築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[161: 匿名さん]

＞それでは築30年ものを購入して築40年の時点で売却するのは
＞賢明かっていうとそれもわからない。

山手線内とかなら普通に住めます、多分30万人位がその条件で住んでいます
違いは新しいか古いか、駅遠か駅近か（笑

たとえば、知人が住んでいる広尾の築41年83㎡で4780万円で売り出してるから
少なく見積もっても4500万円では売れると思います。管理費積立金で4万円。
このエリア新築なら1億円超です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
何度も行ったことがありますが、エントランスも洒落た普通のマンションでした。

＞築30年の時点とほとんど同じ値段で売却できるから港区山手線内の築古はお買い得という
＞考え方も確かに成立すると思うんですけど、
それは売却のタイミングと市況によると思います、前述の広尾の物件は数年前に7000万円位で
出ていたような記憶があります。

新築の坪単価って新築分譲を見るとおおよそ検討がつきますから、
都内なら30年、40年の事例がいくつもあります。
郊外や地方だと事例は少ないかもしれませんが、探せばあるので検索してみてください。
東京23区のマンションで、朽廃して住めなくなったという物件は皆無だと思います。
なぜなら、建替事例が50件程度、該当物件は数千件はありますから。

＞新築は、転勤や離婚でも売らずに住むというくらいでないと金銭的なメリットを
＞見出だせないんだけど。
何人か離婚経験者を知っていますが、新築でも中古でもローンで買えば売却が普通
一方の親が金持ちだったり、別に住むところがあればすると奥さんと子供がそのまま住んでいます。
もちろんローンは奥さんが支払います。

＞個人的には築浅もほぼメリットを感じない。
その通りだと思います、中途半端だし最初の1～15年位が1番値下がりするような気がします。

[162: 購入検討中さん]

退職後に夫婦で生活していく物件としていろいろ考えています。
たとえば下記のような物件なんですが、築古ではありますが、
きれいにリフォームされており価格も大変リーズナブルだと思うんですよ。
下記のごとくの予算で都心に住めるんだったらお買い得な感じがします。
ただ、あと25年～30年下記の物件に住み続けることができるのかといったら
やっぱり不確実だと思うんですよ。
まあ、建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
水道、ガス、電気がストップしたらほかに家を買う必要が出てきて、
結果的にやっぱり割高な物件だったってことになりますよね。
問題はそこですよ。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/NX90T051/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FBKNZ010/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/NZQT3001/
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

いっぽう、同じような価格帯の物件ですが、下記のごとくの物件を買っておけば
ひと安心っていう考え方も、やっぱり成立すると思うんですよ。
建物が早めに老朽化しても自己判断で建て替えればいいだけの話ですしね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/FR4NZ169/

さて、お買い得なのはどっちでしょうね。

[163: 匿名さん]

＞建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
こんなことがあったら委託管理している管理会社が訴えられる。
エレベーター点検は法律で決まっています。
1Rとかって、離婚を考えているということですか、
家具は全部捨ててシンプルライフ？

・・・とバーチャルに真面目に回答してしまって情けない？

[164: 購入検討中さん]

買いやすくなっているとはいえ、やっぱり麻布に2000万円で住むには
どうしても無理があるよね。
まあ、港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

で、住宅にぽんと1億円出せないけどやっぱり都心での生活に
ひかれるという場合、一つの戦略として
>>162の一番最後にあるような郊外の戸建をまず確保、
その後に>>162に提示したような中古マンションをセカンドハウス
として購入という戦略があると思うよ。

物件を選べば、郊外の一戸建と都心のマンション（30㎡～40㎡）の
合計で3000万円以下も可能だと思う。

で、郊外のゆったりした一戸建と都心のマンションを
その時の気分でいったりきたりすれば、
いい気分転換にもなると思うよ。

[165: 匿名さん]

>162
老後は質の高い医療が確保できる場所が私は選択基準です。

[166: 匿名さん]

＞165
房総の館山に行ったときタクシンーの運転手と話したら
「東京から移住してくるけど、年を取ると病院通いが始まるし自動車がないと
生活が出来ないから都会に帰っていく人が多い」そうです。

新婚時代に都心の35㎡のマンションに住んだ経験がありますが
収納できない片付かない、イライラした毎日でした。
老後なら家財も荷物も増えるから最低でも50㎡ないと大変だし
プライバシーが保てない。

[167: 匿名さん]

＞港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
＞なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

築30年で、そんな物件ありますか？　あったら具体的に教えてください。
ここ中古マンションのスレッドなんですけど・・・。

[168: 購入検討中さん]

>>166
港区山手線内に50㎡ともなると築古でも3000万円必要ですよね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/19513172/

でも今だと3000万円出せば世田谷に新築が買えちゃう。
50才以上で新築を買っとけばまず老朽化による建て替えの心配が
いらないと思うんですが、マンションに3000万円出すんなら
どうしても新築のほうに目が行っちゃいますよね。
http://www.ss-parkside.com/

同じくらいの値段の中古と新築を比較してしまいますが
このスレの人的に、お買い得なのはどっちでしょうね。

[169: 匿名さん]

シャンボール三田か、安くなったね
かなり前だが6000万円くらいの時に見に行ったことがある。

山手線なら北側が安いよ、目白や駒込なら環境もいいし広いのが買える
これ昔は億ションでした。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/111Q3014/
120㎡で5000万円日本女子大の隣
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/100Y3077/

[170: 匿名さん]

世田谷区内はピンキリ、
庶民的な街もあるし、駅遠物件は安くなる。

[171: 匿名]

古くてもよいが旧耐震はご時世からも厳しいかと。

[172: 匿名さん]

都内の駅近の住宅地のマンションは旧耐震が多いです
好立地にはマンションが建てられてる。
新しいマンションは高層化の都合で、幹線道路沿いが多いからどうなんでしょう？

人の噂も75日ですから、やはり立地優先する人が多いのかも。

[173: 匿名さん]

都心部のヴィンテージマンションには、築３５年以上でも今の新耐震基準を余裕でクリアする頑丈なマンションも多いらしい。
私は建築士ではないが、かつて船舶設計をしていた経験からある程度は目が利くので、港区のそういう中古マンションを買った。
ほぼ立方体の対称な建物形状、縦横にまんべんなく耐震壁が入っているラーメン構造のＳＲＣ造、柱のピッチが広いわけでもないのに同程度の高さの新築マンションより明らかに太い柱と梁、この３点で新耐震基準も余裕でクリアしているだろうと確信できた。
柱と梁については、リフォーム発注先の一級建築士（大手ゼネコン出身）も「７階建てＳＲＣにしては柱や梁がやたら太い」と驚いていた。
そういうマンションを見分けられるなら旧耐震でも全然こわくはない。
こちらもご参考に↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7764/res/133-136

[174: 購入経験者さん]

山手線内に1973年築の10階建て80戸のマンションを所有しております。（以前の自宅）
今回の地震で住民が不安になって今月開催される総会で、耐震診断の予算の議案が
送付されてきました。
理事の中に設計事務所を自営している70代の建築家がいるので話す機会が
ありましたのでご参考まで投稿します。

最近は、政府も不動産業界も建替え促進と古い商業ビルも含めて旧耐震は危ないという
ようなキャンペーンを張っている気がします（笑）
旧耐震については、1971年に改正されており安全度が大幅に増しているそうです、
その後想定外の1968年十勝沖地震の被害を踏まえ、RC造の帯筋の基準を強化した。
その後新耐震基準として1981年に現行の新耐震基準が出来てその後変更はない。

マンションは竣工まで建築期間が2年その前に建築確認をとるので2.5年位前の基準が
適用されるそうです。新耐震になってから建築コストは増加したそうです。
それでは旧耐震のマンションは地震に弱いのかというと、それは施主の意向が
大きいようです。普通は耐震基準より少し強めに建築するのが普通ですし当時は
パソコンでも電卓でもなくて、T定規と計算尺で設計するので誤差が大きく
分譲マンションの場合は耐震強度を余計に作ることが普通だったそうです。

ちなみに、うちのマンションの場合耐震診断に700～900万円必要（戸あたり10万円）で
耐震補強工事を必要となった場合は、3000～5000万円くらいだろうと言うことです。
耐震工事はの結果は、宅建業法の改正で売買や賃貸の際には業者が説明義務があるそうです。
うちのマンションの場合改正旧耐震の時期と重なっており、可能性は半々とのこと（笑

建築家は住んでいるので「耐震診断は必要だと思いますか？」と聞くと
「まあ、どっちとも言えないな、耐震補強しても倒壊しないというだけで住めるかどうかは
別問題だし、新耐震だって同じこと、建物が丈夫でも地盤のもんだもあるし」
「戦前戦後の鉄筋の建物は良かったんだよ、コンクリートポンプなんてないから職人が手作業で
セメントを打ったから、柱も太いけど本当に丈夫に出来ていた、ワハハ・・」
「地震さえなければ、少しずつ修繕すればマンションは100年だって大丈夫だよ」

スレ題に戻りますが、築35年の物件でも当時割高あら問題なし、割安のマンションだと
考えものかもしれません。
オーナーがいる等価交換マンションだったり、財閥系や商社系が分譲したものならある
程度安心だと思います。
分譲当時のパンフレットや図面は、業者を通じて見ることは可能のようですから
それから判断するのも1つの方法だと思います。

[175: 匿名さん]

昔は億ションだった・・・ってさ、昔はもてたんだよって言ってるおじい様とおんなじだと思う。

昔は億ションでも今は価値がない。

[176: 匿名さん]

なにかストレス溜まってるね100㎡の都心が羨ましいのかな、安くないからね

[177: 匿名]

今は価値がないは言い過ぎでは。確かに容色の衰えは隠せないが、最近の埋立地に建った上物以外無価値の
金ぴか御殿と違って、古い物件は場所がいい。そして昔はマンション＝金持ちが道楽で買うものだったから
仕様や構造に金をかけてる物件も多い、だから値崩れも少ない。世の中、震災前はとかく上物にばかり目が行きがちだったが、一部の老朽物件の底力は認めない訳にいかないでしょ。

高橋英樹はじいさんになってもスターだけど、嵐が今チヤホヤされてたって三十年後に何人残ってるか誰も分からないよ。
数十年つきあう可能性ある不動産を、瞬間風速で測定すること自体がナンセンス。

[178: 住まいに詳しい人]

でも確かに昔の億ション（当時はマンションだけど）は作りが違うんだよね。
今の法律ギリギリ仕様じゃないから、壊すのが大変だったりするのは確か。

[179: 匿名さん]

＞高橋英樹はじいさんになってもスターだけど、嵐が今チヤホヤされてたって三十年後に
＞何人残ってるか誰も分からないよ。

よーお見事、座布団3枚の表現ですね、その通りだと思います。

[180: 匿名さん]

そう。都心物件は古くても立地が重要。港区高台一等地と言われる高級住宅地のロケーションは何物にも代え難い。また、そういうところに建つマンションはほとんど例外なく高級な仕様。加えて維持管理もしっかりしていているので、古くても一定の資産価値が維持されている。

[181: 匿名]

老朽物件のどれもが港区の高台にあるわけじゃないし、その上永住仕様となれば誰でもが買えるというものでもない。
価値の下がりにくい物件の条件を念頭に置いておいて意味なくはないが、条件に合致しないその他大勢では話が変わってくるのが現実。

[182: 購入検討中さん]

港区高台一等地のマンションって具体的に例をあげてみてくださいよ？
網町パーク？ドムス？

庶民でもまあまあ手が届く物件だと何があるかな？

[183: 匿名さん]

いくら築30年でも住民層が違うから庶民は高嶺の花です。
買えたとしても、相手にされないなんて悲しいよね。
近所の住友のマンション全戸専用駐車場付きで、それだけで35000円
その他に管理費だから8万円かな？
うちのマンションも竣工当時は、弁護士、医師、教師、上場サラリーマン
会社経営といった士族やアッパーが多かったけど
最近は運送業、飲食店、看護婦さんという労働系の方が何人か買ったり相続で
総会などでは話が噛み合わないことがたまにあります。

[184: 匿名]

そういう意味ではオーナーが住んでいない、投資物件化してるところの方が気楽は気楽。
品位マナーがどうとかうるさいことも言わないし近所づきあいも楽。修繕や建て替えって場面でも金額次第で話し合いもスムーズ。

永住向きとは言い難いが、転売考えてたりする場合はドライな方が面倒は少ない。

[185: 匿名さん]

１８４さんは、分譲マンションにお住まいになったり理事のご経験は
ご経験はないんですね。

[186: 購入経験者さん]

港区山手線内でお勧めの中古マンションは？
予算は4000万円以内。
それ以上の予算だったらほかで新築を狙うよ。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/NKXOT087/

[187: 匿名さん]

築５０年程度でも
大化けした物件もあるし

[188: 184]

？ほぼ投資物件化した老朽マンション買って自家使用してますよ。独身だと家族のこと考えなくていいですから、面倒ないのが一番。
今期、建て替え委員立候補予定。大化け狙ってます。

[189: 匿名さん]

>>186
それ、低地の国道沿い物件だよ
上の方で言われているような高台の高級マンションじゃないんで資産価値もそれなり
４千万じゃ中古でもたいしたものは買えないと思う
というのも高台高級マンションに狭い部屋はないから

[190: 購入検討中さん]

ほっとする都心の隠れ家的マンション。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/detail.cgi?BUKKEN_CD=MHA...

[191: 匿名さん]

>>186
理事の経験が何年かあるので推察で申し訳ないが印象だけです。

マンションではなく住所に惚れ込んでいるのかもしれませんが
空き家なのに室内の写真が一枚もないのは不自然な感じ。
そのまま住むなら問題ないが、リフォームすると300～500万円

60㎡で３ＬＤＫと表示してあるが、どう見ても実質３ＤＫでしょう。
エレベーターも写真で見る限りオリジナルで交換してない。
戸数は中規模で手頃だけど、管理費が高めで修繕積立金が㎡150円とかなり安め。
この年数だと250～300円は欲しいところ。
駐車場の台数が書いてないが、10台以上あれば管理組合の収入はまあまあかな。

仕様は当時としては普通なレベルで、エントランスホールは若干リフォームしてあり
手すりが後付していあるのでお年寄りが多そうです。
地上8階建ての6階はわかるけど、地下6階？
2～3人家族ならいい物件ならいいかもしれません。

坪単価は、相場がわからないのでコメントできません。

[192: 匿名さん]

>>190
それ、立地はいいんだけど、この立地にしてはかなりみすぼらしい物件だよ
傾斜地に建っているので、１階の東ってたぶん実質地下部屋　陽がほとんど当たらないと思う
それを考えると、立地を考慮しても平米６８万は高いと思う

[193: 匿名さん]

>>190
まさにオーナーはリノベーションで高く売ろうという考えだと。
キッチンは安物、風呂と床材はお金が掛かっていそうで300万円くらいかな？
床が天然大理石だったら＋100万円くらいだと思います。
以前玄関とキッチンの一部で2帖分くらいを天然大理石張りにした時に値切って80万円くらい。

[194: 匿名]

これから築35年を買う場合、手を入れながら死ぬまで住もうと考える奴といずれ建て替えで新築か売買益を得ようと考える奴どっちが多いのかね。
どっちと思うかで選ぶ物件が全く変わってくると思うのだが。自分なら築35年に追加で費用はかけたくない（リフォーム分上乗せされてる物件は選ばない）。

[195: 匿名さん]

↑
あなたが思う前に、業者がそう考えますが成功してますか？
つまらない能書きはおよしになって、マンション見に行けばいいと思いますよ。
収入証明さえお見せになれば、仲介業者は丁寧に扱ってくれますよ。

融資額1000万円を30年で返済すると、月に4万円強くらいですよ
つまり4000万円で頭金を現金で1000万円入れると13万円くらいですよ（笑）

[196: 匿名]

？妙に好戦的っつーか一々勘に触るな。誰もそちらの可愛い可愛いヴィンテージ壊せ、なんて言ってないっつーの。

都内老朽物件全部がヴィンテージなわけない、ただの老朽物件の方が圧倒的です。
保たせようと金かける奴もいれば、いい場所が欲しい、ができるだけ安く済ませたい（あわよくば得したい）と考える奴もいて当然。
参考にならない高額物件の話ばかりではつまらないのだが。

[197: 匿名さん]

たった4000万円が高額物件なら、都心でも郊外でもマンションは諦めたほうが幸せですよ。

ただの老朽物件だって人様が生活しているのです
あなたが買わなくても、都心物件は買いたい人がわんさかいますからご安心を。

[198: 匿名]

4000万の物件を挙げたのは俺ではないが、「たった」と言っちゃう時点でズレっぷりを露呈している。
首都圏で5000万以上の物件買えるのって年間一万世帯程度だっけか？たったその程度以下の物件を買う層が大半ということ。

ただの老朽物件を残すべきか壊して価値創出するか、大半の視点はそちらでは。
その他大勢物件なんて構わないで、ご自分のかわいいヴィンテージ保護スレでも立ち上げたらよろしい。

[199: 物件比較中さん]

昔、中森明菜さんが住んでいたといわれる本当のヴィンテージマンション（ですよね）。
今ならワンルームでよければ、庶民でもなんとか手が届く！！
広めのワンルーム、うまく工夫して秘密の隠れ家として使いたい。

http://www.nomu.com/mansion/library/2540/
http://www.nomu.com/mansion/1039089/

[200: 匿名さん]

なんか、ここ中高年独身の集まりなのかな・・・

[201: 匿名さん]

＞ただの老朽物件を残すべきか壊して価値創出するか、大半の視点はそちらでは。
こいつ叩いてやりましょうか？

お爺ちゃんも、お母さんも、子供も赤ちゃんも元気に暮らしているのに、上から目線

アホなのは、せっかくローンも終わって楽しく暮らしているのに、
建築費持ち出して仮住まいして部屋を一回り小さくして新築？
余計なお世話だと本気で思ったりして・・

管理良好のまともな築35年はエレベーターも交換、給排水も交換
オートロックと自動ドアーで快適に暮らしているのをご存知ない。

[202: 匿名]

貴様にこいつ、と呼ばれる謂われはない。お前の物件にも興味などない。
持ち出しで建て替えが成功する訳ない。オートロック自動ドアで満足すると思うなら余りに世間のニーズをご存知ない。
叩けるものなら叩いてみやがれ。

[203: 物件比較中さん]

今なら1800万円も出せば郊外に｢一生もの｣の堂々たる新築戸建が買える。
まずは、2000万円で郊外に広々とした一生困らない広さの住宅確保。
http://www.c21-media.net/detail/102632.html

で、あと2000万円くらいだして>>190のような｢都心の隠れ家｣的マンションを購入して
都心生活も充実させたらいい。
郊外新築戸建て2000万円・都心中古2000万円マンション、しめて合計4000万円

都心に4000万円の物件を購入するより賢明な選択のような気がするよ。

[204: 匿名さん]

>>203
郊外じゃなくて地方の方ですね

試しに東京駅まで検索してみたら、乗車だけで片道1時間10糞　950円
定期じゃないと、月に47,500円　1年で57万円　現実的じゃない。

通勤で往復3～4時間は、勤務先が東京は無理ですね。

[205: 匿名さん]

>>202
いまどき貴様ですか？
お爺ちゃんだったんだ、元自衛官さんですか？
人の住処を、老朽物件なんてけなしちゃいけないよ、即金で買えるわけでもないし。
うちのはいいんですよ、山手線内ですが賃貸用の収益物件ですから。

自宅は、ご近所に財閥系の100㎡を訳ありで少し前に買いました、新築ですから最新設備ですが
あんまり魅力は感じておりません。

[206: 物件比較中さん]

都心の物件としては・・
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP9N2014/

郊外の物件としては・・
http://www.rehouse.co.jp/kodate/FR4O4148/

都心中古1200万円・郊外戸建600万円、しめて合計1800万円

都心のマンションは十分な広さがあり、コストパフォーマンス抜群！
郊外戸建も物置と割り切ってもいい価格帯であり、将来のリフォームが楽しみ。

普通の勤め人ならこれくらいが賢明な線だよね。

[207: 173]

建て替え狙いなら都心部高台高級物件は期待できませんよ。
うちは今築３６年だが、築５０年になっても建て替えはないと思うし、建て替えの検討すらもしていないかもしれない。
配管の交換を含め大規模修繕は適時やっているし、エントランス周りやロビーの大理石フロアーは今でも十分きれいだし（共用部は毎月機械清掃をしている）、オートロックは竣工時からあるし（交換はした）、躯体はもともと頑丈だから１００年経っても問題ないだろうし、各住戸内はそれぞれリフォームすれば新築同様だし．．．
要するに元の造りが良くて維持管理も良い物件は、３６年経ってもそんなに見劣りしないし機能的にも問題ないので、建て替える必然性がないんですよ。
ちなみに都心部ながら駐車場が住戸数の７割あって、しかもすべて自走（機械式はない）なのだが、近年竣工した都心物件にはそういうのはあまりないでしょう。

[208: 匿名さん]

>>206
この都心物件はいいや、住所は文京区だし住むにも良さそう。

＞（共用部は毎月機械清掃をしている）
機会清掃してない分譲マンションは皆無でしょう

[209: 173]

＞機会清掃してない分譲マンションは皆無でしょう
一般には年に３～４回だそうです。毎月やるマンションはあまりないと管理会社から聞きました。

[210: 匿名さん]

古い分譲マンションで、自主管理しているのがあるのもしらないの？
自分達で清掃しているなんてのもある。