阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[877: 匿名]

新街区はパナは固めずに分譲して欲しいね｡
建て売りで同じ感じの建物が並ぶと住宅地としてイマイチ｡やはり色んなデザインの家が並ぶ住宅地にして欲しい

[878: 匿名]

それは無理ですな。

建売を建てるハウスメーカーからすれば、一箇所にまとまった土地じゃないと旨味が無い。
数軒が隣り合う多棟現場にして、あらゆる職人を効率的に動かして人件費を圧縮して
儲けを増やすのが目的なんだから。

だから街並み的に一番良いのは、新街区の全区画を阪急が建築条件無しで分譲して
ハウスメーカーにまとめ売りしないというもの。

これは販売ペースを落とせば可能。
でも現実的には相変わらずハウスメーカーに何割かまとめ売りしそうだね。

阪急はもうこれから分譲する街区の街並みがどうなるかんて事に拘りや情熱なんてなさそうだし。

[879: 匿名]

同一ハウスメーカーの分譲でも建売よりは建築条件付きのほうがマシです。
なぜなら着工時期がバラバラになり施主の意向が外観にも反映されますから、
多少は個性が出て違和感が少なくなります。

[880: 匿名]

年に数十区画に減らすべきなんだよ。そうすれば建売やハウスメーカー建築条件付土地の割合を減らせるし、様々な注文住宅が並んで街並みも良くなる。

[881: 匿名]

デベは今さら街並みのコトなどサラサラ考えてないよ。
いかに早く確実に売り切るかのみを考えてるんであって住人の意向とか希望なんて関係ない。

[882: 匿名]

山手台北部がローコストな造成主体になるのは仕方無いにしても、西1～2丁目・東2丁目と同等のこだわり街区を一箇所（200～300区画）ぐらいは設定したほうが選べていいと思うんだけど。

西2丁目みたいな街並みで新しい街区に土地を買って住みたいという層は結構いるだろ。

少なくとも広告やサイトやＣＭ等を見て初めて山手台に訪れて住みたいと思った人々が魅了される街並みは、西2丁目～東2丁目周辺であって西4丁目ではないだろう。だからその魅力を感じたエリアと同等の街並みが、新規分譲では全く選べないってのはどうかと思うぞ。

[883: 匿名さん]

以前に書き込みしてあった競売物件

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

この物件をストリートビューで見てみたら、公園側１Fの窓から誰か覗いているようにみえるのですが。
それとも雲か何かの影が映りこんでいるだけなのでしょうか？

[884: 匿名]

ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

[885: 匿名]

山手台西二丁目はちょこちょこ競売になってんなー
自営業が多いんかね
サラリーマンで競売とかなるかね？

[886: 匿名]

オアシスの前のマンション建設予定地はいつマンションが出来るのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいませんか？

[887: 匿名]

その前にまずはジオグランデ南側（長尾小の横）の小規模マンションでしょうね。
こっちは市の担当部署と協議中だと思います。
といっても阪急はジオタワー宝塚の売れ残りで頭抱えてる状況なので、宝塚の
新築物件はタワーの完売目処がついてからになるんじゃないかと思います。

[888: 匿名]

まだ大分先の話ですね

[889: 匿名さん]

>>884
>ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

何かの映り込みだと思います。

[890: 匿名]

↑三田牛かな？

[891: 匿名]

新街区はいくらぐらいで売り出されるのでしょうか？やはり坪45万から50万ぐらいでしょうか？

[892: 匿名]

>>884山手台古墳に昔、生き埋めにされたと過去スレに出ていた奴婢の亡霊かな？

[893: 匿名]

>>891
それは無理だと思いますよ。
この2年で近畿圏の地価はどこも大きく下がりましたから、それを反映させていない
実勢価格と乖離した表示価格（2年前と同じ相場）では売れないでしょう。

[894: 匿名]

2年で近畿の住宅地の地価は何%ぐらい下落したのでしょうか？

[895: 匿名]

全体が下がっていますが、適正な下落率を語るにあたっては
「梅田18～20km圏、バス便エリア、駅から2km以上高低差100m以上、一種低層」
という条件でソートして実取引価格を吟味する必要があると思います。

おそらく15～20%じゃないでしょうか？

[896: 匿名]

もうすぐ分譲される新街区（西４丁目の北部）を昼と夜の両方見た上での感想。

はっきりいって夜景は微妙。東も西も山の尾根で高くなっているので、光源として見える部分（大阪平野）の視界がかなり狭い。

不動産広告で言えば「眺望有り」とは謳えても「パノラマ夜景」とは正直言えないレベルで、ラビスタや中山桜台の好位置からの眺望を１０とすれば眺望がある宅地でもせいぜい２～４といったところ（山手台北公園は８～９ぐらい）。

全体としては東側が高く西側が低くなっている地形なので地勢が良いとは必ずしも言えないのと、冬季の日照時間はやや短い（東の尾根のせいで朝日が家屋に当たり始めるのが遅く、西の尾根のせいで日没が早い）。

東３丁目から西１丁目にかけて通っている小規模な高圧線とは送電規模（電線数）が比較にならないほど大規模な高圧線がすぐ近くを通っている点も気になる。とくに窓からの視界や家から出て電線や鉄塔が目に入ってくる宅地は、圧迫感が大きい。

前回街区（西４丁目の南部）は阪急オアシスがオープン予定でそこに歩いてすぐという期待が不動産価値（坪単価）に対してひとつのプレミアムとして働いていたが、今回の新街区は既にオアシスはオープンしている上にそこに歩いて近いわけではないのでそのプレミアム分は差し引いて適正価格を考える必要がある。

以上を踏まえた上でこの２年間の不動産市況や景気動向も考慮すると、土地の分譲価格は２年前に決定された前回街区より坪数万は引かないと厳しいだろう。

悪くは無いけど無条件に絶賛するような街区ではなく、そこそこ良い、まぁまぁ良いといった程度。

[897: 匿名さん]

昼間の眺望と夜景は似ているようで少し違いますね。
昼間の眺望は視界に山の尾根が多く入り込んでいても
市街地と緑のコントラストで良い眺めになりますが
（季節を感じられますし新緑や紅葉も楽しめますね）
夜だと山の部分は単なる闇になりますから夜景のスケールを
小さくするだけで良い事がありません。

[898: 匿名さん]

夜景なんて３日で飽きるよ。

[899: 匿名]

確かに｡実家タワーマンションだけど親は全く夜景見ない｡
子供連れて行くとテンションあがりまくりだが…
住んだらあきるわな　ただ実家のリビングカーテン無しは正直羨ましい

[900: 住まいに詳しい人]

眺望なんてどうでもいいから山手台東の北部は木を植えて軽井沢みたいな住宅地をつくれよ。
イメージ的には中央公園の中に家が建ってる感じの森林住宅地。
北部は荒造成済みの斜面が塩漬けにされている間に山に戻りつつあるが、一部をそのまま山に戻して山の緑と調和した住宅街を設ければ良い。
http://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/7d/21/jp313taka/folder/418593/img_4...
ttp://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/7d/21/jp313taka/folder/418593/img_418593_61307081_0?1289808757
これは隣の中山台の中山台1丁目の斜面地にある斜面住宅街だが、樹木に囲まれた別荘地みたいな雰囲気の一帯にゆったりとした邸宅が立ち並んでいる。家と家の間にじゅうぶんな距離があり、庭や斜面の樹木と元の山が一帯となっているので、遠くから住宅街を見ても緑が占める割合がかなり高く印象が良い。
山手台東の北部斜面地は、山を破壊した斜面に住宅街を開発しているという事を真摯に受け止めて、古典的なニュータウンとは異なる今の時代の環境意識に合致するこういう住宅街を一部に設けて遠景や環境に配慮すべきだろう。

[901: 匿名]

↑そんな樹木が鬱蒼とした見透しの悪い土地、セキュリティ悪くて誰も買わん。

[902: 匿名さん]

新しい町区のDM来ました。
北玄関の土地なら２１００万円台。
適正価格になってきたのでしょうか？

[903: 匿名]

>>901　宝塚でナンバー１（格、歴史、知名度）の住宅街

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...
http://t.bijinesu.info/lwou

ひじょうに鬱蒼としている

[904: 匿名]

902さんその北向きの安い土地はどれも面積が170㎡ちょっと少し小さめですね。
でも今までよりリーズナブルになっているのは事実なので売れそうですね。
登録会員向けの先行分譲の土地も半分以上が既に申込済で出足は好調のようです。

[905: 匿名]

>>903やはり雲雀丘はいいですね。
歴史、格、知名度。
でも山本の山の上では無理かな…
歴史、格、知名度。

[906: 匿名さん]

>904やっぱり今後もコストダウンして
かつ小間切れにしたほうが売れ行きは良さそうですね。

[907: 匿名]

山本も駅から徒歩２～３分の山手には雲雀丘の豪邸と全く遜色の無い家がけっこう立ち並んでいますよ。
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.388501&spn=0.000805,0.0012&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f6bc1825f16b:0xabbbf5bed3c6861b,1
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,0x6000f6b8e0808bc1:0xd5804bf9e5ab7d1b,1&ll=34.823062,135.390619&spn=0.000805,0.0012&z=20

[908: 匿名]

半分以上申込済はすごいですね｡かなり価格が手頃なのでしょうか？

[909: e戸建てファンさん]

906

いやいや、あきまへんよ。

山手台西２丁目みたいな街並み（街並みやしつらえや平均面積や装飾など）の新街区に住みたいという人もいるんですから。

全部が全部の街区を売りやすいサイズのこまぎれにしたりローコストにするのはどうかと思います。

[910: 匿名]

ローコスト&50坪強で大反響ですかァ
デベは売れれば良いわけだから…
決めるのは住民じゃなくてあくまでも阪急だからね〜

[911: 住まいに詳しい人]

>>907それって旧村の地主ｻﾝとかの家ですよね(笑)

[912: 匿名]

価格は適正に近いかも前回街区より１割から２割安いね。

[913: 匿名]

もはや西１～２丁目、東２丁目あたりと比べると全く別の街ですね。
まぁ初期の高くかった顧客と揉めないように、あえて安っぽい造成にしているんだろうけど。
苦情がきても「駅からの距離も街並みも平均面積も全く違いますから」と言えますからね。

[914: 山手台西翁]

昨日オアシス行ったついでに新街区見てきました。
はっきり言ってチープですね。
デベの今後の方向性わかりました。
最終的に今の西二丁目あたりが結局プレミアム街区だったりして(苦笑)

[915: 匿名]

山手台は元々高級に憧れる庶民の住宅地｡
新街区見たけど普通のよくある宅地だったけどね
確かに高級ではないけどね(笑
普通の人が住むでしょう。総額五千万ぐらいだろうから　そこそこのリーマンだな。金持ち自営業は阪神競間だね

[916: 匿名さん]

山手台は金持ちもいっぱい住んでるよ。最初に分譲された西1～2丁目エリアは殆どが土地＋建物で1億円以上購入した世帯だし（数百世帯）、最近分譲されたエリアでも東1丁目や東3丁目には1億円ぐらいの家がぽつぽつ建ってる（ボリュームゾーンは6000～7000万だが）。

まぁ西4丁目以降はだいぶ安っぽくなっているのは事実だし、家の平均総額が6000万程度に下がっているのは事実ですけどね。今回はそこから更に数百万ほど下がりそうですね。

それでも本当の庶民が買える値段ではない。普通の家庭はローンを組んでローコストではない40坪の注文住宅を大都市圏に土地から買って分譲地に建てるというのは無理。

[917: 匿名さん]

建売や延面積が小さい家やローコストな家なら、総額5000万に抑えられるけど
平均的な注文住宅（それなりの見栄えの家）を建てるなら5000万は厳しいよ。

日本の平均的な注文住宅はH21年度で延床面積132㎡で建築費3209万円（建物＋外構＋その他）
http://www.fudousan.or.jp/topics/1009/09_3.html

土地が2000～2500万でも、総額で5200～5700万円はかかる。

[918: 匿名]

新街区の土地は平均で数百万安くなってるけど
実は坪単価はそれほど安くなっていない。
会員先行分譲でも南向きや角地は普通に坪45万ぐらいしてるし。
ようするに坪単価をあまり下げずに売りやすくする為に
土地面積を小さくするセコイ策に出たって事。
街並みは新規分譲される毎にどんどんしょぼくなっている・・・
もう当初の山手台とは似ても似つかない全く別の分譲地。
でも比べなければ別に悪くないかもしれない。
新街区は造成は平凡そのものだけど今分譲している他の大阪通勤圏分譲地と比べたら
総合的に判断すると色々と優れている点も多い良い分譲地と言えるのかもしれない。

[919: 匿名]

パナホーム

プレミアム眺望街区　分譲住宅4戸　5370万～5930万

だって

[920: 山手台西翁]

値段が安くなれば多様な所得層が購入する、若い世帯が増えて街が活性化して考えようによっては良いかも知れません。
先住民も割りきって発想を転換していかなければ…

[921: 匿名]

確かに20代、30代が買えるから若い世帯が多くなるだろうね。
上の街は活性化するだろうね｡
綺麗な街はたくさんの年寄り
チープな街は若者と子供｡

[922: 匿名さん]

先住民って。。。
”アボリジニ”とか”マサイ”とか”エスキモー”を想像しちゃう。

[923: 匿名]

新街区の登録会員優先分譲は、初回売出２３区画中１７区画が売れたようですね。

[925: ご近所さん]

今月から始った新街区は総区画数１７５区画ぐらいで
約８０区画がハウスメーカーの分譲になるっぽいです。

[926: 近所を良く知る人]

↑チープな街並が拡大しますね…

いっそ住居表示変えてくれないかな？
『山手台北』
『新山手台』
『北山手台』
『切畑台』