阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[510: 匿名]

他所が渋滞してるから山本の渋滞は仕方がない？ではなく今後さらに交通量増加が予想されるのでどう対処していくかを住民として議論しているのではないの？

[511: 匿名]

基本的に道路は渋滞や安全性が深刻な所から、優先的に予算がつけられ改良されていきます。山本に関して具体的な道路改善案が出ていないという事は、あの程度はたいしたレベルの問題ではないと市や県は判断しているのだと思います。

[512: 山手台西翁]

>>454に素晴らしい説明があります。
皆さん是非ともご覧になって下さい。

[513: 匿名]

これから山手台北部の開発が進んで住民が増えるのだからあらかじめ山本駅の南側のボトルネックをなんとかしろと行政に要求するのは難しい。

基本的に行政の渋滞への対応は、規模や頻度が深刻な水準になってから対処検討するものだから。

[514: 匿名]

>>306も見識の高い御意見です。
山手台住民なら当然の感じ方ですよね。
『西宮のドコソコはもっと渋滞してるからいいやん…』とか
『行政がどないかするからいいやん…』とか
他人事みたいなこと言ってる人ってもしかして営業さん？
販売に響くから？

[515: 匿名]

渋滞といっても程度によりますわな。

ピーク時に旧176号線山本駅周辺⇔山手台自宅の所要時間が普段より10～15分ほど
余分にかかる程度の渋滞なら、そんなものはどこの町でも大抵発生しているレベルだし
許容するべき。

旧176号線山本駅周辺⇔山手台自宅に30分以上かかるような渋滞が毎週のように
発生する状況になれば、改善や対策を求めるのは当然だが。

[516: 匿名]

>454は非常に説得力ありますね。

[517: 匿名]

普段は問題なく流れてるけど、週のうち一番混雑する時間帯は少し渋滞が発生するといった程度が適正な主要道路です。週のうち最も混雑する時間でも全く混雑も渋滞もしないなんてのは、過剰インフラです。

[518: 匿名]

↑自分の街の渋滞対策をかっ過剰インフラ!?ですかァ…

[519: 匿名]

営業が必死のパッチで反論してますなァ〜住民の願いとは真逆のコト言ってるなァ〜
おもしろいなァ〜

[520: 匿名はん]

山本駅南側クランク付近の詰りは市の問題で、さすがに阪急とは関係ないだろｗ
その件に関しては阪急に文句を言うのは筋違い。

阪急や幸福銀行が山手台開発の時に敷設したニュータウンの幹線道路部分は何の問題もなく
渋滞の原因でもないわけで。

[521: 匿名]

販売に響くから渋滞などありませんよと言いたいんやろ。

[522: 匿名]

まっ実際今はたいしたことないんだけどね(笑)
因みに営業マンでもなんでもない住人です。
将来は確かにわからんけどね

[523: 匿名]

そうですよ、土日夕方の渋滞と将来の心配するのは住民なら普通の感覚かなと思っただけです…

[524: 匿名さん]

ダイレクトメールで新街区のお知らせ来たんですが、どんなもんですかね？山手台お住まいの方から見てあの辺りは？

[525: 匿名]

バス始発だしいいと思う。

[526: 匿名]

景色が良い土地なら有りですな｡

[527: 匿名]

金額次第

[528: 匿名さん]

山本駅から帰りのバスは座れるのでしょうか？

[529: 匿名はん]

割合的には座れる人のほうが多いですが、座れない事もあるんじゃないですかね。
時間帯とうか、具体的に何時何分の便に乗るかによって違ってくると思いますが。

といっても山本駅から山手台のバス便はいちばん駅から遠い北端のバス停でも
乗車時間がわずか7分程度（阪急山本～山手台4丁目）なので、座れなくても
たいしたことはありません。

[530: 匿名]

ここはバス乗車時間が短いんだよな｡駅徒歩15分とかより私には魅力的だったりします。

[531: 匿名さん]

冬季に道路凍結等はありませんでしょうか？

[532: 匿名]

80年代を最後に都心（梅田）から20km圏内で平均100坪以上のまとまった分譲地（50～100区画以上）ってここ20年で一箇所も無いね。もちろん現在も一箇所も無い。そういう意味では東3丁目の北側あたりが、関西で最後のチャンスなのに勿体無い。もう他に場所が無く希少性高いから、絶対売れる。

まず梅田から20km圏の現在販売中の大手分譲地というのが限られる（彩都と山手台しかない）。そして大阪平野の眺望がある現在販売中の大手分譲地というのもごく限られる（南斜面では山手台しかない）。

梅田20km圏・まとまった規模（100区画）の平均100坪以上街区・大阪平野眺望有り・南斜面

これらを満たせば、確実に希少性が高い。大阪平野から大きく外れた位置にある三田や奈良（学園前や生駒）や猪名川や奥池の100坪以上なんてなんの魅力も無いが、大阪平野に面した山手台に設定されれば別で桁違いに大きな魅力と求心力がある。

[533: 匿名]

自分たちの資産価値向上のために富裕層にあんな二束三文の土地売りつけようと目論んでも無駄です。
阪急も富裕層もバカではありません。

[534: 匿名]

>531西4丁目あたりだと凍結は年に2～3日あるでしょうね。

冬季の凍結事情や頻度は、同じ山手台でも標高によってだいぶ違います。

これから分譲されるエリアは凍結防止剤を当番で撒く自治会活動が発生すると思います。

バスが動かなくなる積雪も平均で年に1～2日ぐらいはあります。

車はスタッドレスタイヤにすれば全く問題もありませんが、

路線バスは年1～2回は凍結により朝は運行中止になる事があります。

その時は歩けばOKです。

[535: 匿名さん]

年１〜２回なら許容範囲ですね…
ありがとうございました。

[536: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[537: 匿名はん]

>536
図星だったんだね。

[538: 匿名]

>>524
新街区の上のほう（バスロータリーに近いあたり）は高圧線が近く、
見た目に圧迫感があるのが個人的に気になります。
新街区なら高圧線や幹線道路から一定の距離がとれそうな真ん中より
下のあたりが良さそうです。

[539: 匿名]

>近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い
>（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

どうやって計算したんですか？

[540: 匿名はん]

大阪通勤圏のニュータウン（戸建地区）の立地評価は千里がダントツの別格で、
その次にくるのが宝塚のニュータウン群（中山台、逆瀬台、山手台）。
ボリュームゾーンは、泉北、金剛、狭山、三田、神戸市北区、名塩、能勢電沿線、
けいはんな、奈良、生駒。

[541: 匿名]

最寄駅から梅田まで電車運賃300円未満の大規模戸建ニュータウン※　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

梅田まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

上記全てを満たす大規模戸建ニュータウン　一握り

※大手民間企業やURや政令指定都市や都道府県が開発した計画人口5000人以上で戸建の区画数が1000以上あるニュータウンを対象

[542: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[543: 匿名]

ニュータウンのくくりを除外しても、大阪平野一望の眺望が得られる山手で徒歩圏にスーパーもあってバスの乗車時間が5分程度の分譲地は珍しい。

阪神間には大阪平野一望の住宅街は多いが、バスが無い場所やバス停まで遠かったりバス乗車時間15分以上の場所が圧倒的に多い。

[544: 匿名]

確かにバス5分は意外と無い｡そういった意味ではもっと評価されても良い場所かもね。

[545: 匿名さん]

阪神間の六甲山系の大阪平野から海まで一望できる南斜面の住宅街と、長尾山系の南斜面の住宅街では、資産価値が一桁違う。
富裕層が多いのは、六甲山系の住宅街。宝塚市では、今津線の山手。

[546: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[547: 住まいに詳しい人]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[548: 匿名]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[549: e戸建てファンさん]

そもそも金持ちが特定のエリアに集中して住むと考えているのは間違い。
金持ちのうち高級住宅街に住んでいるのは近畿でたった11%だけ。

いかがわしい稼業（サラ金、パチンコ、ラブホ、風俗など）や成金は例外無くブランド住宅街や
わかりやすい高級住宅街に住むが、実に9割の金持ちはいわゆる高級住宅街に住みたいとは
全く思っておらず（事実として住んでいない）、落ち着いた場所で地味な邸宅でひっそり暮らしている。

×金持ちは高級住宅街に住んでいる
○高級住宅街を選ぶ金持ちは圧倒的に少数派であり、大部分は高級住宅街には住んでいない

豪邸ばかり目立つような高級住宅街を見れば、金持ちってこういう所に住むんだと勘違いする人は
多いかもしれないが、実はそういう価値観を嫌って高級住宅街は避けている金持ちのほうが
圧倒的に多いと言う事。

[550: 匿名]

N村S研が作成したエリア別の世帯金融資産地図の近畿版の実物を見た事があるけど、宝塚市の第一種低層住居専用地域は阪急宝塚線沿線も阪急今津線沿線も殆ど全ての町丁目が真っ赤（世帯の所得や金融資産の平均値が高いエリア）なっていたよ。

[551: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[552: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの平均所得なのは間違いない。

[553: 匿名]

中山台（中山台＋五月台＋桜台）と連れもって行こら♪の住宅地。宝塚山手台。
良いと思えば、買えばいい。住めばいい。

[554: 匿名]

日本の注文住宅（建売は含まない）の建築費の平均がおよそ3300～3400万円です。。
つまり坪25万の70坪1750万円の土地でも、普通の注文住宅を建てるには5000万円必要になるわけです。

5000万円の住宅が買える層は、一般に年収1000万円以上が必要です。

[555: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの『カモ』なのは間違いない。

[556: 住まいに詳しい人]

一般的には三田や神戸市北区や能勢電沿線のニュータウンは不便だとか僻地とか
住みたくないとか無責任に叩く人も多いですが、実際にそこに住んでいるのは
かなり豊かな人々であり、多くの普通の人は買えないのです。

大手に勤める高所得者が広めの土地と注文住宅の夢をかなえる為に遠くに行っているわけです。
平均的な普通の世帯は3000万円台ぐらいのマンションがやっとです。

[557: 匿名]

山手台を必死に叩いているのは「駅徒歩圏の木造アパート」や老朽化した低家賃の団地や
築30年以上のボロボロの団地やマンションに賃貸で住んでいる人々です。

自分が駅徒歩圏だからと、鬼の首をとったかのようにバス便のニュータウンを叩くのです。
根底には「買えないから羨ましい」というのがあります。

[558: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[559: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。