阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[590: 匿名]

墓地とかくだらないネタ煽りはおいといて、既存の山手台住民は
今後の北部の開発、阪急不動産の動向に注視する必要がありますね。

[591: 匿名]

既に造成済の宅地と普通にマンション建設予定地って書いてあったけど｡　注視も何も安く造成して60坪を中心にした街区とマンション作るという方向がかなり明確に阪急不動産から示されているので特に注視はしないでも良いでしょう。

[592: 匿名さん]

最近の山手台分譲地の契約時には、新名神や北部開発で幹線道路の渋滞が悪化する可能性があるみたいな事を重要事項説明で示しているのですか？

[593: 匿名さん]

すいません、訂正します。

新名神の開通や北部開発による世帯数の増加で、将来的には幹線道路の交通事情が悪化する可能性が高いみたいな事を

です。

[594: 山手台西翁]

急いでいるとき、あの渋滞はほんとイライラします。
新名神できたら宝塚北部も少しずつ開発進むだろうから渋滞も悪化するでしょうね、工事車両も増えるだろうし…

[595: 匿名]

渋滞でイライラする人は田舎に住むしかないよ｡

[596: 住まいに詳しい人]

山手台や山本は田舎やのに渋滞するからイライラするんやろなァ〜
理解できる(涙)

[597: 匿名]

山手台の末路は、五月台や桜台と同様。廃墟化した街になるだろう。
ローンが付きやすいサラリーマン家庭が大半で、定年と同じくらいにローンを終えた”我が家”の廃墟郡。
ニュータウンの典型。

[598: 入居済み住民さん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売されていました。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

だから、仲間はずれにしないでください。

[599: 匿名]

西宮でも宝塚でも茨木でも高槻でもどこでも主要道への進入路が限られるこの手の山の斜面の
住宅群の麓起点部分はどこもピーク時やラッシュ時は渋滞する。
特に踏切が原因となる事が多い。

山手台は開発時に山本駅を高架にして道路を下に潜せた上で、駅の真下を通ることにより
従来の問題点を考慮してあらかじめ対策されている点は優れているが、高架を潜った南側の交差点の
構造的問題により、結局今までの住宅街同様に渋滞が発生することになってしまったという惜しいケース。

○駅までに交差点を通らない
○駅までに踏切が無い（後から開発された大規模分譲地でありながらメイン道路のルートを工夫して駅に直結）
○主要道（旧176号線）に出るまでに踏切が無い

×山本駅南側の構造により交通量が多くなると山手台道路で渋滞が発生しせっかくの上記の長所が殺される

[600: 匿名]

30～40年前に開発された戸建ニュータウンはどこも高齢化しているのは当たり前だが、
その中では中山台や逆瀬台は今でも建替え、解体しての新築が常に見られる地域なので、
確実に生き残るニュータウン。

梅田・新大阪・伊丹空港の全てから20km圏で良質な住宅街はごく少ないからな。

大阪平野から遠く外れた位置にある開発された時に分譲されてきり一度しか家を
建ててもらえない老朽化するだけの分譲地が圧倒的に多いなかで、宝塚のニュータウンは
立地が良いので、需要がなくなる事はありえない。

むしろより不便な地域にある大部分のニュータウンからの移住の受け皿となるだろう。

[601: 匿名さん]

>>594
名塩地区からのトンズラ（顧客裏切り）や、モンセーヌ南茨木欠陥マンション事件の対応や
隠蔽体質を見てもわかるように、昔はともかく今の阪急はえげつない会社ですからねぇ。
自社の駅構内に自社サラ金の無人契約機を設置してみたり・・・

販売済みの顧客の生活や資産価値なんてどうでもよくて、新たに売る事だけしか考えていないと思います。

これから分譲される西4丁目の新街区の購入検討者の皆さんが、現在の渋滞事情や北部開発や新名神の影響による
将来の渋滞予測について、徹底して確認して「将来の幹線道路事情が今より大幅に悪化しない事と、将来の通勤通学
時間帯のバスの定時性が担保されない限り買わない」という意思を強く示すぐらいしか北部開発の計画戸数や宅地規模を見直しさせる術は無いように思います。

[602: e戸建てファンさん]

名塩地区からのトンズラ（顧客裏切り）って、何があったんですか？

[603: 匿名]

阪急が開発に参画していた阪急名塩さくら台から、建売ビルダー等に売却して撤退した話かと。

[604: 匿名]

ここもボチボチ撤退ですか。

[605: 匿名]

阪急は頼りにならないから、山手台住民は意見まとめて議員を通して市に陳情したほうがいいですよ。

宝塚市が山本駅南側のボトルネックを解決しない限り、西4丁目以降の北部開発地区にマンションや
戸建の建築は許可するなとね。

[606: サラリーマンさん]

↑あんた、名乗り出て代表になる勇気あるのか？

[607: 匿名はん]

「宝塚市が開発許可を出したのだから、市が責任を持って山本駅南側をなんとかしろ」

ってエゴでもなんでもなくごく当たり前の意見（要求）だな。
交通量増加の主因である長尾山トンネルを通したのも、
新名神スマートICの設置を決定したのも宝塚市だし。

[608: 山手台西翁]

アンダーパスの渋滞対策に山手台の将来がかかっている。

[609: 匿名]

でもここはこの不景気に今の街区2年で200戸近くも良く販売したね｡それはそれですごい

[610: 匿名]

そのかわり少しずつ低価格路線に向かっています。

[611: 匿名]

値段はどこも下げてるから仕方が無いでしょう。
よそは下げても売れない所が大多数なので確かに健闘はしてるね｡

[612: 匿名]

健闘したか、しなかったかを言っているのではない
方向性が「低価格」となってきたことを嘆いているだけ。

[613: 匿名]

次の街区はいつから販売スタートなのでしょうか？

[614: 匿名]

確かにかなり頑張って販売したね｡
阪急も造成済の街区はまず売り切らないと不味いしね。
早く売り切って店じまいしたいのが本音だよな

[615: 匿名]

売れてるように見えるといといっても、他社の営業力で上乗せしたドーピングによるものだからなぁ。
区画数の3～4割ぐらいはハウスメーカーに（おそらく格安で）一括卸売しているんだから。
そんな事をするぐらいなら、多少は売上ペースが落ちても阪急だけで売ったほうがマシ。
なんで阪急の分譲地なのに、パナホームや積水ハウスや大阪ガスやミサワホームが建築条件付分譲してるんだよ。
全区画、阪急が建築条件無しで売れよ。
そのほうが街並みがよくなる。同じハウスメーカーの家がならぶ景観はいただけない。
東3丁目でやっていた自社建売販売の阪急阪神山手台レジデンスのほうが遥かにマシ。
あそこの建売は、どこが建てたか丸分かりの家と違って、全ての家が異なる外観で似ていなかったので
同じ業者が販売した事を全く感じさせずなかなか良かった。

[616: 匿名]

確かに同じ外観が並んでいるのは不細工やな｡
特にパナホームの建て売りは金太郎飴状態だな｡

[617: 匿名]

街並みが安っぽくなってきた気がする…
あまり低価格路線に走らないで欲しい。

[618: 匿名さん]

>>613
11月からのようです。

[619: 匿名]

ここも値段下げてもぜんぜん売れてないじゃん
もはや叩き売り状態やね
阪急お得意の売り逃げ大作戦

みんな買わないほうが身のためだよ

北摂で最も完売できる可能性が低いニュータウンNO.1やからね

[620: 匿名]

現実は近畿全域の分譲地の中で売れ行きは最上位レベル。

[621: 近所をよく知る人]

宝塚市住民基本台帳人口（平成22年9月末現在）

山手台西１丁目　　　　　　 54世帯
山手台西２丁目　　　　　　376世帯
山手台西４丁目　　　　　　303世帯
山手台東１丁目　　　　　　360世帯
山手台東２丁目　　　　　　185世帯
山手台東３丁目　　　　　　 71世帯

合計：1349世帯
計画戸数は3200戸なので、北部開発に変更が無ければ（個人的には平均面積を多きくして
戸数を減らして欲しいが）、戸数ベースで1割は空地等で建築されなかったとしても
マンションと戸建合わせてあと1500世帯以上は増える事になる。

駅やバス停から遠い北東部ほど徒歩やバス利用が少なくマイカー利用や駅までのマイカー送迎が
多くなるでしょうから、どうみてもこのままだと山本駅南側の交差点の平日朝夕や休日の交通量は
倍以上になります。

宝塚市が山本駅の高架の南側を大規模に改良しない限り、確実に渋滞が酷くなるのは明らかですね。

[622: 匿名]

確かに2年で200戸は売れているといって良いでしょう｡戸数が多いので完売するかは不明だか北摂の大型分譲地ではトップクラスの売れ行きだな｡

[623: 匿名]

流石に北東部は開発されないでしょう。
今ある西の街区とマンションが出来たら基本的に終了ちゃうの？

[624: ご近所さん]

さくら台と同じ運命。
建売屋に二束三文で売り飛ばす。

[625: 匿名]

>>623=624の馬鹿の煽りはともかく、北東部は既に造成工事中でH24年に完了予定なので中止はありえませんね。

そもそも近畿圏全域で見てもかなり売れ行きが良いのだから、中止はありえんわけで。

[626: 匿名]

北東部は造成工事中なのね｡知りませんでした失礼しました。では完売目指しているんだね。
それなりに売れているとはいえ、年100戸程度ならあと15〜20年かけて売るんだね｡阪急も頑張るねまーでも幸福銀行から安く買ったから儲かりそうだもんなー

[627: 住まいに詳しい人]

開発をやめろとまではいわんが、北部の開発は完成宅地化せず荒造成で止めて造成計画を見直すべきだと思うよ。あと数年～１０年で状況が劇的に変わる。３０～４０年前に販売されたバス便ニュータウンやバス便エリアの分譲地の５０～７０坪クラスの土地が大量に余りだして供給過多、物件余り状態になるのは目に見えているので、今とは状況が全く違ってくる。今でもバス便エリアの空家率は１５％超えているわけで、それらが更地や土地（建付地）として売りに出されるのは時間の問題。そうなると当然駅からバス便の区画整理されたエリア全体が値崩れして相場が下がるるので、数百以上の土地物件が出ている状態で、新規ニュータウンがそれらの物件の相場（坪単価）を無視した価格で販売を続ける事はまず無理で、泥沼の値下げ合戦になる。売る為には、とてもじゃないが採算がとれないような値段までの大幅値下げを余技なくされる。

つまり今からまとめて開発する所は、今までのバス便ニュータウンやバス便分譲地とはバッティングしない希少性のある街並みをつくらない限り、ビジネスとしては立ち行かなくなる。既存の住宅地の供給過多の影響を受けない、従来のバス便分譲地とは全く違うタイプの魅力を追求した街区を開発するしか術はない。

[628: 匿名]

627さんの論なら開発しないほうが良いよね｡
個性出したほうが良いとはおもうけど広くしても売れないでしょ
広くして売れる根拠も舞多聞の一点張りでは説得力としては弱いな。
現実は60坪の分譲地沢山作ってあらゆる手段で出来るだけ早く売り切るのが一番確実｡
ずーっと念仏みたいに広くしたら売れるといった持論を披露してるけど営業会議で二秒で没になりそうな金儲けがわかって無い学者的な薄っぺらい論だからなーでかくしたら売り切れるという根拠が弱いよ。　
逆に特区申請して固定資産税0で千坪の区画の分譲地作ってアジアの金持ちに別荘地で売るとか　
ひねりがいるよ

[629: 匿名]

その「あらゆる手段」が、ハウスメーカーや業者に半額で大量卸売りや莫大な広告宣伝費だったら意味ないよね。
結局、損するんだから。

[630: 匿名]

北東部は市街化区域だし、既に幸福銀行の時に山林を全て削って道路も造成して
（舗装はしていないが）開発済みだから、高額な固定資産税が発生しているよ。

近隣の類似の住宅街の宅地価額（中山台など）を参考にして、宅地化費用を控除
した価額を元に課税されているはずなので、数十haで相当な税負担でしょうね。

よって市街化調整区域の農地や山林等とは違って、いまさら『開発しない』とい
う選択肢はありえない。幸福銀行破綻の原因にもなった莫大な造成費用をかけた
土地が使われず眠っている状態なわけだし。

見かけ上の売れ行きスピードを上げる為に業者にまとまった区画を一括で売却し
ても損するし（安売り）、一定の価格を維持する為に営業や宣伝、広告の金をか
けるスタイルでも損するし、業者に卸売りしないかわりに直接客に安売りをして
も損するんだから、一番良い方法は過剰な宣伝や営業のコストを必要としない上
に付加価値と独自性によって自然に「安売りしないでも売れる」街をつくる事。
完売が見込めて、手元に一番金が多く残る方法を考えなければいけない。安売り
や一括売却や広告宣伝を強化する手法では、完売しても手元に金が多く残らない。

[631: e戸建てファンさん]

次の新街区も２年の予定なのかな。１７０区画ぐらいあるみたいやけど。
その間にオアシス～西４丁目の道路向かいの集合住宅建設予定地にマンションも建てるのかな～。
しかしあそこのマンションってどういう構造になるですかね～。
斜面に階段上に建てるつもりなら、車の出入り口はそれぞれの棟から幹線道路に直接ってこと？
それこそ幹線道路事情や渋滞に深刻な悪影響を与えるような・・・。

[632: 業界人]

宝塚山手台、確かによく売れてるほうです。
ぜんぜん売れてないのは、箕面森町、日生中央、西宮名塩、彩都、上津台などです。
40坪未満のしょぼい分譲はどうでもいいとして、北摂での売れ行きトップクラスは三田ウッディタウンですよ
もう第48次販売？完売とかなんとか言ってるしね。しんけやきの積水ハウスも売れ行き凄い勢いだな。

まぉ、そこらとは規模がちゃうけどね

[633: 匿名はん]

三田ウッディタウンの分譲もしょぼいよ。

[634: 匿名さん]

大阪から新三田まで最短43分（通勤時間帯はもっとかかる）、そこからバスでけやき台まで10分以上。
大阪通勤者でここを買うのは、それなりの覚悟がいるのは確か。
須磨ニュータウン、西神ニュータウン、三田ニュータウン、泉北ニュータウンは超巨大規模なので
（10万人クラス）生活施設、商業施設、各種インフラはさすがに充実しているが、
いかんせん都心（大阪）から遠すぎる。

[635: 匿名]

最寄駅から梅田（大阪）まで電車運賃300円未満の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

梅田（大阪）まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

上記全てを満たす大規模ニュータウン　：　ごく一握り（宝塚の中山台、逆瀬台、山手台は含まれる）


山手台は上記の条件を満たす近畿圏で有数の立地が良いニュータウンで大変ポテンシャルが高いことがわかる。


※URや政令指定都市や都道府県や民間大手企業が開発した戸建の宅地が1000区画以上あるニュータウンを対象

[636: 匿名さん]

阪食／4-9の売上高3.7％増の447億円
（決算 / 2010年10月28日）
エイチ・ツー・オーリテイリングが10月28日に発表した2011年3月期第2四半期決算によると、スーパーマーケットを運営する事業子会社阪食の売上高は447億6300万円（前年同期比3.7％増）で、営業利益は7億1100万円（前年同期比2億4400万円増）となった。

昨年7月以降、対面販売や生鮮食品の量り売りの導入、専門性の高い品揃え、料理教室などを通じた情報発信の強化といった新しい要素を取り入れた新プロトタイプ店舗での新規出店を進めている。

4月に阪急オアシス山科店（京都市山科区）、5月に同宝塚山手台店（兵庫県宝塚市）の2店を出店し、昨年出店した新店同様、売上は好調に推移した。

7月以降は、阪急オアシス南千里店（大阪府吹田市）などの既存の大型店舗にも順次、新プロトタイプ店舗の要素を取り入れた全面改装を行い、改装後は売上を大幅に伸ばし、既存店ベースの売上高は、第1四半期（4～6月）は5.5％減となったが、第2四半期（7～9月）はこれらの店舗改装が奏功し、1.7％増と前年を上回った。

飯食の上期の設備投資実績は8億4400万円、下期は7億8200万円で通期は16億2700万円を計画する。

通期は売上高905億100万円（3.9％増）、営業利益16億700万円の見通し。

[637: 匿名]

やはり今近畿で販売している大手分譲地では山手台がベストバイっぽいな。

[638: 匿名]

ここは宝塚山手台の信者だらけだな

でもここはやめたほうがよいよ

創価学会だらけだから

後悔するからやめたほうがよい

[639: 匿名]

ここも売れてるほうかもしれんが、大阪市内の大規模分譲には勝てません。
梅田、難波から15分以内じゃないと話にならん
とにかく山手台は中途半端のお荷物分譲
だから阪急も手放しなくてたまらん状態
これから冬、麓までの道が凍結したら完全孤立の超ど田舎

こんなんじゃ、三田ウッディタウンや彩都のほうが遥かにクオリティが高いよ

ここに住む族は き ち が い だらけ