築３５年って買いますか？

[購入検討中さん]

駅から近くて部屋も広いのですが・・
古すぎて悩んでいます。（外観などは悪くないです）
中古マンションは、何年までなら買いますか？

[241: 購入検討中さん]

港区山手線内といえども、庶民が買える3000万円以下の中古マンション
だったらリセールバリューはほとんど期待出来ないでしょうね。
逆に庶民がリセールバリューや建てかえ後の金銭的メリットを考えて
あえて港区の高額物件を購入したら大やけどをする可能性も高いと思う。

庶民は庶民らしく余裕を持って、現金で買える範囲内の物件を購入すればいい。
確かに港区山手線内には、ほかの地域にないなにか
生活の自由度だとか快適性、可能性みたいなものがあるので
どうしても港区山手線内にこだわるのであれば
やっぱり十分価格がこなれた築古でしょうね。

[242: 匿名]

（港区山手線内側スレにはなって欲しくないけれど）生活の自由度快適性可能性が残っているエリアは築古でも高いでしょう。
高輪に綱町、麻布の一部。そもそも高ければ維持費もかかり、持ち分の高値売り抜けも考えない、となれば金持ち以外は手が出せない。書画骨董のたぐい。

[243: 購入検討中さん]

港区山手線内だけでなく首都圏全般についてなんだけど
震災後の投げ売り物件けっこうでてきてるよね。
新築でも中古でも大幅値引きの物件でてるね。
来年の3月くらいまでは現金を温存して
市場動向をチェックだよね。

[244: 匿名さん]

＞そもそも高ければ維持費もかかり
維持管理費は物件価格に比例するのではない。理屈の上では専有面積が同じなら都心も郊外も同じ。
だが実際には都心の方が高い傾向はある。
だから都心の方が維持管理状態が良く資産価値が維持され、郊外は３０年も経つとボロボロで住む気になれない物件ばかりとなる。

＞持ち分の高値売り抜けも考えない
それを考えるなら、なおさら都心高級物件ですよ。立地も管理も良い都心物件は平米５０万くらいで下げ止まっている。キャピタルロスを抑えたいなら都心高台高級物件に限ると思うよ。

[245: 匿名]

大筋は合致してる気もするけど念のため。

実際には高い傾向でも管理の質までは保証のうちじゃないでしょ。積立金潤沢なところばかりじゃないし。
自分は売り抜けを考えてるから都心に買ってるけど、高級である必要はない気も。オーナーの思い入れとかは建て替えにはむしろ邪魔。
持ち分多い高額物件買っておけば、建て替え時にお得なのはもっともだが。

[246: 購入検討中さん]

>>244
>立地も管理も良い都心物件は平米５０万くらいで下げ止まっている。

立地も管理も良好な都心物件が㎡あたり50万円
50㎡2500万円、60㎡3000万円で買えるんだったら紹介してくださいよ。

これまで港区山手線内の中古マンションの相場を見てきましたが
やはり最安値だったのは2002年あたりでしたね。
だいたい南麻布の低地（準工業地域）の中古マンションで㎡あたり
36万円くらいが最安値だったと思います。
南麻布に新築同様にリフォームされた50㎡3DKの築古マンションが
1800万円で売りに出されていて、それが麻布のマンションとしては
最安値の物件だったと思います。
私はよっぽどそのマンションを購入しようかと思ったんでしたが
郊外に目を向ければ同じ価格で新築戸建（敷地100㎡・建物延床80㎡）
が買えたんで、当時の私は都心の築古より一生住める広さの郊外の
新築戸建のほうを購入したんでした。

さて、元麻布～南麻布の高台（仙台坂上付近）の物件では
2002年当時、㎡あたり60万円、40㎡の2DKが2400万円で売りに
出されていて、麻布の高台のマンションとしては
それが最安値だと思います。

さて、震災後の物件動向を見ていると最安値だった2002年当時の
相場に近づいてきており、麻布の中古マンションもそろそろ
買い場になってきているのがわかります。

元麻布～南麻布で手ごろな中古マンション(といっても予算は
3000万円以内)が出たら紹介してくださいよ。

[247: 匿名さん]

元麻布、南麻布じゃ確かに平米６０万は切らないと思うが、高輪、白金台あたりなら、うんと古ければ平米５０万くらいからあるよ。

[248: 匿名さん]

築35年あたりは。このスレの人は購入対象になっているけど、一般的には
マンション購入者一次取得の20％位しか検討対象にしないと思う。
自動車と同じように、市場が中古価格を決めるんだけど10年落ちのドイツ車が300万円
国産中型車が300万円だったら多くの人は国産車に目を向ける。

中古は管理状態も修繕積立金も均一ではなく千差万別、特に100戸未満の中規模物件は
その傾向が高い。
中古であるがゆえに、出物がないと買えないから半分は運あとはアンテナを張ること。

華麗なる掛けだから、素人は当たらないことが多いね。

[249: 匿名]

２割が検討対象にして実際買うのは１割いないのでは。
リノベーション業者に乗せられて化粧直しした再建築不可物件買うアパレル関係ぐらいなものでしょう。

男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、見かけの付帯設備に眩まされやすい。
竣工当時から住んでる重鎮みたいなジジババも若夫婦には明らかにマイナスポイント（地権者の多い新築を避けるのと一緒）。
子供作る予定があるなら、騒音とか友達作りの点でも似たような家族構成のファミリー物件を考えるだろうし。
全部自己都合で動ける単身とか共稼ぎの方が向いてる気はする。

[250: 購入検討中さん]

予算3000万円ちょいで南麻布に50㎡以上ならこれで決まりだよね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[251: 匿名]

ちょいちょいノア南麻布が投稿されてるのって宣伝？
ご苦労様。

[252: 匿名さん]

こっちは５階か。いいかもね。でもオーナーチェンジ物件だから借家人を追い出さないと自分で住めないよ。

[253: 匿名さん]

＞男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、
＞見かけの付帯設備に眩まされやすい。

その通りですね、ディスポーザーとか床暖房なんて本当に必要か男性にとっては
非常に疑問です。マメなゴミ捨てとホットカーペットと違いが理解出来ない。
食洗機や洗濯機のほうが毎日恩恵があると思います。

やはり3000万円を掛けるなら、実質を取るのが賢い選択だと思います。
安物の大衆車より、中古の高級車の方が乗り心地もステータスも格段に違う。
自動車の寿命も運次第だからね。

外車専門店バイク屋のおやじが上手なこと言ってました
「外車の走行距離3万キロは、愛着が湧いて大切にする、国産は使えても気持ちが萎える」

[254: 匿名]

その境地を一次取得者に求めても仕方ないでしょう。
若い頃は誰もが目先の便利やピカピカの新しさに惹きつけられる。分かりやすいブランド物の大半が、広告宣伝費に金払ってると気づくのはそれなりに散財したあと。

最初から築古の真価に気づけというのは、十代で還暦近いスカルノに嫁いだデビ夫人を見習えみたいな無理難題に近い。

[255: 匿名さん]

＞男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、見かけの付帯設備に眩まされやすい。

そうなんだよね。数年前に港区内で買い換えたのだが、ウチも当初はカミさんが中古は嫌だとか、広さは１００平米は必要だとか言いたい放題。でも予算は７千万。
「じゃ、区内なら芝浦港南しか買えないな」ということでアイランドやＷＣＴを検討していたのだが、今度は「芝浦港南は嫌だ。高層も嫌だ。」と言い出して、なかなか決まらなかったな。

＞十代で還暦近いスカルノに嫁いだデビ夫人を見習え
吹いた。高輪の築古じゃそこまでの境地にはならなかったが、元麻布ならそうかも。

[256: 匿名さん]

若いといってもマンション買うのは早くて30代以降でしょう、経験を積んだ立派な大人
自分は34歳で築22年を買いました、早く気がついたからその後追加購入で大家にもなれた
人生スケジュールなので老いは早い、研究してスタートは早いほうがいい。
株と同じ、人の裏道を行くことが大切かな？

[257: 匿名さん]

>>255
いました外資系の職場の上司。
地方出身でバブルの後の頃に、大宮の駅遠の戸建てを買って10年少しでもうすぐ完済
娘達が大きくなって、「ここは住み難いから駅近のマンションに引っ越したい」
泣いてましたけど、家族の要求聞き入れて結局引っ越したみたいです。

どうせ娘なんて、10年以内に嫁に行くのに残された上司の老後はどうするんだろう・・

[258: 購入検討中さん]

>>190>>250

ノア南麻布は周りの起伏が大きい坂道が特徴だと思うんですよ。
この坂道はとっても雰囲気ある麻布らしい坂道であり、独特の
心象風景を醸し出す情緒的な坂道、神秘的な坂道なわけですね。

でも、一般的にはちょっと評価が分かれると思うんですよ。
つまり坂が急なのでちょっと出入りが億劫になるという意味では
評価は低くなる、その分マンションは買いやすくなるわけですね。

逆に言うとノア南麻布はマンション周囲の道の起伏が大きいからこそ
庶民でもなんとか手が届く麻布のマンションだともいいうる。
だからノア南麻布は庶民でも麻布の雰囲気を味わえる貴重な
マンションなんですね。

http://www.e-sumikae.co.jp/area/minato/articles/post_12.php

[259: 匿名さん]

＞周囲の道の起伏が大きいからこそ庶民でもなんとか手が届く

いや、お手頃価格なのは起伏のせいじゃなくて、道路付きが悪い等の物件属性のせいでしょ。周辺の他の物件は全然価格が違うからね。
あのロケーションの素晴らしさは同感ですよ。

[260: 匿名]

>255

受けていただけて。考えた甲斐がありました。
たとえば三十そこらで値段的に買えて価値があるからドムス買え、と言われても普通は怯むと思うんですよ。

256さんの意見はもっともだけど、株と違って実際に住む不動産は家族がいたら意向も無視はできないわけで。34歳で築22年は誰もができる選択ではないと思う。
私は一次取得ですが39歳で独身だったから新築考えず築34年を選べた。30歳では目が向かなかったかもしれません。
また一回り下に見える方が妻子持ちで同じ物件を買い、建て替え委員やってますがあまり若くてもいろいろな年齢層から成るオーナーの感情を
斟酌しきれずフラストレーション溜めてる姿も見ます。他のオーナーに比べると若過ぎても大変そうだな、と（ご家族も）。