ザ・ミレナリータワーズ

[匿名さん]

注目の超巨大物件。いよいよ、始まるようです。
検討している皆さん、たくさん情報交換しましょう。

所在地：神奈川県川崎市幸区塚越4丁目345番1他（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩16分
　　　　南武線 「矢向」駅 徒歩7分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 臨港バス「元住吉」行き「塚越」バス停から 徒歩1分

[561: 匿名さん]

南武線の駅とその周辺って本当に整備されませんよね。将来に期待はしたいですけど。

[562: 匿名さん]

無理でしょう。ＪＲですから。

[563: 匿名さん]

JRにそんなに大きな期待はしませんが、
やはりエスカレータかエレベータの１つ位は…と思います。
ところで、矢向お隣の鹿島田、
一応バス便はあるし、新川崎と同程度の距離だし、
ここ最近かなり便利そうになってきている場所のようだけど、
皆さんこれについては、あまりメリットを感じていないのでしょうか。
なんだかんだ言っても、川崎の南部側は、
いい印象がないのでしょうか。
私は、近くに越してきてから
『意外に川崎いいじゃない？』と思うようになっています。
この物件で、一番気になるのは、教育環境です。
レベルがイマイチという噂も聞きます。
でも…他の競合物件も、考えてみれば圧倒的にいいところって
見当たらないんですよね。
やっぱり『買い』なのかな、すごく迷っています。
実際に買われた方、いかがでしょうか。

[564: 通りすがり]

この場所で200万円/坪はボリ過ぎ。170万円/坪がこの物件の現状の本源的価値でしょう。
差額の30万円/坪はゴクレのボロ儲け。750戸もあり、ほとんど65.27㎡or70.40㎡でほとんど同じ3LDKの間取り、フロは今時1317と狭いので、中古で売る時にかなり安く買い叩かれることを覚悟する必要があります。

[565: 匿名さん]

>>563
私も購入を検討しています。
教育って結局は親の育て方に依存するのではないでしょうか。
確かに学校のレベルは今一ですが、川崎駅まで出れば、それなりの塾や予備校はあるのだから、
学校に飽き足らなければ、そこに通えばいいのだと思います。
「我が家はこのやり方です」と言える親だったら、川崎は充分その要求を満たしてくれます。
で、帰りは川崎駅からここまでバスが出ているので、バス停まで迎えに行ってあげるだけです。

鹿島田は頻繁に行きますよ。マルエツが便利ですから。
矢向駅前の小さなスーパーに比べると、圧倒的に商品が豊富で新鮮ですしね。
＃矢向駅前のスーパーで買ったサンマを食べたら、気持ち悪くなって吐きましたから(^^)

値段が高いという人もいますが、鹿島田徒歩10分のNICEの物件も7階建てで同じ程度の坪単価なので、
高層階といったことを考慮すれば、この物件がメチャメチャ高いという気はしないです。
＃そもそも、マンション業界自体がバブっているという議論はありますが(^^)
別に彼らだってボランティアでマンション作ってるんじゃないんだから、
一定の利益を確保して永続してもらった方が、購入者にとってもメリットがあると思います。

また、同じ間取りが連続するっていうのも、作り手からすると、
構造が複雑にならない分、職人たちがミスを起こすリスクが少なくなるというメリットがあり、
買い手側も、購入者層が均質化するので、コミュニティを作りやすいというメリットもあります。

でも、やっぱり、この物件って、雰囲気が庶民向けなんですよねぇ。。。

[566: 匿名さん]

まあ、200万/坪はあんまり安くないかな。
でも、土地の値段自体が上がってきてるしね。
1317フロを『狭い』と感じず、
中古で売る気がなければ、いいってこと？
実家は、1620だったけど、
広くてちょい寒い時があった（暖房つけてもなんとなくね）。

[567: 匿名さん]

そうですね、最後は、親がつまらないことでブレないことですよね。
庶民向け物件、結構じゃないですか。
お高いマンションが似合うキャラでもないので、
これはこれでいいのかも、と。
鹿島田は時々通りますが、なかなか良い所だと思います。
矢向も案外好きになれそうな気がします。
実際に駅から現地まで歩いて、そう思いました。
旗に関しては、仕方ないのかなと思いました。
実際に住んだ人間が、地域の人たちに溶け込めるように
当たり前の努力をするしかないですよね。

[568: 匿名さん]

564の言うとおりだと思う。

[569: 匿名さん]

いずれ首都圏ＪＲ全駅にエスカレータかエレベータを設置するということになり、今の矢向駅は構造上設置が難しいので、新しい駅舎になる→徒歩７分からもっと近くなる→資産価値が上がって高く売れる・・・。という私なりの計画！私は今の駅のしょぼさで金額が設定されてるんだから、駅については我慢しますけどね。

[570: 匿名さん]

川崎市は地下鉄建設にお金かけるからムリだよー。

[571: 匿名さん]

>>５６９
今の設備、環境でも割高感を感じるのに。
矢向駅を鹿島田方面に持ってくることはないでしょう。鹿島田方面に移設すれば鹿島田駅の踏切がさらに開かずの踏み切りになってしまいます。南武線の高架化が実現するまでじっと我慢するしかないでしょうね。

[572: 匿名さん]

地下鉄と言えば、このあたりを通す計画があるらしいですが…。
http://www.city.kawasaki.jp/82/82tetudo/home/pdf/2kiru-tozu.pdf

[573: 契約済みさん]

　来月、土曜日にローン申し込み会ですね。　仕事やすまないと・・・（TT)

[574: 匿名さん]

>573さん

銀行の人と直接相談が必要なければ、別の日にモデルルームでも対応してくれますよ。営業担当の方に聞かれてみてはどうですか？

[575: 大手企業サラリーマンさん]

＞570さん
駅の設備投資に資金を出資するのは、普通に考えてＪＲなんじゃないですか？
川崎市もいくらかは負担するのかもしれませんが。
今後利用者の数も増えてくれば、ＪＲ側も設備投資をするんじゃないですかねえ。

[576: 匿名さん]

>570さん、571さん
569さんの話は、駅の場所が移設するのではなく、
駅舎が新整備され、
出口が線路の両側に出来る→徒歩5〜6分になる
…という話なのでは？と思ったのですが。
踏み切りを渡らなくて済むだけで
だいぶ違うんですよねー。
川崎市ではなくJRが頑張ってくれればいいんですよね？
武蔵小杉効果で、南武線も少し変わらないかな？

[577: 購入検討中さん]

マンション側から見ると『営業してるの？』だった
すぐ北側にある相鉄ローゼンを見てきました。
マンションとは逆側が入り口だったんですね。
そこそこいい感じのスーパーでした。
小さいけど明るい感じの商店街だったし。
でも閉店時間が短いのが残念です。

[578: 契約済みさん]

>547さんへ
どうもです。土曜、休めないわけではないし、本社も見てみたいので、行ってきます。
ただ、子供（３さい）がいるので、困ってます・・・（TT)

[579: 匿名さん]

>>575
700世帯少々増えただけでJRが金を出すはずもないと思います。
実際矢向を使う人数となればさらに少ない数字でしょうから。
武蔵小杉の人口も増えるだろうけど東横か横須賀線を使う人だっているし、すべての人が
南武線を使うわけではありません。また武蔵小杉から矢向に来る人もいないでしょう。
上下線に改札を作るには人的増強が必要です。1名補強するだけで年間数百万以上の
予算が必要ではないかと思います。現実的には歩道橋の幅を広げる事くらいしか
できないのではないでしょうか。

[580: 匿名さん]

でもモデルルームがあるところもゴールドクレストが持っていて、２、３千戸位のマンションが
できると営業マンの方が言ってたし、その他にもマンション予定地があるとのことだったから、
数年後に４千世帯位増えるとなると、全体の人数からすると一家族３人としても１万２千人位
増えるわけだし、JRも年間数百万位の予算アップぐらいしてくれるんじゃないですか。
その頃には南武線全部の駅がきれいになるといいですね。

[581: 検討中]

580さん
JRも私企業ですから、経済の原理原則からいって有り得ません。
駅や線路を整備して乗客が増えるのであれば、投資をするでしょう。
でもマンションが建てられて、何もしなくても乗客が増えるのであれば、
わざわざ投資するバカな経営者などいませんよ。
結局不便な思いをするのは、そんなマンションを買った住民。

[582: 契約済みさん]

やっとHPがすべて見られるようになりましたね・・・

[583: 匿名さん]

しかし、ゴクレの営業は強気だね。他社のマンションの悪口を意識的に避けてるのが伺えるし、“そっちで決めるならどうぞ”って感じだった。
この物件はゴクレの中でも“楽勝物件”という位置付けらしい。そんなつもりなかったけど、昨日申し込んじゃった。

[584: 匿名さん]

>>580
いずれは法律的に整備しなければいけないでしょうけど、近隣の
駅と比べれば優先度は限りなく低いと思われます。

[585: 契約済みさん]

＞577さんへ
相鉄ローゼンに勤めている友人の話では、そこの相鉄ローゼンはマンションの引渡に合わせて
改装や営業時間の延長を検討しているみたいですよ。夜の10時とか11時ぐらいまで延長されると
いいですね。

[586: 周辺住民さん]

矢向の場合は、横浜市が整備するつもりないからね。
ＪＲだけだとつらいですね

[587: 匿名さん]

>>580
モデルルームがある場所は新川崎ですよね、最寄り駅。
わざわざ南武線の鹿島田へ出る人は少ないと思いますが。。。
よほど川崎に用事がある人は使うと思いますけど。

新川崎と矢向では全く違うと思いますよ。

[588: 入居予定さん]

へー。相鉄ローゼンの時間が延びるかもしれないんですね！！
本当に時間が延長になったら、すごいうれしい話ですね。
駅近のまわりより、マンションの近くで使える方がうれしいですよね。
いい情報、ありがとうございます。

[589: ご近所さん]

>>587
地図で見ると、直線距離では圧倒的に矢向の方が近いと思われ。

[590: 匿名さん]

どちらも徒歩圏と思えばいいんじゃない？
川崎はラゾーナあるし、
都内出るなら新川崎使っても南武線で川崎乗り換えより近いかも。
２線、別の経路の路線使えるの嬉しいよ。

[591: ご近所さん]

７５６戸のために延長するの？そうてつローゼン。
売り上げよりもコストの方が大きいんじゃない？
そもそも、入り口が反対側にあるのが面倒。バス通側にもあれば便利なんだろうけど。

それよりも、矢向駅までの通り道にある酒屋さん（ツカハラでしたっけ？）がコンビニに業態転換することをキボンヌ。

[592: 契約済みさん]

　なんか、ちょっと良い情報が流れだしましたね。概観の青色！良い感じでした！
　１１月まで、金利が極端に上がらないことを祈る毎日です。

[593: 購入検討中さん]

契約済みの皆さんに聞きたい、契約にはお金をいくら払いましたか？

[594: 匿名さん]

＞593さん
うちは、購入の申込をする時に担当の人から物件価格の5％〜10％と言われて、約５％でしたよ。
あとその他に印紙代で1万５千円を一緒に払いました。
行ったその日に決めたためか、申込の時はお金を払っていません。

[595: 購入検討中さん]

>>585さん
有り難うございます。
基本的に共働きなので
10時とか11時まで延長してくれると嬉しいです。
西友は２４ｈだけど、徒歩ではちょっと…ですし。
うちは、新川崎にさえ出てしまえば、都内への出勤は1本だし、
南武線は意外と使えるし、
（優先度低くていいから、そのうち駅舎整備があるといいですが…）
立地にはそんなに不満はないかな。
近隣の方に受け入れて頂けるかが、一番心配かもしれません。

[596: 物件比較中さん]

鹿島田だって、全然徒歩圏。
新川崎も、ちょいキツイけど、ルートを選べば徒歩圏。
そう思うのは、私が田舎者だから？
そんな風に思う田舎者が住む物件はイヤとか言われちゃうのかな（笑

建物の青い色は、広告のイメージイラストよりも
実物のほうが良かったです。

[597: 匿名さん]

南武線の設備改善を進めるためには、急がば回れで、川崎市営地下鉄の整備が実現に向けて動き出すことこそが、いいきっかけになると思う。

あぐらかいていてももうかるのが今の南武線。
ライバル線の存在がなければ、基本的にＪＲは力を入れないと思う。

[598: 購入検討中さん]

川崎市営地下鉄のルート、
候補の3ルートのうちのどれになるのか、
まだ決まってないんですよね？
候補のうちのひとつは、結構、矢向寄りだったような。
Ⅱ期だからだいぶ先の話でしょうが。
地下鉄駅が近辺に出来て、南武線も頑張って（ムリか？）
町全体が活性化していい方向にいくといいです。
周りを実際に結構歩いてみましたが、今でもいい街だと思いました。
ラゾーナ、本当に自転車でもOKそうです。
自転車が平気な人ならちょうどいいかも。

[599: 契約済みさん]

ところで、矢向駅周辺のおすすめのおいしいお店教えてください。

[600: 匿名さん]

今、何戸位売れているんですか？

[601: 匿名さん]

>600さん
はっきり分かりませんが、あの強気姿勢を見るとそこそこ売れているんじゃないですか？
昨日モデルルームに行ったけど、周辺の他社物件をご丁寧に全部紹介してくれましたよ。しかも全く他物件を悪く言うことなしに。『是非、ご覧頂いて比較してみて下さい』だって。
私は３日に再度行く約束になっているのですが、多分ここで決めてしまうんだろうなという気がしています。

[602: 契約済みさん]

最初に価格表を見せられた時、2〜3年前の価格を知っているので高いなーと思いつつ、
他も高いので決めてしまいました。
決め手は自走式駐車場とランニングコストが安いことかな。
インターネットも管理費込みのようですし。

でも、この価格で756戸も完売できるのか少々疑問。
最終期は値引きが当たり前になるのかな。
階数や向きにこだわらなければ売れ残りを狙った方がいいかもね。

[603: 入居予定さん]

＞602
ゴクレの人は、“早い段階で買って頂いた方が絶対正解”って行ってましたよ。
理由は、線路の反対側の近いところで、会社の人が『爆笑した』ぐらい高い金額で他の会社が土地を買ったらしく、ある程度売ったら、その高い値段で買った物件を当て馬にして、金額を上げようと思っているらしいですよ。ゴクレの人の自信満々具合もそんなところから来てるんじゃないですか？
私自身もこれから金額が上がっていくと思っているので、早く決断できて良かったと思っています。
まああと入居まで半年ありますが、これからもよろしくお願い致します。

[604: 匿名さん]

私も本日行ってきました。正直なところ、印象はすごく良かったです。現地もすごいと思いました。
一方で602さんのように750戸も完売できるのか少し疑問には思いましたが、でも営業さんの話では
最初からあまり売り急いでないようなお話でした。もし11月以降残ったとしても、管理費や修繕積立
金などはゴールドクレストが払い続けるそうです。それだけ、自信を持っているみたいですし、販売
時期が遅くなれば、周辺の他社物件ももっと上がっているでしょうし、特に私が心配することでは
ないかなと今は考えています。

[605: 入居予定さん]

>>603
東洋通信機の土地の件ですが、俄かには信じがたいです。
確かに、東洋通信機（現エプソントヨコム）は本社をあそこから日野市に移したので、あの土地は不要になっているとは思われますが、
分社化して他社に売り飛ばした事業部門の一部は、まだあの場所に残っていますので、
その情報の真偽のほどが分かるのは、まだまだ先だと思われます。
「早いうちに買っておいたほうが正解」というのは、自分の希望した階数・並びで選べるという意味だと理解しています。

>>602
確かに高いですね、この物件。契約されいれば分かると思いますが、
消費税は建物にしかかかりませんから、消費税の額から土地代が逆算できるはずなので、
その額と、公示地価（もしくは路線価）と比較してみてください。
公示地価は実勢価格ではありませんが、異常なほど乖離しているはずです。

普通は建物代と土地代を足し合わせた「出来上がり」の坪単価で比較するので、
出来上がりの坪単価で見ると他の物件に比べて高くはないと思われますが…、ゴクレの策略です。

でも、ゴクレは値引きしないのでは、と思ってます。
というのも、ゴクレは他のデベに比べると、短期の借入金がほとんどなく、
長期固定金利で借り入れた資金（と自己資金）で建物を建てているので、売り急ぐ必要がないからです。

とはいえ、大規模＋駅まで徒歩圏＋住宅地だと、川崎南部だとそんなにないので、その観点で言えばこの物件の魅力はあると思っています。
あと、保育園と小・中学校が、近くに揃ってますよね。
幹線道路からもちょっと離れてるのも魅力です（北側のバス通りは、夜になるとかなり交通量が減ります）。
矢向って目玉は何にもないけど、生活に困るわけではないので。

なんだかんだ言いましたが、運命共同体なので（笑）、よろしくお願いしますm(_ _)m

[607: 購入検討中さん]

>>599
矢向駅から、ミレナリーまでの間にある某お寿司屋さんが
美味しいとの話。
でも、地元のおなじみさんにイイカンジにご商売されているようなので
新参族は様子を見ながら伺うのが良いかも。

[608: 契約済みさん]

＞＞607さんへ
ありがとうございます。今度ちょっと探してみます。ますます入居が楽しみです。
出来ればこういった情報を沢山ここで頂ければありがたいです。
他にもあれば教えて下さいね。

[609: デベにお勤めさん]

私はその入札のことはよく知っていますが、ゴールドさんの営業さんの話はほぼ本当でしたよ。
さすがにゴールドさんも参加されていただけあって生々しく話をしてくれましたよ。
ただ、私も知ってますよとはさすがにその時言えなかったけど。HKさんは土地代のリスクがないから
いいよねぇ。

[610: 物件比較中さん]

1ヶ月ほど前にこの物件を観に行ってきました。
確かにスペック的にはいいものがあり、共用施設も充実していて魅力的に感じました。
そういう意味ではマンションスペックとしては問題なしです。
気になったのは、既存不適合、近隣住民とのトラブル（解決してるといってましたが？）、立替
眺望を気にするなら結構上にあがらないと、、、そうすると価格が（泣）って感じです。
あくまで私の予算での話ですが。。。ほか、マンション自体ではなくその他諸々が気になり
優先順位が落ちてます。１００％OKな物件はどこにもないので何をあきらめようかと。
難しいですね。
ところで、このサイトはどれくらい一般の人がいるのでしょうか？参考になるんでしょうか？

[611: ご近所さん]

>>605

近隣に住む者です。

保育園は近くにあることはありますが、入れるかどうかは全く別問題ですよ。
入れたとしてもキャパ超えて入園させています。
私は運良く横浜駅近くに物件を契約できたので、川崎を離れることになりましたが
神奈川は全体的に保育園事情があまりよくありません。
中でも川崎は尋常ではありません。

また、購入検討者は必ず矢向駅周辺を朝（ホームレス？のような人、開かずの踏切：開いた瞬間には自転車、車が猛ダッシュ、小さい子供やお年寄りには危険）と夜（ミレナリーまでの最短の道は現状ではかなり暗いです。）に見ておいたほうが後悔しないと思います。

それと近隣住民との間の問題が「解決」だなんて話しは初めて聞きました。本当なんですか？

[612: 買いたいけど買えるかわからない人]

地元の人は知っているかもしれませんが、マンションの目の前にある、スーパー（そうてつローゼン）って改装するみたいですよ。これいいネタでしょ？あとは入り口を反対側にも作ってくれないかね。

[613: 物件比較中さん]

６１０です。
正確に書くと「あと数名の方との話し合いが残ってるがほぼ解決」と言うことでした。
ほんとかどうかは、わかりません。（不正確な情報で申し訳ないです）
どこの物件も多少なにかしらあるとおもうのですが、あからさまに旗とか立ってると
ちょっと引いたもので営業さんに聞いて回答してもらいました。

[614: ご近所さん]

>613
「塚越地域の生活と環境を守る会」で検索してみて下さい。
上記ＨＰを見る限りは
「あと数名の方との話し合いが残ってるがほぼ解決」
という状況とは素直に受け入れられませんし、613さんが仰有るように
あのノボリの設置具合から見てもゴールドクレストの営業氏が言っていることには
疑問符が付きます。
もっとも（事実でないことを購入検討者に平気で伝える？）企業体質なのかもしれませんが。

[615: 入居予定さん]

605です。マジレスすると…、
>>611
矢向脱出と自慢されてしまいましたが…、ご指摘の状況は全て知っています。
ホームレスらしき人って、ちょっと背の高い中高年の色黒女性のことと、
空き缶集めている中高年オヤジのことですか。
保育所も（特に低年齢は）超過受入していますし、「のぼり」のことも知っています。

ホームレスらしき人についていえば、どこかの物件に比べれば少ないように感じること、
保育所については、川崎駅周辺や高津区に比べれば、待機児童は少ないと思われること、
踏み切りについては、小・中学校は駅と逆方向にあるので、子どもにはさほど影響はないと思われること、
など、相対的な判断です。
あと、夜道の暗さについては、今住んでいる住人の方々がさほど不自由を感じていないから、
今まで放置されているのではないでしょうか？

「のぼり」の件は、どうせセンラルコーポに住んでる日共でしょう。
公共の場である公園のフェンスに立て看板を据え付けているのはいかがかと思いますが。
ＨＰ見ましたが、ほとんど言い掛かりですね。

あと、市営住宅の住人とは手を打ったと、重要事項説明のところで説明がありました。

ターミナル周辺は大人にとっては住みやすいかもしれませんが、
子どもにとってはどうなんでしょうね。矢向は下町っぽい雰囲気があって、私は好きです。

>>606
株式投資をやっている人にとっては、半ば常識です。
不良債権処理で売りに出された土地を買い叩いて、
景況感が上向いてきたところで高値で売りぬけることで成長してきたのがゴクレです。
短期借入金の残高は、決算短信を読めばすぐに分かりますので、お手隙のときにご覧になることをお勧めします。

>>599
いきなりチープな話になりますが、塚越商店街の端っこにある「肉のやなぎだ」で、
土曜日に焼き鳥1本65円で買えます。数人はいつも並んでますね。
バルコニーでビールを片手に如何ですか？

[616: 近所をよく知る人]

やなぎやです。

[617: 契約済みさん]

今にして思えばシ○カ南街区はお得だったかも。
鉄塔を気にしなければ、の話しだが、

２００切ってる部屋も多かったし。

[618: 匿名さん]

それを言ったら１，２年前の物件はどれもこれもお得ですよ。

[619: 匿名さん]

西向きで長谷工仕様だしね

[620: 匿名さん]

オール電化＊＊＊＊の人にとってはね。

[621: 購入検討中さん]

“オール電化と鉄塔”物件は、
理屈はともかく感覚的に抵抗感をぬぐいされなかった。
どの周辺マンションにも問題はあるので、
『それほど気にならない』『時間が解決してくれる』なら
自分の中でOKにしようと思う。

>612
ローゼン、反対側の入り口設置にもう1票!

>615
やなぎやさん、私も現地散策の時に気になってた。
今度、買って帰ろう。

[622: 匿名さん]

本日申込をしてきました。結局決めては南向きで共用施設が多く、子供を育てる環境として
このマンションが一番だと思ったからです。ちなみに、ここのマンションを購入されている
方は、どういった方が多いのでしょうか。

[623: 匿名さん]

今日午後に行ったらすごい人でしたね。注目度高いのここ？
あくまでチラシの段階でですが、内容的にはこの辺の中では一番良さそうと思って見にいったんですけど、周辺の物件はどうなのでしょうか？良さそうなのがあれば比較したいと思っているのですが。

[624: 匿名さん]

＞＞６２３
『良さそう』なのがなかなか無くて、私はここに決めようかなって思ってます。
いや、あるんですよ、競合物件。
でも、我が家にとっては、南武線と横須賀線の２線を使えるメリット、
自走式駐車場、意外に良かった周辺環境、・・・というように他の物件よりもいいと思えるところが多いのです。
それなりに問題があることはこのスレを見ていればわかります。
割高感は否めませんが、他も決して安くないので、妥協すると思います。
金銭面で余裕が無いので、部屋はあまり選べません。

もうちょっと家族会議を重ねてみますが、ここがいいかなと思ってます。

[625: 匿名さん]

競合物件とはどこらへんでしょう？

[626: 匿名さん]

川崎周辺でマンションを探している者です。
この物件の良さとは何なのでしょう？
駅近ではあると思いますが、価格面やあの外観・・・
好みはあると思いますがセンス悪すぎと思います。
また、見た感じ天井が低いような気がするんですが。
ろくに確認もしていないのであれですが、そんな事ないですか？

[627: 購入検討中さん]

ちょうどタイミングよく日経トレンディでマンション特集ですね。
非常に勉強になります。
スペック的にここは厳しいですね。

ここは営業の人が結構自信持って話すので、あまり突っ込めませんでしたが、
何となく感じていた、スペックが低いというのがよくわかりました。

[628: 匿名さん]

外観については、
①好み
②気にならない
のどちらかの人が買っていると思うので、
センスがないと思う人はきっと買わないのでしょうね。

ちなみに我が家では、
私は②で、親は①でした。

天井については、
高すぎるよりはいいと思っているので、
我が家では問題になりませんでした。

[629: 入居予定さん]

615です。
>>621
今週末（5日）はお休みだそうです。
それと、5月から9月だったと思うのですが、毎月最終土曜日に塚越商店街では夜店をやってますよ。

>>626
天井の低さを感じたのは、廊下部分のことですか？
階数にも拠ると思いますが、リビングや洋室ならば天井高は2600mmくらいはあったと思います。
廊下の下がり天井は2200mm位だったかなぁ。戸内の扉の高さが2100mmだったと思うので。
二重床・二重天井じゃないので、廊下部分を下がり天井にしないと、配管通せないですよね。

廊下以外の天井高は、階高3000mmでスラブ厚200mmの二重床・二重天井物件と同じくらいの出来上がりになると思いますが。

あと、中に住んでしまえば、赤い飾りは関係ないかなと。
ただ、外壁が青い部分は、バルコニーの立ち上がり壁がメッシュ状のものになっているので、
それをどう考えるかですね。

[630: 契約済みさん]

>629
バルコニーの壁なんて全然考えていませんでした。
私の部屋はたまたま白い外壁のところだったので普通の腰壁ですね。
メッシュ状だと透けて見えるということですよね。
高層階なら視界が開けてメリットがあるが、低層階だとプライバシーに問題ありということかな？

[631: 購入検討中さん]

>>622
うちは、これから子供を作ろうと思っている夫婦です。
622さんは、子育て環境重視ということでしたが、
もうお子さんはいらっしゃいますか？
保育園＆幼稚園については、
入れるかどうか心配ですが、とりあえず近辺にいくつかあるので少なくとも他のマンションよりは良いかと思いました。
学校も矢向駅と逆側の静かな方向だったのが安心材料になりました。
学校の様子については、今から心配しても仕方ないし、どの地区でも公立なら荒れる可能性はあると思うので、あとは『親力』だと思ってます。
他に、子育ての環境として良いと思われた点があったら、教えて下さい。

[632: 622です]

子供は１歳半と来年の1月に出産予定の二人の予定です。
631さん同様、保育園＆幼稚園はどこのマンションにしてもこの近辺でしたら
あまり変わらないと思い、重要視しませんでした。
子育ての環境として良いと思った点については、周辺に幹線道路がなく安心な点と、
共用施設が多く子供を部屋の外で遊ばせることが出来る点と、来ている方が
同じような年代の方が多そうだったので子供にもたくさんお友達ができるんじゃない
かなと思った点ですね。
あと、個人的にはどうしても南向きがよかったのでそれが予算内で購入できたのが
一番大きかったです。また、エントランスや共用施設が立派そうなので、それも実は
楽しみです。

[633: 匿名さん]

今日、買っちゃった（＾−＾）　衝動買いだったけど、皆さん宜しく！

[634: 匿名さん]

１階から一番上の階まで売出しているんですか？

[635: 匿名さん]

客の足元を見て、適切な階の部屋を勧めてくれますよ(^^)

[636: 傍観者]

客の年収に応じた価格表を出してくれますよ。

[637: 入居予定さん]

629です。
>>630
お、ということは高層階ですね。私もかろうじて白い外壁だったのですが。。。
向かいのセントラルコーポの共用廊下から覗かれる可能性は否定はできないとは思います。

あと、これは私もノーケアーだったのですが、外壁の色によって共用廊下部分の腰壁も違うみたいで、
外壁が青いところは普通の腰壁のようですが、外壁が白いところは飛散防止フィルム処理済の半透明ガラスみたいです。
共用部分だからガラスの清掃代は管理費に含まれるんでしょうが、
割っちゃった場合にはどうするんでしょうね。建前としては割った個人が弁償するんでしょうが、
誰がやったか特定できるのでしょうか？　結局は管理組合が尻拭いしそうな気がします。

[638: 契約済みさん]

630です。
>637
情報ありがとうございます。よくチェックされてますね。
廊下側も少しでも採光が良い方がいいので良かったです。
ガラスの破損なんかだと保険でカバーされるのでは。

[639: 入居予定さん]

わたしの部屋は、青です。　階数わかってしまいますね（苦笑）

[640: 契約済みさん]

青の高層階も少ないけどありますよ。

[641: 入居予定さん]

　＞６４０
そうですね〜　微妙にありますね。　私は、だいぶ下のほうです

[642: 匿名さん]

おはようございます。今日の天気なら、いつもよりも空いてて、ゆっくり接客してもらえるかと期待しています。フェンスの色も注目してみます。今日決めたいなぁ。

[643: 匿名さん]

ここの営業って、超強気じゃないですか？
一昨日モデルルーム見てきたんですけど、昨日電話かかってきて、近隣の他のモデルルームを見て下さいと強く勧められた。今日見に行って比較してきますわ。

[644: 匿名さん]

確かに強気だけど、金額・立地・設備・仕様などのトータルバランスで考えると確かに周辺の物件と比べるとネックは少ないのかなと思いました。
販売の人に『ここのネックは何ですか？』と聞いてみたんですけど、“何十年後かにこの物件を建替えようとしたときに、今の規制が残っていたら、同じ形では建てられない”ことだと言ってました。
ただ、自分の生きてる間には関係ないし、それまでには多分手放しているので、あんまり自分には関係ないかなと。昨日混んでてあまりゆっくり説明してもらえなかったから、今日もう一回行って、不明点が解消できたら、登録するつもりです。

[645: 購入検討中さん]

＞644
もう少し大きな買い物なので自分で勉強した方がいいかと。
はっきり言ってここの営業は質問にもいい加減でまともに
応えられません。
日経トレンディ（今売られてる物）のチェック表で見てみたら。
少なくとも弱点がそんなどうでもいいことだけではないことが
わかりますよ。
二重床や二重天井にパイプスペース、点検口他‥。皆最低点では
ないですか。ここは1ヶ月以上前に行ったので、よく確認しなかったのです
が、ここは住宅性能評価（設計）はとってるのでしょうか。
その中身も確認した方がよいですよ。

[646: 匿名さん]

＞645さん
アドバイス有難うございます。
その記事は見ていませんでしたが、マンションは“立地と管理を買え”と言われますからね。
駅から近く、駐車場も100％あってしかも機械式ではなく、管理体制も大規模だけあって十分な体制になっていると思いますし、将来貸したり売ったりする時にも有利かなと。
保険会社と同じで、私はマスコミもあまり信用していないんです。まあ今日行った時にいろいろ質問してみますよ。

[647: 匿名さん]

途中で売ったりは厳しいかと思います。
多分銀行のローン審査が厳しくてなかなか契約まで行かないかもしれません。
賃貸に出す分にはいいと思います。ただし元値が高いのでなかなか利益が出る家賃の設定は難しいと思われます。

[648: 購入検討中さん]

マンションバブルに踊らされ麻痺してる方々が多そうですが、
ここは典型的な高値掴み物件ですよ。
永住ならともかく、
転売の可能性がある方は、
10年で半額以下になることを覚悟された方がある。
塚越であの価格帯はありえません。

[649: 物件比較中さん]

立地と管理を買えっていうのは間違いじゃないと思いますが、
ここはそれも高くないかと‥
まず駅近といっても6分という微妙な距離の上、南武線のエスカレーター
もないような小さな駅です。
便利な横須賀線の新川崎に対しては、駅から遠い、資産価値に繋がらない
距離です。
管理も大規模だから大丈夫と思えば、世の中の大規模物件は全て管理が
よいとなってしまいます。要はその中身です。でも実際は住むまでわかりません
から、それを管理会社で判断するわけですが、ここの管理会社は正直？です。
マスコミを信用しないのはよい部分もあると思いますが、その根拠がそれでは、
まさに勉強した方がよいのでは。

[650: 契約済みさん]

>>645さん
645さんは、株式投資をされる際に、その会社の決算書などをきちんとチェックされている
のですかね？その決算書をチェックしている間に株価がどんどんあがったりするんでは？
もしくは、車を買うときに性能を逐一チェックされたのですか？
ある程度大丈夫そうだったら、早く買ったほうがいいのでは？
そのほうが高値つかみしないかもですよ。
あまり、うじうじしてるとなくなっちゃいますよ。

[651: 今は賃貸住まいさん]

ここの営業の人は、他のモデルルームも見て、一番いいところを選んで下さいという感じで、かなり好感が持てました。ここに決める決めないは別として、駐車場とか考えたら、価格的には決して高くはないとは思います。

[652: 匿名さん]

645です。
何か私が書いてることに、執拗にレスしてくる方がいらっしゃいますが、いくらゴールドクレストの足を引っ張ろうとしても、私は私なりの考えで判断しますから。
そして、私は物件そのものについてももちろんですが、接客してもらったときの、営業さんの態度とかも良くみるようにしています。651さんも書いていらっしゃいますが、ここの会社の営業の人は他社物件の悪口を全然言わないし、そういうところも好感を持っている一つです。
一度、名前は出しませんが近くの物件を見に行った時に、他の会社の物件のことをボロクソに言ってたところがあったんですが、その物件は即検討から外しました。

[653: 匿名さん]

この辺に住むなら、
この価格帯で戸建て買えるよ。
古い街だから元からミニ戸クラスの土地しかないけど..。

値段が安いとこは低層だろうし
眺望取らなきゃメリットないかな。

[654: プロ投資家]

＞650さん
私は金融関係で相場を長くやっている者です。
日本のファンダメンタルズを見ると、住宅関連では
①少子高齢化の加速
②現状の住宅余剰（700万戸の空き屋が存在する）
③住宅新築から中古流通市場整備へと政策の歴史的転換
④GDP・CPIはほとんど横ばい
⑤企業業績の向上の恩恵が家計に及んでいない　
⑥都心一等地を除いて地価の上昇はほとんど横ばい
⑦規制緩和で容積率、建ぺい率は年々緩和されている
というのが衆目の一致するところです。
需要と供給を見ても、完全に住宅は余り、消費者の購買能力は増えていません。
従って現在のマンション価格上昇は、まったくバブル以外の何者でもありません。
「マンションがなくなる」なんてことはありません。
焦って高値掴みをすると、後で死ぬほど後悔しますよ。
投資する時は、決算書はおろか、所有資産、経営者の考え方などをじっくりと
調査してから売買するのが、基本中の基本です。

[655: 購入検討中さん]

物件が気に入り、
ゴクレの不透明な販売方法が受容出来るなら買いでしょうね。
ネガティブなレスは参考程度に読み流せばいい。
所詮、マンションなんて10年も住めば不良債権。
都心部の一部以外に資産価値なんてありません。
割り切れば気に入った物件に住めばいいのです。

[657: 購入経験者さん]

さすがプロ投資家様、おっしゃる通りでございます。
ただ、現実問題マンション価格があがっておりまして。
下がるのを待って買っていただいてもよろしいかと。
しかし何年先になるのやら。

[658: 入居予定さん]

637です。
久しぶりに荒れはじめましたね、この板。
>>645
アドバイスありがとうございます。
でも、マスコミの画一的なチェックリストを今頃利用している時点で、すでに乗り遅れているのでは？
購入者それぞれ重視する項目があって、その人なりの採点をして決断しているのだと思います。
どなたかがコメントしていましたが、幹線道路から離れているところを評価する方もいらっしゃるわけで、
それが満たされるのであれば、直床は許容するという採点規準も、充分ありうると思います。

日経トレンディに書いてあったからどうこうと言うのは、
あるある大辞典で納豆を取り上げたからスーパーに納豆買いに走るのと同じだと、私は思っています。

この物件で槍玉に挙げられる直床についてですが、
645さんんは水周りの移動を伴うリフォームをすでに予定しているのでしょうか？
そうでなければ、二重床のメンテナンス性の高さは宝の持ち腐れになってしまうと思います。
そもそも、そのような方は、この物件のような、判で押したような田の字型は検討の対象外だと思います。
私は、子どもが独立した後に、和室をLDKとつなげるくらいのリフォームは予定していますが、
その程度のリフォームならば、直床でも可能です。

管理会社については、気に入らなければ管理組合として契約を解除して、他の会社と契約すればいいだけだと思います。

>>648
では、坪いくらが妥当なのでしょうか、教えてください。
私は不動産鑑定士ではないので、絶対評価ができないので。。。
あ、公示地価とか路線価がいくらだからっていうのは無しで、
この物件だったらいくらの家賃収入が見込めるかに基づいて、DCF法でお願いします。

それと、不動産の価格にはお詳しいようなのでお聞きしますが、
既存不適格はローン審査が通らないって、本当なのでしょうか？
住宅ローンは銀行にとって旨みのある商売なので、
購入者の返済能力が充分あれば、銀行はいくらでも貸してくれると思うのですが。

[660: 入居予定さん]

658です。亀レスしているあいだに、あっという間に10件くらい進んだ。。。
>>652
失礼しました。645でのレスの書きぶりから、他者の営業マンが突っかかってきたのかと思ってしまって。
ご自身の評価軸をしっかりもたれているようですね。
ちなにに、住宅性能評価は取っていません、この物件。

>>654
先行きのことを言っているのは①と④だけですよね。
②については、マクロ的にはそのくらいあったとしても、
新築と同等の品質を確保している中古物件はそのうちどのくらいあるのでしょうか？

しかも、少子高齢化と言っても、メンテナンスが面倒な一戸建てを捨てて、中高年がマンションに入るということや、
これまで社宅住まいだった人が、退職金を元手にしてさほど広くない物件を買い求めるという行動も考えられます。