購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART４】

[匿名さん]

マンションvs戸建ての議論。
PART3は1000を超えましたので、PART4を作成しました。

PART1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77405/

PART2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82301/

PART3
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/89638/

[7951: 匿名さん]

＞＞土地は永久だから永く所有するほど単位期間辺りの費用は安くなるからね。

含み損って知ってますか？

[7952: 匿名さん]

＞子供への資産とか、長期で考えた場合にコストで戸建が有利なのは当たり前

そりゃ、既に都区内とかの便利で収益性の高い土地持ちなら、そうかもな。
ただ、新しく買う時に、遠距離郊外や田舎に土地買うか、より利便性が高い都区内とかに買うかなら話は全く別。
資産としては、マンションのほうが価値高いだろうね(元の値段も違うが）。
土地でもマンションでも、売却益や賃貸収益で収益をあげられるかが、資産としての価値計算の基本。
遠距離郊外や田舎の土地では、そんなものは今後ますます得られなくなるから、資産価値としてはかなり低い。
利便性の高いとこのマンションなら、そんなことはない。
一般的には、(建物築年数分目減りすることはあっても）周辺地価にリンクした収益をあげられる。

土地があれば資産価値があるというのは、大きな間違い。
そんなことを言いだせば、大手町のビル(土地含む）でさえ老朽化すれば、田舎の広大な土地以下の価値になってしまう。
とてつもなく大きな間違い。

[7953: 匿名さん]

土地信者がまだいたとはね～
不動産価値の創造メカニズムについて何も分かってないみたいね。
この国がダメなのが、なんかわかる気がした。
さすがアジアのなかでのPISA点数低迷国・・・親世代からして論理も応用もあったもんじゃないな（笑

[7954: 匿名さん]

松戸のバス１０分戸建て７０００万円（１５年前）今貸したら家賃１２万円
世田谷三宿のマンション７０００万円（１５年前）今貸したら家賃３０万円

[7955: 匿名さん]

＞7947
はもっと具体例で物事を語れよな。

[7956: 匿名さん]

＞土地は永久だから永く所有するほど単位期間辺りの費用は

これ大きな勘違い。
マンションは建物だけじゃないんだよ。
目には見えないが権利として土地の権利が価値に反映されている。
だから、中古マンションの価格だって、周辺土地相場にかなりリンクもしている（賃貸相場も）。
築が古くなっても、土地分や見込み賃貸収入額程度の価格はつく。

なお、マンション建て替えの場合は、土地の権利分を買い取ってもらうか、新たな建築分の資金だけ(土地分差し引いて）追加で払って新たな部屋を割り当ててもらうことになる。
だから、後に億ションが建っても、土地分引いた僅かの額で入居できたりするんだよ。

[7957: 匿名さん]

>>7944さん

＞私は後者、都心の会社通勤に５０分ほど掛かりますが、都心住いに魅力を感じたことはありません。

これはすごくよくわかるんだよね。これで突き通せばいいのに。なのに、

＞マンションと一戸建ての維持経費は、おそろしく違いがあります。

なんて書くから、初期費用は？通勤のロスは？なんて質問が返って来ちゃうわけ。維持経費だけで説明
できないでしょ？って話。

[7958: 匿名さん]

＞7954

これは事実ですね。
三宿でなくても都心から城南・城西にかけての都区内の利便性の高いマンションのファミリータイプ。月30万程度にはなりますね（劣物件は除く）。
同程度の戸建で同じ沿線の延長の郊外、神奈川や都下の戸建。
月20万程度以下。
松戸ほど安くなくても、立地が劣れば急激に収益性が悪くなるのはたしか。

[7959: 匿名さん]

維持経費もそうだが、資産価値なんて話もしないほうがいいね。
一般に築20年とか経った場合には、同じエリアでも、戸建の方が面積当たり賃料は全然低い。
経済原理からすれば、期待収益の低い不動産よりも、より高い不動産の方が資産価値は高いわな。

[7960: 匿名さん]

なんで土地付き戸建を親から受け継いだにもかかわらず、経済的にうだつが上がらない連中がいるのか、なんか分かってきた気がする(笑
もちろん、十分経済力のある戸建住民もたくさんいるんだけどさ。

[7961: 匿名さん]

維持費が気になるなら、賃貸にしたら。それもURでなく、県営住宅、安いぞ。

[7962: 匿名さん]

いつの時代も知識の無いものは損をする、今、不動産や株が暴落すると言って安値で手放すのは知識の無い者。
知識のあるものは、株や不動産を買いまくっている。不況のあとは必ず好景気が来る。マスコミの情報操作に惑わされるな。不動産も下げ止まり、昨年買った株は軒並み数倍になっている。

[7963: 匿名]

>>7956
ダウト

建て替えで、差額をそれほど払わないで良いパターンは、かなり少ないです
ましてやもとがノーマルマンションで立て替え後に億ションに住めるなんて宝くじ並みの幸運かと

差額が少なくできるのは
（1）元の建物の容積率が、法規順に比べかなり低い（増床できる）

（2）買った当初より土地の価格が高騰している
（3）（2）の坪当たりの高騰額に、（1）の増床の結果、手放すことになる所有権の面積（坪）をかけた値が、建物にかかるコストの持ち分に近い

上記が条件となります

新宿御苑前の物件が成功例ですが、逆にあのような条件はそうそうないこともわかるはず

ましてや、最近のタワマンや駅近物件は容積率ギリギリで、土地もそれほど上がるなんてことはないでしょうから、今から買う人には夢物語かと

[7964: 匿名さん]

マンション住人は前提がおかしい。何がなんでも自分の過ちを正当化し、落ち着きたいのだろう。
月数万円を一生払わされるわけだから気持ちは判らんでもないが自分で選んで被害者は自分だからなー。

[7965: 匿名さん]

例外でしょうが
駅近マンション購入では当たりくじを引き
駅近戸建て購入で外れくじを引いたものもいます。
戸建てを長く持ち続けなくてよかったです。
これは実際に取引したことのある人にしかわからないでしょう。

駅遠マンションも外れくじになりますのでお気をつけください。
マンションは立地、立地で買いましょう。

[7966: 匿名さん]

↑マンションは数千万円多く維持経費を負担しなければならない！という前提があるけどね。

[7967: 匿名さん]

>最近のタワマンや駅近物件は容積率ギリギリで、土地もそれほど上がるなんてことはないでしょうか

半分正しいがこれも一概にはきめつけられない。
タワマンでも市住総適用のものとそうでないものがある。敷地いっぱい公開空地なんてのは
まぁ前者だけど、中には隣地と一体建て替えで容積が増す物件もある。
他より背の低いタワマンね。

駅近中小マンションは都心部なら再開発でおおいに容積割増しのチャンスありだよ。
再開発準備地区に入ればもうけもの。渋谷駅周辺、新宿西口から初台あたりにかけてとか
虎の門エリア
六本木の建て込んだあたり、飯田橋から九段にかけてとか　日本橋三越前から先とかね。
保証はしないけどｗ

[7968: 匿名さん]

あと、永住って馬　鹿な考え捨てたほうがいいよ。みんな残債残しながら
買い換えするんだから。
お百姓さんのような発想は人生観せまくするよ。

[7969: 匿名さん]

●郊外のマンション　４０００万円　１００平米　大手デベ
管理費１５０００円　積立金１００００円　駐車場５０００円＝月３００００円＝年３６００００円
１０年＝３６０００００円

●同地域の戸建　４５００万円　土地４０坪　建坪１５０平米　大手ＨＭ　高高住宅
外観の塗り替・補修＝１０年＝１００００００円

やっぱり２６０００００円マンションのほうがお金が掛かるね。
１５年が普通だからもっと差は出るね。

[7970: 匿名さん]

7969
そんな貧　乏人の物件の話はどうでもいいよ。

[7971: 匿名さん]

>7970

妄想金持ちさんですね。言うのはただですから

[7972: 匿名さん]

>7969

マンション経費は途中で値上がりや追加金も加算されますから実際はこれではすみません。

[7973: 匿名さん]

＞●郊外のマンション　４０００万円　１００平米　大手デベ

相模原か柏の話かい？坪単価１３３万って新築なのか？
間違いなく千葉、それも弱小カタカナデべだろ。
駐車場５０００円ってとこで吹いたぞ。どこの田舎だぁ
そこまできたら誰でも戸建てでいいよ。
＞●同地域の戸建　４５００万円　土地４０坪　建坪１５０平米　大手ＨＭ　高高住宅

高級住宅ってあんた建坪４５坪で建物坪単価いくらの設定？今日日高級つうたら
坪７０万以上でっせ。３１５０万としたら土地はいくら？１３５０万円
坪単価３４万円ですよ。これって西でいったら首都圏では小田原あたり
東で茨城か千葉の東金あたりだろうがよ。

あんたの検討中の物件の特殊例だろ。

[7974: 匿名さん]

格差社会っての住宅資産格差社会でもあるわけよ。

かわいそうだなぁ

[7975: 匿名さん]

>7973

事実ですよ。なんでそんなに感情的になるのですか？
傷つきたくなければこんなスレッドを見ないことです。

[7976: 匿名さん]

憐れんでるだけ。わかるかな。安物買いの銭失い。

[7977: 匿名さん]

４０００万の買い物するのになんでそんな田舎買うの？？？

[7978: 匿名さん]

ほとんどの一戸建て方々は３０００万円代が目安です。
２３区内では２０００万円台から３０００万円台の建売。
一時間位の郊外では２０００万円台から３０００万円台の建売か４０００万円台のＨＭが多いです。

[7979: 匿名さん]

一生住むから、資産価値なんて関係ない・・・そのずさんな考えと
どうせ買うなら将来も価値の目減りしない資産を買いたいと思う人との
間に同じ３５００万のローンを払っても雲泥の差を生む。

２０００万の親の土地に３０００万の住宅建てて住むのと
２０００万の頭金で３０００万のローンでマンション買うのと
１０年後の売却価値高いかわかる？

ついでにいうとマンションで１００㎡とかいうと最低６５００万出さなきゃ
どうしようもない土地になっちゃうけど

[7980: 匿名さん]

7969ですがＪＲ各駅停車で山手線から４０分の駅周辺です。

[7981: 匿名さん]

＞7969さん

うちは地方都市ですがそんな感じの比較でした。ややそれより安い。
ここでは貧乏だと言われるのでしょうが･･･まぁ貧乏でも家族幸せならいいです（笑）
戸建建築中です。ここはローンの板にあるのでこんな状況の方多数見ると思います。何だかそんなものにとっては
悲しい言葉が多すぎます。
維持費もそれくらい見積もってますが、それだとココの方々多数の感覚ではボロボロのあばら家になるんですね。
もっと見積もっておきますね！
そしてココを見るのは体に悪そうなのでもうやめておきます。

[7982: 匿名さん]

７９７８
具体例出してよｙａｈｏｏ不動産とかでもいいから

[7983: 匿名さん]

このご時勢、坪７０万円なんて家を建ててる幸運な人は、ごく一部です。

[7984: 匿名さん]

＞山手線から４０分の駅周辺です。

さようなら。

[7985: 匿名さん]

高高住宅は４０万円～あるよ。

[7986: 匿名さん]

１００年住宅を坪７０万でたててるハウスビルダーいるなら会ってみたいです。
ちなみに一級建築士ですけど私。

[7987: 匿名さん]

高気密高断熱なんてさほどカネかけずに実現できますよ。グラスウールも断熱サッシも
工業製品だから。
１００年住宅って少なくとも外装材だけでもカネかかるんですけど。

[7988: 匿名さん]

>7986

一級建築士なのにそんな情報も入ってこないのですか？
嘆かわしいことです。

[7989: 匿名]

土地の資産価値が低いところのマンションなんて資産価値ないでしょ。

なぜに
戸建は土地暴落するが、マンションは永年劣化による資産価値下落は小さい、
なんて前提で比較してるのかな？

万 損

[7990: 匿名さん]

>7987

どのような素材を使っているんですが？今はコークングなど不必要な外壁材もあるんでしょ。

[7991: 匿名さん]

坪４０万なんて３０年で建て替えですよ。少なくとも１４０㎡あったら改装でも１０００万は
くだらない。
マンションは今までの統計でいうと２０年以内に住み替えですよね。都心の７０㎡を売って
郊外の戸建てというケースやマンション間のステップアップ。
マンション仕様って２０年で相当進化してきてますから。今後もおそらくもっと居住性の
いいマンションが出てきますよ。

[7992: 匿名さん]

>坪４０万なんて３０年で建て替えですよ

たった３０年で建て替えですか？どのような理由で建て替えなんですか？

[7993: 匿名さん]

貧しい人は自分から進んでより貧しくなる仕組みがよくわかりました。

そうか、俺はこの事実を本に書かないといけないなぁ
すべては無知と傲慢からくるんですね。専門家より自分のほうが情報を持っている
とか、自分の認識と違った話は、みな嘘、でっちあげときめつけて
学　ぼ　う　と　し　な　い。

金持ちや高学歴の人との違いはその辺にありますね。私の感想です。

[7994: 匿名さん]

一戸建ての価格も下がったよね。１０年ちょっと前は８０万円は当り前だったけど今は４０万円台だからね。
うちは土地も建物も底値で買うことが出来たけど、ちょっと前だったら２倍はしていた。
ある意味、ぐずぐすしていて儲かった。

[7995: 匿名さん]

普通は住宅買う時に本とか１０冊以上買い込んで「信頼のおける情報」を得るでしょ。

なのに、ネットでタダで情報仕入れてる。悪いとはいえないけど自分の思い込みに
あった情報しか学べないでしょ。違いますか？

[7996: 匿名さん]

住宅価格が下がったのは、昔は３流品として使えなかったアジア製品の建材が
質が上がって使えるようになった。
プレファブ素材もアジア生産が増えたからでしょうね。

[7997: 匿名さん]

＞7967
それは苦しい言い訳ですね。
そもそもそんなところのタワマンはおいくらするのでしょうか？
低層フロアとか向かいのビル正面でもなければ、70平米で1億オーバー。
1億掛ければ、高級住宅街にそれなりの注文住宅が建つし、高級住宅街でなくて良いなら
もっと立派な建物が建つ。

ちなみに、都心5区とかの一部を除いて、すでに住宅街は軒並み容積率は引き下げられてますよ？
中野とか練馬とか世田谷もね。
今築5.6年以外のマンションは、建替えても同じ容積率で建てられないところがほとんど。
なので当然持分も減るので、等価交換で、なんてむしが良すぎですね。解体費と相殺が良いところ。

ちなみに人口が減少しているので、都心駅前の商業地区を除いて今後容積率が厳しくなるのは当たり前。
都心近くに人口が密集しすぎて困るのは、それを決めるお役人さんたちですよ。よく考えてね。

[7998: 匿名さん]

ちょっとマンション推奨の人にお聞きしたいいのですが、良い立地で資産価値が落ち無さそうな
物件って、おいくらくらいの物件なんでしょうか？

自分が生活をすることを考えたら、子供1人で最低70平米、2人なら80平米くらいは最低でも必要かと
思っているのですが、どれくらいの金額を想定されているのでしょう？

中古はあまり意味が無いので、ここ数年で購入された実績でも構いませんので、参考までに伺えればと。

[7999: 匿名さん]

>>7940
>戸建ての欠点は、トータルの価格の中で土地の占める割合が多いこと。
>これって、地価下落の影響をもろにうけることを意味している。

土地神話がまだ有効だった高度成長期には利点だったんだけどね。
今では逆になってしまった。

今家探しをしている世代で親世代がこれにハマって大きな含み損を抱えていたり、
担保割れで低金利に借り換えができないとか経験している人がいると思うが。

[8000: 匿名さん]

ですから
渋谷駅周辺、新宿西口から初台あたりにかけてとか
虎の門エリア
六本木の建て込んだあたり、飯田橋から九段にかけてとか　日本橋三越前から先とかね。
と申し上げてます。

誤解しないでほしいのは、私は３０代の人にいきなり１００㎡の住宅はいるのか？
って話をしてます。子供一人なら６０㎡で十分でしょ。
新婚なら５０㎡でも大丈夫。まず１０年くらい都心のマンションで暮らしてそれから
広い所に買い換えたらいいのにといつも思う。

だってデフレなんでしょ。