阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[530: 匿名]

ここはバス乗車時間が短いんだよな｡駅徒歩15分とかより私には魅力的だったりします。

[531: 匿名さん]

冬季に道路凍結等はありませんでしょうか？

[532: 匿名]

80年代を最後に都心（梅田）から20km圏内で平均100坪以上のまとまった分譲地（50～100区画以上）ってここ20年で一箇所も無いね。もちろん現在も一箇所も無い。そういう意味では東3丁目の北側あたりが、関西で最後のチャンスなのに勿体無い。もう他に場所が無く希少性高いから、絶対売れる。

まず梅田から20km圏の現在販売中の大手分譲地というのが限られる（彩都と山手台しかない）。そして大阪平野の眺望がある現在販売中の大手分譲地というのもごく限られる（南斜面では山手台しかない）。

梅田20km圏・まとまった規模（100区画）の平均100坪以上街区・大阪平野眺望有り・南斜面

これらを満たせば、確実に希少性が高い。大阪平野から大きく外れた位置にある三田や奈良（学園前や生駒）や猪名川や奥池の100坪以上なんてなんの魅力も無いが、大阪平野に面した山手台に設定されれば別で桁違いに大きな魅力と求心力がある。

[533: 匿名]

自分たちの資産価値向上のために富裕層にあんな二束三文の土地売りつけようと目論んでも無駄です。
阪急も富裕層もバカではありません。

[534: 匿名]

>531西4丁目あたりだと凍結は年に2～3日あるでしょうね。

冬季の凍結事情や頻度は、同じ山手台でも標高によってだいぶ違います。

これから分譲されるエリアは凍結防止剤を当番で撒く自治会活動が発生すると思います。

バスが動かなくなる積雪も平均で年に1～2日ぐらいはあります。

車はスタッドレスタイヤにすれば全く問題もありませんが、

路線バスは年1～2回は凍結により朝は運行中止になる事があります。

その時は歩けばOKです。

[535: 匿名さん]

年１〜２回なら許容範囲ですね…
ありがとうございました。

[536: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[537: 匿名はん]

>536
図星だったんだね。

[538: 匿名]

>>524
新街区の上のほう（バスロータリーに近いあたり）は高圧線が近く、
見た目に圧迫感があるのが個人的に気になります。
新街区なら高圧線や幹線道路から一定の距離がとれそうな真ん中より
下のあたりが良さそうです。

[539: 匿名]

>近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い
>（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

どうやって計算したんですか？

[540: 匿名はん]

大阪通勤圏のニュータウン（戸建地区）の立地評価は千里がダントツの別格で、
その次にくるのが宝塚のニュータウン群（中山台、逆瀬台、山手台）。
ボリュームゾーンは、泉北、金剛、狭山、三田、神戸市北区、名塩、能勢電沿線、
けいはんな、奈良、生駒。

[541: 匿名]

最寄駅から梅田まで電車運賃300円未満の大規模戸建ニュータウン※　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

梅田まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

上記全てを満たす大規模戸建ニュータウン　一握り

※大手民間企業やURや政令指定都市や都道府県が開発した計画人口5000人以上で戸建の区画数が1000以上あるニュータウンを対象

[542: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[543: 匿名]

ニュータウンのくくりを除外しても、大阪平野一望の眺望が得られる山手で徒歩圏にスーパーもあってバスの乗車時間が5分程度の分譲地は珍しい。

阪神間には大阪平野一望の住宅街は多いが、バスが無い場所やバス停まで遠かったりバス乗車時間15分以上の場所が圧倒的に多い。

[544: 匿名]

確かにバス5分は意外と無い｡そういった意味ではもっと評価されても良い場所かもね。

[545: 匿名さん]

阪神間の六甲山系の大阪平野から海まで一望できる南斜面の住宅街と、長尾山系の南斜面の住宅街では、資産価値が一桁違う。
富裕層が多いのは、六甲山系の住宅街。宝塚市では、今津線の山手。

[546: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[547: 住まいに詳しい人]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[548: 匿名]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[549: e戸建てファンさん]

そもそも金持ちが特定のエリアに集中して住むと考えているのは間違い。
金持ちのうち高級住宅街に住んでいるのは近畿でたった11%だけ。

いかがわしい稼業（サラ金、パチンコ、ラブホ、風俗など）や成金は例外無くブランド住宅街や
わかりやすい高級住宅街に住むが、実に9割の金持ちはいわゆる高級住宅街に住みたいとは
全く思っておらず（事実として住んでいない）、落ち着いた場所で地味な邸宅でひっそり暮らしている。

×金持ちは高級住宅街に住んでいる
○高級住宅街を選ぶ金持ちは圧倒的に少数派であり、大部分は高級住宅街には住んでいない

豪邸ばかり目立つような高級住宅街を見れば、金持ちってこういう所に住むんだと勘違いする人は
多いかもしれないが、実はそういう価値観を嫌って高級住宅街は避けている金持ちのほうが
圧倒的に多いと言う事。

[550: 匿名]

N村S研が作成したエリア別の世帯金融資産地図の近畿版の実物を見た事があるけど、宝塚市の第一種低層住居専用地域は阪急宝塚線沿線も阪急今津線沿線も殆ど全ての町丁目が真っ赤（世帯の所得や金融資産の平均値が高いエリア）なっていたよ。

[551: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[552: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの平均所得なのは間違いない。

[553: 匿名]

中山台（中山台＋五月台＋桜台）と連れもって行こら♪の住宅地。宝塚山手台。
良いと思えば、買えばいい。住めばいい。

[554: 匿名]

日本の注文住宅（建売は含まない）の建築費の平均がおよそ3300～3400万円です。。
つまり坪25万の70坪1750万円の土地でも、普通の注文住宅を建てるには5000万円必要になるわけです。

5000万円の住宅が買える層は、一般に年収1000万円以上が必要です。

[555: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの『カモ』なのは間違いない。

[556: 住まいに詳しい人]

一般的には三田や神戸市北区や能勢電沿線のニュータウンは不便だとか僻地とか
住みたくないとか無責任に叩く人も多いですが、実際にそこに住んでいるのは
かなり豊かな人々であり、多くの普通の人は買えないのです。

大手に勤める高所得者が広めの土地と注文住宅の夢をかなえる為に遠くに行っているわけです。
平均的な普通の世帯は3000万円台ぐらいのマンションがやっとです。

[557: 匿名]

山手台を必死に叩いているのは「駅徒歩圏の木造アパート」や老朽化した低家賃の団地や
築30年以上のボロボロの団地やマンションに賃貸で住んでいる人々です。

自分が駅徒歩圏だからと、鬼の首をとったかのようにバス便のニュータウンを叩くのです。
根底には「買えないから羨ましい」というのがあります。

[558: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[559: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

[560: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[561: 匿名]

>>544
バス便でも3～6分なら、中途半端な距離の徒歩圏（路線バスが無く途中に急坂を
登らされる12～15分とか）よりも、永住環境として優れていると言えるでしょうね。

[562: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

ただ、ちょっとだけ
自分たちの資産価値向上のため掲示板に張り付いて、書き込みを行っているだけのことです。

[563: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[564: 住まいに詳しい人]

やまてだい！命！！！！！

[565: 匿名]

他の方が書いた内容を必死にコピペしたり改変したりして荒らしているのは、
駅から徒歩圏の木造賃貸ボロアパートに住んでいる可哀相な方でしょうね。

[566: 匿名はん]

５６３＝５６５

マッチポンプ　叩くための自演

[567: 匿名]

やまてだい？
芦屋や雲雀丘ならともかく、そんな田舎の小駅の山本からバスに揺られる山の中に今どき邸宅用地売り出して富裕層が買うわけないやろ(笑)

[568: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[569: 匿名はん]

このスレで必死に山手台を叩いているのは、ジオタワー宝塚を叩いているのと同一人物です。

[570: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、注文住宅を建てるような金（土地0円でも3000万は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[571: 匿名さん]

と、販売担当者が申しております。

何か、スレの伸びが凄いと思ったら、

何のことはない、ネット工作員が必死の防戦してるだけwww

[572: 匿名]

まぁ高めのマンションなんかのスレでも、必死に難癖つけて貶したり延々と粘着しているのは買えない連中ですからね。ストレス発散の場と化しています。買えるゆとりのある層は、そんな事はしません。

[573: 匿名はん]

追伸;このスレで山手台を叩かれて怒り狂って反発したり、半狂乱になって電車賃が270円とか貧乏臭いことホザイてるのは山手台東の電柱街区を借金まみれで背伸びして買った山手台では底辺の人物です(笑)

[574: 匿名さん]

もう何度も今日書き込んでいる（叩きレス）のに、はじめて書き込んだふりをするアンチ（ボロ賃貸住まい）>>571の図。

[575: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、平均的な普通の注文住宅を建てるような金
（土地が0円でも建築費3300万円は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[576: e戸建てファンさん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売され全戸完売した。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

[577: 匿名]

↑電柱街区のこと？

[578: 匿名]

買えなくて悔しいからひがんで叩くんだよな｡
でもその気持ちはわかるやっぱ閑静な住宅街にでかい家建てて住みたいよな｡

[579: e戸建てファンさん]

いいえ
生き埋め奴隷街区です…