阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[998: 匿名]

安い土地には、法面含む土地、不整形地、建物が高いハウスメーカーが格安に見せかけている建築条件付土地なども含まれますね。

まぁでも同じ条件で下がってきているのは事実だと思います。前回の街区の後半も実際は表示価格ではなく、個別に値引き交渉が行われて値引き販売されていたんじゃないかと推測しております。ま、実際の取引価格は買った人じゃないとわかりませんから、本当の所はわかりませんけどね。

ただひとつ言えるのは、新街区はあの値段で売れているという事です。まだ出たばっかりで値引きが無いのは明白なので。新街区が土地面積を小さくした事で、前回街区の終盤の実質取引坪単価よりもむしろ上がっているという可能性も当然考えられます。

[999: 匿名さん]

オアシスが二階建てになってツタヤ、マクドナルド、１００均、トイザラス、ドラッグストア
、歯医者等の医院がはいったらいいなあ。
中央公園を見下ろすおしゃれなレストラン＆カフェもいいな。
車の運転ができなくて住宅購入を躊躇している層を取り込むことができますよね。

可能性はあるのでしょうか？

さらにJRに新駅ができてバス便がつながれば理想的です。

[1000: 匿名さん]

公立小学校、中学校の校区が良くて購入を決断しましたが、
高校は宝塚では４校しか選択肢がないのですよね？
他の市と統合するうわさを聞いたことがあるのですが最新情報をお知りの方教えてください。

[1001: 匿名]

>999

可能性？
ないでしょ

[1002: 匿名はん]

>>1000
学区統合は確実ですが、具体的にどうなるかは只今検討中で、年度内に報告出る予定です。
兵庫県教育委員会の「中間とりまとめ」をご覧ください。
ただ大阪のような大学区制にはならないともいわれています。

[1003: 匿名]

>>999

郊外でそういう商業施設は交通量が多い場所や５万人以上ぐらいの大規模なニュータウンじゃないと成立しえないです。ですから現実的にはありえません。

[1004: 匿名]

ただ雲雀丘山手の名月記や箕面の風の杜みたいなロケーションや眺望や景色を売りにした飲食店なら可能性ありますよね。

もっともロケーションが良い場所が開業できる用途地域になっていることが条件ですが。

[1005: 匿名]

開発協定の締結 平成22年11月30日
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tm19-0812....

開発構想届番号 平成１９年度　第８１２号
開発構想の名称 (仮称)宝塚山手台1工区集合住宅計画
開発事業者 阪急不動産　株式会社
代表取締役　簑原克彦
開発事業区域 山手台東1丁目4-434
予定建築物の用途 共同住宅　31戸

[1006: 購入検討中さん]

郊外の土地値は、これから人口減で、どんどん下がっていきますよね。
若者は、都心に集中しているし。団塊世代のリタイヤ組をターゲットに「田舎暮らし」を売りにすれば？？

[1007: 匿名]

阪急の彩都のページと比べるとやる気の無さが目立つ。
ブログとかもなくなってるし。

もう阪急は山手台に関しては、美しい街をつくるとかのモチベーション全く無いっぽい。
売りやすいサイズの宅地を惰性で造成して、惰性で販売していくみたいな。

[1008: 匿名]

>>1006
山手台から梅田、中之島のビル群がもろに見えているのに、田舎暮らしもクソも無いでしょう。

まぁ別荘地みたいな鬱蒼とした木々に囲まれて広々した庭園街区ならありですけどね。

山手台は近畿のニュータウンの殆ど（千里を除くほぼ全て）より都心に近いから、より不便なニュータウンに住んでいてもう少し便利で都心に近く便利で環境の良い場所に住み換えを希望している（住み換える資金がある）層をターゲットとする事は考えられます。

[1009: ご近所さん]

>>1008
しょうもない書き込みに、いちいち反論するのは何故ですか？

[1010: 匿名]

大都市で働いていて定年退職した層を対象とした「田舎暮らし」物件ってのは
http://www.inakanet.jp/kinki/index.html
こういうもの

[1011: 匿名さん]

>1002
取りまとめ拝見させていただきました。
結局どうなるのでしょう？
私の希望はひとつの学校に特進、進学、普通クラスがあればよいのになあと思います。
偏差値の高い公立高校が選択できるようになれば小学校、中学校の環境が良い山手台の人気が
もっとあがりそうですよね。

[1012: 匿名]

元々山手台はリタイヤ組を対象にしているのかもね
開発初期は一億以上していたとか書いてあるけど
現役世代のまっとうなサラリーマンには買えない価格買えたのは年配のリタイヤ組だよ
そういった意味では最初からターゲット一緒かも田舎暮らしは夢みてないけど(笑
田舎暮らししたくて山手台住むのはアホ｡
都心に近すぎ

[1013: 匿名さん]

>>1008
反論・反撃は荒らしの滋養にして栄養であり最も喜ぶことです。
荒らしにエサを与えないで下さい。

枯死するまで孤独に暴れさせておくのが一番！

[1014: 匿名さん]

1006が言ってる田舎暮らしってのは、いわゆる田舎暮らしではなく
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/shinrin.html
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/index.html
こういうリゾートタイプの事を言っているのでは？

[1015: ご近所さん]

最近（特に西4丁目以降）は完全に子育てサラリーマン層向けになっています。

[1016: 匿名さん]

999です。お返事ありがとうございます。
やはり無理そうですか。
レストランだけでもできるとうれしいですね。
新しくできた山手台医院の隣の角地はまだ売れてないようですね。
歯医者か美容院ぐらいができるかな？と期待してます。

ところで山手台医院は小児科、内科、アレルギー科、皮膚科とありますが
先生は何人おられるのでしょうか？

[1017: 匿名]

バス便なので特段便利でもない、かと言って緑が特段多いわけでもない。
利便性を求める方、田舎暮らしを満喫したい方、
いずれにも中途半端かも知れません。
きわめるなら都心のタワーマンションか別荘分譲地になるでしょう。

[1018: 匿名]

リタイアして田舎暮らしや別荘地での暮らしは始めてみたものの結局理想と現実の違いで、ギブアップされる方が多いです。やはり都市の利便性を享受できるエリア（都心から20km以内程度）の閑静な住宅街が、なんだかんだいっていちばん末永く暮らしやすいのです。都心は現役世代には良いですが、意外に不便で人（住人ではない）も多いですしね。都心から遠いニュータウン戸建から利便性に不満があって転出する転出者の大半は実は転出先に都心を選んでいないのですよね（環境が良いとされる衛星都市の駅近マンションが多い）。

[1019: 匿名]

ミサワの土地は安いけど、南側が法面みたいですね。

[1020: 匿名さん]

西４丁目は傾斜地を含む土地が多いですね。
造成費をケチっているからですか？
傾斜地って使い道なくてもったいないですよね。
手入れもしにくいし見た目もマイナス。

[1021: ご近所さん]

今日２丁目で最近発売されたばっかりのパナメーラのターボ？に乗ってる人を見かけました。
何をしている人か分かりませんけどこのご時世に２０００万の新車を買えるって凄いですね。
時々ベントレーとかも見かけますし初期エリアには結構な金持ちさんがいらっしゃるようです。

[1022: 匿名]

>>1020
基本は造成コストを抑えてリーズナブルな土地を供給する為でしょうね。

でも高さのある擁壁はできるだけ減らして、圧迫感を減らすという
目的もあるのかもしれません。

特にコンクリート打ちっぱなし擁壁を採用している街区の場合は、
高さのある擁壁だらけだと圧迫感のある景観になりがちなので。

[1023: 匿名]

土地小さめでローコスト造成の路線を今後のメインにするなら、
逆に土地大きめの別荘地風街区や2丁目みたいな街並みや擁壁や
道路景観などにも配慮したこだわり街区も用意してほしいですね。
そのほうが色々な需要に対応できて良いと思います。

[1024: 匿名]

コストかけて色々な需要に対応など非効率で有りえません
阪急は今回の売れ行きに自信を深めました。今後もローコスト、ロープライスあるのみです。

[1025: 匿名]

まあ少なくとも低価格路線で売れてる間はわざわざ路線変更せんやろね。

[1026: 匿名]

新しい街区が販売開始されたスタート直後は、今回に限らずかなり売れてると思うけど。
必ず見込み客が一定の数溜まっているから。

別に今回が特別でもないでしょ。
新街区効果が無くなって暫く経過してからの売行ではじめて好調かどうかわかる。

[1027: 匿名]

デベが状況に適応して路線変更したから、この景況でもコンスタントに売れてるとみるのが自然やろね。

[1028: 匿名さん]

新しい街区は、先日確認したところ、会員向けと一般あわせて３２区画中５区画しか残ってないんだって。
次はいつになるかわからないそうです。
ハウスメーカーののぼりがたっている所をのぞくと、残り何区画かな？
毎回こんなに売れているのですか？

[1029: 匿名]

新街区は売れてるのかもしれない。

でも２丁目あたりの街並みをみて山手台に住みたいと思った人々の需要に応えうる分譲地では最早ありませんね＞新街区のような路線

[1030: 匿名]

正に正しい市況の判断が功を奏した売れ行きですね｡
二丁目が良ければ二丁目で買えば良い
普通に物件出るけど…　高くて売れてないけど

[1031: 匿名]

ニュータウンってのは「新参者になりたくない」「新築で住みたい」という我侭な人間が検討する所。
だから中古や既にコミュニティができあがっている街区の空地は選択肢に入らない事が多い。

[1032: 匿名]

そこまで二丁目が気に入ってるなら新参者になっても二丁目で買えば良い。
新参者扱いされるのが嫌なら、諦めれば良い。

[1033: 匿名]

公共事業ならともかく
昨今の市況ではデベは様々な需要に応えようなど考えてない
偏った方々からの需要であっても余計なコストかけずにそれで完売できるのであれば大歓迎。

古くからの住民の願いとはどうしてもズレてしまうけど…

[1034: 匿名]

初期に１億円以上で買った人々は、全体が一定水準以上のこだわった街並みになると説明をうけてたはずですよ。マンションは高級な低層しか建てないとか色々説明をうけてたようですし。

[1035: 匿名]

国家の運営者たる政府が公約を平気で反古にする御時世…一民間事業者に過ぎないデベロッパーが１０年以上前の口約束を反古にしたくらいでは驚くに値しない…

[1036: 山手台西翁]

まぁ、まだ約1000戸あるらしいので市況が上向いたら街作りの方向性も良いほうに変わるかも知れませんね。

[1037: 匿名さん]

廉価販売では売れないとか言って、必死に高級化路線を提唱されてた方は
どこに行ったのかな？

[1038: 匿名]

今や宝塚山手台のポテンシャルは最低
西宮名塩のほうが遥かに魅力的

[1039: 匿名]

現実は三田や名塩は転出希望者で溢れているのに対し、山手台は近畿の
ニュータウンでほぼ最高レベルの居住満足度（定住希望者と転出希望者の
それぞれの比率において）という調査結果があります。

[1040: 匿名]

低価格化は成功ですね。
高級化しなくて正解。

[1041: 匿名]

1039は高級化路線を提唱者。
真っ赤になって反撃材料を必死に調べてますのでしばらくお待ちください。
レスが無ければ自説が間違っていたことを暗に証明していますのでスルーしてください。

[1042: 匿名]

名塩は無いです。渋滞が尋常じゃない。

[1043: 匿名]

三田や西神も無いですね。都心から遠すぎます。

[1044: 匿名]

山手台はもう無いわ
夢の高級化路線をあっという間に挫折した失敗分譲地

[1045: 山手台命さん]

三田牛&ナシオンが不法侵入したみたいですね！

[1046: 匿名]

1041＝1038＝1045　叩きと擁護のお粗末な自演

[1047: 住まいに詳しい人]

三田の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

名塩の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

中山台・山手台　　　　　住み続けたい78～82%　転出したい6.5～8.2%

[1048: 匿名]

三田や名塩はどちらも致命的な欠点がある。
そして大阪平野から離れた場所に孤立しているので、町そのものの衰退のリスクがある。

一方で宝塚のニュータウン（中山台・逆瀬台・山手台）は百点満点とはいわないが、致命的な欠点は無い。

大阪梅田や新大阪や伊丹空港にもそこそこ近く、大阪平野に直に面しているので周辺利便性が高い。

阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

[1049: 匿名]

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃700～1000円のニュータウンは絶対衰退する。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃400～700円のニュータウンは衰退するリスクがある。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃200～400円のニュータウンは生き残る可能性が高い。

[1050: 匿名]

っていうか、西1～2丁目や東2丁目の住民による「あまり安っぽい造成や平均宅地面積の規模縮小はせず山手台全体で統一感のある街並みにしてくれ」という希望は、別に高級化路線提唱でもなんでもなく「今までの街づくりのコンセプトを反故にしないでくれ」「約束を守ってくれ」という普通の感情でしょう。

[1051: 匿名さん]

>阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

運賃がどうのこうの・・・
セコイ話は恥ずかしいからやめろ！

[1052: 匿名さん]

１００坪の区画を作れば売れるとか言ってた輩はトンズラしました。

[1053: 匿名]

>>1047
>>1048
>>1049
に論破された三田牛とナシオンはシッポを巻いて退散しました。

[1054: 匿名]

廉価販売のおかげで、この掲示板も大盛況ですね！

[1055: 匿名]

>>1048

>>1049

貧乏くさい話はやめてください。

[1056: ポテンシャルおやじ]

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに恵まれた立地か良くわかる。
ポテンシャルは高い。
それゆえに平凡ではない開発が求められている。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実なので、一般的なニュータウンとは一線を画する宝塚らしい住宅街をつくって有終の美を飾る事を多くの市民が望んでいるし期待している。

[1057: ポテンシャルおやじ]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[1058: ポテンシャルおやじ]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[1059: ポテンシャルおやじ]

最寄駅から梅田（大阪）まで電車運賃300円未満の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

梅田（大阪）まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

上記全てを満たす大規模ニュータウン　：　ごく一握り（宝塚の中山台、逆瀬台、山手台は含まれる）


山手台は上記の条件を満たす近畿圏で有数の立地が良いニュータウンで大変ポテンシャルが高いことがわかる。


※URや政令指定都市や都道府県や民間大手企業が開発した戸建の宅地が1000区画以上あるニュータウンを対象

[1060: ポテンシャルおやじ]

山手台は食品スーパーも近くにあって、幹線道路の質は高く、バスの本数もまぁまぁ多くて、最寄駅までの
バス乗車時間も5分程度と短く、バス停までもまぁまぁ近く、大阪平野一望の眺望が臨める南斜面地で、
大阪都心への距離も18km圏と近くて、と総合的に見ればそれなりに高いポテンシャルと素地がある。
だから一部にシンボル的な別荘地風邸宅エリアを設けて成功させる事も手腕次第ではじゅうぶんに可能。
なぜなら大阪平野の隣接地域には、もう他にこれ以上の適地はほぼ残っていない上に、既存のその手の
住宅街よりも山手台のほうが永住環境（老後になっても快適に過ごせるかどうか）としてのインフラは格段に上だから。

[1061: 匿名]

運賃と住宅街の価値は密接な関係がありますよ。

セコイとかそういう話ではなく事実なのです。

日本では通勤は定期代が出ますけど、実際には交通費が高い町は不動産価値が下がるのです。

これは関東でも近畿でも同じです。

千葉ニュータウンや泉北ニュータウンが衰退したり不人気なのは、運賃が原因と断定されています。

だから橋下知事がなんとか泉北高速の値段を下げる方法を考えています。

[1062: 匿名]

↑でもそれは誰からも忘れ去られた過去の話
街は統一感が無くなり、阪急から見捨てられたのは周知の事実
残念ながらポテンシャルは最低
宝塚山手台は失敗小規模分譲地の代表例に成り下がりました

[1063: 匿名]

ちょっと10坪ほど小さくする事で価格帯を下げたら、凄い勢いで売れてるって逆にポテンシャル高いって事でしょう。今まで住みたいけど予算で諦めてた人々が、飛びついたって事なんだから。

[1064: 匿名]

>>1061
電車賃の話は恥ずかしいので止めてください。

[1065: ポテンシャル親爺]

泉北ニュータウンが失敗したのは、住宅地をバス便にしたことが原因。
駅前を商業地、公共施設や公園にして住宅地をバス便にした都市計画の失敗によるものです。


結局、駅前の商業エリアは不景気で商業開発が進まず、計画を断念・売却。
激安マンションが林立　→　旧住宅地は大暴落となり衰退していったのです。

交通費云々は、関係ないよ。

[1066: インポテンツおやじ]

なんだ 1061 の話は嘘っぱちかよ。

[1067: 匿名]

近畿最大のニュータウンである泉北が衰退したら府は大打撃だから、なんとか運賃下げようとしている。
衰退や人口減少と運賃が関係なければ、そんな事はしない。関係があると府が認めてるって事。
千葉NTも北総線が高いのが最大のネックとなって低迷している。
奈良市や生駒市の住宅街も大阪市内までの所要時間がかなり早いにも関わらず地価が安いのは交通費の高さが関係している。

[1068: 匿名]

駅近の土地やマンションがバス便エリアより高いのは、マイカーを使わなくても生活できるからだよね。
つまりマイカーの生涯所有コスト分相当のプレミアムがあるという事。
バス便エリアは、マイカー所有しなければ生活が不便なので、その費用負担分土地が安くなる。

電車賃も同じ事ですよ。都心のベッドタウンであるニュータウンは、都心までの電車賃が
かなり高ければ、その分土地は安くなる。彩都は立地的には割と都心に近くプチバブルになったが、
最終的には交通費の高さがネックになって失敗、暴落する可能性が濃厚だろう。

[1069: 匿名]

↑↑あっ！だから、いざとなれば何とか駅まで歩ける１、２丁目より安く、小さくしたんだ！
と言うことは山手台東の北の方は、もっと安く、もっと小さくなりますね！

[1070: 匿名さん]

>>1067
じゃあ聞くけど、泉北ニュータウンの電車賃が下がったら
あんたあそこに家を買うのか？
ほんとにそれだけの理由で家を買う気になれるのか？

私は買う気には、なれまへんなぁ～
電車賃ごときで家を買うきになれる奴がいたらみてみたいわ！

[1071: 周辺住民さん]

お願いです。
運賃の話は、みっともないから止めてください。

[1072: 匿名さん]

電車賃と住宅地の価値に関係することは当たり前でしょ。
上の例の彩都も場所も市内から２０kmエリアで、駅近だから、もう少し人気が出ても良いと思うけど、モノレールってのがネック。梅田まで片道７４０円だから、家族４人で梅田に出かけたら、大人料金だと、往復で６０００円ぐらい掛かるから、流石に高い。
彩都がプチバブルになったのは、モノレールの駅が出来る前で出来てしまうと、現実の交通費の高さで敬遠されて大苦戦。今では、バス便が来て欲しいとの要望があるくらい。
山手台の今の売れ行きを見ると、ポテンシャルの高さと、マーケティングの正しさが証明されたようなもの。１００坪以上の宅地云々の自論を主張する人もいるが、今のご時勢は、この戦略が正解でしょう。

[1073: 匿名]

そうですね。低価格路線(以前よりは)は大正解と言うことですね！
やはり阪急は的確なマーケティング判断をしますね。
ただし、住民の気持ちを踏みにじっても、ですが…

[1074: 匿名さん]

標高が高く駅から遠ければ当然に地価は下がるが、地価が安いぶん土地を大きくすれば
「都心に近く通勤・定住できる別荘地」になり、希少性が高く価値が担保される住宅街をつくる事もできる。
逆転の発想ですな。
宝塚で言えばゆずり葉台や中山桜台7丁目はそれ。駅から遠いが豪邸が立ち並んでいる。

住宅街としては不便でも、土地を大きくすれば別荘地としては最上級の利便性と希少性が得られる住宅街に化ける。

[1075: 匿名さん]

日本国内で3大都市圏の都心まで20km以内で、バスが毎時3本以上ある別荘地並の住宅街って少ないでしょ。

別荘地並の住宅街＝宅地部分で50%を超える緑被率と、それを実現する為の150坪以上の土地面積

だから山手台の「一部」にそういうものをつくっても面白い。

全部とはいわんよ。「一部」だよ。その一部の周辺の通常の街区も別荘街区の緑を借景に出来るから価値が上がる。

[1076: e戸建てファンさん]

日本のニュータウンは千里以外は全部失敗したという説もある。
日本で最初に開発された大規模ニュータウンの千里が最高傑作であり
日本で唯一の成功例ニュータウンだったんだな。
ニュータウンで大正昭和初期の分譲地（現在の高級住宅街）を凌駕する
「環境と利便性の両立」を高次元で実現した唯一の例外は千里。
平均宅地面積100～200坪、都心まで15kmの近さ、新大阪・伊丹空港まで15分以内。
梅田、本町、淀屋橋、難波に地下鉄で直通、車でも梅田まで新御堂一本で信号無し。
医療は阪大病院等多数、買物至便、公園や緑多い、万博公園や緑地公園など巨大な緑地も多い。
ニュータウンの代表例のように言われる千里は、実は唯一の例外だったんだな。

[1077: 匿名]

一般的なニュータウンは「都心から遠く交通費が高く環境はまぁまぁ良いとされるが50坪ぐらいの家が多く宅地内に広い庭や多い緑があるわけではない。市街地から孤立しており、利便性は低い。」といったイメージ。

宝塚のニュータウンはニュータウンにありがちな欠点のうちいくつかはあてはまらない（都心から遠い、交通費が高い、都市部から孤立している等）ので、典型的なニュータウンよりは需要がなくなりにくく寂れにくく永続する可能性があると言えるかもしれない。

[1078: 匿名]

4丁目みたいなバス停やスーパーに近く売りやすい場所は、ローコスト造成や
土地を小さくする事で価格帯下げたのは正解だったと思うよ。
でも今後の山手台東の北部の分譲エリアは、バス停から坂や階段で高低差がかなりある上に
徒歩5分以上かかる場所が結構ある。
そういう場所は、2丁目並に街並みにこだわった造成にしたり、あるいは土地面積を
大きくしたりするなりしないと魅力が無いんじゃないの？
駅まで踏切・交差点無しの直進でバス便の乗車時間（3～5分程度）が短いというのが
山手台のメリット（徒歩とバス合わせて数分で駅徒歩圏なみの所要時間で駅まで出られる）だけど、
バス停から坂道や階段をあわせて300m以上も歩かないといけない場所はその魅力はほぼゼロになる。

[1079: 匿名さん]

阪急のマーケティングが正解との意見が出ると、また自論を展開する輩が出てきたな。
別荘地並みの分譲を全く否定するわけではないが、阪急がそのニッチな市場を追わないだけ。
例えば、坪単価５０万の１５０坪の土地があったとして、それを１区画で売るか３区画で売るか考えたとき、３区画で売った方が３倍以上の需要があれば当然分割して売るわな。
ここで、絶賛されている千里ニュータウンも、１区画だと１億くらいだから、殆どが２区画３区画に分割して売られている。分割が出来ない土地は、坪単価をかなり下げてもなかなか売れない。今はそう言うご時勢だってこと。

[1080: 匿名]

そうですね今回の低価格路線の大成功で阪急は確信を得たことでしょう。
山手台は今後もミニマム低価格路線で1000戸売り切れると…

[1081: 匿名]

150坪になったら、坪35万ぐらいに下がる。
大きい土地は価格帯は大きくなるが、坪単価は下がる。
でも50坪に対して道路面積の比率を小さくできるし、土地面積に対する擁壁量も
減らせるし、側溝電気ガス水道等のインフラ費用も総費用に対して小さくなるから
（土地面積に関係なく一定額かかるので大きくなるほど負担割合が小さくなる）、
売り手にとっても必ずしも損な話にはならない。

[1082: 匿名]

>>1079
千里は実は簡単には分筆できない。

あんなに便利（大阪から10～15km圏）なのに、建ぺい率が50%ではなく40%に指定されている上に
壁面後退が一般的な1mではなく道路側2m、隣地から1.5mになっているのが相当効いている。
そして豊中市側は、隣接している区画の了承が無ければ分筆できない規約があったりと色々な抑止力がある。

だからあれほどの環境でありながら、意外に分筆されてないんだよな。
千里ニュータウンの戸建区画数は、全体で分譲当時から僅か4%程度しか増えていない。

[1083: 匿名]

例えば千里で間口18m×奥行22mの約120坪の土地があっても、まず分筆できない。
2分割して間口9mになると、土地面積が60坪あるわりに外壁後退で横幅6mの家しか
建てられなくて価値低下で使い物にならんのですわ。

[1084: 匿名]

山手台北部が1000戸の『コンクリむき出し50坪建売住宅』で埋め尽くされ たら悪夢ですね。
既存住民も何らかの抵抗出来ないものでしょうか？
掲示板で『150坪 別荘地』などと非現実的な夢物語を語ってても阪急は冷徹に企業利益を追求してくるだけだし…

[1085: 匿名]

普通は駅から遠くなると利便性が低下するぶん、土地を大きくしたり街並みや見た目に拘った造成をしたりするんですけど山手台は逆になってますよね。

[1086: 匿名]

>>1084
山手台はそもそも坪100～200万で販売する事を前提とした土地の超高値掴みで
大赤字でいくら売ってもぜんぜん利益は出ないという噂もある。
つまり現在はできるだけ資金を回収する作業であって利益追求とは違うのかもしれない。
もしかしたら破綻した幸福銀行の持分を安く買い取った分と阪急の高値掴み分を
あわせて考えれば、トータルで少しは利益が出せるのかもしれないけどそのあたりはよく分からない。

[1087: 匿名]

この分だと、たぶん分譲マンション用地も安値マンション建てるんでしょうね。
CMキャラクターにトミーズのマサなどの下町派漫才師を器用
ジオ宝塚山手台パークスクエア
3LDK69㎡1900万円台〜
4LDK82㎡2400万円台〜
阪急山本駅バス6分
駐車場代０円

[1088: 匿名]

以前の山手台と比べると明らかに安っぽくなったけど
新街区も別に普通のよくある小規模（10～50戸程度）な分譲地と
同程度の見た目ですけどね。

注文住宅が建って、グリーンベルトにそれなりに木を植えれば
家が全く建ってない今よりはだいぶ良く見えるんじゃないでしょうか。

[1089: 匿名さん]

>1082
千里ＮＴで、戸数が４％増えているのは、僅かではない。
まあ、自宅の周りでもここ１０年で売りにでたのは、ほぼ１００％文筆している。
年齢的にこれから売りに出る人が増えるので、文筆しないという協定（といっても強制力なし）を
今年入れたぐらい。
全体で１０％ぐらいが分譲から売りに出てるとして、それが皆文筆しても全体として増える戸数は５％となる。
まあ、地区によって文筆できるところとできないところがあるから、４％増えれば凄いってこと。

[1090: 匿名]

それは吹田市側でしょ？　豊中市側はあまり分筆されてないよ。

[1091: 匿名]

Wikipediaで『千里ニュータウン』を検索すると
相続を契機とした区画の分割販売が問題提起されていますね。

やはり大きい区画は売りにくいんでしょうね。

[1092: 匿名]

千里ニュータウンで色々ググってみたら分筆･分割問題が住民の高齢化問題にからめて出てきますね。
吹田市、豊中市ともに頭を抱えてるようですね。

[1093: 匿名]

上のほうのマンション用地はどうなるのかわからないけど、ジオグランデの南（長尾小の横）のジオはまぁまぁ良いグレードで建つみたいですね。まぁあそこは駅から徒歩7～8分ぐらいですからね。

[1094: 匿名さん]

北部のマンション用地は戸数も多そうだし、バス便なので、どう考えても低価格マンションしか無理やろね。
それも駐車場２台分０円とかにしないと売りにくいかも知れんね。

[1095: 匿名]

北部でも激安マンションはありえんでしょうね。
せいぜいラビスタのレフィナスぐらいの仕様、㎡単価になるでしょう。

[1096: 匿名]

↑まぁ『激安』じゃないけど『低価格』は間違いないやろね〜
ラビスタやったら。

[1097: 匿名]

ジオのイメージを損ねるほどの安売りをするぐらいなら他の業者にマンション用地として転売するでしょう。