阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[550: 匿名]

N村S研が作成したエリア別の世帯金融資産地図の近畿版の実物を見た事があるけど、宝塚市の第一種低層住居専用地域は阪急宝塚線沿線も阪急今津線沿線も殆ど全ての町丁目が真っ赤（世帯の所得や金融資産の平均値が高いエリア）なっていたよ。

[551: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[552: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの平均所得なのは間違いない。

[553: 匿名]

中山台（中山台＋五月台＋桜台）と連れもって行こら♪の住宅地。宝塚山手台。
良いと思えば、買えばいい。住めばいい。

[554: 匿名]

日本の注文住宅（建売は含まない）の建築費の平均がおよそ3300～3400万円です。。
つまり坪25万の70坪1750万円の土地でも、普通の注文住宅を建てるには5000万円必要になるわけです。

5000万円の住宅が買える層は、一般に年収1000万円以上が必要です。

[555: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの『カモ』なのは間違いない。

[556: 住まいに詳しい人]

一般的には三田や神戸市北区や能勢電沿線のニュータウンは不便だとか僻地とか
住みたくないとか無責任に叩く人も多いですが、実際にそこに住んでいるのは
かなり豊かな人々であり、多くの普通の人は買えないのです。

大手に勤める高所得者が広めの土地と注文住宅の夢をかなえる為に遠くに行っているわけです。
平均的な普通の世帯は3000万円台ぐらいのマンションがやっとです。

[557: 匿名]

山手台を必死に叩いているのは「駅徒歩圏の木造アパート」や老朽化した低家賃の団地や
築30年以上のボロボロの団地やマンションに賃貸で住んでいる人々です。

自分が駅徒歩圏だからと、鬼の首をとったかのようにバス便のニュータウンを叩くのです。
根底には「買えないから羨ましい」というのがあります。

[558: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[559: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

[560: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[561: 匿名]

>>544
バス便でも3～6分なら、中途半端な距離の徒歩圏（路線バスが無く途中に急坂を
登らされる12～15分とか）よりも、永住環境として優れていると言えるでしょうね。

[562: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

ただ、ちょっとだけ
自分たちの資産価値向上のため掲示板に張り付いて、書き込みを行っているだけのことです。

[563: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[564: 住まいに詳しい人]

やまてだい！命！！！！！

[565: 匿名]

他の方が書いた内容を必死にコピペしたり改変したりして荒らしているのは、
駅から徒歩圏の木造賃貸ボロアパートに住んでいる可哀相な方でしょうね。

[566: 匿名はん]

５６３＝５６５

マッチポンプ　叩くための自演

[567: 匿名]

やまてだい？
芦屋や雲雀丘ならともかく、そんな田舎の小駅の山本からバスに揺られる山の中に今どき邸宅用地売り出して富裕層が買うわけないやろ(笑)

[568: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[569: 匿名はん]

このスレで必死に山手台を叩いているのは、ジオタワー宝塚を叩いているのと同一人物です。

[570: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、注文住宅を建てるような金（土地0円でも3000万は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[571: 匿名さん]

と、販売担当者が申しております。

何か、スレの伸びが凄いと思ったら、

何のことはない、ネット工作員が必死の防戦してるだけwww

[572: 匿名]

まぁ高めのマンションなんかのスレでも、必死に難癖つけて貶したり延々と粘着しているのは買えない連中ですからね。ストレス発散の場と化しています。買えるゆとりのある層は、そんな事はしません。

[573: 匿名はん]

追伸;このスレで山手台を叩かれて怒り狂って反発したり、半狂乱になって電車賃が270円とか貧乏臭いことホザイてるのは山手台東の電柱街区を借金まみれで背伸びして買った山手台では底辺の人物です(笑)

[574: 匿名さん]

もう何度も今日書き込んでいる（叩きレス）のに、はじめて書き込んだふりをするアンチ（ボロ賃貸住まい）>>571の図。

[575: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、平均的な普通の注文住宅を建てるような金
（土地が0円でも建築費3300万円は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[576: e戸建てファンさん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売され全戸完売した。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

[577: 匿名]

↑電柱街区のこと？

[578: 匿名]

買えなくて悔しいからひがんで叩くんだよな｡
でもその気持ちはわかるやっぱ閑静な住宅街にでかい家建てて住みたいよな｡

[579: e戸建てファンさん]

いいえ
生き埋め奴隷街区です…

[580: 匿名さん]

ここはいつも荒れてますね。雲雀丘花屋敷なら分かるけど、なんのブランド力も無い山本駅からバス便ニュータウンの山手台に100坪の宅地たくさん売り出して本当に買う人いるのですか？

[581: 匿名]

可能性はあるよね。勝負する価値はある。
どの住宅地も昔は知名度無かった訳だから｡
雲雀丘花屋敷の隣の駅だし地勢は悪くはないからね

[582: 山手台西翁]

今の阪急は戸建事業で今更そんな「勝負」なんかしないでしょう…
西の新街区も擁壁とか安っぽくなって来てるし、むしろ方向性は低価格じゃないかな…いいか悪いかは別ですよ…

[583: 匿名]

ありえないけど、今の60～70坪と同じ価格で100坪なら速攻で売れる（これは当たり前）。
今の60～70坪と同じ坪単価で100坪なら割高感があるので厳しいだろう。
今の60～70坪より15～20%安い坪単価で100坪なら売れるしそこそこ人気が出るだろう。
というか、山手台でも100坪以上の土地は結構ありますからね。
初期の大きい土地は建物と合わせて総額2億以上で買った金持ちも多い。

[584: ご近所さん]

所得やら富裕層云々やら下品な話はどうでもいいけど、既存の山手台住民にとっては北部の開発や区画数がどうなるかは最重要事項ですよ。

今現在が快適に生活できるぎりぎりのバランス（バスの定時制が確保され、渋滞はたいしたことがない程度のものが週末の特定時間帯にたまに発生する程度）ですから、北部の開発によって世帯数が大幅に増加なんかしたら絶対に幹線道路事情が悪化し頻繁に渋滞します。

ですからその観点から、北部エリア（山手台東4～6丁目）については平均面積を広くして区画数を削減する方向性が望ましく、既存住民（阪急を信頼して買った顧客）は顧客としてそれを阪急に求めるべきです。

阪急が予定通りの区画数で分譲したら、幹線道路事情の悪化により既存の山手台住民の不動産価値が大幅に損なわれます。

[585: ご近所さん]

間違えました。山手台東4～5丁目です。

[586: 匿名]

東も西も１～２丁目は駅まで歩いている人がけっこう多いけど、これから開発される山
手台東（北部）はバス停から距離や高低差がある場所も多いぶん、マイカー通勤率や駅
までバスを使わないマイカー送迎率は高いでしょうね～。そうなるとやはり心配です。
平日の朝、山本駅の南側が毎日詰まって山手台の幹線道路が渋滞するようになったら、
しゃれになりませんね。

[587: 山手台西翁]

山本交番前の横断歩道を渡る歩行者待ちが渋滞に拍車をかけてますね…
歩行者優先なのでやむを得ないのですが…

[588: 匿名さん]

山手台北部は公園墓地にすればよい。
そうすれば、渋滞はこれ以上ひどくならない。

[589: 匿名]

雲雀丘の大邸宅に住んでいる歴代で最も汚職額が大きいと言われる某S司元市長が議決無しに独断で僻地のゴルフ場跡地購入契約を決定し（巨額収賄したという噂が有力）、阪上善秀が工事契約関係の収賄で逮捕されるきっかけにもなった「宝塚すみれ墓苑」の申込が不調で宝塚市は大変困っているので、山手台北部の墓地への計画変更は絶対に宝塚市が許可しません。

[590: 匿名]

墓地とかくだらないネタ煽りはおいといて、既存の山手台住民は
今後の北部の開発、阪急不動産の動向に注視する必要がありますね。

[591: 匿名]

既に造成済の宅地と普通にマンション建設予定地って書いてあったけど｡　注視も何も安く造成して60坪を中心にした街区とマンション作るという方向がかなり明確に阪急不動産から示されているので特に注視はしないでも良いでしょう。

[592: 匿名さん]

最近の山手台分譲地の契約時には、新名神や北部開発で幹線道路の渋滞が悪化する可能性があるみたいな事を重要事項説明で示しているのですか？

[593: 匿名さん]

すいません、訂正します。

新名神の開通や北部開発による世帯数の増加で、将来的には幹線道路の交通事情が悪化する可能性が高いみたいな事を

です。

[594: 山手台西翁]

急いでいるとき、あの渋滞はほんとイライラします。
新名神できたら宝塚北部も少しずつ開発進むだろうから渋滞も悪化するでしょうね、工事車両も増えるだろうし…

[595: 匿名]

渋滞でイライラする人は田舎に住むしかないよ｡

[596: 住まいに詳しい人]

山手台や山本は田舎やのに渋滞するからイライラするんやろなァ〜
理解できる(涙)

[597: 匿名]

山手台の末路は、五月台や桜台と同様。廃墟化した街になるだろう。
ローンが付きやすいサラリーマン家庭が大半で、定年と同じくらいにローンを終えた”我が家”の廃墟郡。
ニュータウンの典型。

[598: 入居済み住民さん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売されていました。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

だから、仲間はずれにしないでください。

[599: 匿名]

西宮でも宝塚でも茨木でも高槻でもどこでも主要道への進入路が限られるこの手の山の斜面の
住宅群の麓起点部分はどこもピーク時やラッシュ時は渋滞する。
特に踏切が原因となる事が多い。

山手台は開発時に山本駅を高架にして道路を下に潜せた上で、駅の真下を通ることにより
従来の問題点を考慮してあらかじめ対策されている点は優れているが、高架を潜った南側の交差点の
構造的問題により、結局今までの住宅街同様に渋滞が発生することになってしまったという惜しいケース。

○駅までに交差点を通らない
○駅までに踏切が無い（後から開発された大規模分譲地でありながらメイン道路のルートを工夫して駅に直結）
○主要道（旧176号線）に出るまでに踏切が無い

×山本駅南側の構造により交通量が多くなると山手台道路で渋滞が発生しせっかくの上記の長所が殺される