ザ・ミレナリータワーズ

[匿名さん]

注目の超巨大物件。いよいよ、始まるようです。
検討している皆さん、たくさん情報交換しましょう。

所在地：神奈川県川崎市幸区塚越4丁目345番1他（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩16分
　　　　南武線 「矢向」駅 徒歩7分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 臨港バス「元住吉」行き「塚越」バス停から 徒歩1分

[839: 匿名さん]

ここの構造っていわゆる何ですか？

耐震？　制震とか？　もしや免震？

[840: 匿名さん]

耐震だよ

[841: 物件比較中さん]

営業マンに聞けばすぐに教えてくれますよ。

[843: 匿名さん]

だから、何度目かの同じカキコミに、皆さんが反応しないんですかね。

ところで免震て、維持にすごい費用がかかるって本当ですか？

[844: 匿名さん]

すごくというほどではありませんがかかります。費用、免震。

[845: ビギナーさん]

耐震!?法律上の区分はそうでしょうが、それはあえて表記するレベルのものではないでしょう。このマンションは、法律上最低限を確保したレベルです。それ以上のものではない。それ以上を望むのはこの物件には無理です。あくまで最低限は確保されているということで…それ以上は個人の判断です。

[847: 匿名さん]

ホームページには耐震かどうかさえも書かれていなかったので。

[848: 匿名さん]

耐震＝最低限だからわざわざHPには書かないよ。
今時の基準を守っていれば倒壊はないから身体は大丈夫だよ。

[849: 物件比較中さん]

「大規模補修不要予定期間65年、供用限界期間およそ100年のコンクリートを採用し、主要構造部材である柱・梁・床スラブでは、最低でも24N／mm2の耐久設計基準強度を保っています。」。。。
大丈夫かな？

[850: 物件比較中さん]

24N／mm2は、丈夫なレベルなんですか。
同じ高さでの建て替えは不可と聞いているので気になります。

[851: 匿名さん]

＞849,850
心配なら自分でしっかり調べればいいじゃん。
わざわざ書くなよ。

[852: 匿名さん]

そそ、どうせ○○なんだから。

[853: 匿名さん]

849です。
>851, 852
別の意味はないですよ。わかるなら、教えてほしいですが。

[854: 契約済みさん]

蒸し返しの「耐震」の件ですが、今は亡きゼネコンボーイ氏（勝手に殺すな）のスレ、
「構造・施工系質問箱〜ＧＢその２」のNo.61に以下のような記述がありますので、ご参考までに。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3238/
> このような板状マンションでは、免震にすると、免震部分に引き抜きも生じるので、
> 対策が大変となり、無理に免震にしない。

あと、同じスレでＧＢ氏が二重床vs直床についてもコメントしてます。

[855: いつか買いたいさん]

数々の荒らし投稿申し訳ありませんでした。
実は私はクレッセント川崎タワーの事前販売を申し込んだ者なのですが、
融資の関係で契約には至りませんでした。この度、第１期の販売が始まる
とのことで広さを我慢して購入しようと心に決めておりました。ところが
予想に反して第１期ではすべて抽選販売との話を聞き愕然となりました。
しょうがないとは思いつつもどうしても購入したい気持ちから各所でデベに
対するネガキャンをやりだした次第です。しかし考えまするに、こんなこと
ばかりしていては当選の神様にも見放されてしまうと思いなおし、ここに
すべてを懺悔させていただくことと相成りました。申し訳ございませんでした。

[856: 匿名]

856
抽選販売とかいっても、格好をつけるためのもので、実際は倍率1倍というのも結構あり
ますよ。デベがダミー入れる場合もよくある話ですし。

[857: 契約済みさん]

８５５って、アクアとかブリでも同じ書きこしてますねw
アクアのほうは凄まじいことになりそうですが、この板ではスルーでいきましょう。

ところで、基本的な質問で恐縮なのですが、提供公園って作る義務があるのでしょうか？
あそこに公園を作るのは如何なものかなぁ、と個人的には感じています。
川崎市が管理するでしょうから、周辺の公園と同じくボール遊びは基本的には禁止となるとは思いますが、
とは言え、子どもたちが厳守するはずもなく、ボール遊びをすると思われまして、
道路にボールがでる/子どもが飛び出すといった危険性があるのでは？？？と思うわけです。

ただ、保育施設の件は、入所優先権がないのならば、
目の前に認可保育所があるのにわざわざ作る必要を私は感じませんが。。。

[858: 契約済みさん]

現地、見てきました。植栽がだいぶ植えられていました。プランブックの、２ページ目の右下部分は、現地を歩くと見る事ができますよ。自転車置き場出入口も、なにやら、測量？してました。自転車置き場入り口とは思えない大きさで、びっくりしました。


契約者・入居予定のみなさんは、どんなオプション入れますか？
エアコン・照明器具は、量販店でお願いするつもりですが、表札・ピクチャーレール・照明のリモコンスイッチあたりを候補にしてますが、結構高額なので、悩んでおります。みなさんの御意見聞かせて下さい。

[859: 匿名さん]

>>８５７さん
容積率緩和条件として、提供公園をつくらないといけないことになっていると思います。
提供公園を作ることで、本来5階建てしか建てられないところに7階のマンションを
建てられるなど、高さ制限がゆるくしてもらえたりするわけです。

この方法は川崎市ではよく見られます。だから、提供公園を作る義務はあります。
あと管理は川崎市ではないですよ。提供公園を作ったマンションが管理することに
なります。小杉の辺のタワーマンションも提供公園がありますが、植栽管理費が
維持費にのってきてます。管理はマンションがするのですが、利用者は不特定
多数の人々ということで、周りの住人の方にとっては憩いの場が増えることになり
ます。大型マンションができる代わりの代償というとこでしょうか。

本当に公園として市に寄付（専門用語はわかりません）した場合は、市が管理
することになりますが、多分そういう風になってないと思います。
なお提供公園も固定資産税の算出にかかわってきます。土地の持分に入ってくる
わけです。共用施設が少ないマンションの方が税金も安くなります。
提供公園の管理も快適な状態に管理することが義務だったと思います。
詳しくはマンションの販売員の方に聞いてみてください。

私はe-マンションの掲示板やらモデルルームめぐりで勉強しただけなので、
間違っているかもしれません。

[860: 匿名さん]

いつも掲示板が荒らされ、情報交換ができない状態になっているのでとても残念です。
購入を真剣に考えている人だけ書込みするようにひとつお願いします。

[861: 匿名さん]

特定されてアク禁になるそうな

[862: 契約済みさん]

857です。
>>859
ありがとうございます。
公園の件は、管理規約第１章（総則）第18条（容認事項）「行政指導について」第７号に、
「本マンション北西側には提供公園があり、当該施設の維持管理は川崎市が行います。」というくだりがあったので、
文字通り「寄贈」したのだと思っていました。念のために販売員に聞いています。

[863: ８５９です]

こちらの提供公園の件、わかりました。
管理規約に、管理は川崎市とあるのなら、そうなのでしょうね。
マンションによって扱いが違うようですね。
私の知っている２，３件のマンションはいずれも管理がマンション側に
なっているので、全部そういうものなんだと思っていました。
「寄贈」なら、管理代が発生しないのはいいですね。

[864: 匿名さん]

柵がとれてマンションの周りが見えるようになってきましたね。あの竹林みたいなのは無駄みたいな気がするけど、緑は確かに多そうですね。

[865: 契約済みさん]

立地や環境が気に入ってここに決めました。他にも契約されたみなさん、よろしくお願いします！

ここに決めて、唯一の心配は、子どもが保育園に入れるかどうかということです。

近くに保育園がいくつかあるにはありますが、既にお隣のマンションをはじめ地元の方のお子さん達で、もう何年も前からぱんぱんで入所はかなり困難なようです。

立橋を渡った向こうの保育園まで足をのばしても、入れるかどうか微妙なところらしいです。

もう買っちゃったから、今更どうにもできないですけどね・・・。

同じように子どもを預けて働きたいと思っていらっしゃる方、いませんか？

[866: 入居予定さん]

>865さんへ
我が家でも同様の問題で、検討中です。保育園は無理そうなので、幼稚園にする予定です。送迎バスが結構走ってますので。

[867: 匿名さん]

隣の尻手駅近くのちびっこランドに２ヶ月ほど子供を預けていました。とっても先生方が良くて本当ここに預けて良かったって思いました
ただ電車で行かないといけなかったので、近くの保育園に入園できることになった時点で転園してしまいました。　
初めて預けた保育園だったので、良い悪いの判断がよくわからないということもあるかもしれませんが、最初に預けたところがそこで本当に良かったと思っています。　
矢向からだと電車になってしまいますけどね。

[868: 契約済みさん]

近隣の保育所に入所していることもあって、この物件を決めた者ですが。。。

>>865さん
定員の充足状況から「のみ」申し上げますと、
乳児（0-2才）は非常に競争率が高いですが、
幼児（3-5歳）であれば定員割れを起こしている保育所もあります。

ただ、倍率が高いといっても、本当に切羽詰っている方ならば入れる可能性は高いと思います。
と申しますもの、保育所の送迎を両親ではなく祖父母がしている方が散見されますので、
近くに頼れる方がいないというのであれば、入所選考の時に当然考慮され、そういった方（近くに祖父母がいる方）よりは優先されると思われます。

もしお時間があるのであれば、近くの保育所を見学することをお勧めします。
そのときに、待機児童の件についても聞いてみれば如何でしょうか。

[869: 購入検討中さん]

幼稚園の送迎バスがかなり来ていると言う事ですが、
どのあたりの幼稚園のバスが来ているのでしょうか？
現在、となりの大規模マンションの方々など
近所の方々は、どちらの幼稚園へ通っているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

[870: 匿名さん]

何かここ、全然話題にもならなくなりましたね。
ＭＲ行ってみようと思ってるんですが、売れてないんでしょうか？

[871: 匿名]

870
買いたい人が一巡したのでしょう。矢向でこの値段なんで、竣工前完売はムリ。
ゴクレのどこかの物件みたいに、1年後は10百万円引きで売りに出されるでしょう。

[872: 匿名さん]

閑古鳥が鳴いてたのに、３分後にレスがすぐ帰ってくるなんて、
不自然に感じるのは私だけでしょうか。

[873: 契約済みさん]

＞872さん
いわゆる自作自演ということでしょうか？
私もそう思いますが、別に気になりません。

[874: 匿名さん]

>870
確かに良くも悪くも人気のある物件は書き込みも多い傾向がありますよね。
この物件も何かと噂は多かったですが、一巡しているのかもしれませんね。

[875: 匿名さん]

保育所の送迎を祖父母がしてくれる方、羨ましいですね。
そういう状況に恵まれていない家族は、どのくらい優先してもらえるものなんでしょうか。祖父母が近所にいる方が入れていて、いない人が待機になっているケースもありますか？
乳児（0-2才）は非常に競争率が高いというのは、もともと定員が少ないということでしょうか？
ご存知の方教えていただけますか。
うちは、お互いの実家は離れていて、共働きをするつもり（しないと生活が…苦笑）なので、預けられなかったらどうしよう、と思っています。とりあえず、値段が高くても遠めでも、預けて近くが空くのを待つしかないと、覚悟してます。
>>867さん、2ヶ月で近所が空いたのは、早くてラッキーなケースなのでしょうか。

[876: 周辺住民さん]

>875さん

入園できず待機している人がとても多いので、一度入園すると近くにかえてもらうのはかなり困難だと聞きました。兄弟で異なるところに通ってる家庭もあるし。

それにドコまでが近所、なんていう線引きは難しいと思うので、
（私のところは両親は電車で90分です。これって近いの？）
優先というのはないと思うのですけれど（←事実ではなくて感想）、実際どうなんでしょうかね。

[877: 購入検討中さん]

まだまだ先でしょうが、今モデルルームのある土地には
500戸のマンションと大型商業施設ができるそうですね。
矢向駅からも新川崎駅からも遠くなる分、こちらの方が
安くなるでしょうか？
既存不適格が気になって今一歩購入に踏み切れず…です。

[878: 匿名さん]

既存不適格のわりに、値段も近隣物件と比べて得な感じはしませんよね。将来売却することになったら、その時どんな評価を受けるのか心配です。
シンカの鉄塔といい、なぜか新川崎の物件は将来売るときのネックになりそうな要素のある物件が多く、踏み切れずにいます。今度のイニシアは高いうえに西側は大工場だし。

[879: 匿名はん（購入した者）]

877さん
１.MRの土地の事は最近MRで聞かれたんですか？　
２.既存不適格は現時点のローン申し込みにも建確通っているから問題ないです。今後起こるのは建替時にですね。でも建替は何十年も後の我々が生きてるかわからない時代にあるかないかのことですよね。それに他の高層タワーマンションも同様のことが言えるのではないでしょうか？各々の思いや事情もあるとは思いますが・・・・。

[880: 付近住民]

878
＞」シンカの鉄塔といい、なぜか新川崎の物件は将来売るときのネックになりそうな要素のある物件が多く、
それは、新川崎駅周辺は工場地帯であり、人が住むための街づくりがされてこなかったからです。
やっぱり、いろいろと住みづらい場所だと思いますよ。

[881: 契約済みさん]

>>875さん
0-2歳の定員はもともと少ないです。
近くの古川保育園は定員が120人と、最寄の塚越保育園や近所の戸手保育園の定員90人よりも大きいにも関わらず0歳児を受け入れていないですし、
塚越保育園/戸手保育園ともにおおむね、0歳児9人、1歳児12人、2歳児15人、3-5歳児それぞれ18人といった構成になっているはずです。
その理由は、0-2歳のほうが職員を多く配置しなければならず、コストが高くなるからです。
0歳児の場合は、乳児3人につき保育士1人を配置しなければなりませんが、
4-5歳だと、幼児30人につき保育士1人の配置で基準を満たすからです。

>>876さん
川崎市はそのあたりの基準を明確にしていまして、半径１km以内を近隣と定義しています。
http://www.city.kawasaki.jp/35/35kikaku/home/fukushi/download/278/aram...
正確に申し上げると、切羽詰っている人を優先するのではなく、余裕がある人の優先ランクを下げるというシステムです。
近隣の定義が半径1km以内というのは甘すぎだとは思いますが。。。
ちなみに、私の両親は電車で2時間半くらいの距離です。

[882: 匿名さん]

>> 879
877じゃないですが、これでは？
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p02814.html

[883: 匿名さん]

＞882
場所が小倉跨線橋と江ヶ崎跨線橋の間なら、新川崎駅からの距離もここより多少近そうですね。商業施設が隣にできて、既存不適格の問題もないなら、MRの土地の開発を待ったほうがよいかも。

[884: 契約済みさん]

>>883さん
どちらにしろ、最寄駅は矢向になると思われます。
徒歩で2-3分短くなったとしても、徒歩10分を超える距離を毎日行き来するのはかなりきつい。
＃駅から徒歩10分の賃貸に住んでいる感想として。
矢向を使うにしても、小倉跨線橋と江ヶ崎跨線橋の間に、貨物引込み線の踏切ってありましたっけ？
もしなかったら、結局は陸橋を超えることになりますので、かなりの遠回りになると予想されます。

それと、ここの学区は小倉小→南加瀬中だと思いますが、南加瀬中の評判については検索してみることをお勧めします。

単純に考えて、11階だと着工から竣工まで15ヶ月くらい、
まだ図面も引いてないと思いますから、最短でも入居は3年後でしょうか。
その頃にはマンションバブルがはじけていると確信できる人ならば、
待っても良いかもしれませんね。
結局はどのくらいの価格で出してくるか、ということでしょうか。

[885: 匿名さん]

＞８８４
この物件から新川崎駅まで毎日歩くのはきついでしょうね。
MRのところなら線路沿いで多少近いような気もしたのですが、地図で見ると徒歩15分以上はかかりそうです。
確かにMRのところの開発を待つべきかどうかは値段次第です。しかし、ここも既存不適格とか言われているわりに格安とは思えないだけに、悩ましいです。
既存不適格であることは、将来の建替だけでなく、中古物件としての流通性に与える影響も大きいような気がします。
同じ高さでの建替えのできない物件が、例えばパークシティー新川崎のように、築20年経っても中古市場で人気のある物件になっているとは思えません。

[886: 876]

881さん詳しい情報ありがとうございます。
勉強になりました。

確かに、1km以内って甘い気がしますね。
もちろん近くても色々な事情が各家庭にあるとは思うので、一概に近ければ子供の面倒が見れるとも限らないわけですが。


ここ最近の物件の上昇傾向を考慮したとしても値段が高い印象を拭えず、保育園の問題も解決できず、（考慮する必要があるかどうかは分かりませんが）既存不適格物件ということを考えると見送りかな。。。

保育園の問題は川崎であればここだけではないし、各物件一長一短だとは思うんですけれどね。

[887: 契約済みさん]

884です
>>885
パークシティ新川崎も第二種住宅地域なので、今の規準では高さ20m以上の建物を建てられないと思われます。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm
既存適格/不適格と中古物件の価額って、どのくらい関係するのでしょうか？
パークシティ新川崎の件をみると、さほど関係していない気もします。

１）定期的にメンテナンスをしっかり行って（管理会社に行ってもらって）、建物の劣化をおさえること
２）殺伐としていない、良いコミュニティがあること
が中古物件の価値が下がりづらくする要因かなぁと思っていて、
「入居者が如何に努力するか」ってことに依存すると思います。

[888: 匿名さん]

>>887
パークシティーは敷地に余裕がありますからね。
それに同じ既存不適格だとしても、この物件はすぐ規制がかかることがわかっているにも関わらず建築確認を申請した物件です。周りの住人と摩擦が発生するにしても今ほどの摩擦はなかったと思います。
また既存不適格物件を作ることを是とした会社の姿勢に対しても良いイメージがありません。
つまるところこの会社のイメージが悪く感じたこと（売り方も含めて）は購入検討者にとって大きなマイナス要素になるのではないでしょうか。

また定期的なメンテナンスにしても外壁などに過度な装飾があるので同規模の普通のマンションと比べて多少割高になってしまう可能性がありますね。