阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[978: 匿名]

多分　今分譲中のって意味だったんだろう｡
普通に考えたら千里ニュータウンがナンバーワンでしょう。

[979: 匿名]

>>975
建築条件付は安い土地価格で釣って結局高くつく場合があるので駆け引きが難しいですね。
普通の土地は、工務店やハウスメーカーなどを競合させて値引き交渉するのが一般的ですが、
建築条件付きだと競合させるのは無理で顧客よりもハウスメーカー優位で話が進みますから、
建築費用が割高になる可能性が高い。

一概にはいえないけど、建築条件無しの土地よりも300万安く買えても、建築費用が割高に
なって結局トータルはとんとんかむしろ高くついたなんて結果になる事もありえる。

まぁ交渉能力次第ですね。

[980: 匿名]

>>978
そうでしょ。いろいろ見たけど現在分譲中のニュータウンでは、どう考えても段トツでNo.1 でしょ。

[981: 匿名]

確かに分譲中の近畿の大規模分譲地の中で選ぶなら、山手台が総合的に判断する
と一番良い場所かもしれない。ただ利便性が高いというのは微妙な意見。車で行
ける近隣エリアを含めた利便性や電車も絡めた利便性ならそこそこ高いが、周辺
を含めないニュータウン内だけの利便性なら阪急オアシスしかないのでどうみて
も最下位レベル。

利便性が高いニュータウンとなると、やはり三田、須磨、西神あたりになる。ニュ
ータウン内だけで300億円クラスの商業規模があるので一通りなんでも揃う。そし
てニュータウン内に総合病院があるのが大きい。

[982: 匿名さん]

ニュータウンといっても小さいのは人口3000人ぐらいから巨大なのは人口10万人以上まで様々。
後者はちょっとした市に匹敵する規模だから都市機能が何でも揃う街になりますね。

[983: 匿名]

山手台はニュータウンとしての体裁が全く整っていないからニュータウンとはいえないな。

小・中学校と阪急オアシスしかないのだから。

ここはニュータウンではなく昔からある私鉄沿線の市街地近傍型の大規模な新興住宅街だろう。

ニュータウンと大規模な新興住宅街（大規模分譲地）は似ているようで全く別物。

山手台は市街地や都市部に近すぎるから、人口や世帯数が多少増えても発展しようがない。

人口1万人程度でも殆どの住民がそこで生活に必要な買物や消費をしていれば街の体裁になるけど

山手台のような立地だと住民の大半は気軽に山手台の外で買物や消費をしているしそれは今後も変わらない。

そもそも最初から阪急が自前の山本駅に直結させた時点で、山本駅や阪急宝塚線沿線を中心とした街であって

タウン内で色々な物が完結する街になる事は想定されていない。

5万人を超えるような巨大なニュータウンだとタウン内での移動も車で10分以上の時間を要するけど

山手台は駅や市街地に出るまでバス3～5分、車3分という立地だから囲い込みができるような構造じゃないんですな。

まぁ逆にそれはメリットでもあるんだけどな。孤立した巨大コミュニティである巨大ニュータウンと違って衰退といった概念は無いから。

[984: 匿名]

そういう意味では逆瀬台とかラビスタもニュータウンではないかもしれませんね。

[985: 匿名]

新街区の山手台会員分譲のほう２０区画売り出してもう残り３区画になってる。なかなか売れてるな。

[986: 匿名]

前街区は売れ行きが鈍くなっていましたが、新街区になってから飛ぶように売れてますね。
土地面積を20～30㎡小さくした事で、価格帯を数百万下げた事が売れてる要因でしょうか。
しかし今後の街区も全て今回と同じような路線が続くなら、山手台はもはやブランドでもなんでもなくなりますね。
阪急は「私のアドレスは阪急宝塚山手台」としきりに宣伝してブランド価値を煽っていましたがこれでいいのでしょうか。
街全体が一定水準以上のこだわりと統一感をもって開発がされると思って高く買った住民を裏切る事にはならないのでしょうか。
このままだと「山手台で美しく質の高い街並みは幸福銀行破綻前に造成されたエリアに限られる」って事になりますね。

[987: 匿名]

仕方が無いよね。時代とともに顧客のニーズも変化していくから｡

[988: 匿名さん]

御礼が遅くなりましたがグリーンベルトの件回答ありがとうございました。
個人的にはなくても良いのですがね。
綺麗に手入れされていると素敵なのですがそうでないおうちが一軒でもあると台無しですからね、、。
お客さんのクルマも路駐しにくいし。

掘り込み車庫は無くなってよかったと思います。
縦二台は使いにくい。

[989: 匿名]

グリーンベルトは擁壁の外側に設けられるので、コンクリート打ちっぱなし擁壁の景観的なマイナス印象を樹木で緩和して緑視率を上げる効果はあるんじゃないですかね。まぁ土地というか庭が狭くなりますからマイナス面もありますけど。

[990: 匿名]

ＪＲ西日本の現在の社長は自宅が中山台の２丁目らしい。
ということを踏まえると在任中に福知山線の利便性アップや
宝塚市内の新駅計画の発表や決定などは期待できるのかな。

[991: 匿名さん]

989>
確かに手入れされた樹木は家の格をあげますが、二丁目を見学すると、既に雑草だらけの家とかもありますし、
これから何十年もたって空き家が増えてきたりすると印象が悪くなりそうです。
自治会費を多めにとって共有スペースの樹木を増やす工夫の方が良いと思います。

[992: 匿名]

前回街区（西４）や前々回（東３）で売れ残っていた土地を、ミツワ住研という所が
建売や建築条件付で売り出してますね。

やっぱ阪急は最終的には残った土地は、安価で売り飛ばすんですね。

[993: 住まいに詳しい人]

「完売」ってのは一般のお客さん（個人）相手に全て売れましたって事じゃないからね（笑）

[994: 匿名]

991さん

山手台の各地区には一応緑化協定というものがありまして樹種の選定から緑化の密度や
手入れ等にいたるまで結構厳格な内容が定められています。
違反者（緑化しない者など）にはしかるべき対応や請求が出来るように定められています。
とはいいましても、現実的には近隣の他のお宅に厳しい事を求めるのは不可能ですよね。
特に住人が高齢になってくると、なかなかそこまで手が回らないという事もあるでしょうし。
仰るとおり手入れを怠っているグリーンベルトや、一本も木を植えていないお宅（これは
さすがに稀なケースですが）も山手台にはあります。

[995: 匿名]

山手台はイルミネーションの季節です。

[996: 匿名]

山手台の坪単価はどんどん下がっているように思います。土地総合情報システムなどでも確認できるようですが、実勢価格はどの程度なのでしょうか？
坪40万円を切ってきているように思うのですが、どなたか情報をお持ちですか？

[997: 匿名]

ミサワの土地で坪35万切るのが普通に出てたけど　
建築条件付きなのでまー安く見せてるのだろうけど

[998: 匿名]

安い土地には、法面含む土地、不整形地、建物が高いハウスメーカーが格安に見せかけている建築条件付土地なども含まれますね。

まぁでも同じ条件で下がってきているのは事実だと思います。前回の街区の後半も実際は表示価格ではなく、個別に値引き交渉が行われて値引き販売されていたんじゃないかと推測しております。ま、実際の取引価格は買った人じゃないとわかりませんから、本当の所はわかりませんけどね。

ただひとつ言えるのは、新街区はあの値段で売れているという事です。まだ出たばっかりで値引きが無いのは明白なので。新街区が土地面積を小さくした事で、前回街区の終盤の実質取引坪単価よりもむしろ上がっているという可能性も当然考えられます。

[999: 匿名さん]

オアシスが二階建てになってツタヤ、マクドナルド、１００均、トイザラス、ドラッグストア
、歯医者等の医院がはいったらいいなあ。
中央公園を見下ろすおしゃれなレストラン＆カフェもいいな。
車の運転ができなくて住宅購入を躊躇している層を取り込むことができますよね。

可能性はあるのでしょうか？

さらにJRに新駅ができてバス便がつながれば理想的です。

[1000: 匿名さん]

公立小学校、中学校の校区が良くて購入を決断しましたが、
高校は宝塚では４校しか選択肢がないのですよね？
他の市と統合するうわさを聞いたことがあるのですが最新情報をお知りの方教えてください。

[1001: 匿名]

>999

可能性？
ないでしょ

[1002: 匿名はん]

>>1000
学区統合は確実ですが、具体的にどうなるかは只今検討中で、年度内に報告出る予定です。
兵庫県教育委員会の「中間とりまとめ」をご覧ください。
ただ大阪のような大学区制にはならないともいわれています。

[1003: 匿名]

>>999

郊外でそういう商業施設は交通量が多い場所や５万人以上ぐらいの大規模なニュータウンじゃないと成立しえないです。ですから現実的にはありえません。

[1004: 匿名]

ただ雲雀丘山手の名月記や箕面の風の杜みたいなロケーションや眺望や景色を売りにした飲食店なら可能性ありますよね。

もっともロケーションが良い場所が開業できる用途地域になっていることが条件ですが。

[1005: 匿名]

開発協定の締結 平成22年11月30日
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tm19-0812....

開発構想届番号 平成１９年度　第８１２号
開発構想の名称 (仮称)宝塚山手台1工区集合住宅計画
開発事業者 阪急不動産　株式会社
代表取締役　簑原克彦
開発事業区域 山手台東1丁目4-434
予定建築物の用途 共同住宅　31戸

[1006: 購入検討中さん]

郊外の土地値は、これから人口減で、どんどん下がっていきますよね。
若者は、都心に集中しているし。団塊世代のリタイヤ組をターゲットに「田舎暮らし」を売りにすれば？？

[1007: 匿名]

阪急の彩都のページと比べるとやる気の無さが目立つ。
ブログとかもなくなってるし。

もう阪急は山手台に関しては、美しい街をつくるとかのモチベーション全く無いっぽい。
売りやすいサイズの宅地を惰性で造成して、惰性で販売していくみたいな。

[1008: 匿名]

>>1006
山手台から梅田、中之島のビル群がもろに見えているのに、田舎暮らしもクソも無いでしょう。

まぁ別荘地みたいな鬱蒼とした木々に囲まれて広々した庭園街区ならありですけどね。

山手台は近畿のニュータウンの殆ど（千里を除くほぼ全て）より都心に近いから、より不便なニュータウンに住んでいてもう少し便利で都心に近く便利で環境の良い場所に住み換えを希望している（住み換える資金がある）層をターゲットとする事は考えられます。

[1009: ご近所さん]

>>1008
しょうもない書き込みに、いちいち反論するのは何故ですか？

[1010: 匿名]

大都市で働いていて定年退職した層を対象とした「田舎暮らし」物件ってのは
http://www.inakanet.jp/kinki/index.html
こういうもの

[1011: 匿名さん]

>1002
取りまとめ拝見させていただきました。
結局どうなるのでしょう？
私の希望はひとつの学校に特進、進学、普通クラスがあればよいのになあと思います。
偏差値の高い公立高校が選択できるようになれば小学校、中学校の環境が良い山手台の人気が
もっとあがりそうですよね。

[1012: 匿名]

元々山手台はリタイヤ組を対象にしているのかもね
開発初期は一億以上していたとか書いてあるけど
現役世代のまっとうなサラリーマンには買えない価格買えたのは年配のリタイヤ組だよ
そういった意味では最初からターゲット一緒かも田舎暮らしは夢みてないけど(笑
田舎暮らししたくて山手台住むのはアホ｡
都心に近すぎ

[1013: 匿名さん]

>>1008
反論・反撃は荒らしの滋養にして栄養であり最も喜ぶことです。
荒らしにエサを与えないで下さい。

枯死するまで孤独に暴れさせておくのが一番！

[1014: 匿名さん]

1006が言ってる田舎暮らしってのは、いわゆる田舎暮らしではなく
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/shinrin.html
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/index.html
こういうリゾートタイプの事を言っているのでは？

[1015: ご近所さん]

最近（特に西4丁目以降）は完全に子育てサラリーマン層向けになっています。

[1016: 匿名さん]

999です。お返事ありがとうございます。
やはり無理そうですか。
レストランだけでもできるとうれしいですね。
新しくできた山手台医院の隣の角地はまだ売れてないようですね。
歯医者か美容院ぐらいができるかな？と期待してます。

ところで山手台医院は小児科、内科、アレルギー科、皮膚科とありますが
先生は何人おられるのでしょうか？

[1017: 匿名]

バス便なので特段便利でもない、かと言って緑が特段多いわけでもない。
利便性を求める方、田舎暮らしを満喫したい方、
いずれにも中途半端かも知れません。
きわめるなら都心のタワーマンションか別荘分譲地になるでしょう。

[1018: 匿名]

リタイアして田舎暮らしや別荘地での暮らしは始めてみたものの結局理想と現実の違いで、ギブアップされる方が多いです。やはり都市の利便性を享受できるエリア（都心から20km以内程度）の閑静な住宅街が、なんだかんだいっていちばん末永く暮らしやすいのです。都心は現役世代には良いですが、意外に不便で人（住人ではない）も多いですしね。都心から遠いニュータウン戸建から利便性に不満があって転出する転出者の大半は実は転出先に都心を選んでいないのですよね（環境が良いとされる衛星都市の駅近マンションが多い）。

[1019: 匿名]

ミサワの土地は安いけど、南側が法面みたいですね。

[1020: 匿名さん]

西４丁目は傾斜地を含む土地が多いですね。
造成費をケチっているからですか？
傾斜地って使い道なくてもったいないですよね。
手入れもしにくいし見た目もマイナス。

[1021: ご近所さん]

今日２丁目で最近発売されたばっかりのパナメーラのターボ？に乗ってる人を見かけました。
何をしている人か分かりませんけどこのご時世に２０００万の新車を買えるって凄いですね。
時々ベントレーとかも見かけますし初期エリアには結構な金持ちさんがいらっしゃるようです。

[1022: 匿名]

>>1020
基本は造成コストを抑えてリーズナブルな土地を供給する為でしょうね。

でも高さのある擁壁はできるだけ減らして、圧迫感を減らすという
目的もあるのかもしれません。

特にコンクリート打ちっぱなし擁壁を採用している街区の場合は、
高さのある擁壁だらけだと圧迫感のある景観になりがちなので。

[1023: 匿名]

土地小さめでローコスト造成の路線を今後のメインにするなら、
逆に土地大きめの別荘地風街区や2丁目みたいな街並みや擁壁や
道路景観などにも配慮したこだわり街区も用意してほしいですね。
そのほうが色々な需要に対応できて良いと思います。

[1024: 匿名]

コストかけて色々な需要に対応など非効率で有りえません
阪急は今回の売れ行きに自信を深めました。今後もローコスト、ロープライスあるのみです。

[1025: 匿名]

まあ少なくとも低価格路線で売れてる間はわざわざ路線変更せんやろね。

[1026: 匿名]

新しい街区が販売開始されたスタート直後は、今回に限らずかなり売れてると思うけど。
必ず見込み客が一定の数溜まっているから。

別に今回が特別でもないでしょ。
新街区効果が無くなって暫く経過してからの売行ではじめて好調かどうかわかる。

[1027: 匿名]

デベが状況に適応して路線変更したから、この景況でもコンスタントに売れてるとみるのが自然やろね。