阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[958: 匿名]

おびえる三田牛&ナシオン

[959: 匿名]

しかし新街区ははっきりいって他のニュータウンがどうのと言えるような街並みではありませんね。

自慢できるような街並みじゃない。はっきりいってウッディタウンや名塩の綺麗な街区には余裕で負けてる。

[960: 匿名]

↑三田牛&ナシオン↑が不法侵入したみたいですね。

[961: e戸建てファンさん]

もともと山手台の売りは、バス便のかわりに平均７０坪～の敷地とこだわって造成された美しい街路景観（まちなみ）が得られるというものだった。

その売りが殆どなくなって何の変哲もないごく普通の分譲地になってしまっている新街区ってどうなのよって話でしょ。

[962: 匿名]

全体として観ればまだまだ宝塚山手台は近畿では一番街並みが美しいニュータウンです。
梅田18㎞圏内に位置し利便性も近畿では一番でしょう。

[963: 山手台西翁]

↑あまり自画自賛がすぎると、またアンチを刺激して荒れますよ。
色々叩かれると、住人みんな不愉快になるので露骨な自画自賛はお控え下さい。
勝手なお願い失礼しました。

[964: 匿名]

そうですね。過去スレ辿るとココが荒れるのたいがい誰かが誉め称えた直後ですね。
自画自賛が一種の「釣り」になってたみたいですね。

[965: 匿名さん]

ウッディタウン
http://blog-imgs-42.fc2.com/k/a/z/kazurkazur/IMG_2383_edited_convert_2...
http://www.club-sanda.com/blog/CIMG0062.JPG
http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfgim203/pict/pict_112b.jpg
http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfgim203/pict/pict_111b.jpg
http://honeyfm.no-blog.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/200...

[966: 匿名]

↑あのォ、ペタペタ貼り付けるだけじゃなく書き込みもお願いします。

[967: 住まいに詳しい人]

さすがに近畿で一番美しいニュータウンはいいすぎでしょう。

距離やアクセスなども含めた総合評価のバランスで山手台が近畿上位のニュータ
ウンに入るのは事実であっても、街並みや公園などの美しさに限定した評価なら
もっと美しいニュータウンは近畿に幾つもあります。

近畿ニュータウン総合評価で上位（5位以内）であっても、一番はありえないですよ。

まず第一に日本全体見渡しても別格である千里ニュータウンには全く歯が立ちません。

都心からの距離や通勤アクセス、平均敷地面積、景観、豪邸の割合、生活道路や
幹線道路の構造、公園の規模や設備、高度医療や金融機関やスポーツなど生活施
設の充実度、商業施設の充実度、公共交通機関の充実度、空港や新幹線へのアク
セスなど全てにおいて千里はダントツの別格です。

[968: 主婦です。]

知り合いがおらず、聞くところが無いのでお伺いしたいのですが、山手台(3丁目以降)の奥様方はどんな雰囲気ですか？

サバサバして付き合いやすいでしょうか？それとも結構密着型なのでしょうか？

専業主婦の割合は多いですか？

穏やかなお子さんが中心でしょうか？

もし、実際に住まれてる方が見ておられましたら、宜しくお願いします。

[969: 匿名]

3丁目以降って？　東3丁目より上（東3丁目と西4丁目）の事？

[970: 匿名]

>梅田18㎞圏内に位置し利便性も近畿では一番でしょう。

前から疑問に思っていたのですが、なぜ18Km圏内なんですか？
20Km圏内とか25Km圏内の方がきりがいいのに不思議です。
18Kmに何か特別な意味があるんでしょうか？

[971: 匿名]

彩都の宣伝でしきりに使われていた宣伝文句だからだと思いますよ＞梅田18km圏

梅田からちょうど18kmぐらいの位置には逆瀬川、芦屋、苦楽園などの大阪近郊で住環境に定評がある住宅街が多いとかなんとかいう宣伝。

[972: 匿名]

なるほどね｡彩都の宣伝文句なのね。
確かに18って半端な数字だしな
確かにスーモの地図みると彩都は結構距離的には良い場所なんだなーと感じました。
彩都がプチバブルになったのも理解出来る

[973: 匿名]

先週ぐらいに販売開始した新街区の一般分譲９区画はもう５区画が申込済になってるみたいですね。

[974: 匿名]

＞９６８
東３丁目～西４丁目はここ２年の間に引っ越してきた人が殆どなので（西４丁目にある震災被災者関係の切畑復興住宅は除く）、まだ明確な土地柄とかは出来上がっていないんじゃないですかねぇ。って勝手な想像ですが。

そういう情報はウィメンズパークで質問すれば具体的な内容が得られるかもしれません。
http://women.benesse.ne.jp/cty/00700737044.html

[975: 匿名]

ミサワの建築条件付きで54坪で1800万切る土地が出てるよ。
坪35万切るのでミサワで建てたかった人には中々安いかも。

[976: 匿名]

近畿一番どころか宝塚市内のニュータウンに限定しても山手台が一番とは言い切れないね。
中山台（＋五月台＋桜台）や逆瀬台（＋青葉台＋光ヶ丘＋ゆずり葉台）とはいいとこ互角か
判断基準によってはちょっと劣勢じゃないの？

中山台エリア
・桜台のベストポジションからの大阪平野眺望は宝塚市内のニュータウンでナンバーワン（もちろん場所による）
・消防署、銀行、郵便局、交番、幼稚園、図書館分室、飲食店、商業施設、個人商店、スポーツクラブ、コープなどがある
・金持ちや豪邸の総数では山手台より大幅に多い
・桜台2丁目や桜台7丁目や五月台1丁目や中山台1丁目に敷地が広い豪邸ばかりのエリアが一部ある
・現在整備中のJR中山寺北口ロータリーが完成すればバスでJRと阪急の2wayアクセスとなる

逆瀬台エリア
・バスで降りた逆瀬川駅周辺は、かつての宝塚の商業的中心地であり山手台や中山台の麓より発展している
・近畿有数の名門「宝塚ゴルフ倶楽部」がある
・郵便局、パンネル、飲食店などがある
・バス通りで通る逆瀬川沿いの高級住宅街の景観（緑と川と邸宅が一帯となった景色）は阪神間有数のレベル
・ゆずり葉台は豪邸ばっかり
・今津線なので三宮へも梅田と同じ時間で行ける

山手台エリア
・バス通りが駅に直結（一度も踏切や交差点を通らずに山本駅バスロータリーまで行ける）
・上記によりバス乗車時間が3～6分と短く早いので徒歩時間入れてドアツードアで駅まで10分以内で行ける
・小学校、中学校が新しくて綺麗
・幹線道路の歩道が比較的広い
・山手台西1～2丁目や東2丁目あたりの街並みはなかなかレベルが高く美しい
・豪邸こそ少ないが土地と建物で1億円以上で購入した世帯の割合は宝塚市内のニュータウンで最も高い

[977: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[978: 匿名]

多分　今分譲中のって意味だったんだろう｡
普通に考えたら千里ニュータウンがナンバーワンでしょう。

[979: 匿名]

>>975
建築条件付は安い土地価格で釣って結局高くつく場合があるので駆け引きが難しいですね。
普通の土地は、工務店やハウスメーカーなどを競合させて値引き交渉するのが一般的ですが、
建築条件付きだと競合させるのは無理で顧客よりもハウスメーカー優位で話が進みますから、
建築費用が割高になる可能性が高い。

一概にはいえないけど、建築条件無しの土地よりも300万安く買えても、建築費用が割高に
なって結局トータルはとんとんかむしろ高くついたなんて結果になる事もありえる。

まぁ交渉能力次第ですね。

[980: 匿名]

>>978
そうでしょ。いろいろ見たけど現在分譲中のニュータウンでは、どう考えても段トツでNo.1 でしょ。

[981: 匿名]

確かに分譲中の近畿の大規模分譲地の中で選ぶなら、山手台が総合的に判断する
と一番良い場所かもしれない。ただ利便性が高いというのは微妙な意見。車で行
ける近隣エリアを含めた利便性や電車も絡めた利便性ならそこそこ高いが、周辺
を含めないニュータウン内だけの利便性なら阪急オアシスしかないのでどうみて
も最下位レベル。

利便性が高いニュータウンとなると、やはり三田、須磨、西神あたりになる。ニュ
ータウン内だけで300億円クラスの商業規模があるので一通りなんでも揃う。そし
てニュータウン内に総合病院があるのが大きい。

[982: 匿名さん]

ニュータウンといっても小さいのは人口3000人ぐらいから巨大なのは人口10万人以上まで様々。
後者はちょっとした市に匹敵する規模だから都市機能が何でも揃う街になりますね。

[983: 匿名]

山手台はニュータウンとしての体裁が全く整っていないからニュータウンとはいえないな。

小・中学校と阪急オアシスしかないのだから。

ここはニュータウンではなく昔からある私鉄沿線の市街地近傍型の大規模な新興住宅街だろう。

ニュータウンと大規模な新興住宅街（大規模分譲地）は似ているようで全く別物。

山手台は市街地や都市部に近すぎるから、人口や世帯数が多少増えても発展しようがない。

人口1万人程度でも殆どの住民がそこで生活に必要な買物や消費をしていれば街の体裁になるけど

山手台のような立地だと住民の大半は気軽に山手台の外で買物や消費をしているしそれは今後も変わらない。

そもそも最初から阪急が自前の山本駅に直結させた時点で、山本駅や阪急宝塚線沿線を中心とした街であって

タウン内で色々な物が完結する街になる事は想定されていない。

5万人を超えるような巨大なニュータウンだとタウン内での移動も車で10分以上の時間を要するけど

山手台は駅や市街地に出るまでバス3～5分、車3分という立地だから囲い込みができるような構造じゃないんですな。

まぁ逆にそれはメリットでもあるんだけどな。孤立した巨大コミュニティである巨大ニュータウンと違って衰退といった概念は無いから。

[984: 匿名]

そういう意味では逆瀬台とかラビスタもニュータウンではないかもしれませんね。

[985: 匿名]

新街区の山手台会員分譲のほう２０区画売り出してもう残り３区画になってる。なかなか売れてるな。

[986: 匿名]

前街区は売れ行きが鈍くなっていましたが、新街区になってから飛ぶように売れてますね。
土地面積を20～30㎡小さくした事で、価格帯を数百万下げた事が売れてる要因でしょうか。
しかし今後の街区も全て今回と同じような路線が続くなら、山手台はもはやブランドでもなんでもなくなりますね。
阪急は「私のアドレスは阪急宝塚山手台」としきりに宣伝してブランド価値を煽っていましたがこれでいいのでしょうか。
街全体が一定水準以上のこだわりと統一感をもって開発がされると思って高く買った住民を裏切る事にはならないのでしょうか。
このままだと「山手台で美しく質の高い街並みは幸福銀行破綻前に造成されたエリアに限られる」って事になりますね。

[987: 匿名]

仕方が無いよね。時代とともに顧客のニーズも変化していくから｡

[988: 匿名さん]

御礼が遅くなりましたがグリーンベルトの件回答ありがとうございました。
個人的にはなくても良いのですがね。
綺麗に手入れされていると素敵なのですがそうでないおうちが一軒でもあると台無しですからね、、。
お客さんのクルマも路駐しにくいし。

掘り込み車庫は無くなってよかったと思います。
縦二台は使いにくい。

[989: 匿名]

グリーンベルトは擁壁の外側に設けられるので、コンクリート打ちっぱなし擁壁の景観的なマイナス印象を樹木で緩和して緑視率を上げる効果はあるんじゃないですかね。まぁ土地というか庭が狭くなりますからマイナス面もありますけど。

[990: 匿名]

ＪＲ西日本の現在の社長は自宅が中山台の２丁目らしい。
ということを踏まえると在任中に福知山線の利便性アップや
宝塚市内の新駅計画の発表や決定などは期待できるのかな。

[991: 匿名さん]

989>
確かに手入れされた樹木は家の格をあげますが、二丁目を見学すると、既に雑草だらけの家とかもありますし、
これから何十年もたって空き家が増えてきたりすると印象が悪くなりそうです。
自治会費を多めにとって共有スペースの樹木を増やす工夫の方が良いと思います。

[992: 匿名]

前回街区（西４）や前々回（東３）で売れ残っていた土地を、ミツワ住研という所が
建売や建築条件付で売り出してますね。

やっぱ阪急は最終的には残った土地は、安価で売り飛ばすんですね。

[993: 住まいに詳しい人]

「完売」ってのは一般のお客さん（個人）相手に全て売れましたって事じゃないからね（笑）

[994: 匿名]

991さん

山手台の各地区には一応緑化協定というものがありまして樹種の選定から緑化の密度や
手入れ等にいたるまで結構厳格な内容が定められています。
違反者（緑化しない者など）にはしかるべき対応や請求が出来るように定められています。
とはいいましても、現実的には近隣の他のお宅に厳しい事を求めるのは不可能ですよね。
特に住人が高齢になってくると、なかなかそこまで手が回らないという事もあるでしょうし。
仰るとおり手入れを怠っているグリーンベルトや、一本も木を植えていないお宅（これは
さすがに稀なケースですが）も山手台にはあります。

[995: 匿名]

山手台はイルミネーションの季節です。

[996: 匿名]

山手台の坪単価はどんどん下がっているように思います。土地総合情報システムなどでも確認できるようですが、実勢価格はどの程度なのでしょうか？
坪40万円を切ってきているように思うのですが、どなたか情報をお持ちですか？

[997: 匿名]

ミサワの土地で坪35万切るのが普通に出てたけど　
建築条件付きなのでまー安く見せてるのだろうけど

[998: 匿名]

安い土地には、法面含む土地、不整形地、建物が高いハウスメーカーが格安に見せかけている建築条件付土地なども含まれますね。

まぁでも同じ条件で下がってきているのは事実だと思います。前回の街区の後半も実際は表示価格ではなく、個別に値引き交渉が行われて値引き販売されていたんじゃないかと推測しております。ま、実際の取引価格は買った人じゃないとわかりませんから、本当の所はわかりませんけどね。

ただひとつ言えるのは、新街区はあの値段で売れているという事です。まだ出たばっかりで値引きが無いのは明白なので。新街区が土地面積を小さくした事で、前回街区の終盤の実質取引坪単価よりもむしろ上がっているという可能性も当然考えられます。

[999: 匿名さん]

オアシスが二階建てになってツタヤ、マクドナルド、１００均、トイザラス、ドラッグストア
、歯医者等の医院がはいったらいいなあ。
中央公園を見下ろすおしゃれなレストラン＆カフェもいいな。
車の運転ができなくて住宅購入を躊躇している層を取り込むことができますよね。

可能性はあるのでしょうか？

さらにJRに新駅ができてバス便がつながれば理想的です。

[1000: 匿名さん]

公立小学校、中学校の校区が良くて購入を決断しましたが、
高校は宝塚では４校しか選択肢がないのですよね？
他の市と統合するうわさを聞いたことがあるのですが最新情報をお知りの方教えてください。

[1001: 匿名]

>999

可能性？
ないでしょ

[1002: 匿名はん]

>>1000
学区統合は確実ですが、具体的にどうなるかは只今検討中で、年度内に報告出る予定です。
兵庫県教育委員会の「中間とりまとめ」をご覧ください。
ただ大阪のような大学区制にはならないともいわれています。

[1003: 匿名]

>>999

郊外でそういう商業施設は交通量が多い場所や５万人以上ぐらいの大規模なニュータウンじゃないと成立しえないです。ですから現実的にはありえません。

[1004: 匿名]

ただ雲雀丘山手の名月記や箕面の風の杜みたいなロケーションや眺望や景色を売りにした飲食店なら可能性ありますよね。

もっともロケーションが良い場所が開業できる用途地域になっていることが条件ですが。

[1005: 匿名]

開発協定の締結 平成22年11月30日
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tm19-0812....

開発構想届番号 平成１９年度　第８１２号
開発構想の名称 (仮称)宝塚山手台1工区集合住宅計画
開発事業者 阪急不動産　株式会社
代表取締役　簑原克彦
開発事業区域 山手台東1丁目4-434
予定建築物の用途 共同住宅　31戸

[1006: 購入検討中さん]

郊外の土地値は、これから人口減で、どんどん下がっていきますよね。
若者は、都心に集中しているし。団塊世代のリタイヤ組をターゲットに「田舎暮らし」を売りにすれば？？

[1007: 匿名]

阪急の彩都のページと比べるとやる気の無さが目立つ。
ブログとかもなくなってるし。

もう阪急は山手台に関しては、美しい街をつくるとかのモチベーション全く無いっぽい。
売りやすいサイズの宅地を惰性で造成して、惰性で販売していくみたいな。