阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[901: 匿名]

↑そんな樹木が鬱蒼とした見透しの悪い土地、セキュリティ悪くて誰も買わん。

[902: 匿名さん]

新しい町区のDM来ました。
北玄関の土地なら２１００万円台。
適正価格になってきたのでしょうか？

[903: 匿名]

>>901　宝塚でナンバー１（格、歴史、知名度）の住宅街

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...
http://t.bijinesu.info/lwou

ひじょうに鬱蒼としている

[904: 匿名]

902さんその北向きの安い土地はどれも面積が170㎡ちょっと少し小さめですね。
でも今までよりリーズナブルになっているのは事実なので売れそうですね。
登録会員向けの先行分譲の土地も半分以上が既に申込済で出足は好調のようです。

[905: 匿名]

>>903やはり雲雀丘はいいですね。
歴史、格、知名度。
でも山本の山の上では無理かな…
歴史、格、知名度。

[906: 匿名さん]

>904やっぱり今後もコストダウンして
かつ小間切れにしたほうが売れ行きは良さそうですね。

[907: 匿名]

山本も駅から徒歩２～３分の山手には雲雀丘の豪邸と全く遜色の無い家がけっこう立ち並んでいますよ。
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.388501&spn=0.000805,0.0012&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f6bc1825f16b:0xabbbf5bed3c6861b,1
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,0x6000f6b8e0808bc1:0xd5804bf9e5ab7d1b,1&ll=34.823062,135.390619&spn=0.000805,0.0012&z=20

[908: 匿名]

半分以上申込済はすごいですね｡かなり価格が手頃なのでしょうか？

[909: e戸建てファンさん]

906

いやいや、あきまへんよ。

山手台西２丁目みたいな街並み（街並みやしつらえや平均面積や装飾など）の新街区に住みたいという人もいるんですから。

全部が全部の街区を売りやすいサイズのこまぎれにしたりローコストにするのはどうかと思います。

[910: 匿名]

ローコスト&50坪強で大反響ですかァ
デベは売れれば良いわけだから…
決めるのは住民じゃなくてあくまでも阪急だからね〜

[911: 住まいに詳しい人]

>>907それって旧村の地主ｻﾝとかの家ですよね(笑)

[912: 匿名]

価格は適正に近いかも前回街区より１割から２割安いね。

[913: 匿名]

もはや西１～２丁目、東２丁目あたりと比べると全く別の街ですね。
まぁ初期の高くかった顧客と揉めないように、あえて安っぽい造成にしているんだろうけど。
苦情がきても「駅からの距離も街並みも平均面積も全く違いますから」と言えますからね。

[914: 山手台西翁]

昨日オアシス行ったついでに新街区見てきました。
はっきり言ってチープですね。
デベの今後の方向性わかりました。
最終的に今の西二丁目あたりが結局プレミアム街区だったりして(苦笑)

[915: 匿名]

山手台は元々高級に憧れる庶民の住宅地｡
新街区見たけど普通のよくある宅地だったけどね
確かに高級ではないけどね(笑
普通の人が住むでしょう。総額五千万ぐらいだろうから　そこそこのリーマンだな。金持ち自営業は阪神競間だね

[916: 匿名さん]

山手台は金持ちもいっぱい住んでるよ。最初に分譲された西1～2丁目エリアは殆どが土地＋建物で1億円以上購入した世帯だし（数百世帯）、最近分譲されたエリアでも東1丁目や東3丁目には1億円ぐらいの家がぽつぽつ建ってる（ボリュームゾーンは6000～7000万だが）。

まぁ西4丁目以降はだいぶ安っぽくなっているのは事実だし、家の平均総額が6000万程度に下がっているのは事実ですけどね。今回はそこから更に数百万ほど下がりそうですね。

それでも本当の庶民が買える値段ではない。普通の家庭はローンを組んでローコストではない40坪の注文住宅を大都市圏に土地から買って分譲地に建てるというのは無理。

[917: 匿名さん]

建売や延面積が小さい家やローコストな家なら、総額5000万に抑えられるけど
平均的な注文住宅（それなりの見栄えの家）を建てるなら5000万は厳しいよ。

日本の平均的な注文住宅はH21年度で延床面積132㎡で建築費3209万円（建物＋外構＋その他）
http://www.fudousan.or.jp/topics/1009/09_3.html

土地が2000～2500万でも、総額で5200～5700万円はかかる。

[918: 匿名]

新街区の土地は平均で数百万安くなってるけど
実は坪単価はそれほど安くなっていない。
会員先行分譲でも南向きや角地は普通に坪45万ぐらいしてるし。
ようするに坪単価をあまり下げずに売りやすくする為に
土地面積を小さくするセコイ策に出たって事。
街並みは新規分譲される毎にどんどんしょぼくなっている・・・
もう当初の山手台とは似ても似つかない全く別の分譲地。
でも比べなければ別に悪くないかもしれない。
新街区は造成は平凡そのものだけど今分譲している他の大阪通勤圏分譲地と比べたら
総合的に判断すると色々と優れている点も多い良い分譲地と言えるのかもしれない。

[919: 匿名]

パナホーム

プレミアム眺望街区　分譲住宅4戸　5370万～5930万

だって

[920: 山手台西翁]

値段が安くなれば多様な所得層が購入する、若い世帯が増えて街が活性化して考えようによっては良いかも知れません。
先住民も割りきって発想を転換していかなければ…

[921: 匿名]

確かに20代、30代が買えるから若い世帯が多くなるだろうね。
上の街は活性化するだろうね｡
綺麗な街はたくさんの年寄り
チープな街は若者と子供｡

[922: 匿名さん]

先住民って。。。
”アボリジニ”とか”マサイ”とか”エスキモー”を想像しちゃう。

[923: 匿名]

新街区の登録会員優先分譲は、初回売出２３区画中１７区画が売れたようですね。

[925: ご近所さん]

今月から始った新街区は総区画数１７５区画ぐらいで
約８０区画がハウスメーカーの分譲になるっぽいです。

[926: 近所を良く知る人]

↑チープな街並が拡大しますね…

いっそ住居表示変えてくれないかな？
『山手台北』
『新山手台』
『北山手台』
『切畑台』

[927: 匿名]

新街区の宅地もこき下ろされるほど酷くくもないですね。

全く普通のごく平均的な分譲地といった感じです。

訪れた人が感動するような街並みではないけど、げんなりするような酷いものでもない。

[928: 匿名]

下から登っていくと必ず2丁目あたりを通るからどうしても比べてしまって貧相に見えちゃうけど、新街区や四丁目を単体で見たら別にんな悪くないですよね。

[929: 匿名]

『切畑台』に１票！

[930: 匿名]

確かによくある住宅地ではあるがボロカス言われるような場所ではないな｡
家が建つとより違いを感じない

[931: 匿名]

確かに年寄りばかりの街は魅力が無いから。新街区は若い世帯に沢山購入して欲しいね

[932: 匿名]

今日阪急京都線に新街区の広告が出てましたな

[933: 匿名]

>>928たしかに二丁目付近から上がって行くと貧相に感じるかな。

これが阪急の下した方向性なんですね…

[934: 匿名]

スーモにも新街区出ましたね
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=060&bs=030&nc...

[935: 匿名さん]

チラ見しただけなのですがグリーンベルトって無くなってませんか？

[936: 匿名]

宅地のグリーンベルトはありましたよ。
もちろんまだ誰も住んでいないので木は植えてありませんけど。
大部分の宅地に家が建ち、グリーンベルトに植えられた木々が
10年ぐらい経過して大きくなれば街並みの見栄えも改善されそうです。

[937: 匿名]

10年ですかぁ今回の街区で…
残りが2000区画
私が生きているうちに山手台の成熟は見れないね…

[938: 匿名]

どこの住宅街でも成熟して景観が自然に馴染んでくるには入居開始から
それなりに年月がかかりますね。
開発中の戸建の残り区画数は、あと1000区画ぐらいだと思いますよ（今回の新街区の180弱は除く）。
山手台全体の戸建で言うと今でちょうと半分ぐらいじゃないでしょうか。
今の販売ペースだと販売終了まであと12～15年ぐらいという事になりそうです。
個人的にはハウスメーカー分譲の割合を減らして、20年ぐらいかけても良いと思っています。
そのほうが世代が偏りませんし、街開き済みの色々な街区から土地を選択できたほうが良いです。

[939: 匿名]

と言うことは少なくとも１０年以上は今までの山手台とは異なるチープな街並みが増殖するわけですね。

[940: 匿名さん]

家々が増えていく活気や庭木やグリーンベルトの成長で街の成熟や緑視率の向上が感じられるのは良い事ですね。

[941: 匿名はん]

グーグルで「山手台」で検索すると、どういうわけか山手台と全然関係無い
南海の分譲地の広告が表示される

しかしこれがなかなか興味深い。
http://www.nankai-tsubasa.com/grand_view/

土地面積120坪～

大型敷地がばらばらに点在ではなく25区画のまとまったスケール

大阪湾、関空、大阪方面一望

全戸パノラマ眺望

南海はなかなか今の時代に必要な要素を阪急よりわかっとるやないかｗ

まぁさすがに大阪から遠すぎ不便すぎなので実際には微妙だが、阪急より山の上を開発する際に
魅力的な土地とは何なのかわかっとるとは言える。

[942: 匿名]

ttp://www.m-int.jp/misawa_blog/
11月14日のブログ参照。
古代に人が住んでいた土地（古墳がある土地）が良い土地の条件とのこと。
つまり長尾山古墳がある山手台は大変素晴らしいという事です。

[943: 近所を良く知る人]

↑破綻した悪徳銀行＋阪急が開発するまで
約1500年間 誰も住み着かなかった恐ろしい土地。

[944: 匿名]

さすがに熊取は遠すぎる…ただ色んな実験するには最適だね。

[945: 匿名]

ミサワがえらい数ののぼりをたててますな｡

[946: 匿名]

>>942

ミサワホームの創業者の三澤さんの本音は説得力あるね。

もっとも現在のミサワはトヨタ奥田と竹中平蔵の暴虐で強奪されて竹中の兄が社長というクソ会社だけど。

[947: 匿名]

>>943のインチキ馬鹿がデタラメな事を抜かしているが、
普通に長尾山古墳の近くや南側は人がずっと住んでたでしょ。

もっと山の上のほうは駅から遠いから利便性が低い時代には
開発されず人が住んでいなかったのは当たり前。

日本人がマイカーに乗るようになったらのは50年前。
それ以前は、駅から徒歩1.5km以上で遠く坂を登るエリアは住宅地として成立しえなかった。
マイカーが普及し、駅から登り坂でも住宅地として成立するようになったから開発された。
ただそれだけの事。

[948: 住宅に詳しい人]

↑古墳の周囲に住んでいたのは墓守のみ
領主や支配者一族が居を構えていたのは現在の山本駅周辺

現在の山手台エリアは
破綻した悪徳銀行＋阪急が開発するまで約1500年間にわたり誰も住み着かなかった忌まわしい土地。

[949: 匿名]

>>948忌まわしい土地と言うのは古墳の周囲に古代の奴婢(奴隷)達が大量に生き埋めにされたと言う伝説ですね。

[950: 匿名]

>>947釣りに乗るな！バカ！