐用年数に合わせたら、どんな新築マンションでも５～10年程度でアウトって話を聞く。
こう言う法律って時々現実的じゃ無かったりするよなぁ。

私がマンション購入時に考えたのは、マンションの寿命とその頃に自分が何歳であるかって所。
自分が80歳越えてからの引越しを余儀なくされたら厳しいかなぁ？
それまで生きてるかなぁ…って所。
新築買おうが中古買おうが、所々でメンテナンス費用は発生する。
メンテナンスしてなければ廃墟になる一方だけど、メンテナンスしてたら結構持つんじゃない？

[556: 匿名さん]

やれやれ、こっちもか

築35年超えたら即ヤバくなるかじゃなく「必要なメンテしたら」の
メンテが本当に適切に出来るのかって話ですよ。
資金も潤沢にあり、メンテやる際にも一々揉めたりしない
意識高い所有者ばかりの築古が現実にどれだけあるのかということ。

築35年買ったら転売出来ずに自分が最後のオーナーになる覚悟する必要がありますよね？
ご自身が他スレで「環境問題ですね。「売れないから（理事会の）立て直しを頑張る」」って書かれてますよね？
流動性悪い、建て替えも見込めないから安いとなれば金のない所有者の割合が高くなりませんか？
おまけに高齢なら自分が死ぬまで保てばいい、メンテに出費反対が主流になりませんか？

築古スレあちこちに持論投下はご自由ですが、都合の悪い部分は突っ込まれなければスルー
築古検討者の懸案事項「資産性」にはわかりません、で
自分が死ぬまで保てばいいやって発想では金がないから築古でいいやって人の参考にしかならないと思いますよ。
本人は納得されてても軽率に築古買っちゃって同じように苦労する不幸を量産する危険性しか感じません。

[557: 匿名さん]

それなりの知識と経験がないと痛い目に合うおそれがあるので、築古物件は万人にはおススメできないです。

一方で、みなさん（世間）が築古を敬遠してくれるおかげで、ある程度知識と経験があれば、安価に快適な住空間をゲットできる可能性もあったりするので、興味がある人は、こんなところ（失礼！）でだべってないで、とりあえず宅建士と会話できるくらいの不動産知識、建物構造と耐震性に関する知識を身に着けた上で、実際に物件を見て回ることをおススメします。

良いものを安く手に入れるには、相応の準備と努力と経験が必要です。（そういう過程を含めて楽しめる人以外には向かない業界です。築古は。）

[558: 匿名さん]

不動産に限らず、高いもの買う人ほど入念に調査してリスク回避するけど
予算がないからって安いもの買う人ほど希望的観測に身を委ねる感じ笑

金融リテラシーの問題なのかそれの集積で金持ちも貧乏も固定化されてく

[559: SKY]

ちょくちょくコメントしてますが、あくまでも私なりの見解です。

新築だろうと中古だろうと、メンテしていこうって考えがなければ劣化するだけです。それは当然、戸建てにも言えること。

築何年の家を買うかって議論に対しての答えは、自分の年齢と相談かなって話をしたかったのだけど……。

自宅の老朽化、建物限界値が何年後かは分からないけど、きっと70年目くらいで本格的に考える事になると思う。その時に自分の年齢が超高齢になってたら協力も何も出来ない。
今はスタミナがあるから理事会を何とかしようと目論んでる。
後20年くらいは行けるかなぁ……とかは思う。でも、30年後って言われたら自身がない。

一旦の区切りとして、60歳?70歳くらいで建て替えの話が来たらいいかなってのが私の計画案。

まぁ卓上の論議。
壊れるまで住むのか、建物壊れる前に自分が死ぬのか分からない。ただマンションの終活宣言は、自分がハッキリ理解できるうちが良いかなぁ……って戯言です。

[560: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_96117856/
リフォーム前物件発見、約40平米で2,980万円。御苑かぶりつき遮蔽物なし。
大規模リフォーム入れた上階の100平米弱はなんと1億（）で早々に成約。
築50年超、旧法地上権、契約残存期間9年弱、と相当ハードル高いけど
話の成り行きによってはお宝化したりするんだろうか
（上階がいくら100平米弱にルーバル80平米でも
億（近く？）出す人がいることに驚き。化粧直しした築古再販が売りの会社だから
そんなに値引きしたとも思えない）

[561: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[562: 匿名さん]

マンションの寿命は60年ぐらいじゃないの？
定期的な大規模修繕で100年待つとか言ってるけど、本当かなぁ？
年金と一緒で発言者なんて、その時にはいなくなってるだろうしね。

[563: ほい]

築年数43年のシャンボール三田って、どうなのでしょう？
外は若干疲れてる感じですが、管理状態は素晴らしそうです。

[564: 通りがかりさん]

うちのマンションは築36年ですが、購入はおすすめしません。配管の劣化で多くの部屋で水漏れがあり、月2件くらい補修工事しています。また、リフォームしている部屋が多く、ずさんな業者が施工した部屋の騒音はひどいです。しかも賃貸にしている部屋が大半になり(家賃が安め)、審査無いのかと思うくらい、外国人やマナーの悪い人間が増えてカオス状態です。もはや分譲マンションというより都営住宅です。

[565: 匿名さん]

もはや住んでる人に聞くか、自分が賃貸で住みながら売り物件経由で議事録見るとかしないと買えないですね。
新築、築浅の時に買って35年経つのと35年目のを買うのは全然違いますね。

[566: 購入経験者さん]

>>546 評判気になるさん

築古で自主管理ですか。要注意です。

＠まずは、給水排水管などの大規模修繕工事は行われていますか？
それが出来ていないマンションは、管理状態が良いとは思えません。

＠修繕積立金は１戸あたり１５０万円以上ありますか？
２００万円あれば、管理優秀です。

契約前に、管理組合の資料を取り寄せましょう。
有料のマンションもありますが、ちょっとの経費です。

出来る限りの情報を収集し、総合的に判断しましょう。
築古でも、武蔵野台地の上で、複雑な建物ではなく、１０階以下なら、耐震が良い場合もあります。

[567: 購入経験者さん]

>>485 匿名さん
十数年前に、友人が居住していたので、伺いました。
本当に環境が良く、友人宅は森の中の別荘の雰囲気でした。低層階です。

その後、転居されましたが。。。。

[568: 購入経験者さん]

>>567 購入経験者さん
売却して実家（練馬区）に、居住しています。

[569: 匿名さん]

>>566 購入経験者さん
修繕積立金残高@100万だと厳しいでしょうか。
今検討中の物件は築４０年　4階建エレベータなし、駐車場平置きのものです。

[570: ご近所さん]

>>569 匿名さん
返信が遅くなりました。
うちのマンション管理士（マンションで契約している）に、雑談で聞いた話です。

エレベーター取り換えと、駐車場の取り換えやメンテがなければ、まあまあではないかとのことでした。

ただ、給水排水管の工事がどうか？終了していれば大丈夫らしいです。
給水排水管の工事は、けっこう高額らしいです。

[571: マンション検討中さん]

解体費用は所有者負担らしいから１５年から２０年で売却し老人ホームの費用にしようと思っているので３５年は検討外。

[572: 通りがかりさん]

福岡の30代のマンション管理士、宅建士です。
私が築35年物件を購入した際は、新耐震、床転がし配管（スラブ上配管）、ピロティなし、長計策定済み、リノベ前物件、自主管理以外が条件で探しました。
建替えは容積率に余裕がないとまず無理です。
老人もしくは新しい購入者（残ローン有）に最低1000万以上の負担かつ5分の4決議はまず無理です。
今、国で5分の4から4分の3の特別決議に緩和させる検討が行われているがそれでも厳しいと思われます。
マンション管理評価制度も始まり、環境負荷の観点からも国は大幅な規制緩和はしないと考えられます。