みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （１１）

[匿名さん]

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所在地：神奈川県横浜市 西区みなとみらい4丁目7番（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅から徒歩1分

[251: 匿名さん]

＞248
＞不具合があったことを認めた
じゃなくて最初から不具合があったんだよ。それを是正工事で直したんだよ。
よく過去スレROMってこい

[252: 契約済みさん]

>248
知ったかぶりするな。ここから出て行け。２度と来るな。

[253: 申込予定さん]

＞アフターサービスではなく、瑕疵担保責任を10年→20年への延長ですよね。
＞瑕疵担保責任は法律では20年までが買主が延長要求できるものであり、
＞10年という期限は最低限保証する期間です。ですから何ら特別な措置
＞ではありません。
＞売買契約の解除に応じるということは不具合があったことを認めたという＞ことなのでしょうか。だとすれば、売主は手付けの返金だけでなく、
＞損害賠償請求にも応じる必要がでてくる可能性があります。
＞（商習慣として手付けの3倍の金額）

瑕疵担保責任20年というのはあまり聞いたことがありません。有償点検つきのアフターサービスよりも無過失無償の瑕疵担保責任はよほど信頼できますね。是正工事により同等強度が得られたのであれば係争しても損害賠償は免れる気がします。 商取引とは違いますので手付金の3倍などという慣習も不動産取引の慣習にはありません。商取引と不動産取引は大部分が異なりますので。

＞”長期間安心できるのは資産としてもプラス”

流動資産と考えると瑕疵担保責任が引き継がれるかどうかがプラスかどうかの分かれ目ですね。

＞→中古で販売すれば、瑕疵担保保証期間は中古購入から2年となります。
＞また責任を負うのは中古物件を販売した売主になります。

2年間の瑕疵担保責任はあくまで専有部分のみについてのものが一般的な売買契約だと思います。共用部分については中古売主は担保責任を負いませんので、上記同様、第三者に20年の瑕疵担保責任が引き継がれるかどうかは興味のあるところです。手放すつもりのない方にとっては（居住もしくは賃貸）良い対応ではないかと思います。

[254: 契約済みさん]

253さん
下記の点について、よろしければもう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

>有償点検つきのアフターサービスよりも無過失無償の瑕疵担保責任はよほど信頼できますね。
>是正工事により同等強度が得られたのであれば係争しても損害賠償は免れる気がします。

今回のアフターサービス期間延長は、無過失無償の瑕疵担保責任に該当するのでしょうか。
また係争しても損害賠償を免れるのは、誰なのでしょうか。

申し訳ありませんが、お願いいたします。

[255: 申込予定さん]

253です

＞254さん

大変申し訳ないのですが購入済みではない為、アフターサービス期間延長についての正確な記載内容がわかりません。”瑕疵担保責任”は売主が無過失でも負う責任ですので”瑕疵担保責任”という表現であれば無償となります。詳しくわかればまたお伝えできます。

調停の上、”修繕方法が妥当であり同等の強度が維持できる”のであれば売主に対し損害賠償を請求しても認められないのではないかと思います。全戸入居前で実質損害がない以上（家具を注文した、とかそういうのはおそらく認められません）、裁判所の処分も「白紙解約を認めなさい（また手付金等の受領した金員全額を無利息で返還しなさい）」程度のものではないでしょうか。

今回売主は予めそれを認め、申し出ているようですので悪い対応ではないと思いますし、先を考えての結論だと思います。

なお売主側から解約したいと言う話であればまた別ですが、今回は買主からの申し出を特別に受け付けます、というものだと思いますので。

また、損害賠償額については契約書に記載されていると思いますが（私はわかりませんが）、一般的にはどちらかが違約をした場合のためのものです。発生すればおそらく記載されている違約金の額を払うことになります。（実際の被害額にとらわれず）今回のような是正工事は多かれ少なかれ大規模建築にはあり得ますので契約書上の違約には該当しません。（契約内容みてないので推測ですみません）
多少齧っている程度の知識ですが、今回の経緯結果をさほど問題視する必要はないと思っているので私は継続して購入を希望するつもりですよ。

[257: 契約済みさん]

とたんに非購入者が必死になっているね。
ちゃんと対応してきたらから購入者がキャンセルしないと思って必死なんだね、ご苦労さん

[258: 申込予定さん]

>>256

申し訳ありませんが、素人の方が”通りすがり”でいい加減な発言をされると質問者さんも迷われます。
通りすがりであれば生半可な知識で余計な不安を与えないようにＲＯＭのみにしていただければ幸いです。

[259: 契約済みさん]

>>257
ちゃんと文章読んだほうがいいぞ。
256は売主がちゃんと対応していない可能性を指摘しているんだよ。

契約解除の場合、
・契約解除を申し出た側が購入者であれば、手付金の放棄
・契約解除を申し出た側が売り主であれば、手付金の返還＋手付金の倍返し
が一般的。今回のケースはどちらにも該当しないようであるから、重要説明事項に記載されていることが正しく履行されていない。（何のための重要説明事項なのか？）
＜以上は契約解除に関する取り決め＞

また、契約解除に伴い違約金が発生する。
・売り主が契約解除を行った場合、購入者に販売価格×一定率を違約金として支払う。
・購入者が契約解除を行った場合、売り主に販売価格×一定率＋原状復帰にかかる費用の全額を違約金として支払う。

売り主は手付金のみを返還するようであるから、売り主が一方的に重要説明事項の内容変更しているようであり、購入者はそれを「ちゃんと対応できた」と思って了解してしまった気がする。
売り主側は契約解除の原因は購入者側にあるが、手付金は返すと言っているように思える。それで納得すればよし。
そうでなければ購入者として詰が甘かったことになる。

アフターの期間を延長すると言っているのだから、発端は売り主にあるはずなのだが、契約解除に関しては違う態度をとっているように見える点でつじつまが合わない。

[260: 匿名さん]

そうですね。とおりすがりであればROMのみでいいのではないでしょうか？
必死になって今更問題化しなくてもいいと思いますが・・・
既に契約してますが売主の誠意ある対応を素直によかったと思っております。
入居が楽しみです。

[261: 申込予定さん]

253=255=258

>>259

引渡し前の滅失毀損による解除の項目（白紙解約）はありませんか？
あるとすれば今回の申し出はそれに該当すると思います。

＞契約解除の場合、
＞・契約解除を申し出た側が購入者であれば、手付金の放棄
＞・契約解除を申し出た側が売り主であれば、手付金の返還＋手付金の倍返し
＞が一般的。

売主からの解約は「手付金の返還＋手付金と同等額の支払い」が一般的なのではないでしょうか。

私としては何としても入居したいと思っているので、正直１件でも多くキャンセルいただきたいところです。ですがもし抽選が当たれば同じ建物の住民になります。
入居後にどこでどんな形でお会いするかわかりません。
経験上知る限り有益な情報を提供できればと思っています。

[262: 匿名さん]

>>259さん

売り主側は契約解除の原因は購入者側にあるが、手付金は返すと言っているように思える。それで納得すればよし。

でいいのではないでしょうか？売主は最初から妥当な是正工事をして引渡しをするので問題ない
としていた所、購入者が説明会で手付金を返した上での解約もしくはアフター期間を
延長するなどで選べるようにしてほしいと切実に希望したことを受けての結果だと思います。
売主側の誠意ある対応だと私は満足しております。
259さんはどうしようとしてるのでしょうか？

[264: 契約済みさん]

253さん

254です。ご説明有難うございました。
貴方が無事にご契約できるようお祈りします。

[265: 申込予定さん]

253です。

ＭＭＭ購入済みの方に十分な知識をお持ちの方がいらっしゃいました。
私もでしゃばらずＲＯＭに徹することにします。

263さんの補足ですが、品確法に定められた住宅性能保証の延長であれば、第三者への継承の可否は売主が決められることとなっています。良心的な売主であれば多くは継承可能です。
ご確認いただければ更に購入者の方は安心いただけるのではないでしょうか。

尚、中古物件の瑕疵担保責任ですが、マンションに関しては築年数にかかわらず売主が責任を負う契約が多いようです。もちろん専有部分内に限られますので構造部等共用部分はこの限りではありません。中古売買の際の重説では「構造部の瑕疵については管理組合全体の問題となりますので・・・」とぼかして説明されているのが現状のようです。

それでは来月の抽選を待つのみです（＞＜

運良く入居できれば皆様宜しくお願い致します。

[266: 契約済みさん]

契約者です。今日、びっくりすることが起きましたので、初めて投稿することにしました。新横浜カリモク家具で行われたインテリア商品ご優待販売会での出来事です。ハウスコーティングのブースでの上司と部下の会話を近くで聞いてしまいました。①上司「1000万行った？」②部下「まだです」③上司「騙してもいいから・・・（売れよ）」みたいな。ハアッ？？？と思いましたね。上司は赤の派手なネクタイに眼鏡をしていました。部下は若手男性1名と女性2名でした。土曜日の午後です。騙すとはどういうことでしょう？？？これを聞いてから、この会社がまったく信用できなくなりました。また、そのブースで真剣に話を聞いている契約者仲間が可哀想に思えてきました。みなさん、購入はくれぐれも騙されないように慎重にお願いします。付け加えると他のブースの人たちは、とてもいい人ばかりでした。

[267: 匿名さん]

>>266
私が抱いた今日の会場の様子は、全体的に丁寧でしたが。
それは被害妄想的に脳内で再構成したのではないでしょうか？

[268: 匿名さん]

>>266
その上司はたとえ話みたいな感じで話していたのではないでしょうか？
会社としての品はないと思いますが、いずれにしてもここでそこまで詳細に
書き込みしなくてもいいのでは？
ここで書くよりその会社の方や受付の方に直接言えばいいと思いますよ。

[269: 購入検討中さん]

>>256
>>259
>>253さんのご指摘はいずれも正確。
そもそも、手付金の倍返しというのは、相手方が差し入れた手付金ととも
に、同額の手付金相当額を違約金として差し出すから、「手付けの倍返し」
というのです。

また、手付倍返しは、売主側から希望して解約する場合に適用される制度。
今回、売主は、是正工事にどうしても納得できない買主が買主側からの申し
出で解約しようとする場合、法的には、買主側が手付放棄をしなければなら
ないところを、（合意解約の場合と同様に、買主から預かっている）手付金
の返還を容認しますという（業界慣行で普通考えられないような）提示。

今回は売主が希望して解約する場合に該当しないから倍返しなんてありえない。
加えて、手付金付きの売買契約ということは、申込済のオプションの精算の
有無等を除き、少なくとも契約の解約に関する部分で「違約金」や「損害賠償
金」など発生することはない。
（そもそも、手付けというのは、契約的には、何らの債務不履行や違約の状態
がないにも拘らず、買主は手付金を放棄することにより、また、売主は（買主
から預かった手付金とともに）同額の手付金を用意すること（すなわち倍返し）
で、契約関係を断ち切れるという一種の法律が認めた契約破棄のオプションで
ある。）

客観的にみて、今回の売主の申し出というのは、「手付金返還」の部分に関
しては、評価できる内容になっていると思われる。
また、アフターサービス期間の延長については、これが、建築物の基本的性
能に係る無過失責任を規定する意味（すなわち、住宅品質確保促進法上に規
定される瑕疵担保責任期間について10年から20年への延長）するということ
であれば、これまた、（これまでの業界慣行になない）かなり踏み込んだ提
示ということになる。

売主側で、これだけの提示をする背景としては、仮に多少の解約が出たとし
ても新たな契約で充分埋め合わせができるという自信があるからなのではな
いだろうか。

[270: 契約済みさん]

今回の是正工事に関して、日々悩み、怒りを感じていました。
説明会等での売主の対応にも、強い不安を感じ徹底的な解約交渉を考えていました。
送られてきた文書を見て、契約者の意見を考慮した回答に気が変わりました。
６月以降のみなとみらいの生活を楽しむ事にします。

本日インテリア相談会行ってきます。
帰りにＭＭＭにもいって来ようと思いますが、雨がひどいかな。

[272: 匿名さん]

白紙撤回は、購入者にとって不利な条件に思える。購入者は契約を破棄した場合、新
たな物件を探さなくてはならないが、契約時点に比べ物件価格が上昇している状況な
ので、同等の条件で物件を見つけるのは困難となっています。
是正工事の原因を作ったのは売主側の責任ではないのでしょうか？

[273: 購入検討中さん]

>>272
だから、そう考える人はそのまま購入すればいい話。
契約時点に比べて、物件価格が上昇していると言われているが
それじゃあ、いったい幾ら位上昇していて、既存契約者はどれ
だけ損害を被ったのか立証でもできるのかい。
手付金返還が適っただけでも相当の前進だと考えるべきだって。

[276: 匿名さん]

>272
よくわかんないな。何がしたいんだ。
物件価格があがってんならそのまま購入。
どうしてもいやなら解約しても損は被らない。今はどっちでも対応できるだろ。
まさか、投資目的で期間損失を補填しろと？
それなら自分が物件を選んだ自己責任はないのか？

[277: 契約済みさん]

>272＝274さん

この議論の前に、売主がそこまでの補償をしなければならない法的な根拠を
示さないと議論が前に進みませんよ。今回の件は法的にはあくまで売主の誠
意によるものというのが大方の見方です。

[281: マンコミュファンさん]

>278さん
>279さん

意味がわからない！？キャンセル物件欲しいのですか？保証期間20年など今となっては
魅力的な条件になってしまったのでなかなかご意向にはそえないかもしれませんよ。

[283: 契約済みさん]

>278＝279。あなたは契約者が売主に何を要求していたかご存知でしょ。それがあなた
の書き込みがおかしく見える理由ですよ。

不思議なもので再び荒らしが増えてきましたね。荒らしの原動力は嫉妬心（自分の物件
との相対優位性の確保）ですから、今回の売主の対応は魅力的だったという事ですかね。
あっ、こんな事書いたら荒らしを誘発してしまうかも。以後スルーします。

[287: 契約済みさん]

>>282
あまり気にしてませんが・・・そこまで気にしているのであればキヤンセル
するだけのことですし。。。逆に今はすっきり入居できてうれしい限りです。
風評被害って282さんみたいな方がこういった所で騒ぐことですよね？
一連の流れもやっとスッキリして逆に売主の誠意が見られた点も逆に
MMMの魅力と思ってます。

[289: 匿名さん]

>>285
>>286
それならなぜこの掲示板に書き込みしてるのでしょうか？
へんですね。。。単なるあらしさんですか？
別にわざわざここへくる必要もないような・・・

[292: 契約済みさん]

約１名の荒らしが必死に書き込みをしています。しかし売主からの対応も決まった
今となっては今ひとつ説得力にかけますね。私は正直売主に何の対応も期待して
いなかったので、返って得した気分で入居に望みます。是正工事自体は無い方が良
いに決まっていますが、横浜市や国土交通省に届け出た手前、近隣のマンションよ
りも返って今後は充実したアフターメンテナンスが期待出来そうです。今となって
購入して本当に良かったと思っています。内覧会が楽しみですね。

[293: 契約済みさん]

売主の今回の判断は、あくまで購入者の意向に沿ったものと言えるでしょう。
さらに、是正工事による構造的な問題はないということを再確認した上で、アフターサービス期間を
延長するというのですから、入居者にとってこの上なく有利な条件を提示されたといっても過言では
ありません。私は売主の英断に対して、惜しみない賛辞を送ります。

大多数の購入者は、売主の誠意に対して納得していると思います。
通りすがりの方や申し込みを考えている方は、よく過去スレを読んでから主張をされることをお勧めします。
あまり突飛な発言をされると、既購入者の反感を買うことになり、大変不利な立場になりますよ。

[294: 匿名さん]

278〜290あたりまで一斉に削除以来出していいですか？
それとも残しておいて、みっともないジェラシーを吊るし上げとく？

[295: 契約済みさん]

消去して下さい。
購入できなかった人の羨みにによる書き込みはうっとおしいです。

[297: 匿名さん]

前に住んでたマンションも問題が起きて、住人側(管理組合)の第三者機関とデべ側の第三者機関とのぶつかり合いになりました。

[298: 契約済みさん]

>>296
第３者機関が是正工事が適切であると証明し、その後是正内容について建築確認検査機関に加え、
売主は国土交通省へも報告の上、検査済証を取得するとしています。

[299: 匿名はん]

耐震と違って、免震って、火災保険の割引あまりないですね．．．