グランノア宮前平マスターズテラス

[匿名さん]

４月１５日からモデルルームの事前案内会が
開催されたようですが、価格や、仕様はどうでしたしょうか？

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3-13-1(地番)
交通：東急田園都市線「宮崎台」 徒歩7分

[644: 入居済み住民さん]

喜ばしいことに、ここは完売してしまったようですので、
そろそろこのスレッドも終わりですかね・・・（＾＾）
今までありがとうございました。

[645: 匿名さん]

キャンセルなどという不確定要素に身をゆだねられる人は「賢い」買い方すればいいでしょう。
懐具合、人生設計、子供の教育環境などを考慮して今、この物件が必要だから買う！という姿勢の人ばかりだと、マンション内で問題おきても、すっきり片付きそうなものだ。ローンの金利が…とか、バブルが…とかの社会の状況を読んでいるようで、ただ振り回されてるだけのポリシーない人って、何事にも付和雷同で困るよ。
買った瞬間に2割さがろうが、地価上昇で上がったけどその後下がろうが、必要だからこの時期にここを買うという判断があれば悩むことないでしょう。無理して買うから悩むのかな。哀れだ。転売目的で購入する人にはあてはまらない話でしょうけど。

[646: 不動産アナリスト]

645さん
誤解していますよ。
例えば「この物件が欲しいが高いので、キャンセルが出て値引きして
くれたら買おう」というふうに「不確定要素」に身をゆだねるのでは
ありません。マンションは「売れるべくして完売する物件」＝値付け
が消費者に有利、と「売れ残るべくして売れ残る物件」＝値付けが
消費者に不利とがあります。キャンセルも必ず一定割合で出てきます。
また、首都圏も広いので、同じような条件の物件はゴマンとあります。
そうして中で、限りあるカネを最大源に有効活用し、「いいもの」を
「出来るだけ安く」買うことが大切というわけです。
不動産市場、社会動向、物価の動きなどマクロ面を常に注視しつつ、
各物件の条件（立地・設備・価格等）のミクロ面をよく見れば、
高い確率でその物件が「割高」か「割安」かが判別できます。
そして「割高」な物件はほとんど竣工後も売れ残り、「割安」な
物件は竣工前に完売します。
大事なことは、「割高」な物件を掴まないことです。そして結果的に
掴んでしまったら、値段のことは忘れて、その物件に満足することです。

[647: 入居済み住民さん]

646さん

で、不動産アナリストの646さんの目から見て、
「グランノア宮前平」は割高と映りますか、
割安と映りますか？
物件全般の印象は、如何でしょう？

[648: 不動産アナリスト]

私は2度ほどMRと現地に行きました。
駅からも比較的近く、帰国子女が多い小学校が目の前、英国のお城
を彷彿させる造り、庭園のある中庭と非常に物件的には気に入り
ました。
一方で、メチャ混みの田園都市線沿線であること、最寄り駅の商業
集積がプアなこと、を考慮すれば、当初価格はかなり割高に思えま
した（田園都市線各停沿線物件全般にいえることですが）。
藤和は野村と同じく当初はかなり割高に価格設定をし、売れ行きを
みて「値引き」により割安感を演出するという販売戦略をとります。
この物件も販売後期、出来れば竣工後にかなり叩いて1割-2割程度
の値引きをgetできれば、かなり「割安」だと思います。

[649: 入居済み住民さん]

不動産アナリストさんは購入できなかったんですね、私はこの物件が気に入り、タイミングも良かったので購入しました、割安だとか販売戦略だとか気にしません、賢い買い方ってなんでしょう？安く買う事でしょうか？そうではないと思いますよ。

[650: 不動産アナリスト]

マンションも他の消費財と同じで、「いいものを安く買う」のが賢い
買い方。カネを出せば「いいもの」はいくらでも買えますし、「悪い
もの」を安く買うことは容易です。
個々人のライフサイクル・好みは千差万別なので比較しようがないの
ですが、この物件も結果的にほぼ同じような部屋を6000万円で買った
人もいれば5000万円で買った人もいるわけです。私がいう「賢い買い
方」は後者のようなことです。
要はマンションを買う場合は、その物件の本源的価値と相場動向を
見極めることが大切ということです。そのためにはいろいろな物件
に足を運び、デベ業界についても研究し、相場（不動産・金利・物価
等）をよく勉強することが肝要でしょう。

[651: 入居済み住民さん]

不動産アナリストさん、まあいいでしょう、基本的考え方が違う方と話をしてもらちがあきません。私は田園都市線3回目の買い物です。貴君の話はなんとかの遠吠えにしか聞こえません、あなたはどこを買うのですか？

[652: 不動産アナリスト]

ここと同じ藤和の「グランノア汐見台」板の最新レスです
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８０９さん本当売り出してますね！　　値段５３８０万円　＊＊みたい！ここは、変な階段　前がエレベーター　屋上のバルコニーは、お隣さんとこんにちわ状態　　　ここはデベから１８％引きで勧められましたが、ＮＯ！でした。　　何かこのスレ読んでて、値引きはするとか、しないとか議論されてましたが、　売れ残りは、財力があり、買う気のある人なら２０％引き以上は可能　ただの冷やかしなら、５％程度です。　部屋により違いますけどこの部屋の新築売値は、４４００万円でしたよ！　但しデベは小出しに来ますから、でもこの部屋はいきなり１５％引きからスタートでした。　　中古でいくらで売れるのか　楽しみです。　もし５０００万円で売れたら　この部屋売った人５００万円の儲けですね　是非売主さんに聞いてみたい！　　売主さんがんばれ！　儲かったら！　管理組合に何か寄付でもしてくださいね！
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藤和の販売価格戦略がよくわかります。どの物件も同じようなもの。

[653: 匿名さん]

買えないからせめて批評してたのしむ…。
不動産アナリスト氏、可愛い奴じゃないですか。
自分の選択を賢いと信じて生きる必死さがま・ぶ・し・い・？
信じるものはすくわれる、だろう。

[654: 入居予定さん]

不動産オナニストさんへ
いいマンション探してね。インドネシアあたりでさ。
ここにはもうこなくていいよ。

[655: 不動産アナリスト]

651さん　653さん　654さん
私は誰も批評などしていませんし、ここは結果的に「買わなかった」
→希望価格（25％引き）まで叩けなかった　だけで、たまプラの
別物件を半期決算前にほぼターゲットとした価格で購入しました。
メチャ混みの田園都市線には疲れますが、たまプラは駅前が充実
しているし、街並みもキレイだし、結構満足しています。
マンションもクルマと同じで消費財です。「いいものを安く買う」
のが私の主義。私は外資系金融機関で不動産絡みの仕事をやって
いますが、周りの同僚はみな新築売れ残りを買い叩いています。
そもそも新築価格の2割はデベの利益だし、買った瞬間に資産価値
は8割になる。出来るだけデベの利益分を掃き出させて、買った途端
に資産価値が落ちない買い物をするのが、賢いマンションの買い方
だと痛感しました。

[656: 匿名さん]

＞655さん

同業他社ですが勉強になります。周りの罵声は単なるあほですね。
何がオナニストじゃ、お前だろが！！

[657: 不動産アナリスト]

651さん　653さん　654さん　
自分の買った物件とほぼ同じ条件の部屋を10百万円以上安く買った
（賢明な）消費者が多数いることに憤りを感じるのは理解できます。
でも、マンションは生もの（クリスマスケーキと同じ）であり、
売れ残れば価格を下げなければ売れないのは市場原理。
業界の事情（高値で買った人の手前、大々的に「2割引！！！」なんて
出来ない）を逆手にとり、徹底的に「買い叩く」のが賢明な消費者
ですよ。
高額な買い物をする前に、もう少し勉強すべきでしたね。

[658: 匿名はん]

不動産アナリストうざすぎ

[659: 匿名さん]

我が家も人気物件だったらしい美しの森物件を買いましたがね。
憤りを感じる？なぜ？ほぼ同じ物件とは？同じものが同じ場所にない以上、他と値段を比較してどうするわけ？

住んでみればわかりますが、同じように見えるだけで、真下であっても、階が変われば、あるいは同じ階でも１戸横にずれれば、日当たり、視界、音は全く違いますわね。想像力が欠如してる？それとも価値判断基準が低い？寛容？寛大？ストライクゾーンがめちゃ広い？のかな…。

人気物件といえども、人気が集中する部屋は限られます。その人気の部分を購入したい場合、買い叩く、とかキャンセル待ちをするなんてことしてたらなくなってしまいますけど？こういう場合にどうすれば「よかった」のか教えていただきたい。そういう類は抽選にもなるしね。

まして、ここだと思う場所を決めながらしのごの言って時間をかける余裕も関心も興味もないけれど、資金はあるって人は、そんな貧乏くさいことにいつまでも時間かけてないと思いますけどね。他人がいくらで買ったとか、高値買いだとか関係ないものです。自分がすべき「勉強」と仕事は山ほどある人ほどね。比較にならないものを比較してる暇があることに、あこがれますよ。

もう少し違う「勉強」するともっと大人になれるよ。きっと。がんばれ。

[660: 匿名さん]

２５％引き？
自分で、自分のなしとげた成果にご満悦？
でも、最初からその価値しかない。
それ、その物件の人気の部屋？最上階の角部屋？日当たり抜群？
購入後の維持費その分余計にかかったりして。
湿気大丈夫？メンテしっかりね。

安くなるものには理由がある。

本当にいいものは、安くならない。
本当にいいものは、安くしてまで売らない。
安くしたのではなく、最初から、その値段。
バーゲン見込んで価格設定している大量生産の消費財と同じ。
大量生産される車、衣服などの比較容易な、交換容易な動産ではない。
住居は「不」動産。

安くなるものは、欲しくない。

[661: 匿名さん]

デベでも「ここなら、それぐらいはいいか」とあきらめがつく。
その程度の物件に満足できるなら、確かに幸せだね。

要は、君のまわり、「売れ残り」を一生懸命さがしてるわけね。

２割の利益捨てさせてまで、売れ残りのお宝発見に血道をあげたくない人たくさんいるらしいよ。このスレの中でも。

[662: 周辺住民さん]

私は不動産会社を経営していますが、誤解されている人が多いような
ので、コメントします。
(1）マンションの売れ残り＝不人気部屋？
　統計的にマンション契約者の5-10％は入居前に個人的事情（転勤等）
　でキャンセルする。竣工後も売れ残っているのはこのキャンセル住戸
　が多い。また通常売買金額の1割程度の手附金没収となるので、その
　分デベがサービスできるのは事実。
（2）いい部屋は売れ残らない？
　条件のいい部屋（角部屋、日当たり良好、最上階等）はその好条件分
　以上に価格が割り増しとなっている。むしろ最近は条件が悪いとされ
　る部屋（北向き、中住戸、低層階）の方が売れ行きがよい。高額の
　好条件部屋ほど最近は売れ残り、値引きする傾向が強い。
（3）人気物件は値引きしない？
　そんなわけないですよ。部屋のみならず、色や間取りやオプションを
　選べる初期購入者とそうでない後期購入者の価格を同じにすれば、
　それこそ「不平等」。大体販売戸数の7-8割が消化されたくらいで、
　大抵の部屋はさまざまな「サービス」をつけて販売します。

[663: とおりすがり]

なるへそ。売れ残り物件といっても、必ずしも条件の悪い物件
ではなく、転勤などの個人的事情でキャンセルとなる物件が多い
わけですね。さらに、条件のいい部屋ほど高額のため売れ残り、
値引き販売するというのなら、条件の悪い部屋を妥協してデベの
言い値で買うより、条件のいい部屋で（高価格のため）売れ残った
部屋を値引きしてもらい安く買う方が何倍も「賢明」ですね。
なんかデベの言い値の高値で条件の悪い部屋を買ってしまった人が
賢明な「不動産アナリスト」さんを妬んでいるようですね。