ザ・ミレナリータワーズ

[匿名さん]

注目の超巨大物件。いよいよ、始まるようです。
検討している皆さん、たくさん情報交換しましょう。

所在地：神奈川県川崎市幸区塚越4丁目345番1他（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩16分
　　　　南武線 「矢向」駅 徒歩7分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 臨港バス「元住吉」行き「塚越」バス停から 徒歩1分

[625: 匿名さん]

競合物件とはどこらへんでしょう？

[626: 匿名さん]

川崎周辺でマンションを探している者です。
この物件の良さとは何なのでしょう？
駅近ではあると思いますが、価格面やあの外観・・・
好みはあると思いますがセンス悪すぎと思います。
また、見た感じ天井が低いような気がするんですが。
ろくに確認もしていないのであれですが、そんな事ないですか？

[627: 購入検討中さん]

ちょうどタイミングよく日経トレンディでマンション特集ですね。
非常に勉強になります。
スペック的にここは厳しいですね。

ここは営業の人が結構自信持って話すので、あまり突っ込めませんでしたが、
何となく感じていた、スペックが低いというのがよくわかりました。

[628: 匿名さん]

外観については、
①好み
②気にならない
のどちらかの人が買っていると思うので、
センスがないと思う人はきっと買わないのでしょうね。

ちなみに我が家では、
私は②で、親は①でした。

天井については、
高すぎるよりはいいと思っているので、
我が家では問題になりませんでした。

[629: 入居予定さん]

615です。
>>621
今週末（5日）はお休みだそうです。
それと、5月から9月だったと思うのですが、毎月最終土曜日に塚越商店街では夜店をやってますよ。

>>626
天井の低さを感じたのは、廊下部分のことですか？
階数にも拠ると思いますが、リビングや洋室ならば天井高は2600mmくらいはあったと思います。
廊下の下がり天井は2200mm位だったかなぁ。戸内の扉の高さが2100mmだったと思うので。
二重床・二重天井じゃないので、廊下部分を下がり天井にしないと、配管通せないですよね。

廊下以外の天井高は、階高3000mmでスラブ厚200mmの二重床・二重天井物件と同じくらいの出来上がりになると思いますが。

あと、中に住んでしまえば、赤い飾りは関係ないかなと。
ただ、外壁が青い部分は、バルコニーの立ち上がり壁がメッシュ状のものになっているので、
それをどう考えるかですね。

[630: 契約済みさん]

>629
バルコニーの壁なんて全然考えていませんでした。
私の部屋はたまたま白い外壁のところだったので普通の腰壁ですね。
メッシュ状だと透けて見えるということですよね。
高層階なら視界が開けてメリットがあるが、低層階だとプライバシーに問題ありということかな？

[631: 購入検討中さん]

>>622
うちは、これから子供を作ろうと思っている夫婦です。
622さんは、子育て環境重視ということでしたが、
もうお子さんはいらっしゃいますか？
保育園＆幼稚園については、
入れるかどうか心配ですが、とりあえず近辺にいくつかあるので少なくとも他のマンションよりは良いかと思いました。
学校も矢向駅と逆側の静かな方向だったのが安心材料になりました。
学校の様子については、今から心配しても仕方ないし、どの地区でも公立なら荒れる可能性はあると思うので、あとは『親力』だと思ってます。
他に、子育ての環境として良いと思われた点があったら、教えて下さい。

[632: 622です]

子供は１歳半と来年の1月に出産予定の二人の予定です。
631さん同様、保育園＆幼稚園はどこのマンションにしてもこの近辺でしたら
あまり変わらないと思い、重要視しませんでした。
子育ての環境として良いと思った点については、周辺に幹線道路がなく安心な点と、
共用施設が多く子供を部屋の外で遊ばせることが出来る点と、来ている方が
同じような年代の方が多そうだったので子供にもたくさんお友達ができるんじゃない
かなと思った点ですね。
あと、個人的にはどうしても南向きがよかったのでそれが予算内で購入できたのが
一番大きかったです。また、エントランスや共用施設が立派そうなので、それも実は
楽しみです。

[633: 匿名さん]

今日、買っちゃった（＾−＾）　衝動買いだったけど、皆さん宜しく！

[634: 匿名さん]

１階から一番上の階まで売出しているんですか？

[635: 匿名さん]

客の足元を見て、適切な階の部屋を勧めてくれますよ(^^)

[636: 傍観者]

客の年収に応じた価格表を出してくれますよ。

[637: 入居予定さん]

629です。
>>630
お、ということは高層階ですね。私もかろうじて白い外壁だったのですが。。。
向かいのセントラルコーポの共用廊下から覗かれる可能性は否定はできないとは思います。

あと、これは私もノーケアーだったのですが、外壁の色によって共用廊下部分の腰壁も違うみたいで、
外壁が青いところは普通の腰壁のようですが、外壁が白いところは飛散防止フィルム処理済の半透明ガラスみたいです。
共用部分だからガラスの清掃代は管理費に含まれるんでしょうが、
割っちゃった場合にはどうするんでしょうね。建前としては割った個人が弁償するんでしょうが、
誰がやったか特定できるのでしょうか？　結局は管理組合が尻拭いしそうな気がします。

[638: 契約済みさん]

630です。
>637
情報ありがとうございます。よくチェックされてますね。
廊下側も少しでも採光が良い方がいいので良かったです。
ガラスの破損なんかだと保険でカバーされるのでは。

[639: 入居予定さん]

わたしの部屋は、青です。　階数わかってしまいますね（苦笑）

[640: 契約済みさん]

青の高層階も少ないけどありますよ。

[641: 入居予定さん]

　＞６４０
そうですね〜　微妙にありますね。　私は、だいぶ下のほうです

[642: 匿名さん]

おはようございます。今日の天気なら、いつもよりも空いてて、ゆっくり接客してもらえるかと期待しています。フェンスの色も注目してみます。今日決めたいなぁ。

[643: 匿名さん]

ここの営業って、超強気じゃないですか？
一昨日モデルルーム見てきたんですけど、昨日電話かかってきて、近隣の他のモデルルームを見て下さいと強く勧められた。今日見に行って比較してきますわ。

[644: 匿名さん]

確かに強気だけど、金額・立地・設備・仕様などのトータルバランスで考えると確かに周辺の物件と比べるとネックは少ないのかなと思いました。
販売の人に『ここのネックは何ですか？』と聞いてみたんですけど、“何十年後かにこの物件を建替えようとしたときに、今の規制が残っていたら、同じ形では建てられない”ことだと言ってました。
ただ、自分の生きてる間には関係ないし、それまでには多分手放しているので、あんまり自分には関係ないかなと。昨日混んでてあまりゆっくり説明してもらえなかったから、今日もう一回行って、不明点が解消できたら、登録するつもりです。

[645: 購入検討中さん]

＞644
もう少し大きな買い物なので自分で勉強した方がいいかと。
はっきり言ってここの営業は質問にもいい加減でまともに
応えられません。
日経トレンディ（今売られてる物）のチェック表で見てみたら。
少なくとも弱点がそんなどうでもいいことだけではないことが
わかりますよ。
二重床や二重天井にパイプスペース、点検口他‥。皆最低点では
ないですか。ここは1ヶ月以上前に行ったので、よく確認しなかったのです
が、ここは住宅性能評価（設計）はとってるのでしょうか。
その中身も確認した方がよいですよ。

[646: 匿名さん]

＞645さん
アドバイス有難うございます。
その記事は見ていませんでしたが、マンションは“立地と管理を買え”と言われますからね。
駅から近く、駐車場も100％あってしかも機械式ではなく、管理体制も大規模だけあって十分な体制になっていると思いますし、将来貸したり売ったりする時にも有利かなと。
保険会社と同じで、私はマスコミもあまり信用していないんです。まあ今日行った時にいろいろ質問してみますよ。

[647: 匿名さん]

途中で売ったりは厳しいかと思います。
多分銀行のローン審査が厳しくてなかなか契約まで行かないかもしれません。
賃貸に出す分にはいいと思います。ただし元値が高いのでなかなか利益が出る家賃の設定は難しいと思われます。

[648: 購入検討中さん]

マンションバブルに踊らされ麻痺してる方々が多そうですが、
ここは典型的な高値掴み物件ですよ。
永住ならともかく、
転売の可能性がある方は、
10年で半額以下になることを覚悟された方がある。
塚越であの価格帯はありえません。

[649: 物件比較中さん]

立地と管理を買えっていうのは間違いじゃないと思いますが、
ここはそれも高くないかと‥
まず駅近といっても6分という微妙な距離の上、南武線のエスカレーター
もないような小さな駅です。
便利な横須賀線の新川崎に対しては、駅から遠い、資産価値に繋がらない
距離です。
管理も大規模だから大丈夫と思えば、世の中の大規模物件は全て管理が
よいとなってしまいます。要はその中身です。でも実際は住むまでわかりません
から、それを管理会社で判断するわけですが、ここの管理会社は正直？です。
マスコミを信用しないのはよい部分もあると思いますが、その根拠がそれでは、
まさに勉強した方がよいのでは。

[650: 契約済みさん]

>>645さん
645さんは、株式投資をされる際に、その会社の決算書などをきちんとチェックされている
のですかね？その決算書をチェックしている間に株価がどんどんあがったりするんでは？
もしくは、車を買うときに性能を逐一チェックされたのですか？
ある程度大丈夫そうだったら、早く買ったほうがいいのでは？
そのほうが高値つかみしないかもですよ。
あまり、うじうじしてるとなくなっちゃいますよ。

[651: 今は賃貸住まいさん]

ここの営業の人は、他のモデルルームも見て、一番いいところを選んで下さいという感じで、かなり好感が持てました。ここに決める決めないは別として、駐車場とか考えたら、価格的には決して高くはないとは思います。

[652: 匿名さん]

645です。
何か私が書いてることに、執拗にレスしてくる方がいらっしゃいますが、いくらゴールドクレストの足を引っ張ろうとしても、私は私なりの考えで判断しますから。
そして、私は物件そのものについてももちろんですが、接客してもらったときの、営業さんの態度とかも良くみるようにしています。651さんも書いていらっしゃいますが、ここの会社の営業の人は他社物件の悪口を全然言わないし、そういうところも好感を持っている一つです。
一度、名前は出しませんが近くの物件を見に行った時に、他の会社の物件のことをボロクソに言ってたところがあったんですが、その物件は即検討から外しました。

[653: 匿名さん]

この辺に住むなら、
この価格帯で戸建て買えるよ。
古い街だから元からミニ戸クラスの土地しかないけど..。

値段が安いとこは低層だろうし
眺望取らなきゃメリットないかな。

[654: プロ投資家]

＞650さん
私は金融関係で相場を長くやっている者です。
日本のファンダメンタルズを見ると、住宅関連では
①少子高齢化の加速
②現状の住宅余剰（700万戸の空き屋が存在する）
③住宅新築から中古流通市場整備へと政策の歴史的転換
④GDP・CPIはほとんど横ばい
⑤企業業績の向上の恩恵が家計に及んでいない　
⑥都心一等地を除いて地価の上昇はほとんど横ばい
⑦規制緩和で容積率、建ぺい率は年々緩和されている
というのが衆目の一致するところです。
需要と供給を見ても、完全に住宅は余り、消費者の購買能力は増えていません。
従って現在のマンション価格上昇は、まったくバブル以外の何者でもありません。
「マンションがなくなる」なんてことはありません。
焦って高値掴みをすると、後で死ぬほど後悔しますよ。
投資する時は、決算書はおろか、所有資産、経営者の考え方などをじっくりと
調査してから売買するのが、基本中の基本です。

[655: 購入検討中さん]

物件が気に入り、
ゴクレの不透明な販売方法が受容出来るなら買いでしょうね。
ネガティブなレスは参考程度に読み流せばいい。
所詮、マンションなんて10年も住めば不良債権。
都心部の一部以外に資産価値なんてありません。
割り切れば気に入った物件に住めばいいのです。

[657: 購入経験者さん]

さすがプロ投資家様、おっしゃる通りでございます。
ただ、現実問題マンション価格があがっておりまして。
下がるのを待って買っていただいてもよろしいかと。
しかし何年先になるのやら。

[658: 入居予定さん]

637です。
久しぶりに荒れはじめましたね、この板。
>>645
アドバイスありがとうございます。
でも、マスコミの画一的なチェックリストを今頃利用している時点で、すでに乗り遅れているのでは？
購入者それぞれ重視する項目があって、その人なりの採点をして決断しているのだと思います。
どなたかがコメントしていましたが、幹線道路から離れているところを評価する方もいらっしゃるわけで、
それが満たされるのであれば、直床は許容するという採点規準も、充分ありうると思います。

日経トレンディに書いてあったからどうこうと言うのは、
あるある大辞典で納豆を取り上げたからスーパーに納豆買いに走るのと同じだと、私は思っています。

この物件で槍玉に挙げられる直床についてですが、
645さんんは水周りの移動を伴うリフォームをすでに予定しているのでしょうか？
そうでなければ、二重床のメンテナンス性の高さは宝の持ち腐れになってしまうと思います。
そもそも、そのような方は、この物件のような、判で押したような田の字型は検討の対象外だと思います。
私は、子どもが独立した後に、和室をLDKとつなげるくらいのリフォームは予定していますが、
その程度のリフォームならば、直床でも可能です。

管理会社については、気に入らなければ管理組合として契約を解除して、他の会社と契約すればいいだけだと思います。

>>648
では、坪いくらが妥当なのでしょうか、教えてください。
私は不動産鑑定士ではないので、絶対評価ができないので。。。
あ、公示地価とか路線価がいくらだからっていうのは無しで、
この物件だったらいくらの家賃収入が見込めるかに基づいて、DCF法でお願いします。

それと、不動産の価格にはお詳しいようなのでお聞きしますが、
既存不適格はローン審査が通らないって、本当なのでしょうか？
住宅ローンは銀行にとって旨みのある商売なので、
購入者の返済能力が充分あれば、銀行はいくらでも貸してくれると思うのですが。

[660: 入居予定さん]

658です。亀レスしているあいだに、あっという間に10件くらい進んだ。。。
>>652
失礼しました。645でのレスの書きぶりから、他者の営業マンが突っかかってきたのかと思ってしまって。
ご自身の評価軸をしっかりもたれているようですね。
ちなにに、住宅性能評価は取っていません、この物件。

>>654
先行きのことを言っているのは①と④だけですよね。
②については、マクロ的にはそのくらいあったとしても、
新築と同等の品質を確保している中古物件はそのうちどのくらいあるのでしょうか？

しかも、少子高齢化と言っても、メンテナンスが面倒な一戸建てを捨てて、中高年がマンションに入るということや、
これまで社宅住まいだった人が、退職金を元手にしてさほど広くない物件を買い求めるという行動も考えられます。

[661: 入居予定さん]

たびたびすみません。

> 先行きのことを言っているのは①と④だけですよね。
先行きのことを言っているのは①と③だけですよね。

[664: 入居予定さん]

不動産関係の仕事をしています。
現場の感覚では、ここ数年は上がることはあっても下がることはまず無いでしょう。
5年〜10年以上待てる若い人なら確かに待ちも考えられますが、40代以上の方は
そこまで待っていたらいつ買えるかわかりません。
少子高齢化ということは世帯人数が減るわけですから、65〜70平米あれば十分という
ことにもなりますし、100％満足できる物件なんてよほどのお金持ち以外ありえませんから。

[665: 匿名さん]

>664
まともに相手しなくていいですよ。
どうせ、この前からしつこく貼り付いてる近所のマンション業者ですから。
時期や書いている内容からして、多分イニチア新川崎だと思うけど。

[666: 購入検討中さん]

ここは検討版なのだから色々な意見があって当然。
ネガティブなレスを排除しようとするのはいかがなものでしょう。

[668: 匿名さん]

ネガティブなレスを書いてるのは、イニチアの販売員である『あなた』だけでしょ！
そんなに、ミレナリーにお客さんを持っていかれてるんですか？
土日に暇なのは同情しますが、こんなところで張り付いていないで、営業行為をちゃんとした方がいいのではないでしょうか。

[669: 匿名さん]

もちろん厭味ですよ（笑）

[670: 物件比較中さん]

この物件は、住宅性能評価は取っていませんが。皆さんは、どう思いますか？

[671: 匿名さん]

>>670
善意でみれば
そんな手間と費用をかけて評価してもらわなくてもいい物件との自信がある。

悪意で見れば
第三者が数値で評価される住宅性能評価だとこの物件の実力が低いことがばれるのでとらない。

消費者としては第三者が評価をおこない、耐震、耐火、維持管理対策などなどの等級をあらわしてくれるのはいいですね。ほかの物件との比較もしやすくなります。

[672: 匿名さん]

本日登録した者です。初めてこの掲示板を見ましたが、非常に面白いですね。いろいろ書かれてありますが、他の会社の人もいろいろ書き込みしているのが分かりますね。
“明らかに自問自答してるでしょ！”っていう突っ込み所がたくさんあって、こんな無記名式掲示板なんの影響力もないと思うんですけどね。
私的には、あとは抽選に当ること願うばかりです。何人かの人に案内してもらいましたが、ゴールドクレストの人は非常に感じのいい方でしたよ。

[673: 匿名さん]

>>668
なんでそんなに感情的になるの？　667の言うにも一理あるように思える。
実際どうか第三者の専門家に確認して、もし本当にそうなら、事前にわかって有難いと思い、
ガセなら安心すればいいい。メディアリテラシーって、そういう裏取りから始まる。
自分が気分が良くなる情報だけ受け入れて、楽しい会話をしたいなら、ここは不向きだよ。

[674: 匿名さん]

建蔽率と容積率守ってるから（角地による緩和はあるけど）、
いくら既存不適格とは言っても、世帯数が半分にはならないけどね。
ただ、その時は駐車場潰すんだろうけど。