阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[857: 匿名]

大量に削除されると、レスのつながりが悪くなって後から見た人は意味不明ですね。

[858: 匿名]

◆三田ウッディタウンのランドマーク◆

「センチュリー大橋」
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2009/08/ag.gif
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2009/09/ag1.gif

◆西宮名塩ナシオンのランドマーク◆

「遠藤剛生デザイン斜行エレベーター」
http://all-mansion.com/db/1-1000/M0367623.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/town/T0419_01.jpg

◆千里のランドマーク◆

「太陽の塔」
http://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/a8/e1/coco777doco/folder/18540/img_...
http://suitaweb.net/photo/image_large/048.jpg

◆阪急宝塚山手台のランドマーク◆

「山本山手CoKoセンター（山本山手子ども館）」
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u236/FI24389_0E.jpg
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u236/FI22777_0E.jpg

[859: 匿名]

確かに三田と山手台は見劣りするね。
名塩や千里は有名だものね

[860: 匿名]

858のリンクは、URのやったタウンはまともなランドマークがあるけど
山手台にはまともなランドマークが何も無いという皮肉だと思うんだけど。

センチュリー大橋とプレハブ小屋を同列扱いされたらウッディタウンが怒るやろｗ

[861: 匿名]

眺望や夜景や南斜面といったわかりやすい要素があったから、ランドマークをつくる必要がなかったのかもしれない。
まぁでも一般的にニュータウンは歴史が無い分、立派なランドマークはあったほうが良いね。
ただ立派なランドマークこそ無いが、もともとの山手台は平均以上に街並みや景観にこだわって開発され、建築費用をかけたグレードの高い家が多く建築された事もあり相乗効果で一定の高級感と美しさがもたらされた。
しかし今開発や販売されている北部は、現在事業中の大規模ニュータウンの全国平均以下のこだわりだろう。
販売中の街区の宅地や街並みのこだわりが彩都以下（元々の扱いは山手台が高級物件、彩都は大衆物件という位置づけだった）になっている時点で、阪急の山手台へのモチベーションや思い入れは既に完全に消え失せているのかもしれない。「日本中がお手本とするような美しい街にしたい」などという宣伝文句が虚しい状態。
立地や眺望や地勢は近畿の分譲中のニュータウンでトップクラスなのにもったいない。

[862: 匿名さん]

もう以前のようなやる気は無いでしょう。

今後は目玉や目新しい事は一切せず、ローコストに平凡な造成して
ぼちぼち分譲していくものと思われます。

[863: 匿名]

最低限だけ抑えた平凡な宅地造成でも、値段設定さえ間違わなければ山手台は売れますからね

他の多くの近畿の分譲中ニュータウンより相対的に条件が良いですから、、、

街並みや魅力を高める為の付加価値の追求はもうやめて、安く造成してそこそこの値段で売る

そういう方向性に変わったのかもしれませんね

[864: 匿名]

確かにここは結構売れるんだよな｡
安く造成して住宅メーカーとか使ってこの不景気にどんどん在庫さばいてる｡
他の住宅地では考えられない売れ行きかもね｡

[865: ご近所さん]

今分譲している所や今月ぐらいから分譲する所は阪急オアシスにも近くバス停からの距離や高低差も少ないから売りやすいかもしれませんが、これから開発・分譲する山手台東の北部地域はバス停や幹線道路から高低差があったり遠い場所も多いですから、真面目に宅地や街並みの魅力を創り出さないと厳しいように思います。

[866: 匿名]

販売センターで電動アシスト自転車の試乗とかやってるわりに、阪急山本駅では
レンタサイクルやってませんね。川西も電動アシスト無しで普通の自転車しかありません。
http://rail.hankyu.co.jp/service/rental02.html
阪急京都線摂津市駅みたいに電動アシスト自転車のレンタサイクルや定期を導入すれば
山手台の魅力も高まるのにもったいないですね。
電動アシスト自転車がレンタサイクルで利用できるようになれば、10時以降など
バス待ち時間が長い時間帯や、終バス以降でも山手台北部への帰宅方法のオプション
（今までは家族のマイカー迎え、タクシー、徒歩30分）が増えるのでひじょうにメリットがあります。
摂津駅のように定期が3400円/月なら、車体を購入して月極で駐輪するより気軽に使えて良いですね。
http://rail.hankyu.co.jp/service/rental03.html

[867: 匿名さん]

電動のレンタサイクルは良いですねぇ。
でも山本駅にある立派な地下駐輪場は確か宝塚市立で
レンタサイクルを導入している駅のような阪急直営の
駐輪センターではないので難しそうです。

[868: 匿名]

確かに電動レンタサイクルならかなり需要がありそうですね｡

[869: 匿名]

867が言うとおり、阪急が自前の駐輪場を経営している駅以外ではレンタサイクルは難しそう。
山本駅北ロータリーから山手台の坂は歩道が広く水銀灯で深夜でも凄く明るいから、最適なんだけどな。
実際夜でも楽に安全に問題無く登れるし、登ってる電動自転車をよく見かける。

[870: 匿名]

某ハウスメーカーの営業も電動アシスト自転車で山本周辺までおりて昼飯食ったあと登って帰ってました。

[871: 匿名]

西４丁目の新街区のフェンス類が撤去されて、自由に入れるようになっていますね。
そろそろ販売開始するような感じです。
散歩がてらに歩いてみましたが、造成はローコストですが見晴らしが良い列や
森に隣接した静かな区画もあり、ロケーションはまずまずなのでなんだかんだで
売れると思います。
それと売れ残っていた前回街区の一番北側の数区画にパナホームが建売を建てていました。
眺望の良いプレミアム街区建売として販売するようです。

[872: 匿名さん]

パナホームの建売のチラシ見ました。
合成写真ですが、夜景がすごく綺麗に写って素敵でした。
街区の端＆傾斜地なんで、隣に建物が建たないのが良さそう。

[873: 匿名]

西４丁目の大阪ガスのモデルルームも売りに出ましたよ。
４１００万円台と４７００万円台だったかな？
お買い得なような気もします。

[874: 匿名]

私も販売前の新街区見ました。
2丁目あたりと比べるとこれが本当に同じ町なの？って言うぐらい
素っ気無い造成になってきてますね。
良く言えばカジュアル、悪く言えば貧相というか･･･
まぁ比べなければ別に悪くは無いんですけど、比べるとやはり
初期の山手台に見劣りしてしまいますね。

眺めや開放感は結構良く立地は悪くなさそうでした。
前回街区よりも土地の向きや地形など条件の良い土地が多いように思います。
綺麗に南東方向を向いて南より一段高くなっている土地が多いです。
ただ新街区でも高圧線の電線が視界に入る上のほうの区画は圧迫感がありそうです。
一方で上のほうは徒歩数分で五月台六丁目や五月台四丁目のバス停も使える距離なので、
JR中山寺と阪急山本の2wayアクセスが可能になるという魅力も考えられますね。
五月台のバス路線がJR中山寺に乗り入れるのは決定しているようです。

[875: ご近所さん]

西4丁目の既存街区から北公園と新街区・児童公園に繫がっている地下トンネル（通路）もオープンしてますね。

[876: 匿名]

あの地下を潜る所で南北に続くコミュニティ街路の終点になっていますね。
あの地下道とコミュニティ街路とループ歩道橋によって、山手台西の全域と山手台東の3丁目以北全域から、幹線道路や通過車両の通る道路を通らずに中央公園や北公園や児童公園や小中学校にアクセスできるようにつくられているんですね。

[877: 匿名]

新街区はパナは固めずに分譲して欲しいね｡
建て売りで同じ感じの建物が並ぶと住宅地としてイマイチ｡やはり色んなデザインの家が並ぶ住宅地にして欲しい

[878: 匿名]

それは無理ですな。

建売を建てるハウスメーカーからすれば、一箇所にまとまった土地じゃないと旨味が無い。
数軒が隣り合う多棟現場にして、あらゆる職人を効率的に動かして人件費を圧縮して
儲けを増やすのが目的なんだから。

だから街並み的に一番良いのは、新街区の全区画を阪急が建築条件無しで分譲して
ハウスメーカーにまとめ売りしないというもの。

これは販売ペースを落とせば可能。
でも現実的には相変わらずハウスメーカーに何割かまとめ売りしそうだね。

阪急はもうこれから分譲する街区の街並みがどうなるかんて事に拘りや情熱なんてなさそうだし。

[879: 匿名]

同一ハウスメーカーの分譲でも建売よりは建築条件付きのほうがマシです。
なぜなら着工時期がバラバラになり施主の意向が外観にも反映されますから、
多少は個性が出て違和感が少なくなります。

[880: 匿名]

年に数十区画に減らすべきなんだよ。そうすれば建売やハウスメーカー建築条件付土地の割合を減らせるし、様々な注文住宅が並んで街並みも良くなる。

[881: 匿名]

デベは今さら街並みのコトなどサラサラ考えてないよ。
いかに早く確実に売り切るかのみを考えてるんであって住人の意向とか希望なんて関係ない。

[882: 匿名]

山手台北部がローコストな造成主体になるのは仕方無いにしても、西1～2丁目・東2丁目と同等のこだわり街区を一箇所（200～300区画）ぐらいは設定したほうが選べていいと思うんだけど。

西2丁目みたいな街並みで新しい街区に土地を買って住みたいという層は結構いるだろ。

少なくとも広告やサイトやＣＭ等を見て初めて山手台に訪れて住みたいと思った人々が魅了される街並みは、西2丁目～東2丁目周辺であって西4丁目ではないだろう。だからその魅力を感じたエリアと同等の街並みが、新規分譲では全く選べないってのはどうかと思うぞ。

[883: 匿名さん]

以前に書き込みしてあった競売物件

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

この物件をストリートビューで見てみたら、公園側１Fの窓から誰か覗いているようにみえるのですが。
それとも雲か何かの影が映りこんでいるだけなのでしょうか？

[884: 匿名]

ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

[885: 匿名]

山手台西二丁目はちょこちょこ競売になってんなー
自営業が多いんかね
サラリーマンで競売とかなるかね？

[886: 匿名]

オアシスの前のマンション建設予定地はいつマンションが出来るのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいませんか？

[887: 匿名]

その前にまずはジオグランデ南側（長尾小の横）の小規模マンションでしょうね。
こっちは市の担当部署と協議中だと思います。
といっても阪急はジオタワー宝塚の売れ残りで頭抱えてる状況なので、宝塚の
新築物件はタワーの完売目処がついてからになるんじゃないかと思います。

[888: 匿名]

まだ大分先の話ですね

[889: 匿名さん]

>>884
>ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

何かの映り込みだと思います。

[890: 匿名]

↑三田牛かな？

[891: 匿名]

新街区はいくらぐらいで売り出されるのでしょうか？やはり坪45万から50万ぐらいでしょうか？

[892: 匿名]

>>884山手台古墳に昔、生き埋めにされたと過去スレに出ていた奴婢の亡霊かな？

[893: 匿名]

>>891
それは無理だと思いますよ。
この2年で近畿圏の地価はどこも大きく下がりましたから、それを反映させていない
実勢価格と乖離した表示価格（2年前と同じ相場）では売れないでしょう。

[894: 匿名]

2年で近畿の住宅地の地価は何%ぐらい下落したのでしょうか？

[895: 匿名]

全体が下がっていますが、適正な下落率を語るにあたっては
「梅田18～20km圏、バス便エリア、駅から2km以上高低差100m以上、一種低層」
という条件でソートして実取引価格を吟味する必要があると思います。

おそらく15～20%じゃないでしょうか？

[896: 匿名]

もうすぐ分譲される新街区（西４丁目の北部）を昼と夜の両方見た上での感想。

はっきりいって夜景は微妙。東も西も山の尾根で高くなっているので、光源として見える部分（大阪平野）の視界がかなり狭い。

不動産広告で言えば「眺望有り」とは謳えても「パノラマ夜景」とは正直言えないレベルで、ラビスタや中山桜台の好位置からの眺望を１０とすれば眺望がある宅地でもせいぜい２～４といったところ（山手台北公園は８～９ぐらい）。

全体としては東側が高く西側が低くなっている地形なので地勢が良いとは必ずしも言えないのと、冬季の日照時間はやや短い（東の尾根のせいで朝日が家屋に当たり始めるのが遅く、西の尾根のせいで日没が早い）。

東３丁目から西１丁目にかけて通っている小規模な高圧線とは送電規模（電線数）が比較にならないほど大規模な高圧線がすぐ近くを通っている点も気になる。とくに窓からの視界や家から出て電線や鉄塔が目に入ってくる宅地は、圧迫感が大きい。

前回街区（西４丁目の南部）は阪急オアシスがオープン予定でそこに歩いてすぐという期待が不動産価値（坪単価）に対してひとつのプレミアムとして働いていたが、今回の新街区は既にオアシスはオープンしている上にそこに歩いて近いわけではないのでそのプレミアム分は差し引いて適正価格を考える必要がある。

以上を踏まえた上でこの２年間の不動産市況や景気動向も考慮すると、土地の分譲価格は２年前に決定された前回街区より坪数万は引かないと厳しいだろう。

悪くは無いけど無条件に絶賛するような街区ではなく、そこそこ良い、まぁまぁ良いといった程度。

[897: 匿名さん]

昼間の眺望と夜景は似ているようで少し違いますね。
昼間の眺望は視界に山の尾根が多く入り込んでいても
市街地と緑のコントラストで良い眺めになりますが
（季節を感じられますし新緑や紅葉も楽しめますね）
夜だと山の部分は単なる闇になりますから夜景のスケールを
小さくするだけで良い事がありません。

[898: 匿名さん]

夜景なんて３日で飽きるよ。

[899: 匿名]

確かに｡実家タワーマンションだけど親は全く夜景見ない｡
子供連れて行くとテンションあがりまくりだが…
住んだらあきるわな　ただ実家のリビングカーテン無しは正直羨ましい

[900: 住まいに詳しい人]

眺望なんてどうでもいいから山手台東の北部は木を植えて軽井沢みたいな住宅地をつくれよ。
イメージ的には中央公園の中に家が建ってる感じの森林住宅地。
北部は荒造成済みの斜面が塩漬けにされている間に山に戻りつつあるが、一部をそのまま山に戻して山の緑と調和した住宅街を設ければ良い。
http://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/7d/21/jp313taka/folder/418593/img_4...
ttp://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/7d/21/jp313taka/folder/418593/img_418593_61307081_0?1289808757
これは隣の中山台の中山台1丁目の斜面地にある斜面住宅街だが、樹木に囲まれた別荘地みたいな雰囲気の一帯にゆったりとした邸宅が立ち並んでいる。家と家の間にじゅうぶんな距離があり、庭や斜面の樹木と元の山が一帯となっているので、遠くから住宅街を見ても緑が占める割合がかなり高く印象が良い。
山手台東の北部斜面地は、山を破壊した斜面に住宅街を開発しているという事を真摯に受け止めて、古典的なニュータウンとは異なる今の時代の環境意識に合致するこういう住宅街を一部に設けて遠景や環境に配慮すべきだろう。

[901: 匿名]

↑そんな樹木が鬱蒼とした見透しの悪い土地、セキュリティ悪くて誰も買わん。

[902: 匿名さん]

新しい町区のDM来ました。
北玄関の土地なら２１００万円台。
適正価格になってきたのでしょうか？

[903: 匿名]

>>901　宝塚でナンバー１（格、歴史、知名度）の住宅街

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...
http://t.bijinesu.info/lwou

ひじょうに鬱蒼としている

[904: 匿名]

902さんその北向きの安い土地はどれも面積が170㎡ちょっと少し小さめですね。
でも今までよりリーズナブルになっているのは事実なので売れそうですね。
登録会員向けの先行分譲の土地も半分以上が既に申込済で出足は好調のようです。

[905: 匿名]

>>903やはり雲雀丘はいいですね。
歴史、格、知名度。
でも山本の山の上では無理かな…
歴史、格、知名度。

[906: 匿名さん]

>904やっぱり今後もコストダウンして
かつ小間切れにしたほうが売れ行きは良さそうですね。