築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[1: 匿名さん]

再建築時の規模が現在と同等以上か、修繕積立金の総額がしっかり貯蓄されているかを確認しましょう。
後はローンを組むなら、完済時の築年数が築６０年以内にするようにしましょう。

その上で立地・物件が気に入っていれば良いかと思います。

[2: 匿名さん]

３５年間の膨大な修繕積立金が、ペイオフで失われないようになっているかの確認も。

[3: 匿名さん]

ある意味前所有者から、膨大な修繕積立金を引き継ぐわけですから。

[4: 購入検討中さん]

その人の考え次第だと思いますが、私ならパスします
マンションの場合、寿命は47年ぐらいと言われていますので、
たったの12年で住めなくなることも予想されます

古くなった部分の修繕に多額の費用もかかるでしょうし、
建て替えの問題の話なども出て、余計な気苦労があるかもしれません

終の住処でないにしても、自分の寿命ぐらいは持つ年数のものを
買うことをお勧めしますね

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1521909.html

[5: 匿名]

値段も安いし、一括で買うのもよし、うちのマンションは38年だけど、管理組合がしっかりしているので、毎年、修繕積立で色々修繕してます。エレベーターや昨年は玄関ドアを新しいのに交換していました。外壁や廊下の床は四年に一度大規模修繕してます。
住んで15年だけど、月々の支払いが3万程度だったのと、お金も貯まったし人生二度目のマンションを新築で購入します。
一生目的じゃなくて利便性を考えたら35年もありかと思います。

[6: 匿名]

何年住むかにもよるけれど、10年以上住むつもりなら自分なら買わないです。
画像だけでなく実際に見に行ってみましたか？『迷うほどの物件では無かったなぁ』なんてことも多いですし

[7: 匿名]

6番の物です。ちなみに自分なら30代での購入ならば築10年までですね

[8: 匿名]

１０年という数字の根拠は？キリがいいから？１３年とかじゃダメなの？

[9: 匿名さん]

会社の同僚でエレベーターなしの団地タイプで５階建ての５階を買いました・・・・・

歳をとってからどうするのだろうか、子供はそんな所受け継ぐとは思えないし・・・・・

１０年～２０年後売りに出しても安値でしか売れないのが目に見えている・・・・・・

ただいい所は会社からわりと近い！

[10: 匿名]

３５年じゃ、買わない
耐震基準が変わる前のくそ物件だし、建物自体には価値なし

買うなら自分のライフプラン次第じゃない？
４０年超えたらいつ建て替えの話が出てもおかしくない
実際近所で築４０年で建て替えた物件知ってるから、かなり現実的な話です
いつ壊されてもいいようにフルリフォームは無理でしょう

最低限のリフォームで建て替えまで住むつもりなら買うの止めない
フルリフォームして快適に住みたいし損もしたくないなら、築２０年が限度

>>8
レスされた人じゃないけど、
建物の寿命が４０～５０年だと考えて死ぬまで住みたいなら
３０台で築１０年あたりが限度だよ、１３年は誤差だが
１０年超えちゃうと傷みが厳しくて、状況次第でリフォーム費用かさむからね

>>9
どうせ安値で買ったんだろうから損はないでしょう
資産価値、転売価値は無理と承知じゃない？
ちなみにエレベーターなしの５階なんか年取ったら住めないし
たとえ元気でも荷物抱えて登り下りは絶対嫌です。
要らない物件ですよね～

[11: 匿名さん]

買わないな

[12: 匿名]

ここにレスしてる皆さん
都市部で駅近で私鉄とＪＲ両方17分で
修繕積立ばっちりな物件で空き部屋無しの
3DKが600万
改装済み
だったら買いますか？

[13: 匿名さん]

物件と自分のライフプランが合っていれば問題ないでしょう。

30代で一生住むつもりならばやめたほうがいいし、
同じ30代でも老後にきれいなところに住みたいならば、
古くても安い物件を買ってさっさと完済し、2度目は新築や築浅を買うというパターンもあります。

例え築10年の物件を買っても一生住めるかどうかは微妙ですよね。

よく、『マンションは管理』と言いますが本当にそうだと思います。
管理の悪い築20年と管理の良い築30年はそう変わらなかったりしますからね。
あと、もともとの作りがダメだと30年で要取り壊しになってしまいます。
昔の公団タイプって外から見てもひと目で分かる薄っぺらい作りですよね。

銀座の三越って築70年ぐらいでしたっけ？
躯体がしっかりしていると長持ちするんですね。

[14: 匿名さん]

＞No.12 さん

都市部といっても場所によって大分価格差がありますよ。
あと築年数も書いてないし、3ＤＫったって延べ床いろいろでしょ。
それじゃコメントできないよ。

[15: 匿名]

いや、コメント出来るでしょう
１７分が駅近なわけないし、むしろ駅遠
絶対買わないし、買う価値なしに一票

[16: 匿名さん]

１７分が駅近とは・・・我が家は超駅近だな。。。

[17: 匿名さん]

>>15
>>16
文章くらいちゃんと読みなよ

[18: 匿名]

色々なご意見ありがとうございます。
一応、築35年のスレなので書かなくても良いかと思っていました。

[19: 匿名]

13さん
ありがとうございます。参考になりました。

[20: 匿名さん]

>>17
何度読んでもわからん。
易しく説明してくれ。

[21: 匿名]

>>20
相手にすんなって
俺にもわからん(笑)

[22: 匿名]

話し変わりますが、心理的瑕疵の物件の意味わかりますか？
この様な物件は買う人は居るんでしょうか？

[23: 心理的瑕疵の物件]

室内での自殺、他殺、事故死、焼死、孤独死、発見が遅れた病死、その他事件や事故などがあった物件

[24: 匿名さん]

でもそういうのは誰か一瞬でも間に住めば
言わなくてよいんだって

[25: 匿名]

東京都下、駅２分、築３０年の中古マンション、100平米Overが半年前に3400万で売りに出てたけど、今は2800万になってました。

どう思われますか？

[26: 匿名さん]

>>24
宅建業法の重要事項説明では、対象不動産内で人が死んだ場合、心理的瑕疵を認めてそのことを説明しなければならないというのが基本です。これは、建物が継続的に生活する場であることから、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵にあたることから、瑕疵担保責任（民法570条）の範疇として規定されています。ですから、たとえば過去に不動産内部で自殺があった場合、それを告知しないと売主は瑕疵担保責任を、宅建業者は重要事項説明義務違反を問われて、契約解除や違約金の請求が認められます。（6年前に売主の妻が首吊り自殺をした物件の場合では、その建物を、他の類歴のない建物と同様に買い受けるということは通常考えられないことで、子供も含めた家族で永住するために供することは、はなはだ妥当性を欠くことから、このことを説明しなかったことに対して瑕疵担保責任を認容し、契約解除、違約金の請求を認めた＝横浜地裁平成元年9月7日判決　判例時報1352号126頁）

[27: 匿名さん]

都内なら買いだけど、都下だとちょっとな。

[28: 匿名]

600万ぐらいの値下げなら売れなかった売り主が妥協して下げるのはよくある事やと思います。
心理的瑕疵は同じマンションの間取り物件より半額以下じゃないと気分的に住むメリットに欠ける。

[29: 購入検討中さん]

そろそろスレタイの話に戻しましょうよ

私なら築10年までですね
私の住んでる地域では
築35年も築10年もそんなに価格差がないですから

[30: 匿名さん]

どこに住んでんの？

[31: 購入検討中さん]

築３５年駅近で便利　２８００万として　１００㎡
リフォーム仮に８００万かける

新築駅から徒歩１７分３８００万として　７０㎡

１５年から２０年すんだとして
新築も手狭になったり　家の中のあちこち痛んでくるので
買い換えか？新築物件だった物件も売れれば多少の頭金にはなるだろうし

築３５年は、どうなってるんだろう？
立て替えがうまくいったら　駅近１００㎡をキープ
したまま　土地代いらずの建物代のみで住み替えできるの？
なら悪くないのかな？

[32: 匿名]

八王子市南大沢でやっと条件に近いものを見つけた

グリーンコープ南大沢
南大沢駅5分
築約30年
約100平米
約2600万円(平米単価26万円)

レーベンハイム南大沢南大沢駅15分
新築
約70平米
約2900万円(平米単価41万円)

そもそも100平米という巨大な間取りで駅近は激レア物件だからそうそうない！
そんなレア物件が激安で買える地域で、駅遠新築は3000万円以上なんて夢の世界みたいですよ。

値段は一割の300万円しか違わないみたいですが？どうしましょうかね。
ちなみにリフォーム費用は800万円じゃ済みませんよ。
35年じゃ配管ボロボロ、15年間20年間住む気ならフルスケルトンが必要。
平米あたり10～15万円リフォームかかるから1000万円未満はありえない。

[33: 匿名]

配管って管理組合の修繕費用でなんとかなるんじゃないの？一応共有部分ですよね？

[34: 匿名]

･･と言うことは
リフォーム込みの３６００万出せるなら　駅近１００㎡買う？
２９００万以上は、とても出せない！なら駅から１５分歩きますか？
でも、新築は腐っても新築だしね
あるいは　駅近にこだわって３６００万出してもっとせまーい部屋にする？

家族構成によっても変わるでしょうが
夫婦と子供2～3人なら　やっぱり広さも捨てられないし

[35: 物件比較中さん]

専有部の給水・排水管のことでしょ。

[36: 匿名]

>>33
配管は共有部分、占有部分に分かれてます。
占有部分の主なものは、水道管、給湯管、排水管、空調ダクト管(キッチン、バス、トイレ)

マンションの耐用年数考えたら築20～25年程度でフルリフォームと同時に配管交換が快適です。

ギリギリまで配管更新のばすと、マンション解体時点でまだピカピカの配管を廃棄するとかアホな事になります。

共有部分の配管は修繕計画にのっとってギリギリまで更新延ばしてOK。
理由は、共有部分の配管更新は占有部分よりやりやすいから。

ちなみに占有部分の配管更新は、絶対に占有部分の解体が伴うので、
フルリフォーム時以外ほぼ不可能。住みながら交換無理。
なので超中古を買った場合、入居前にフルリフォーム必須。

[37: 匿名]

リフォームした後に建て替え話が出たらどうするんだ

[38: 匿名]

うちは築38年。玄関のドアノブと玄関の上に付いてるクッションバネを15万かけて交換した所、次の年に新しいドアに入れ替えられた。ベランダのサッシも変えたいが、またサッシ自体新しくなったら損なので修繕を待ってます。

[39: 匿名]

築35年のマンションですが、もちろん出て行く人も多いけど、安いから売れてます。400世帯中売り出し物件も含め空き家は三軒
これって評価的には
まだ良いマンションだと思いますが、新しい方なのに空き家が多くて売れないマンションは何かあるんでしょうね。

[40: 匿名さん]

大きな瑕疵等「何かある」中古なら、転売したくても転売できずに引っ越せないので、
逆に空き家が少ないケースもありますよ。

[41: 匿名]

築36年、都心JR地下鉄徒歩３分約60平米を昨年買いました。管理は相当しっかりしており駐車場収入が修繕費に積み立てられています。容積率かなり余裕あり。
個人的に古いのが気にならないのでリフォームは床の張り替え＋αで 150万程度。ローン控除が受けられず（ SRCですが耐震検査実施せず）ローン年数上限26年が痛いですが
上物代ゼロ、エリア新築坪単価350万が170万で買えたので本人的には満足しています。建て替え計画進行中。実現したら転売予定。

半分ギャンブルかも知れません。面倒も苦にならず、家族のいない一人者だから出来るというところはあるかも。
何かの事情で出るにしても、事務所に貸すか高齢者に売る（病院至近。小学校と大規模公園も近い）が出来ればいいかなと。
最近、物件内で家より広いが条件はやや下くらいの 100平米が4500万で売りに出、客のふりして見に行ってみて値引きを聞くと3500万の指値は断られたとのこと。
多少時間はかかりましたが既にその部屋も業者が入りリフォーム始まっています。建て替え前に出なくてはならなくなっても二束三文にはならないで済みそうでちょっと安心。

[42: 匿名]

なんか、支離滅裂だな、、、

自分は60平米 坪170万で買った。
別部屋100平米 坪135万で売りに出てる。
100平米 坪105万で指値して断られた。

坪135万を170万で買った時点で高値掴み死亡。
坪105万の売買が成立してたら更に評価損が膨らむだけなんだが(笑)

ちなみに区分所有権から算出される底地の総評価額がわっかんねーと損得不明

[43: 匿名さん]

ローン減税の対象外ですぞ。
値段の落ちてきた１５～２０年ぐらいのものを買って、３５年ぐらいで売れば儲かる。

[44: 匿名]

って事は今買ったら、
１５〜２０年後の話。
オニが笑いますぞ。

[45: 匿名さん]

>42さん

確かに投資家目線で見たら支離滅裂かもしれませんね。購入当時はそこまで考えなかったもので。

例に出した「物件内で家より広い」部屋は「条件はやや下くらい」が味噌なんですけどね。
ま、建て替えまで売る気ないんでいいんですけど。ってくらいアバウトな方が老朽物件買うのに向いてる気はする。

[46: 42]

>>45
別に自宅用で金回りで腹が痛む様子でもないからいいけどさ
悪いこと言わないから同じ物件を買い増しするのはやめといた方がいいですよ
前回の指値不成立は不幸中の幸いです

そもそも採算計算する上で、建て替え期間中の逸失利益を見込んで無さそうな時点でアウト

例えば、諸経費を除いて年間収入200万円を見込める物件があったとしましょう。
物件退去から建て替え完了まで三年かかり、その後、半年かかって売却したとします。

その3年半、不動産収入はゼロ円です。
貸していれば丸々手に入った700万円がどこにもありません。こういったお金を逸失利益と言います。

建て替え後の売却益は上記のような逸失利益を相殺して余りありますか？
無いようなら無駄な投資です。
建て替えなど控えていない手頃な不動産への分散投資が利口ですよ

[47: 匿名]

コメントどうも。せっかくレスつけて下さったので、少々突っ込んで書きます。

まず私の買った物件はオーナー居住者三割程度でほぼ投資物件と化しています（ので、あまり一般的な例になり得ないかもしれません）。
売りに出た部屋を見に行ったのも、果たしてどの程度の値がつくか、敵状視察というやつで指し値を入れたのは私ではありませんし、そもそも買う気ではありませんでした。
100平米ワンルーム（会社が入っていた）ではファミリー層はまず買いませんし貸せません。おまけに屋上で毎回、階段一階分を上り下りしなければならない。
かなりハードル高い物件と、真下の実質最上階（エレベーター終点）の我が1Kはどちらが有利かという興味もありました。結局、デザイン会社が買ったので物件自体がそういう方向性なのだと思います。

また遺失利益に関して言えば、本人に建て替え後住み続ける意志はほとんどありません。ディベロッパーに売ったらあとは一生賃貸でいいと考えています。独身では残しても仕方ないですし。

最後に売却益ですが、それが期待できるからその後は賃貸でいい、と考えているところがあります。と言うのも、滅茶苦茶場所がいいからです。
近隣のエリアで近年の大型売買を見ると、平米 900万、 800万という値段です。これはプチバブルの影響大だったので単純に並列にはできませんが、立地は私の物件の方が余程いい。
少なくとも、坪 350万で終わる話ではないというのがオーナーの総意です。もちろん、敷地が広い分頭数も多いので、簡単に進む話ではなさそうだと思い始めていますが
それだけのやりがいのある、化ければ滅多には出会えない面白い話だ、と感じています。それも含めてギャンブルと思う次第です。

まあ誰にでも薦められる話ではないかもしれませんね。でもせっかく古い物件買うからには、こういう夢の要素もなければつまらない。
それに純粋な投資とも違います、実際に住んでいる訳ですから。先行きの見えなさを不安と思うか楽しみと取るか、アバウトな方が向いてる、と書いたのはそういう意味です。

[48: 匿名]

要は規約上、事務所利用可能なビルってところでしょう
どう考えてもマンションじゃないわな

内容自体は良くわかりましたがマンション掲示板には向かない物件ですな

[49: 匿名]

マンションなんですけど、一応もニ応も(笑)。三割は住んでる訳ですし、屋上のワンルームは初代オーナー（マンション全体の施工者）がセカンドに使っていた遊び部屋で物件内でもレアケースです。

築年数経ってる都心物件で用途を居住用に限定、ってどの程度守られているんでしょう。
パークマンションレベルでもなければ無理だと思う。『古くなったら賃貸出せばいい』≠『築年数古い物件は安くしないと借り手つかない（部屋数多ければ尚更）』＝入居者の質低下、という矛盾がありますから。
ですから誰にでも薦められる話ではないが、こういう考え方もあります。という一例です。この先の、物件過供給と人口減少のダブルパンチを思えば、一般庶民が価値下がらず、ひょっとしたら上がるかも知れない物件を手に入れる道はこれ以外にないとさえ思う。

[50: 匿名さん]

４９さん

面白く拝読させてもらいました。都心で容積率が余っていて、建て替え検討中の物件なら面白い、と思います。
建て替えを非現実的と捕らえる方が多いですが、容積率に余裕があったり、総合設計制度が使える物件だと、
建て替えの可能性は高のではないでしょうか。政府も９月に老朽化マンションの建て替え促進のための容積率
緩和を進める旨発表していましたので、これも追い風になると良いですね。