阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[430: 匿名]

市バスなどがある地域と違って無料の敬老パスはありませんが、
阪急バスはグランドパス65という65歳以上が路線バス乗り放題の定期が
3ヶ月11000円で買えますので、結構いろいろな所に行けますよ。
中山台や逆瀬台や山手台の高齢者は足がわりに買っている人が多いと思います。
これがあれば、梅田まで電車賃のみで片道200円以下（平日昼間・土日用回数券）で行けます。

[431: 匿名]

山手台住んでたらバス賃がどうだとか、みみっちい話題やめなさい。

[432: 匿名]

山手台の閉塞感を打破する為には、最高傑作である東豊中なみに凝りに凝った拘りまくった庭園街区を山手台東の北部に50区画以上の規模でつくらないと駄目だね。ちょうど今年で阪急の宅地開発100周年だからそれぐらいやらないと話にならない。

[433: 匿名]

山手台東の北部は隣接ゴルフ場の農薬被害が心配されるから富裕層は決して買わない…と過去スレで提起されていますよ。

[434: 匿名はん]

近鉄が駅前（あやめ池）でも70坪の風致や景観や自然環境に拘った分譲してるのに、
天下の阪急がバス便（徒歩30分相当）山斜面で何の変哲も無いコンクリート臭い
平均60坪のニュータウン分譲してるようではあかんわな～

[435: 匿名]

隣の中山台は眺望が良い区画に金持ちが一杯住んでるので、全く同じ地勢で同じ眺望が得られる山手台も魅力的な街区を提供したら金持ちは買いますよ。

ゴルフ場との距離はいちばん接近している北端部で100m弱、高低差数十メートルですが、北部の大部分のエリアはゴルフ場から300～500m以上離れていますので影響ゼロです。

それに山手台も結構金持ち多いですよ。西1～2丁目、東2丁目の区画の半分以上は土地＋建物で1億円以上で買った人々です。

逆瀬台やゆずり葉台や仁川高丸も広い敷地で眺望がある区画は、金持ちが多数買ってます。

[436: 匿名]

ゴルフ場の農薬の影響はゼロとは言えません。

[437: 匿名]

山手台北部はゴルフ場の影響は全くありません。
逆瀬川の宝塚ゴルフ倶楽部や雲雀丘の雲雀丘GCより遥かに影響は少ないです。
なぜなら上記は本当に隣接しているのに対して、山手台とゴルフ場の関係は
航空写真や地図など二次元で見ると距離的には近いように見えますが、
実際は尾根を挟んで山を越えた向こう側にあるので、実際は全く別の場所なのです。

[438: 匿名]

百歩ゆずって影響があるとすれば、無人ヘリコプターを使った農薬散布の時に
操作を誤ったり誤動作や暴走で山手台のほうに入ってきた場合でしょう。

まぁまずありえませんが、、、

[439: 匿名]

影響は少なからずあるということやね。

[440: 匿名]

住宅街に近接している所はめちゃめちゃ指導が厳しいから（もし失敗して住宅街に
影響が及ぶようなずさんな散布をしたら大問題になって追い込まれる）、
相当注意深く散布操作する。

[441: 匿名]

どう考えても影響ゼロは言い過ぎ。
あと、もし今の土地と建物を無償で倍にしてあげると言われても北部には移りたくない。
山手台の住民でも移り住みたくないような辺鄙な場所が富裕層に売れるとは思わない。
もっと早く街づくりが完成する現実的な区割りを望む。

[442: 住まいに詳しい人]

まぁマジレスすると、北部は駅から歩けない分ある程度は住宅街の価値を高める為にシンボル的な街区は設けるべきでしょうね。これは奈良の不便なバス便の僻地荒地だった登美ヶ丘でも用いられた手法です。全体の数パーセントを邸宅街に設定して価値を向上させたペテン手法。山手台は登美ヶ丘よりは遥かに大阪圏として立地が良いので、当然同じ手法は使えます。

ただ、全体としては坪単価の値下げは必要でしょうね。2年前と同じ坪単価で販売するというのは、あまりにも不動産市況や景気を無視しているので、やはり連動させる必要がありますし、そうでなければ売れないでしょう。

全体としては、2丁目が70坪平均なので、全体価値向上を担うシンボル街区を除く一般街区でも最低でも同等以上にするべきでしょうね。平均80坪ぐらいでが落としどころだと思います。

>>441
ゆずり葉台とか、山手台北部よりもっと駅からも遠く標高も高い辺鄙な所にありますが、大豪邸が立ち並んでいますし高級老人ホームが盛況ですよ。

[443: 匿名]

>>441
散布時（気温や天気によっては数時間ほど空気中の濃度が上がる）
以外は誇張無しに影響ゼロですよ。
尾根を越えてるのに影響があるわけないです。
尾根の向こう側でションベンしても、こっちにションベンの成分が
及ぶわけないし雨降っても流れてくるわけないし、土壌に影響出ないのは
幼稚園児でも理解できるでしょう？

ゴルフ場の降雨が直に流れる下流水域ですら、農薬が検出されたら
今の基準では駄目なんですよ。

[444: 匿名]

１００ｍ離れたゴルフ場の散布より、家のすぐ近くの街路樹や公園の樹木の消毒の散布のほうがよっぽど影響ありまっせ。

[445: 匿名]

結論出ました｡　ゴルフ場の影響は0となりました。それでも気になる人は買わなければ良い｡

[446: 匿名]

確かに隣のおっさんの桜の消毒や近くの公園の消毒のほうが危ないな。

[447: e戸建てファンさん]

古墳公園は、いつできるんですか？

[448: 山手王]

山手台北部（３丁目以北の山手台東）の魅力を最大限に高める最良の区画割

平均１５０～３００坪の庭園街区（定期借地権）　北部区画数の５％

平均１００～１２０坪の大型街区（定期借地権）　北部区画数の１５％

平均６０～７０坪の通常街区（分譲）　北部区画数の８０％

※マンション用地は変更無し
※定期借地権は希望により買取を選択する事も可

[449: 匿名]

>>441
駅から徒歩5分とバス便の比較ならともかく、バス便3分とバス便6分程度の差だから、
土地を倍に交換してもらえるなら北部でも喜んでという人はそれなりにいると思います。
それに、山手台南部～中心部に対して北部のメリットも無いわけではありません。
標高が高くなる分眺望のスケール感が増す、500m以上北になるぶん飛行機の騒音が
3～5デジベルほど小さくなる等の長所もあります。

[450: 匿名]

あんな長尾山トンネルのそばには住みたくないな
ゴルフ場公害も指摘されてたし

[451: 匿名]

>442そんなペテン手法で今のご時世、富裕層だまされへんやろ

[452: 匿名]

どう考えても猛烈に損する物件しかない新築の億ションを買う人だっているんですから世の中色々です。

[453: 匿名]

生き埋めネタ、ゴルフ場農薬ネタの次は長尾山トンネル？

トンネルが嫌悪施設なんて聞いたことないなｗ

[454: 匿名はん]

山手台南部の住民にとって、北部の開発はひじょうに重要事項なんだよ。

南部の住民こそ、北部の高級化（平均土地面積の拡大や大きめの敷地の導入により従来の計画より人口密度と戸数の削減）を阪急不動産に求めるべきという事に気付かなければいけない。

北部が従来の予定通りの戸数で分譲されたら、間違いなく幹線道路がキャパシティ超えて週末や朝夕に頻繁に渋滞が発生し、山手台南部を含めた山手台全体の不動産価値が著しく下がる。

本来は市が阪急に指導するべきことなのだが、市は人口増加しか狙っていない（税収アップ）ので全く頼りにならない。渋滞が悪化するとわかっていながらしらをきるので頼りにならない。

[455: 匿名]

長尾山トンネルに近い場所なんてごく一部だよ。
北部の大半は長尾山トンネルから500m以上離れている。

というかトンネルからの距離なんかどうでも良くて、閑静さや
住環境という点で重要なのはメイン幹線道路からの距離だろう。

そういう意味で、山手台南部～中心部の多くの宅地は幹線道路から
200m以内にあるのに対して、山手台北部は幹線道路から200m以上の
距離をとれるエリアが広いので、むしろポテンシャルは高い。

[456: 匿名]

幹線道路から100m以内＝爆音マフラーの改造車やうるさい原付が夜中に走行したら安眠を妨害されるレベル

幹線道路から200m以上＝上記が走行しても睡眠中にまず気付かないレベル

[457: サラリーマンさん]

これから宝塚の一種低層で検討している人は、三和建設の川面北土地区画整理事業（71区画）
を買ったほうが絶対いい。
駅まで徒歩7分～、JR宝塚・阪急宝塚へも歩ける立地。
駅近山手の立地で平均60坪。
清荒神はラッシュのピーク時でも確実に座れるから、梅田まで座って通勤可能。
市の中心部である宝塚の中心部へも徒歩15分以内。
バスもラッシュ時は5分おきにある。
どう考えても全ての点において山手台より上。
特に今分譲している西4丁目や次期分譲の西5丁目とは全く比較にすらならない。
逆に言えば、山手台は土地の広さを追求しないと話にならないでしょうな。
駅近で質の高い平均60坪の分譲地が選べる状況で、似たような土地面積の徒歩30分相当の
バス便ニュータウン分譲地を選ぶ馬鹿はいない。

[458: 匿名]

川面は価格はどれくらいですか？
いつから販売でしょうか？

[459: 匿名]

山手台って飛行機の騒音あるの？

[460: 匿名]

ハイ。
あと幹線道路を早朝深夜に暴走族が走り回る爆音 はたまったもんじゃありません。

[461: 匿名]

騒音というほどではないですけど、飛行機の音は聞こえます。
新聞配達や郵便配達の原付（カブやメイト）が自宅の前を通る時の音よりは小さいです。
ワンフォー着陸といって、風向きが原因で普段とは逆（北西から南東に向かって着陸）に着陸する時は、音が大きくなります。これは年間では1%ぐらいの割合ですが、夏季は5%ぐらいになります。

[462: 匿名]

ただ、それなりの気密性がある最近の家で、ペアガラスを閉めた状態で
飛行機の音（ワンフォー着陸は除く）が居室で気になる人は殆どいないと思います。
ただエアコンを使わず窓をあけて風を通して生活したい季節は、窓をあけると
昼間はともかく静かな夜は少し音が気になるかもしれません。
といっても夜9時～朝7時までは発着が無いので、深夜に飛行機の音はありません。
幹線道路の爆音2輪4輪通過時騒音は、道路に面している区画や近い場所は気になるでしょうね。
窓をあけて寝たい人は、幹線道路からできるだけ離れた区画を買えば良いと思います。
200mぐらい離れると、爆音改造車や珍走バイクが通過した時の音も殆ど気にならないレベルになります。

[463: 匿名]

たしかに幹線道路は下りはともかく上り坂を回転数上げて走るバス、大型車の排気ガスやバイクの音は気になります。
200m以上離れた街区にお住まいの方は気にならないかも知れませんが…

[464: 匿名]

道路沿いと100mでもぜんぜん違いますね。
ニュータウンではない市街地の幹線道路でも100m以上離れたら殆ど室内には聞こえません。
途中の家や樹木が防音壁になりますんでね。
ただ道路が直視できるような眺望が良い土地は100mでも爆音バイクや改造車の音はうるさいでしょう。
100m以上離れる必要があります。

[465: 匿名]

あと新名神の工事が始まると工事車両(ダンプカー･コンクリートミキサー車)の通過が心配です。
騒音と排気ガスいやですね。

[466: 匿名]

解答ありがとうございます飛行機の音は気にするレベルでは無いということですね。
どこでも一緒かも知れませんが車の音の方が気になるので幹線道路から離れた所にすれば問題無さそうと判断しました。様々なご意見ありがとうございました。

[467: 匿名]

第2名神高速道路の工事は何年間くらい続くのですかね？１日あたりどれくらいの工事車両が通過するのでしょうか？

[468: 匿名]

数年二台ぐらい

[469: 匿名]

第2名神→新名神
が新しい名称です。先のことなのでまだ工事内容の詳細は決定していないと思いますが、かなり大きな工事になるので山手台住民にとっては気になる大問題ですね。

[470: 匿名]

新名神の宝塚地区の工事はもうはじまってますよ。
玉瀬、川下川ダムあたりで既に大掛かりな工事してる。

だからもし山本～長尾山トンネルが工事車両のメイン通過ルートならば
もう既に通っているということなので、今現在とあまり変わらないという事です。

[471: 匿名]

もう既に始まっているのですね｡気が付きませんでした。
まーそんな物かも知れませんね。

[472: 匿名]

新名神の宝塚工区は今年度から着手されました。ただ始まっているのは土壌改善、工事用道路、橋梁基礎等々の周辺工事のみで本線工事や宝塚サービスエリアの本体工事については来年度以降となります。
特に宝塚スマートインターチェンジについては中川市長が設置反対の立場であったため決定が遅れ、着工は数年後と考えられています。
NEXCO西日本は長尾山トンネル山手台線を主要通過道路(65％)と設定していますので来年度以降はかなりの通過が想定されますので自治会としての対応も必要かも知れません。

[473: 匿名]

やはり既に始まってましたか

[474: 匿名]

周辺工事のみね

[475: 匿名はん]

http://corp.w-nexco.co.jp/activity/overview/exchange/kansai/infomation...
ここに現在の状況が出ています。
2016年完成予定ですが、ずっと最後まで工事用車両が一般道を通るというわけではなく
できるだけ本線を利用して工事用車両が入るので、徐々に一般道を通過する工事用車両は
減っていく模様です。

[476: 匿名]

新名神は2030年度完成予定となっていますね。
来年度以降に本格着工して約20年間は工事続くわけですね。

[477: 匿名]

関係する地元には説明会等開催されているのに
６５パーセントも通過する山手台に説明ないのは納得いかんな。
やはり市議や県議が地元から出てないからかな。
中山台は市議も３人出ていて行政にも影響力強いみたい。
山手台からも市議出さないとドンドン勝手にダンプ通過する街にされてしまう。
インターチェンジ出来たら色々開発されるだろうから高速道路以外の工事も増えてくるだろうからね。

[478: 山手台西翁]

そやね長尾山トンネル南下してきて中山五月台からスーパーマンダイへ抜けてもいいわけだから、山手台ばかりダンプカー通過する町になったらたまったもんじゃない。
しっかり自治会に対応策考えて欲しい。

[479: キンニクン]

↑エゴイズム↑
山手台じたい今まで長い間造成で他所に迷惑かけてきた、今後も北部造成でまだまだ迷惑かけ続けるのに第二名神のダンプカーだけ通したくないなどとワガママ言ったらあかんよ。