築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[301: 匿名さん]

建物古いけど、住民が古くない物件を探せばよいのでは。どうやって探すのかは知らんが。

ガイガーカウンターみたいなので石頭探知機とかさ。需要ないか。

[302: 購入検討中さん]

たとえば、yahooの不動産サイトを開いて、東京の中古マンションの設定にして
「南麻布」というキーワードを入力すると物件が151件でてきます。
なれれば5分もあれば、さらっと物件をチェックできるので
一日一回チェックしてみるといいと思うんですよ。

毎日物件をチェックしていると、南麻布の中古マンションの相場がわかる
ようになるし、高級物件でもなぜかいつも売るに出されている物件だとか
じわじわ相場が下がってきているマンションっていうのが見えてきます。

yahooの不動産サイトでは、マンションの写真にnew!マークがついている
新着物件が新価格の物件で、ついていないのが旧価格の物件だと思いますが、
同じ物件が複数の不動産屋から紹介されて新価格と旧価格が両方提示されて
いる場合、新価格で値上がりしている物件は見たことがありません。
つまり、今でもじわじわ相場が下がっている段階であり物件を安く買う
という意味では、待てるんだったら待ったほうが得だと思いました。

[303: 購入検討中さん]

中古マンションならこれが一番なのはよくわかっているんですけどね・・

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FKQO4011/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/NAXNAXO3/

[304: 匿名]

とりあえず自称官僚が極度の粘 着 質なのはよく分かった

[305: 匿名]

秀和、敷地（スロープとか駐車場）の権利を分筆してたりするんで大掛かりな話※管理会社の変更、大規模修繕etc, になると
持ち分多い地権者（≒秀和）がうるさいらしいですよ。建て替えも同様でしょう。 2chの秀和スレ一読されたし。たまには 2chも役に立つ

[306: 匿名]

>297

まさに公団ライク。北青山、広尾を持ってれば先々が楽しみ。売ってないけど。
広尾は居住者が亡くなるの待ちでしたっけ？

[307: 匿名さん]

綱町のパーマンね。相変わらず強気な値付けだね。三井倶楽部が背後霊に付いてるからかな。

[308: 匿名さん]

もとい守護霊が適切か。

[309: 匿名さん]

綱町パーマんなんて全然良くないよ。バブルの頃坪2000万とかでつかんだ人がたくさんいて売るに売れないだけですよ。

[310: 匿名さん]

オイラが持ってる新宿区（目白駅徒歩5分）は1970年代平均55㎡位の全戸
ほぼ同じくらいの専有面積で建替が楽かと思ったら、仲介業者や住民に聞いたら驚いた。

分譲時は1000万円　バブルの頃9700万円（？）　平成3年6500万円（某理事）平成7年2980万円（？）
平成8年3500万円（オイラ）平成10年2800万円（前理事）平成13年2500万円（某理事）
平成19年3100万円（前理事長売却）最近2100万円（チラシ）と値動きがあった。
？マーク以外は現在全員が居住してます。
理事をしたときに昔の管理組合の新聞が出てきて
「おかげさまで、今年は7800万円の売買事例があって資産価値があがりました。これも
居住者が管理に協力して頂いているおかげです」なんて書いてありました。
買値が全然違うから、建替は厳しいなと思います。

[311: 匿名]

？新築だったら目白駅５分で55平米は6000万はするのでは。持ち出しなしと仮定すれば、バブル期購入組は建て替えしたら当時の買値に近づく訳で、歓迎するんじゃないですか？

うちのマンションは駅５分でバブルの頃はワンルームが約一億しました。今は1200万程度。バブル期買ったオーナーで手放してない人は、
建て替えでなんとか当時の買値まで近づけて高値売り抜けを虎視眈々と狙ってますよ。

[312: 匿名さん]

バブル崩壊からすでに20年、当時40代でも今は60代？
60代でも欲はあるのかと笑ってしまいますね・・

[313: 匿名さん]

広めのワンルームで20～30㎡　6坪～9坪ですね。
それがバブルの頃億ションだとすると坪1100～1700万円、麹町とか目白近衛町ならあるね。

[314: 匿名]

欲というより損失補填じゃないですか？綱町パーマンもですが、バブル崩壊後は売るに売れない不良債権になったわけですから。
バブル末期に引いたババの帳尻合わせないと気が済まないんだと思う。運が悪ければ首括ってた話ですから。

[315: 匿名さん]

バブルの頃買った住民はあんまり残ってないんだよね、竣工当時とバブル崩壊後に
買った人が住んでます、知人に聞いたら同じような感じらしい。

[316: 匿名さん]

40代で住まいとして30年過ごすつもりなら、いい買い物だと思います。
都内の場合、新築の３０～４０％位の価格で、けっこうリフォームしてある。
現在は築３年の新築に住んでいますが、リタイヤして子供が独立したら
一回り小さな70㎡台の、北区か荒川区あたりの駅遠でもＪＲが使える
中古マンションに引っ越したいと夫婦で話しています。
4000万円未満で買えるからいいなと思います。

[317: 匿名さん]

築３５年ってのは出口戦略が難しいですね。
５年たったら築４０年、築３５年は買う気になっても
築４０年はどうなんだろ？
一生売らずに住み続ける？

築古マンション想定外のことがいろいろ起きます。
リスクは高いです。
リスクを取れるかは価格次第です。
自分で壁紙をはがしてみるまで、天井はがしてみる
まで当たりかハズレかわかりません。

あたりかハズレかすらすぐにわからないリフォーム済み
物件はさらにギャンブルです。怖いよね。

[318: 匿名さん]

＞自分で壁紙をはがしてみるまで、天井はがしてみるまで当たりかハズレかわかりません。

躯体の内側には石膏ボード貼ってありませんか？
貼ってあれば壁紙剥がしても石膏ボード・・・
築35年だってユニットバスやトイレの天井に点検口くらいありますから
脚立に乗れば中身は覗けますよ、ボロボロだと思ったら大間違いですよ（笑
仲介業者に教わらなかったのですか。

＞、築３５年は買う気になっても築４０年はどうなんだろ？
自分が購入した頃は、築20年以上が築古マンションでしたよ
「30年～40年で建替えだから、長く住めないと銀行員も真顔で言ってました。
エレベーターのある分譲マンションの普及は、1970年頃～ですから、郊外や地方は5年遅れかな。

多分、マンションの内覧なんて行ったこともないんだろうな～

[319: 匿名]

築35年時点で検討対象外にする場合が大多数。以上に歳とってればさらに不利になるだけ。
住める住めない、売り物になるならないは全く別の話。

[320: 匿名]

平成になってすでに２３年
もし、平成元年築の物件が平成３５年になって
買うかどうか？
まだ。アリかも・・と思いますが
すでに、３５年経っている昭和４０年代５０年代
の物件って、やっぱりどうかなあ？

[321: 匿名さん]

自分が６０歳以上で子供が居ないとか将来どうのと考えないで買うか？
いやそれでもそんな古い物件はそれなり出費も多そうで手が出ないだろう。
現実買わない。

[322: 匿名さん]

＞築35年時点で検討対象外にする場合が大多数。

それはあなただけですよ、調べてごらんなさい。
実際に都内では売買されていますよ。

郊外や田舎だと検討外にあるのかな？

[323: 匿名]

ああ言えばこう言う、口の減らない奴だ。しかも嫌味たらしい。
老朽物件が都内で売買されてることくらい言われないでも知ってる。それのどこまでが自家使用だ？
投資用でなく築35年以上を買う奴、しかも一次取得者となったら一体何割いる？
場所いいのを賃貸に出せば回るから老朽物件でも問題ないというのが論旨なら、
下手な引っ掛けみたく無駄なペダンティックはやめてそう書け。

[324: 匿名さん]

>投資用でなく築35年以上を買う奴、しかも一次取得者となったら一体何割いる？

最近リフォーム屋やリノベ雑誌にだまされて買っちゃう情弱が増えているらしいよ

[325: 匿名さん]

騙されるなんて書かないでよ。その気持ちがよく解るよ。
素敵にリノベされて、格安で、即入居可なんだよ。
入居してから共有部分で「あれ？」なんて思ったけど手遅れ。
予想外の好印象だけど、後悔も予想外でした。

[326: 匿名さん]

323は、金の亡者だね。
投稿の内容も、金儲けがしたい～　どうにおならない～　と泣けてくる。

[327: 匿名さん]

築35年マンションだと、10年住めば十分ペイする価格だったりするからねぇ。
値段次第では十分対象でしょう。
誰も買わないなら、なおさら狙い目、って考え方もあります。

[328: 匿名さん]

自宅用には住みたくない。
過去にどんな事件事故があった部屋だとしても
ウヤムヤになってしまっているだろう。

[329: 匿名さん]

同じ築３５年でも立地と住民でずいぶん違うんだね。

１．都心近くの利便性の良いマンション
２．郊外の駅近のマンション、地方都市のマンション
３．郊外のバス便もしくは、地方の不便なマンション

１あたりだと、３５年でも普通に住める
２は、管理の状態、賃借人の内容
３は、建物の寿命より、住民層の寿命が早い

[330: 匿名]

>326

どうも誉めてくださって。

明晰でなければ不動産は買えませんでしょ？(笑)

[331: 匿名さん]

＞明晰でなければ不動産は買えませんでしょ？(笑)
不動産は住まいじゃないの？
若いうちに、子供が小さいうちに快適に過ごせることが大切
金儲けは、二次的な産物だと思いますよ。

一流大学卒が多数、大企業の金融、不動産がけっこう失敗しているのに
凡人が儲かるというのは世の中おかしいね。

330さんは、一流大学で大企業のエリート社員なんですか？

[332: 匿名]

？一流とも思いませんけど名の知られた学校でした。分相応の所得と思います。

生憎と扶養家族ありません。賃貸感覚で分譲買ってる訳です、言うなれば。年代によって暮し方が変わった場合、値崩れ少なく足枷にならない住居を選んでます。
それが値崩れないってだけでなく、高値になればなお面白い、と考えているだけですね。

一攫千金までを考えるかはさておき、今やこういった属性の購入者も増えているようです。個人の好みとは関係なく。

[333: 匿名さん]

＞生憎と扶養家族ありません。

＞値崩れ少なく足枷にならない住居を選んでます。

それでは人の気持も痛みもわからないはずです、なるほど。

他人に全く信用されないから建替を議論するまでもない。

配偶者を助け慈しむでもなし、いい年して親としての義務を果たすでも無し、

ひどく幼稚な精神構造男としても半人前で語る価値なし、衷心より大変お気の毒です。

不毛な議論をしてしまい、非常に残念です。

[334: 匿名]

誹謗中傷はご自分の日記ででもおやりになったらよろしい。
自分と似たような属性しか世の中にいないものと浅薄な視野狭窄を起こしてその自覚もないようでは、
多様な属性から成る都会の集合住宅オーナーの総意を束ねることなど不可能です。

こちらからそちらの属性に因縁をつけた覚えはない。他人の生き方を貶すのは、明らかにマナー違反というものでしょう。
恥ずかしさに気づいたら、自分から削除申請でもされたらよろしい。気づかないとしたら老害です。

[335: 匿名さん]

40代中盤が老害ですか？

誹謗中傷などしておりません、ごく普通の日本人として家庭人として常識的なことを述べただけ。

他人の面倒や生活を支えていない方に、人の気持ちがわからない半人前には建替を語ることに、
無理があると言いたいだけです。

あなたは、築35年のマンションは家族もいない少数派、他人を説得できない

相手は、家族もいない半人前の戯言なんて聞く耳を持っていると思いますか？

長年快適に居住している、住まいとして、居住権を有した組合員の生活を変える立場にはないです
じっとしていて、彼らの意見をお聞きになったらいい、彼らは家族を養い子供を育て上げた
立派な普通の一人前の方なのですから。

[336: 匿名]

同年代でそれだけ硬直化、お可哀相に。即レスつけるくらいやりこめたくて仕方がないらしい。

因縁つけるのも大概になさった方が。あなたの物件、あなたの生き方、あなたのお考えの何ひとつ、私には全く関わりのないことです。
転向を促す作業は所有物件の独身オーナー相手にでもやったらよろしい。ここは投稿者の属性や思考、志向を批判する場ではないはずです。

ごく普通の日本人や家庭人の常識、はあなたの脳内で有効なのであって、万人にではない。こんなに簡単なことくらい解らないでは、変質してる日本人の説得が出来るわけないでしょうね。

[337: 匿名さん]

４０代で老害って嫌だね。くわばら。家族持ちだが３３６に同意。明らかに老害氏が分が悪い。

[338: 匿名さん]

40代中盤で独身ですか？
マンションの将来の建替より、自分の老後の心配が先立つから焦るのでしょうね。

所有物件はファミリータイプなので、中規模ですが40代の独身男性など一人もいません、
母子家庭はありますが日々真面目に子育てをしております。
山手線駅から徒歩5分なので、買えないのかもしれません。
オートロックでない時代から理事歴も長いので100％確実です。

しかし、将来男性の独居老人がいたりすると自分の生活で精一杯ですから建替は更に困難に
なりかねないことがわかりますね。女性の一人暮らしと違って面倒を見る人もなく余裕が無いから。

[339: 匿名さん]

横レス失礼。都心部の築３６年のマンションの理事をやっている立場から一言。
両者言いたいことはわかります。築３６年ともなると（物件にもよるでしょうけど）半数近くが賃貸だったりしますし、オーナーも分譲時から住んでいる人、相続した人、中古で購入した比較的若い人など様々ですから考え方も様々です。いずれが正しいわけでも間違っているわけでもありません。お互い尊重しあって歩み寄ることがベストですが、それができなければ最後は区分所有法及び総会の決議に従うのみです。

[340: 匿名さん]

＞お可哀相に。即レスつけるくらいやりこめたくて仕方がないらしい。
意味がわかりません？

今夜も家族団らんで食事もしましたし、ドラマや学校の話で盛り上がりましたから
家族を大切にしているだけで幸せいっぱいです、来週は父の日ですから楽しみです。

やり込めるなんてとんでもない、一人で食事してPCに向かって一喜一憂する姿が
お気の毒～♪だと思うだけです。
大手上場企業に勤務する友人と飲む機会があると、しみじみと
「親も具合が悪くなるし、自分の老後を考えると夜中に動悸がすることがある」と漏らしていました。

マンションで老後を過ごし方も同じかもしれませんから、彼らの意見を尊重するのは
人間として普通の感情だと思いまんか？
行き場のない老人ご夫婦が、どうしても建替を希望する場合には、自分は新築も所有しており
賃貸用つまり収益不動産ですから、素直に賛成するつもりです。
マンションの皆様には、子育ての最中は色々とお世話になりましたので、少しでも恩返しを
して差し上げたいと思います。マンション所有の同年代の理事ともよく話します。

[341: 匿名]

339さんの横レスが砂漠のオアシスに思える…(笑)。

コメントを精読して欲しい、本当に。誰も他人の生活に興味ないって、という奴もいるのが集合住宅だって。晩婚非婚（及びその価値観）を認めないのは個人の勝手。

人として男として夫として父として（その他なんでも）自慢だか生き方教示は、まるっきりスレ違いだからよそ行ってやってくれ。

[342: 339]

>>340
だったら
＞やり込めるなんてとんでもない、一人で食事してPCに向かって一喜一憂する姿が お気の毒～♪だと思うだけです。
って余計なお世話では？　>>332＝>>334=>>336の立場や意見も尊重されたらよろしいかと。

[343: 匿名]

フォローどうも。
私は尊重されなくてもいいんですけどね(笑)。自分の属性に向いてる物件買ってるので、彼型よりは私寄り志向のオーナーが多いですし。
読んでる方には『集合住宅オーナーは多種多様、年数が経ってれば尚更。だからオーナー層は吟味すべし』ってヒントにはなるかも。

[344: 匿名さん]

だから余計なお世話なんだってば！
ヒントになんかなるわけ無いだろ！

[345: 匿名]

？新キャラ？それともキレ気味の旧キャラ？

[346: 匿名さん]

>彼型よりは私寄り志向のオーナーが多いですし。
思い込んでるだけじゃないの、理事会でよくお話でもされたらどうですか？

[347: 匿名さん]

40代独身男は暇でいいですね、真夜に書きこんで仕事は大丈夫ですか？
そろそろ、リストラ年齢ですぞ・・

[348: 匿名さん]

人を寂しい辛い負　け　組リストラ予備軍にしたくてたまらないようだ笑。

>>彼型よりは私寄り志向のオーナーが多いですし。
>思い込んでるだけじゃないの、理事会でよくお話でもされたらどうですか？

建て替えアンケート取った結果を見てのことです。
金もないくせにガタガタうるさい家族持ち皆無だと話が早くて助かる。

過度に粘　着　質な個人攻撃はいい加減に止めたほうがいい。
いい歳した男がみっともなくて見るに耐えない。

[349: 匿名]

どっちもどっちだよね。

[350: 匿名さん]

アンケートはいいけど、管理組合の理事のご経験は何年ですか？

やったことないはずないですよね、オーナーなんだから。

[351: いつか買いたいさん]

えっ　お金とるの？

[352: 匿名]

何に？

[353: 匿名さん]

中年独身さんは35年買うとマンションと人生を共にする感じ

[354: 匿名さん]

そお、運命共同体（笑）自分と同年代でいい感じにボロになってくよー。
建て替え決まれば売り抜けて、まだ動けるうちにまとまった老後資金も手にできる。

この先の日本じゃ30歳で新築買っても40年後の70歳で建て替えできるか分からないしね。
そもそもその歳になったら動きたくなくなる。

[355: 匿名さん]

年老いて3ＬＤＫに一人暮らし、子供は寄り付かないというのもね。
同年代のオバチャンと再婚でもするかね。

[356: 匿名さん]

中年子持ちも、中年独身も、将来同じ運命かもしれませんよ。
子供がいても孤独死される方はたくさんいますしね。

うちのマンションは高齢化が進んで、一人暮らしのご老人が多いです。
定期的にお茶会や観光ツアーなど開催して（参加者は年配者ばかり）、
孤立化しないように工夫しているようです。

さて、メンテの行き届いた郊外駅前築３５年の物件って売れますかね？
始発電車駅・複数路線で、スーパー等の商業施設も徒歩１分以内にあります。

賃貸に出して１度ひどい目にあったので、できれば売却したいのですが、
１９８０年以前の中古は、特に買いたたかれそうですね。

[357: 匿名]

建て替え見込みがなくて・いずれ売るつもりならとっとと売った方がいいんでは。
築年数経つほど不利になる、物件余りが顕在化してる郊外はダブルパンチ。この先高く売れる要素ないように思うけど（失礼）。

[358: 購入経験者さん]

耐震基準のことを考えると震災後に築３５年の物件を買う人は少ないからね

[359: 匿名]

資産価値ジリ貧の反動で建て替え求心力は高まるから推進派としては歓迎。

[360: 匿名さん]

建替えができるのは、立地がよくて、容積が余っているマンションだけでしょね。

余剰床売って建築費にあてれば、建築費の持ち出しが少なくて済むからです。

[361: 匿名さん]

築後３５年にもなれば、住民はほとんど賃借人で実際に住んでいない所有者がほとんどだから、建て替えの意思統一は不可能に近いだろうね

[362: 匿名さん]

交通至便な都心立地で建て替え可能な不動産持ってたら正反対の発想するはず。
持ち続けてたって賃料ジリ貧、東京の土地に高値のつくうち売り抜け考えるオーナーは大勢いる。

反対するのは出ても行き場のない独居老人くらいのもんだ。

[363: 匿名さん]

昭和５０年前後築の第一次マンションブームのマンションは築後３５年をとうに超えているが建て替え事例は数えるほどしかない、
代替わりや投資目的での所有も多く権利関係が複雑なため、用地仕入れが困難だった数年前ならばともかく、現状手を出すデベロッパーはない。

[364: 匿名さん]

立地条件がよければよいほど、リノベーション業者からの購入者やスケルトンリフォームとかするから建て替えは難しいだろうね。
賃貸の団地の建て替え出さえたいへんなのに。。。。

[365: 匿名さん]

よっぽど建て替えの波が来て欲しくないらしい笑。
リノベやスケルトンリフォームで騙せる情弱だけじゃ都心老朽物件は売れないよ。反対運動せいぜいがんばれー

[366: 匿名さん]

報道ステーションを見ていたら、震災でマンションを取り壊す話しを取り上げていたけど、所有者が行方不明や未定の部屋があって危険でも工事ができないとゆうことだった。
建て替えのための４／５の同意を得るなんて営利目的のデベロッパーが間に入らない限り不可能に近い。
そしてデベロッパーは難しい建て替え案件には用地仕入れが容易な現在、手を出すことはない。

[367: 匿名さん]

報道ステーション見てると、その通り
建替より、更地にして分配する方が現実的だと思った。

戸建てだってタダで建替なんて出来るはずもなく、マンションならなおさら不可能でしょう。

都内で数十件にも満たない建替事例があったから、勘違いして夢を見ているだけ
民間のファミリータイプは、やはり消耗品だね。

[368: 匿名]

ということは更地分配なら可能性あるんですか？
建て替えが無理と言う人は35年が50年60年になった時どんなシナリオを考えてるんだろうか。

修繕で騙し騙し放置という結論では、高リスクで誰も老朽物件買わない気がするんだけど。

[369: 匿名さん]

建て替えは五分の四で良いが、更地分配は区分所有者全員の同意が必要ですさらにハードルが高い。
一つの部屋に複数の共同名義ってのもあるから、さらにややこしい。

[370: 匿名]

ってことは築35年は買うな、がFA？

[371: 匿名さん]

>一つの部屋に複数の共同名義ってのもあるから、さらにややこしい
これは関係ないでしょう、誰か一人が議決権を行使すればOK

築35年で共有部分もボロボロで、空室もあって管理費の滞納が10％以上ある
室内は設備が古くて、水道は赤サビが出る、排水管は漏水してしかも臭う・・・

こんなマンションでも済むことは可能、戸建てならいくらでもある老朽化。

しかし、分譲マンションは管理組合があるから築40年でも50年でもこんなのは稀で
快適に暮らせるから買いじゃないかな。

＞修繕で騙し騙し放置という結論では、高リスクで誰も老朽物件買わない気がするんだけど。
それは違うのでは？
地域の新築物件の半額とか3割で買えるなら、買いたい人は沢山いるでしょう。
築40年の賃貸マンションに借り手がいないかといえば、家賃が安ければいくらでもいるのと同じ。

[372: 匿名さん]

建て替え決議は議決権だけど更地分配は区分所有法上規定がないので民法上、登記者全員の合意が必要となる。登記簿にのっているけどすでに死亡しているなんてこともあるから大変だよ。

[373: 匿名さん]

築35年を買うなじゃなくて、安ければ買いということもある。まあ普通に売られているヤツは高すぎる。買取業者位の値段が適切。

[374: 匿名]

値段次第とは言っても程度問題でしょう。再建築更地分配いずれの見込みも立たなそうでは
一千万円しないジャンクであっても実際買うのはチャレンジャー。築35年が45年（更により高齢）でも住むには住めても転売は見込み薄。
600万で買って400万で売るのがOKなら理論上は買い、かもしれないが本当に買うんですか？そんなの。
将来の展望が見込める物件ならある程度の値段がして当たり前。それが買いか否かを考える方がスレ主旨に合致するかと。

[375: 匿名さん]

〔中古マンションも格差〕
首都圏の場合新築マンションでも同じ2ＬＤＫ60㎡前後でも3～4倍の価格差がある。
千葉、埼玉＜（神奈川＝東京郊外）＜山手線外23区＜山手線内＜都心部

築35年超になると更に格差は広がり、分譲価格の高いエリアが圧倒的に有利

都心部だと35年でも3,000万円以上で、普通に取引されている
どんなにボロボロでも2ＬＤＫで1,500万円未満の物件は見たことがない。

結論的には築35年超は、山手線内なら買い
郊外では検討の余地あり、それ以外なら住むだけで資産価値無し。

[376: 匿名さん]

そりゃ都心部なら、
容積率が昔よりもアップしているために
建替えがやり易いからでしょう。
そのやり易さを織り込み済みの高い値段なだけ。

[377: 匿名さん]

容積率がアップしても、現実には期待値だけでしょう。
タダで建替が出来ないことが証明されてきて、「好きな時に好きなように建替」が
出来ないから資産価値はない、住まいとしては同じエリアに安く快適に住めるという
価値は都市部ほど高い。

[378: 匿名さん]

>376
＞そりゃ都心部なら、容積率が昔よりもアップしているために

都心部（都心３区にしておきましょうか）で３５年前と今とで容積率が違う所ってどこ？
１カ所たりとも例示できないでしょう。
実情を知りもしないのに思い込みや想像でいい加減なことを書かないようにね。

[379: 匿名さん]

総合設計とかの話をしてるんではないの？ハードル高いけど。

[380: 匿名さん]

>>378

住宅エリアじゃないけど、
大手町、丸の内地区では２００４年に容積率アップされたよ。
（１０００→１３００％）
最初は丸ビルの特例だったけど後にエリアごとアップした。

[381: 匿名さん]

378は、高度利用地区の容積率緩和
を知らないの？

[382: 匿名さん]

まあ容積率緩和ってのは再開発にともなう総合設計制度で例外的に
行われるけどエリアとして容積率そのものがどかんと緩和される
ケースは>>378の指摘の通りきわめて少ない。

容積率２００％の制限の土地に家建てて１年後にいきなり４００％に
緩和されたら普通怒るでしょ。
エリアごと建て替える場合などにしか容積率緩和はされません基本。

で再開発エリアに近接しているエリアが悲喜こもごも。
再開発組合に参加できればいいが、コンセンサスが取れず参加できない
となるといきなり道の反対側の容積率が緩和されビルが建つ。
こっちは昔のまま。

容積率アップして建て替え！っていうより容積率が未消化で保留床の
売却による住民負担ゼロの建て替えが可能ってのはあります。
もっとも民間デベロッパーが容積率余らせて建設するなんてことは
地価の高い都心なら４０年前でもほとんどないので、公的住宅の払い
下げ（同潤会アパートとか）とかじゃないと実現性は薄いです。

でもそんなバリュー株みたいな不動産があったらプロが見逃してません。
素人が手に入れられるのは何らかの理由でプロが手を出さなかった
物件のみです。その理由に納得できる（というかデメリットにならない）
場合には買いってことでしょう。

[383: 匿名さん]

中古マンションなんてババ抜きだよ。
普通に考えれば新築時が一番価格が高くて年数が経つにつれて価格が下がる。
しかし新築から３５年も経つとその間には地価が上昇したり暴落したりと
いろいろ事件もおきるから、２５年目で買って３０年目で手放した人は
利益が出ていたりすることもある。もちろん２０年目で買って２５年で
手放した人は減価率５０％で涙目だったりする。

ただ３５年で買った物件が４０年目とか４５年目で買ったときと同等の
以上の価格で売れるケースは稀だし、２０年目、３０年目とは桁違いに
メインテナンス費用がかかる。

物には何でも寿命がある。中古マンションの価格は残存年数と残存期間中
にかかるコストで決まる、というかプロ（素人投資家含む）は判断する。

あとは素人にだましてババ抜かせるしかない。
みなさんくれぐれもリノベを称するリフォーム屋やリノベ雑誌にだまさ
れませんようｗ

[384: 匿名さん]

>378,>382の指摘が正しい。
>376の
＞都心部なら、容積率が昔よりもアップしている
はやはり勝手な思い込みでしかないな。事実はまったく異なる。
容積率アップがあるしても>380が例示した大規模商業地くらい。住宅地では皆無だろう。
それに、もともと容積率が余っていますという物件もほとんどない。
従って「都心部のマンションは容積率に余裕があり、建替えで床面積が増やせる」などということはない。

それでも都心部は郊外に比べれば建替えはし易いとは思う。
それは床面積が増えずとも［建替え経費＜建替えによる資産価値アップ］という図式になり易いからだろう。
例えば新築100平米が12千万の立地でも、築40年なら半値の６千万で買える。建替え経費は３～４千万だろうから、合計９～10千万の投資で12千万の新築を得ることができる。建替え決議までこぎつけられればの話だが。

[385: 匿名さん]

ここの掲示板では、「都心部」と言われている区の古いマンションを所有していました。
容積率がＵＰしたので、還元率１００％でマンションを建て替えました。
交通の便の良い立地でしたので、余剰床は難なく売れました。

ただ、10年掛りましたけど・・・。
色々とタイヘンなこともありました。

[386: 匿名さん]

新宿御苑のマンションエンパイヤコープは御苑の脇にあるが故
高さ制限のため容積率が消化できていなかったけど行政と交渉を
重ね還元率１００％持ち出しなし（ちょっとあったけど）の
建て替えが可能となった。余剰床を買ったのは野村不動産。
これでも建て替え委員会発足から決議まで２０年かかっている。

これをやったコンサル会社が白金台のマンション２棟を合わせて
の建て替えコンサルやった。
築４１年と築２８年で後者は建て替えするには早いが、２棟を
合わせて開発することで敷地が大きく角地となり、また桜田通り
に面する土地となるため容積率が３５０％も大幅アップしたため
実現した。こちらはタワーになる見込み。デベは同じ野村不動産。

成功事例だが両者とも例外中の例外です。

[387: 匿名さん]

二棟合わせて一棟での建替えは、Ｎ区の隣りあわせのマンションが初だったと思います。

ゼネコンはフジタで、デべは・・ちょっと忘れました。
隣接地の取り込みに失敗したのか（？）民家が残っています。

[388: 匿名さん]

↑
これですね

http://www.fujita.co.jp/information/news/2005/topic_n2005_0802.html

[389: 匿名さん]

三十五歳の女と結婚しますか？

[390: 匿名]

若返る可能性のある物件を買えばいい話。そこが人間との違い。

[391: 匿名さん]

生まれ変わるだろw

[392: 匿名さん]

>388さんへ、385より。

そのマンションです。
駅近くで、メトロと都営が使えて、新宿までのバスも便利な立地だったので（頑張れば歩ける！）、竣工前に完売しました。

隣り合わせた2棟の建替えは、合意が大変なんでしょうが、ここは、良い感じに建て替えられていました。

[393: 匿名さん]

↑387でした。ごめんなさい。

[394: 匿名さん]

タダで建替えなんて、宝くじより若干確率の高い絵空事だと

新しいマンションんに住みたいなら、「最初から新築マンション買えばいい」のにね。

結局は経済力ということですね。
貧乏人は頑張って背伸びしないことですね。

[395: 匿名さん]

タダで建て替えって、それは違いますよ。
所有している土地を提供して、建物と交換したんです。
等価交換と言うんですけど。

タダで建て替え？？できるわけないですから。

[396: 匿名さん]

等価交換は経験がありますが、土地代で建物と交換なんていくらでもない。
建物壊すにも1億円近くはかかりますから、戸数割したら200万円はいきます。

建物代は坪60万円位ですが、共有部分が40％以上ありますから専有面積☓1.4÷3.3

買った人はいいですが、これからの人は新しいマンションが欲しいなら
新築物件を買ったほうがいいでしょう。

安く住まいを探して、住み続ける人はうまくいけば50年住めますし
最後に資産も残りますから、子供に残してやれます。

独身の人は論外ですね、どうでもいいいや。

[397: 匿名]

横流れしてませんか？
自己負担なく建て替えされて新しい物件に住みたい人ばかりじゃないでしょう。売る人だっているわけだし。

[398: 匿名さん]

35年買って、50年住み続けるつもり
戸建てもあるので、都心の別荘にしてもいいしね。
マンションは管理してくれるから、気楽です。

[399: 匿名さん]

>>397

もちろん再開発組合に参加せず権利を売却することも可能ですが
権利変換は原価で行うため権利を売却するにしても、いわゆる
地権者住居として権利変換して完成後に売却するほうが有利な
場合が多いです。

[400: 匿名さん]

マンション建替え議決後に、売却する場合は、事業協力者に地権を譲ることになりますが、税金が少々お安くなります。
賃貸に出している場合で利差の１０％です。
普通は、所有5年超えで利差の２０％ですから、少々お得です。
自宅の場合は3000万円控除使えると思います。

新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。