阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[401: 匿名さん]

自宅や近所の家の庭木や街路樹の手入れの時にまかれる農薬のほうが、100m離れたゴルフ場よりよほど影響大きいよ。

[402: 匿名]

他者が無断で散布するのと自分で納得して散布するのと比較したらあかんわ…
農薬の心配あるより無いほうがいいに決まっている。

[403: 匿名さん]

庭や街路樹や農地は検査無しで野放しだけど、ゴルフ場のほうが検査や規制は厳しいんです。

それに散布する時は周辺に住宅がある場合は、事前に連絡がありますよ。

[404: 匿名]

でも在るより無いほうが良くないですか？

[405: 匿名]

ゴルフ場から自治会に農薬散布の事前連絡なんてないよ。

[406: 匿名]

それはまだ、けいやきひるCCに近い所が未だ開発途中で人が住んでいないからです。
宅地が完成して人が住むようになったら連絡しないといけません。
宝塚ゴルフ倶楽部では周辺のあらゆる方向の隣接自治会に事前連絡しています。

[407: 匿名]

連絡しないといけないと言うことは何らかの影響があるということですね。

[408: 匿名]

そりゃ風向きなどの影響で直撃したら、影響ありますからね。
窓を閉めたり、洗濯物を干さないなどの対応が必要になります。
数時間もすれば周辺の空気中の濃度も殆どゼロになりますけど。

[409: 匿名]

やはりゴルフ場は住宅地にとっては迷惑施設ですね。

[410: 匿名さん]

奴婢も農薬には迷惑しています。

[411: 匿名]

ヌヒって何のこと？

[412: 匿名]

いまどき農薬直撃はありえませんが、散布直後は空気中濃度が高くなるので、連絡が必要なのです。

[413: 山手台西翁]

だから影響はあるわけやな

[414: 入居済み住民さん]

北部はバス停（幹線道路）から高低差がありますからね。
結構な坂道や階段を登る必要があります。
バリアフリーとは逆ですから、眺望や広さが無いと魅力は得られません。

>>395
同感です。
半減は無理でも、2～3割ぐらいは減らしてほしいです＞北部の計画戸数

[415: 購入検討中さん]

北部はバス停（幹線道路）から高低差がありますからね。
結構な坂道や階段を登る必要があります。
バリアフリーとは逆ですから、低価格で無いと魅力は得られません。

>>395
倍増は無理でも、2～3割ぐらいは増やしてほしいです＞北部の計画戸数

[416: 匿名]

そっ今後の販売街区には影響がある

[417: 匿名]

そのとおり今後の販売街区には影響がある

[418: 匿名]

北部は価格の調整が必要だよな

[419: 匿名]

新名神が開通しても、幹線道路には平時は殆ど影響ありません。

ただ大型連休や帰省時などでは、中国道の渋滞を避けて長尾山トンネルから
新名神に向かう流れができる可能性が高いのが懸念されているのです。

通常時の影響は、新名神よりも北部の住民が増加する事のほうが遥かに大きいです。

[420: 匿名]

今近畿で分譲されている大規模ニュータウンの中では山手台がベストですね。
現役引退して年金暮らしになっても、男性の平均余命は60歳時点で22～23年もあります。
近畿の多くのニュータウンのように都心（大阪）までの電車賃に片道600～1000円も
かかるようでは、老後に気軽に出かけられません。

[421: 匿名]

年老いて足腰弱くなったらそんなしょっちゅうバスと電車乗り継いでまで梅田まで行かんやろ…

[422: 匿名]

昔と違って60～70代はまだまだ元気な人が多いですよ。

[423: 匿名]

でもそんなしょっちゅう梅田行かんやろ

[424: 匿名]

周り見ていると60代はかなりアクティブ梅田は勿論山登りとかウォーキングが趣味という年配者も多い70代は結構個人差があるな｡それがわかってるから60代は良く歩く(笑)

[425: 匿名]

確かに平日の梅田の百貨店は年配者ばかり
75歳ぐらいまでは頻繁に梅田ぐらいなら出そうだな

[426: 匿名]

それなら老後は梅田のタワーマンションは値打ちあるねバスや電車往復乗り継がなくて済むしね。都心回帰やね。

[427: 匿名さん]

基本的に高齢者は元気なうちは自然に癒されたいという価値観が主流だと思いますよ。
引退後に田舎暮らしを希望しているビジネスマンも多い事ですし。
普段は自然に触れつつ、気軽に都会に出たいというのが本音だと思います。
有料老人ホームも大半は街中ではなく自然環境の良い場所にあります。

[428: 匿名]

年老いても梅田や川西能勢口までバスと電車を乗り継いででも出かけなければならないのは山本駅前にあまりにも何も無さすぎるからやね。

[429: 匿名]

平井車庫の北側周辺を偵察がてらに歩きましたが、あの辺りはいかにも遊休地然としていて、駅が出来そうな臭いがプンプンしましたねぇ。あれはどう見ても駅前ロータリー作る気まんまんな状態に見えます。

[430: 匿名]

市バスなどがある地域と違って無料の敬老パスはありませんが、
阪急バスはグランドパス65という65歳以上が路線バス乗り放題の定期が
3ヶ月11000円で買えますので、結構いろいろな所に行けますよ。
中山台や逆瀬台や山手台の高齢者は足がわりに買っている人が多いと思います。
これがあれば、梅田まで電車賃のみで片道200円以下（平日昼間・土日用回数券）で行けます。

[431: 匿名]

山手台住んでたらバス賃がどうだとか、みみっちい話題やめなさい。

[432: 匿名]

山手台の閉塞感を打破する為には、最高傑作である東豊中なみに凝りに凝った拘りまくった庭園街区を山手台東の北部に50区画以上の規模でつくらないと駄目だね。ちょうど今年で阪急の宅地開発100周年だからそれぐらいやらないと話にならない。

[433: 匿名]

山手台東の北部は隣接ゴルフ場の農薬被害が心配されるから富裕層は決して買わない…と過去スレで提起されていますよ。

[434: 匿名はん]

近鉄が駅前（あやめ池）でも70坪の風致や景観や自然環境に拘った分譲してるのに、
天下の阪急がバス便（徒歩30分相当）山斜面で何の変哲も無いコンクリート臭い
平均60坪のニュータウン分譲してるようではあかんわな～

[435: 匿名]

隣の中山台は眺望が良い区画に金持ちが一杯住んでるので、全く同じ地勢で同じ眺望が得られる山手台も魅力的な街区を提供したら金持ちは買いますよ。

ゴルフ場との距離はいちばん接近している北端部で100m弱、高低差数十メートルですが、北部の大部分のエリアはゴルフ場から300～500m以上離れていますので影響ゼロです。

それに山手台も結構金持ち多いですよ。西1～2丁目、東2丁目の区画の半分以上は土地＋建物で1億円以上で買った人々です。

逆瀬台やゆずり葉台や仁川高丸も広い敷地で眺望がある区画は、金持ちが多数買ってます。

[436: 匿名]

ゴルフ場の農薬の影響はゼロとは言えません。

[437: 匿名]

山手台北部はゴルフ場の影響は全くありません。
逆瀬川の宝塚ゴルフ倶楽部や雲雀丘の雲雀丘GCより遥かに影響は少ないです。
なぜなら上記は本当に隣接しているのに対して、山手台とゴルフ場の関係は
航空写真や地図など二次元で見ると距離的には近いように見えますが、
実際は尾根を挟んで山を越えた向こう側にあるので、実際は全く別の場所なのです。

[438: 匿名]

百歩ゆずって影響があるとすれば、無人ヘリコプターを使った農薬散布の時に
操作を誤ったり誤動作や暴走で山手台のほうに入ってきた場合でしょう。

まぁまずありえませんが、、、

[439: 匿名]

影響は少なからずあるということやね。

[440: 匿名]

住宅街に近接している所はめちゃめちゃ指導が厳しいから（もし失敗して住宅街に
影響が及ぶようなずさんな散布をしたら大問題になって追い込まれる）、
相当注意深く散布操作する。

[441: 匿名]

どう考えても影響ゼロは言い過ぎ。
あと、もし今の土地と建物を無償で倍にしてあげると言われても北部には移りたくない。
山手台の住民でも移り住みたくないような辺鄙な場所が富裕層に売れるとは思わない。
もっと早く街づくりが完成する現実的な区割りを望む。

[442: 住まいに詳しい人]

まぁマジレスすると、北部は駅から歩けない分ある程度は住宅街の価値を高める為にシンボル的な街区は設けるべきでしょうね。これは奈良の不便なバス便の僻地荒地だった登美ヶ丘でも用いられた手法です。全体の数パーセントを邸宅街に設定して価値を向上させたペテン手法。山手台は登美ヶ丘よりは遥かに大阪圏として立地が良いので、当然同じ手法は使えます。

ただ、全体としては坪単価の値下げは必要でしょうね。2年前と同じ坪単価で販売するというのは、あまりにも不動産市況や景気を無視しているので、やはり連動させる必要がありますし、そうでなければ売れないでしょう。

全体としては、2丁目が70坪平均なので、全体価値向上を担うシンボル街区を除く一般街区でも最低でも同等以上にするべきでしょうね。平均80坪ぐらいでが落としどころだと思います。

>>441
ゆずり葉台とか、山手台北部よりもっと駅からも遠く標高も高い辺鄙な所にありますが、大豪邸が立ち並んでいますし高級老人ホームが盛況ですよ。

[443: 匿名]

>>441
散布時（気温や天気によっては数時間ほど空気中の濃度が上がる）
以外は誇張無しに影響ゼロですよ。
尾根を越えてるのに影響があるわけないです。
尾根の向こう側でションベンしても、こっちにションベンの成分が
及ぶわけないし雨降っても流れてくるわけないし、土壌に影響出ないのは
幼稚園児でも理解できるでしょう？

ゴルフ場の降雨が直に流れる下流水域ですら、農薬が検出されたら
今の基準では駄目なんですよ。

[444: 匿名]

１００ｍ離れたゴルフ場の散布より、家のすぐ近くの街路樹や公園の樹木の消毒の散布のほうがよっぽど影響ありまっせ。

[445: 匿名]

結論出ました｡　ゴルフ場の影響は0となりました。それでも気になる人は買わなければ良い｡

[446: 匿名]

確かに隣のおっさんの桜の消毒や近くの公園の消毒のほうが危ないな。

[447: e戸建てファンさん]

古墳公園は、いつできるんですか？

[448: 山手王]

山手台北部（３丁目以北の山手台東）の魅力を最大限に高める最良の区画割

平均１５０～３００坪の庭園街区（定期借地権）　北部区画数の５％

平均１００～１２０坪の大型街区（定期借地権）　北部区画数の１５％

平均６０～７０坪の通常街区（分譲）　北部区画数の８０％

※マンション用地は変更無し
※定期借地権は希望により買取を選択する事も可

[449: 匿名]

>>441
駅から徒歩5分とバス便の比較ならともかく、バス便3分とバス便6分程度の差だから、
土地を倍に交換してもらえるなら北部でも喜んでという人はそれなりにいると思います。
それに、山手台南部～中心部に対して北部のメリットも無いわけではありません。
標高が高くなる分眺望のスケール感が増す、500m以上北になるぶん飛行機の騒音が
3～5デジベルほど小さくなる等の長所もあります。

[450: 匿名]

あんな長尾山トンネルのそばには住みたくないな
ゴルフ場公害も指摘されてたし

[451: 匿名]

>442そんなペテン手法で今のご時世、富裕層だまされへんやろ

[452: 匿名]

どう考えても猛烈に損する物件しかない新築の億ションを買う人だっているんですから世の中色々です。

[453: 匿名]

生き埋めネタ、ゴルフ場農薬ネタの次は長尾山トンネル？

トンネルが嫌悪施設なんて聞いたことないなｗ

[454: 匿名はん]

山手台南部の住民にとって、北部の開発はひじょうに重要事項なんだよ。

南部の住民こそ、北部の高級化（平均土地面積の拡大や大きめの敷地の導入により従来の計画より人口密度と戸数の削減）を阪急不動産に求めるべきという事に気付かなければいけない。

北部が従来の予定通りの戸数で分譲されたら、間違いなく幹線道路がキャパシティ超えて週末や朝夕に頻繁に渋滞が発生し、山手台南部を含めた山手台全体の不動産価値が著しく下がる。

本来は市が阪急に指導するべきことなのだが、市は人口増加しか狙っていない（税収アップ）ので全く頼りにならない。渋滞が悪化するとわかっていながらしらをきるので頼りにならない。

[455: 匿名]

長尾山トンネルに近い場所なんてごく一部だよ。
北部の大半は長尾山トンネルから500m以上離れている。

というかトンネルからの距離なんかどうでも良くて、閑静さや
住環境という点で重要なのはメイン幹線道路からの距離だろう。

そういう意味で、山手台南部～中心部の多くの宅地は幹線道路から
200m以内にあるのに対して、山手台北部は幹線道路から200m以上の
距離をとれるエリアが広いので、むしろポテンシャルは高い。

[456: 匿名]

幹線道路から100m以内＝爆音マフラーの改造車やうるさい原付が夜中に走行したら安眠を妨害されるレベル

幹線道路から200m以上＝上記が走行しても睡眠中にまず気付かないレベル

[457: サラリーマンさん]

これから宝塚の一種低層で検討している人は、三和建設の川面北土地区画整理事業（71区画）
を買ったほうが絶対いい。
駅まで徒歩7分～、JR宝塚・阪急宝塚へも歩ける立地。
駅近山手の立地で平均60坪。
清荒神はラッシュのピーク時でも確実に座れるから、梅田まで座って通勤可能。
市の中心部である宝塚の中心部へも徒歩15分以内。
バスもラッシュ時は5分おきにある。
どう考えても全ての点において山手台より上。
特に今分譲している西4丁目や次期分譲の西5丁目とは全く比較にすらならない。
逆に言えば、山手台は土地の広さを追求しないと話にならないでしょうな。
駅近で質の高い平均60坪の分譲地が選べる状況で、似たような土地面積の徒歩30分相当の
バス便ニュータウン分譲地を選ぶ馬鹿はいない。

[458: 匿名]

川面は価格はどれくらいですか？
いつから販売でしょうか？

[459: 匿名]

山手台って飛行機の騒音あるの？

[460: 匿名]

ハイ。
あと幹線道路を早朝深夜に暴走族が走り回る爆音 はたまったもんじゃありません。

[461: 匿名]

騒音というほどではないですけど、飛行機の音は聞こえます。
新聞配達や郵便配達の原付（カブやメイト）が自宅の前を通る時の音よりは小さいです。
ワンフォー着陸といって、風向きが原因で普段とは逆（北西から南東に向かって着陸）に着陸する時は、音が大きくなります。これは年間では1%ぐらいの割合ですが、夏季は5%ぐらいになります。

[462: 匿名]

ただ、それなりの気密性がある最近の家で、ペアガラスを閉めた状態で
飛行機の音（ワンフォー着陸は除く）が居室で気になる人は殆どいないと思います。
ただエアコンを使わず窓をあけて風を通して生活したい季節は、窓をあけると
昼間はともかく静かな夜は少し音が気になるかもしれません。
といっても夜9時～朝7時までは発着が無いので、深夜に飛行機の音はありません。
幹線道路の爆音2輪4輪通過時騒音は、道路に面している区画や近い場所は気になるでしょうね。
窓をあけて寝たい人は、幹線道路からできるだけ離れた区画を買えば良いと思います。
200mぐらい離れると、爆音改造車や珍走バイクが通過した時の音も殆ど気にならないレベルになります。

[463: 匿名]

たしかに幹線道路は下りはともかく上り坂を回転数上げて走るバス、大型車の排気ガスやバイクの音は気になります。
200m以上離れた街区にお住まいの方は気にならないかも知れませんが…

[464: 匿名]

道路沿いと100mでもぜんぜん違いますね。
ニュータウンではない市街地の幹線道路でも100m以上離れたら殆ど室内には聞こえません。
途中の家や樹木が防音壁になりますんでね。
ただ道路が直視できるような眺望が良い土地は100mでも爆音バイクや改造車の音はうるさいでしょう。
100m以上離れる必要があります。

[465: 匿名]

あと新名神の工事が始まると工事車両(ダンプカー･コンクリートミキサー車)の通過が心配です。
騒音と排気ガスいやですね。

[466: 匿名]

解答ありがとうございます飛行機の音は気にするレベルでは無いということですね。
どこでも一緒かも知れませんが車の音の方が気になるので幹線道路から離れた所にすれば問題無さそうと判断しました。様々なご意見ありがとうございました。

[467: 匿名]

第2名神高速道路の工事は何年間くらい続くのですかね？１日あたりどれくらいの工事車両が通過するのでしょうか？

[468: 匿名]

数年二台ぐらい

[469: 匿名]

第2名神→新名神
が新しい名称です。先のことなのでまだ工事内容の詳細は決定していないと思いますが、かなり大きな工事になるので山手台住民にとっては気になる大問題ですね。

[470: 匿名]

新名神の宝塚地区の工事はもうはじまってますよ。
玉瀬、川下川ダムあたりで既に大掛かりな工事してる。

だからもし山本～長尾山トンネルが工事車両のメイン通過ルートならば
もう既に通っているということなので、今現在とあまり変わらないという事です。

[471: 匿名]

もう既に始まっているのですね｡気が付きませんでした。
まーそんな物かも知れませんね。

[472: 匿名]

新名神の宝塚工区は今年度から着手されました。ただ始まっているのは土壌改善、工事用道路、橋梁基礎等々の周辺工事のみで本線工事や宝塚サービスエリアの本体工事については来年度以降となります。
特に宝塚スマートインターチェンジについては中川市長が設置反対の立場であったため決定が遅れ、着工は数年後と考えられています。
NEXCO西日本は長尾山トンネル山手台線を主要通過道路(65％)と設定していますので来年度以降はかなりの通過が想定されますので自治会としての対応も必要かも知れません。

[473: 匿名]

やはり既に始まってましたか

[474: 匿名]

周辺工事のみね

[475: 匿名はん]

http://corp.w-nexco.co.jp/activity/overview/exchange/kansai/infomation...
ここに現在の状況が出ています。
2016年完成予定ですが、ずっと最後まで工事用車両が一般道を通るというわけではなく
できるだけ本線を利用して工事用車両が入るので、徐々に一般道を通過する工事用車両は
減っていく模様です。

[476: 匿名]

新名神は2030年度完成予定となっていますね。
来年度以降に本格着工して約20年間は工事続くわけですね。

[477: 匿名]

関係する地元には説明会等開催されているのに
６５パーセントも通過する山手台に説明ないのは納得いかんな。
やはり市議や県議が地元から出てないからかな。
中山台は市議も３人出ていて行政にも影響力強いみたい。
山手台からも市議出さないとドンドン勝手にダンプ通過する街にされてしまう。
インターチェンジ出来たら色々開発されるだろうから高速道路以外の工事も増えてくるだろうからね。

[478: 山手台西翁]

そやね長尾山トンネル南下してきて中山五月台からスーパーマンダイへ抜けてもいいわけだから、山手台ばかりダンプカー通過する町になったらたまったもんじゃない。
しっかり自治会に対応策考えて欲しい。

[479: キンニクン]

↑エゴイズム↑
山手台じたい今まで長い間造成で他所に迷惑かけてきた、今後も北部造成でまだまだ迷惑かけ続けるのに第二名神のダンプカーだけ通したくないなどとワガママ言ったらあかんよ。

[480: 匿名]

新名神の高槻～神戸JCT間は2018年開通予定だった所が2年前倒しで2016年になりました。
ちなみに開通後の高槻～神戸JCT間は4万台/日の利用が見込まれており、
宝塚スマートICは500台/日の利用者が見込まれています。

この区間が出来ると中国道の宝塚トンネルの渋滞が減少するので（それが新名神の最大目的）、
中国道の渋滞を迂回する為に宝塚市南部から新名神に向かう需要は、現実的にはあまり
生まれないといわれています。

まぁ山手台の幹線道路に関しては、ゴルフ客や北部の住民増加のほうがよほど影響が大きいという事です。

[481: 匿名]

訂正

まぁ山本駅～山手台の幹線道路の渋滞事情に関しては、ゴルフ客の動向や山手台北部の
住民増加のほうがよほど影響が大きいという事です。

ちなみに山手台の幹線道路はそれなりに幅員が広く、そこそこ高い処理能力があるので
幹線道路そのものが渋滞が発生する原因ではありません。

じゃあなぜ渋滞が発生するかというと、山本駅の南側から国道に繋げる部分がクランク形状で、
短い間隔で信号を設置せざるをえない状況になっているからです。

ようするに山本駅南側の信号が原因だという事です。

[482: 匿名]

昼間の少々のダンプの通過なんて深夜に通過する改造マフラー車と比べたらかわいいもんだよ。
ま、騒音に敏感な方はメイン道路から離れた区画を買いましょう。
間に家がある場合７０～８０ｍも離れたら騒音は殆ど気にならなくなります。
ようするにあの道をニュータウン用のバス道ではなく普通の幹線道路だと考えればいいのです。

[483: サラリーマンさん]

>>457
価格は分からないけど、先週末に前を通ると販売センターがオープンしていたよ＞川面北分譲地
販売開始はまだだと思うけど、入ったわけではないので不明。

[484: 匿名]

ありました
サンヒルズ宝塚川面山手ですね。駅徒歩７分で環境も良さそうです。
価格しだいですが検討したいと思います。

[485: 匿名]

>481土日祝日の山手台幹線道路の渋滞はホント何とかならないですかね〜 今後も山手台北部開発や新名神開通で渋滞は改善されるどころか悪化する一方と言うことですね… 今でもたまに長尾山トンネル北上し川西のけやき坂方面への抜け道使ったりしていますが疲れます。

[486: 匿名]

川面北の分譲地は宝塚の今ある分譲地の中ではいちばん環境と立地のバランスが良い。
たぶんそれほど時間をかけずに完売するだろう。
ただ、建築条件付なので希望のハウスメーカーや工務店がある人には向かない。

[487: 匿名]

>>485
ボトルネックは山本駅南側なので、今の状態ではどうにもなりません。
構造上の問題で右折だまりをじゅうぶんに設けられないので詰まります。
本当にどうしようもないぐらい渋滞が頻繁に発生するようになったら、
山本駅南側のじゅうぶんな道路整備をせずに山手台の開発許可を出している
宝塚市にも責任が生じますので、山本駅南側を大規模に拡張整備すると思います。
抜本的に解決する為には大幅に週末等の渋滞が酷くなったほうが良いのかもしれません。

[488: 匿名]

アレは、どうしようもないくらいの渋滞だと思いますよ…
行きも帰りも大渋滞のときありますからね…

[489: 購入検討中さん]

農薬、騒音、排気ガス、渋滞。病気になりそうなので、住みたくなくなりました。

[490: 匿名]

最終的には山本駅高架南側周辺の整備が決定され、解決すると思います。
具体的な時期はわかりませんが。

[491: 匿名]

農薬の影響はまずありません。ゴルフ場の降雨が直に流れる流域ですら農薬が検出されたらアウトなのに、尾根を越えた向こう側のゴルフ場の影響が住宅街に及ぶ可能性はゼロです。

騒音は普通の町と同じく幹線道路の直近を外せば何の問題もなく、大部分の場所は静かです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01040101000000-h18houkoku...

山手台西2丁目27番
昼間45dB
夜間37dB

一般的に深夜の住宅街の目安が40dBなので、山手台は平均より静かであるという事がわかります。

排ガスは二酸化窒素や浮遊粒子状物質のデータがありますが、郊外住宅地平均より良好です（山の斜面なので常に風が流れているので当たり前ですから）。そもそも山本駅～山手台の幹線道路は12時間交通量がわずか5000～6000台で大型車混入率もきわめて低いので、一般的な数万台/日で大型車混入率が二桁の幹線道路と違って健康被害が発生するのはありえません。

問題は特定の時間帯に限って一時的に発生する週末の渋滞だけですね。

[492: 匿名]

>>490阪急山本南側の渋滞は市議会でも質疑されてはいますが信号機のタイミングの調整を警察に依頼するのみで、右左折レーン拡張や道路新設等の抜本的な対策は何一つ計画されて居ませんよ…

[493: 匿名]

491さんはしっかりと理論的に論じておられ非常に強い説得力があります｡
他の書き込みの程度の低さが際立ちますね。

[494: 匿名はん]

>>492
本当に週末や朝夕の渋滞が頻発するほどになったら、地主がごねて用地買収が困難でも
土地収用できるし（明らかに必要性・公益性が高いと認められる為）拡張するよ。

[495: 匿名]

道路用地の土地収用というのは伝家の宝刀とも言われているけど実際に適用されるのは都市計画決定を経て10年以上かけて説得、交渉された後、慎重に行われています。
山本駅南側は現時点で整備計画すら無いわけですから近々に状況が改善されることはないでしょうね。

[496: 住まいに詳しい人]

渋滞を根絶したければ、朝夕や週末の混雑時間帯はマイカーを使わず
バス、原付、電動アシスト自転車、徒歩を利用しなさい。
これを実行すれば、いくら世帯数が増加しても渋滞は発生しません。

[497: 山手台西翁]

↑アンタがすれば↑
まともな議論も出来なんだね…

[498: 匿名]

山手台住民ではありませんが、そんなに言うほどの渋滞ってあります？
大げさな話ではないんですか？

山本・中山～長尾山トンネルやその逆を時々通りますが、多少混んでるなという事はあっても
深刻な渋滞というほどのめにあったことはありません。

[499: 匿名]

土日の山本駅アンダーパスは確かによく混んでるね。

[500: 匿名]

でも深刻か？と言えば現状はそこまででは無いと思います｡皆さん未来のことを大心配してくれているのです。

[501: 匿名]

私もあまり渋滞しょっちゅうしているイメージは無いかも、土日も夕方のみって感じがするけど｡住民では無いので違っていたらすみません

[502: 匿名]

山手台の交通量が多いというよりクランク交差点の処理能力が足りてないということでしょう。
警察が信号機のタイミングを試行錯誤してるようです。

[503: 周辺住民さん]

塩漬けの空き地を、ゴルフ練習場（格安）にしてくれないかなー

[504: 匿名さん]

西宮の南北を結ぶ「夙川学院横～柏堂・鷲林寺南～盤滝トンネル方面」の大沢西宮線の12時間交通量が14000台ほど。宝塚の南北を結ぶ山本～山手台～長尾山トンネルの12時間交通量はその半分ほどなので、交通量は決して多くない。しかも大沢西宮線の大部分は、歩道や車道の幅員がかなり狭い。

[505: 匿名]

交通量ではなく山本駅南側の交通処理能力を指摘されているのでは？

[506: 匿名]

環境問題としては西宮大沢線はフツーに幹線道路、山手台線はニュータウン内をまともに貫いていて住宅への影響は比較にならない。
ただどうして関係ない西宮市内の道路が比較対象になるのか意味不明ですが…なんならもっと交通量の少ない幹線道路とか出しましょうか？意味ないよね？

[507: 匿名]

西宮大沢線も住民のメインの足である生活道路であり、バス道であり、南北を結ぶ幹線道路でもあり
トンネルにつながっているという近隣で最も酷似した条件だから例に出しただけです。
まぁどちらにせよ交通量としては、山手台の道路はたいしたレベルではないです。
宝塚市内で比べても宝塚～ラビスタ方面や中筋山手～中山五月台方面や逆瀬川～逆瀬台と殆ど変わらないか、少ないぐらいでしょう。

[508: 匿名はん]

西宮でも建石筋等が頻繁に渋滞し山手から2号線あたりに下りるまで
30分ぐらいかかる事もしばしばありますね。
もっとも東西方向もよく渋滞しますが。
住宅街近郊の主要道路では自家用車利用のピークとなるような
時間や曜日に、ある程度集中するポイントで渋滞が発生するのは
仕方の無い事なのでしょう。電車の通勤ラッシュと同じで。
受忍限度を超えるような渋滞がしばしば発生する場所は要改善ですが、
ピーク時すら全く渋滞しないほどのインフラは、コスト面から見て無駄で
過剰なものである可能性が高いです。

[509: 匿名]

中山台やラビスタもしょっちゅうマンダイ周辺やＪＲ踏切周辺で渋滞してますね。

[510: 匿名]

他所が渋滞してるから山本の渋滞は仕方がない？ではなく今後さらに交通量増加が予想されるのでどう対処していくかを住民として議論しているのではないの？

[511: 匿名]

基本的に道路は渋滞や安全性が深刻な所から、優先的に予算がつけられ改良されていきます。山本に関して具体的な道路改善案が出ていないという事は、あの程度はたいしたレベルの問題ではないと市や県は判断しているのだと思います。

[512: 山手台西翁]

>>454に素晴らしい説明があります。
皆さん是非ともご覧になって下さい。

[513: 匿名]

これから山手台北部の開発が進んで住民が増えるのだからあらかじめ山本駅の南側のボトルネックをなんとかしろと行政に要求するのは難しい。

基本的に行政の渋滞への対応は、規模や頻度が深刻な水準になってから対処検討するものだから。

[514: 匿名]

>>306も見識の高い御意見です。
山手台住民なら当然の感じ方ですよね。
『西宮のドコソコはもっと渋滞してるからいいやん…』とか
『行政がどないかするからいいやん…』とか
他人事みたいなこと言ってる人ってもしかして営業さん？
販売に響くから？

[515: 匿名]

渋滞といっても程度によりますわな。

ピーク時に旧176号線山本駅周辺⇔山手台自宅の所要時間が普段より10～15分ほど
余分にかかる程度の渋滞なら、そんなものはどこの町でも大抵発生しているレベルだし
許容するべき。

旧176号線山本駅周辺⇔山手台自宅に30分以上かかるような渋滞が毎週のように
発生する状況になれば、改善や対策を求めるのは当然だが。

[516: 匿名]

>454は非常に説得力ありますね。

[517: 匿名]

普段は問題なく流れてるけど、週のうち一番混雑する時間帯は少し渋滞が発生するといった程度が適正な主要道路です。週のうち最も混雑する時間でも全く混雑も渋滞もしないなんてのは、過剰インフラです。

[518: 匿名]

↑自分の街の渋滞対策をかっ過剰インフラ!?ですかァ…

[519: 匿名]

営業が必死のパッチで反論してますなァ〜住民の願いとは真逆のコト言ってるなァ〜
おもしろいなァ〜

[520: 匿名はん]

山本駅南側クランク付近の詰りは市の問題で、さすがに阪急とは関係ないだろｗ
その件に関しては阪急に文句を言うのは筋違い。

阪急や幸福銀行が山手台開発の時に敷設したニュータウンの幹線道路部分は何の問題もなく
渋滞の原因でもないわけで。

[521: 匿名]

販売に響くから渋滞などありませんよと言いたいんやろ。

[522: 匿名]

まっ実際今はたいしたことないんだけどね(笑)
因みに営業マンでもなんでもない住人です。
将来は確かにわからんけどね

[523: 匿名]

そうですよ、土日夕方の渋滞と将来の心配するのは住民なら普通の感覚かなと思っただけです…

[524: 匿名さん]

ダイレクトメールで新街区のお知らせ来たんですが、どんなもんですかね？山手台お住まいの方から見てあの辺りは？

[525: 匿名]

バス始発だしいいと思う。

[526: 匿名]

景色が良い土地なら有りですな｡

[527: 匿名]

金額次第

[528: 匿名さん]

山本駅から帰りのバスは座れるのでしょうか？

[529: 匿名はん]

割合的には座れる人のほうが多いですが、座れない事もあるんじゃないですかね。
時間帯とうか、具体的に何時何分の便に乗るかによって違ってくると思いますが。

といっても山本駅から山手台のバス便はいちばん駅から遠い北端のバス停でも
乗車時間がわずか7分程度（阪急山本～山手台4丁目）なので、座れなくても
たいしたことはありません。

[530: 匿名]

ここはバス乗車時間が短いんだよな｡駅徒歩15分とかより私には魅力的だったりします。

[531: 匿名さん]

冬季に道路凍結等はありませんでしょうか？

[532: 匿名]

80年代を最後に都心（梅田）から20km圏内で平均100坪以上のまとまった分譲地（50～100区画以上）ってここ20年で一箇所も無いね。もちろん現在も一箇所も無い。そういう意味では東3丁目の北側あたりが、関西で最後のチャンスなのに勿体無い。もう他に場所が無く希少性高いから、絶対売れる。

まず梅田から20km圏の現在販売中の大手分譲地というのが限られる（彩都と山手台しかない）。そして大阪平野の眺望がある現在販売中の大手分譲地というのもごく限られる（南斜面では山手台しかない）。

梅田20km圏・まとまった規模（100区画）の平均100坪以上街区・大阪平野眺望有り・南斜面

これらを満たせば、確実に希少性が高い。大阪平野から大きく外れた位置にある三田や奈良（学園前や生駒）や猪名川や奥池の100坪以上なんてなんの魅力も無いが、大阪平野に面した山手台に設定されれば別で桁違いに大きな魅力と求心力がある。

[533: 匿名]

自分たちの資産価値向上のために富裕層にあんな二束三文の土地売りつけようと目論んでも無駄です。
阪急も富裕層もバカではありません。

[534: 匿名]

>531西4丁目あたりだと凍結は年に2～3日あるでしょうね。

冬季の凍結事情や頻度は、同じ山手台でも標高によってだいぶ違います。

これから分譲されるエリアは凍結防止剤を当番で撒く自治会活動が発生すると思います。

バスが動かなくなる積雪も平均で年に1～2日ぐらいはあります。

車はスタッドレスタイヤにすれば全く問題もありませんが、

路線バスは年1～2回は凍結により朝は運行中止になる事があります。

その時は歩けばOKです。

[535: 匿名さん]

年１〜２回なら許容範囲ですね…
ありがとうございました。

[536: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[537: 匿名はん]

>536
図星だったんだね。

[538: 匿名]

>>524
新街区の上のほう（バスロータリーに近いあたり）は高圧線が近く、
見た目に圧迫感があるのが個人的に気になります。
新街区なら高圧線や幹線道路から一定の距離がとれそうな真ん中より
下のあたりが良さそうです。

[539: 匿名]

>近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い
>（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

どうやって計算したんですか？

[540: 匿名はん]

大阪通勤圏のニュータウン（戸建地区）の立地評価は千里がダントツの別格で、
その次にくるのが宝塚のニュータウン群（中山台、逆瀬台、山手台）。
ボリュームゾーンは、泉北、金剛、狭山、三田、神戸市北区、名塩、能勢電沿線、
けいはんな、奈良、生駒。

[541: 匿名]

最寄駅から梅田まで電車運賃300円未満の大規模戸建ニュータウン※　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

梅田まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模戸建ニュータウン　：　戸数ベースで近畿圏全体の3%未満

上記全てを満たす大規模戸建ニュータウン　一握り

※大手民間企業やURや政令指定都市や都道府県が開発した計画人口5000人以上で戸建の区画数が1000以上あるニュータウンを対象

[542: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[543: 匿名]

ニュータウンのくくりを除外しても、大阪平野一望の眺望が得られる山手で徒歩圏にスーパーもあってバスの乗車時間が5分程度の分譲地は珍しい。

阪神間には大阪平野一望の住宅街は多いが、バスが無い場所やバス停まで遠かったりバス乗車時間15分以上の場所が圧倒的に多い。

[544: 匿名]

確かにバス5分は意外と無い｡そういった意味ではもっと評価されても良い場所かもね。

[545: 匿名さん]

阪神間の六甲山系の大阪平野から海まで一望できる南斜面の住宅街と、長尾山系の南斜面の住宅街では、資産価値が一桁違う。
富裕層が多いのは、六甲山系の住宅街。宝塚市では、今津線の山手。

[546: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[547: 住まいに詳しい人]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[548: 匿名]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[549: e戸建てファンさん]

そもそも金持ちが特定のエリアに集中して住むと考えているのは間違い。
金持ちのうち高級住宅街に住んでいるのは近畿でたった11%だけ。

いかがわしい稼業（サラ金、パチンコ、ラブホ、風俗など）や成金は例外無くブランド住宅街や
わかりやすい高級住宅街に住むが、実に9割の金持ちはいわゆる高級住宅街に住みたいとは
全く思っておらず（事実として住んでいない）、落ち着いた場所で地味な邸宅でひっそり暮らしている。

×金持ちは高級住宅街に住んでいる
○高級住宅街を選ぶ金持ちは圧倒的に少数派であり、大部分は高級住宅街には住んでいない

豪邸ばかり目立つような高級住宅街を見れば、金持ちってこういう所に住むんだと勘違いする人は
多いかもしれないが、実はそういう価値観を嫌って高級住宅街は避けている金持ちのほうが
圧倒的に多いと言う事。

[550: 匿名]

N村S研が作成したエリア別の世帯金融資産地図の近畿版の実物を見た事があるけど、宝塚市の第一種低層住居専用地域は阪急宝塚線沿線も阪急今津線沿線も殆ど全ての町丁目が真っ赤（世帯の所得や金融資産の平均値が高いエリア）なっていたよ。

[551: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[552: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの平均所得なのは間違いない。

[553: 匿名]

中山台（中山台＋五月台＋桜台）と連れもって行こら♪の住宅地。宝塚山手台。
良いと思えば、買えばいい。住めばいい。

[554: 匿名]

日本の注文住宅（建売は含まない）の建築費の平均がおよそ3300～3400万円です。。
つまり坪25万の70坪1750万円の土地でも、普通の注文住宅を建てるには5000万円必要になるわけです。

5000万円の住宅が買える層は、一般に年収1000万円以上が必要です。

[555: 匿名]

そもそも「ニュータウンに新築の注文住宅」の組み合わせってかなりの所得が無いと買えないからね。
大都市圏のニュータウンに注文住宅を建てるってのは平均的な所得の世帯にはまず不可能（相続資産や売却する不動産やまとまった資産がある場合は別）。

名塩や三田でも5000万以上いるわけよ。しかも10～20年前はもっと高かった。

だから平均すれば、ニュータウンの所得はかなり高水準になるのは当たり前。ましてや山手台は初期に買った数百世帯は平均で軽く1億超えているのだから、近畿のニュータウンの中でもトップクラスの『カモ』なのは間違いない。

[556: 住まいに詳しい人]

一般的には三田や神戸市北区や能勢電沿線のニュータウンは不便だとか僻地とか
住みたくないとか無責任に叩く人も多いですが、実際にそこに住んでいるのは
かなり豊かな人々であり、多くの普通の人は買えないのです。

大手に勤める高所得者が広めの土地と注文住宅の夢をかなえる為に遠くに行っているわけです。
平均的な普通の世帯は3000万円台ぐらいのマンションがやっとです。

[557: 匿名]

山手台を必死に叩いているのは「駅徒歩圏の木造アパート」や老朽化した低家賃の団地や
築30年以上のボロボロの団地やマンションに賃貸で住んでいる人々です。

自分が駅徒歩圏だからと、鬼の首をとったかのようにバス便のニュータウンを叩くのです。
根底には「買えないから羨ましい」というのがあります。

[558: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[559: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

[560: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[561: 匿名]

>>544
バス便でも3～6分なら、中途半端な距離の徒歩圏（路線バスが無く途中に急坂を
登らされる12～15分とか）よりも、永住環境として優れていると言えるでしょうね。

[562: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

ただ、ちょっとだけ
自分たちの資産価値向上のため掲示板に張り付いて、書き込みを行っているだけのことです。

[563: 匿名]

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。

山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。

ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります。

[564: 住まいに詳しい人]

やまてだい！命！！！！！

[565: 匿名]

他の方が書いた内容を必死にコピペしたり改変したりして荒らしているのは、
駅から徒歩圏の木造賃貸ボロアパートに住んでいる可哀相な方でしょうね。

[566: 匿名はん]

５６３＝５６５

マッチポンプ　叩くための自演

[567: 匿名]

やまてだい？
芦屋や雲雀丘ならともかく、そんな田舎の小駅の山本からバスに揺られる山の中に今どき邸宅用地売り出して富裕層が買うわけないやろ(笑)

[568: 匿名]

住宅地の理想である駅近の閑静なエリアに注文住宅を建てて住んでいる人々は、
決してバス便やニュータウンを叩きません。
そういう人々は住まいの不満が無くじゅうぶん満足しているので、
他の場所を叩いたりしてストレスを発散する必要がありません。

つまり山手台を必死に叩いているのは、質が低い住宅（ボロアパートなど）が原因で
ストレスがたまっている人々です。

[569: 匿名はん]

このスレで必死に山手台を叩いているのは、ジオタワー宝塚を叩いているのと同一人物です。

[570: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、注文住宅を建てるような金（土地0円でも3000万は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[571: 匿名さん]

と、販売担当者が申しております。

何か、スレの伸びが凄いと思ったら、

何のことはない、ネット工作員が必死の防戦してるだけwww

[572: 匿名]

まぁ高めのマンションなんかのスレでも、必死に難癖つけて貶したり延々と粘着しているのは買えない連中ですからね。ストレス発散の場と化しています。買えるゆとりのある層は、そんな事はしません。

[573: 匿名はん]

追伸;このスレで山手台を叩かれて怒り狂って反発したり、半狂乱になって電車賃が270円とか貧乏臭いことホザイてるのは山手台東の電柱街区を借金まみれで背伸びして買った山手台では底辺の人物です(笑)

[574: 匿名さん]

もう何度も今日書き込んでいる（叩きレス）のに、はじめて書き込んだふりをするアンチ（ボロ賃貸住まい）>>571の図。

[575: 匿名]

山手台を必死に貶している輩は、平均的な普通の注文住宅を建てるような金
（土地が0円でも建築費3300万円は必要）は持っていません。

気の毒な事にどこのニュータウンも買えないから、腹いせに山手台を叩いているんです。

[576: e戸建てファンさん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売され全戸完売した。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

[577: 匿名]

↑電柱街区のこと？

[578: 匿名]

買えなくて悔しいからひがんで叩くんだよな｡
でもその気持ちはわかるやっぱ閑静な住宅街にでかい家建てて住みたいよな｡

[579: e戸建てファンさん]

いいえ
生き埋め奴隷街区です…

[580: 匿名さん]

ここはいつも荒れてますね。雲雀丘花屋敷なら分かるけど、なんのブランド力も無い山本駅からバス便ニュータウンの山手台に100坪の宅地たくさん売り出して本当に買う人いるのですか？

[581: 匿名]

可能性はあるよね。勝負する価値はある。
どの住宅地も昔は知名度無かった訳だから｡
雲雀丘花屋敷の隣の駅だし地勢は悪くはないからね

[582: 山手台西翁]

今の阪急は戸建事業で今更そんな「勝負」なんかしないでしょう…
西の新街区も擁壁とか安っぽくなって来てるし、むしろ方向性は低価格じゃないかな…いいか悪いかは別ですよ…

[583: 匿名]

ありえないけど、今の60～70坪と同じ価格で100坪なら速攻で売れる（これは当たり前）。
今の60～70坪と同じ坪単価で100坪なら割高感があるので厳しいだろう。
今の60～70坪より15～20%安い坪単価で100坪なら売れるしそこそこ人気が出るだろう。
というか、山手台でも100坪以上の土地は結構ありますからね。
初期の大きい土地は建物と合わせて総額2億以上で買った金持ちも多い。

[584: ご近所さん]

所得やら富裕層云々やら下品な話はどうでもいいけど、既存の山手台住民にとっては北部の開発や区画数がどうなるかは最重要事項ですよ。

今現在が快適に生活できるぎりぎりのバランス（バスの定時制が確保され、渋滞はたいしたことがない程度のものが週末の特定時間帯にたまに発生する程度）ですから、北部の開発によって世帯数が大幅に増加なんかしたら絶対に幹線道路事情が悪化し頻繁に渋滞します。

ですからその観点から、北部エリア（山手台東4～6丁目）については平均面積を広くして区画数を削減する方向性が望ましく、既存住民（阪急を信頼して買った顧客）は顧客としてそれを阪急に求めるべきです。

阪急が予定通りの区画数で分譲したら、幹線道路事情の悪化により既存の山手台住民の不動産価値が大幅に損なわれます。

[585: ご近所さん]

間違えました。山手台東4～5丁目です。

[586: 匿名]

東も西も１～２丁目は駅まで歩いている人がけっこう多いけど、これから開発される山
手台東（北部）はバス停から距離や高低差がある場所も多いぶん、マイカー通勤率や駅
までバスを使わないマイカー送迎率は高いでしょうね～。そうなるとやはり心配です。
平日の朝、山本駅の南側が毎日詰まって山手台の幹線道路が渋滞するようになったら、
しゃれになりませんね。

[587: 山手台西翁]

山本交番前の横断歩道を渡る歩行者待ちが渋滞に拍車をかけてますね…
歩行者優先なのでやむを得ないのですが…

[588: 匿名さん]

山手台北部は公園墓地にすればよい。
そうすれば、渋滞はこれ以上ひどくならない。

[589: 匿名]

雲雀丘の大邸宅に住んでいる歴代で最も汚職額が大きいと言われる某S司元市長が議決無しに独断で僻地のゴルフ場跡地購入契約を決定し（巨額収賄したという噂が有力）、阪上善秀が工事契約関係の収賄で逮捕されるきっかけにもなった「宝塚すみれ墓苑」の申込が不調で宝塚市は大変困っているので、山手台北部の墓地への計画変更は絶対に宝塚市が許可しません。

[590: 匿名]

墓地とかくだらないネタ煽りはおいといて、既存の山手台住民は
今後の北部の開発、阪急不動産の動向に注視する必要がありますね。

[591: 匿名]

既に造成済の宅地と普通にマンション建設予定地って書いてあったけど｡　注視も何も安く造成して60坪を中心にした街区とマンション作るという方向がかなり明確に阪急不動産から示されているので特に注視はしないでも良いでしょう。

[592: 匿名さん]

最近の山手台分譲地の契約時には、新名神や北部開発で幹線道路の渋滞が悪化する可能性があるみたいな事を重要事項説明で示しているのですか？

[593: 匿名さん]

すいません、訂正します。

新名神の開通や北部開発による世帯数の増加で、将来的には幹線道路の交通事情が悪化する可能性が高いみたいな事を

です。

[594: 山手台西翁]

急いでいるとき、あの渋滞はほんとイライラします。
新名神できたら宝塚北部も少しずつ開発進むだろうから渋滞も悪化するでしょうね、工事車両も増えるだろうし…

[595: 匿名]

渋滞でイライラする人は田舎に住むしかないよ｡

[596: 住まいに詳しい人]

山手台や山本は田舎やのに渋滞するからイライラするんやろなァ〜
理解できる(涙)

[597: 匿名]

山手台の末路は、五月台や桜台と同様。廃墟化した街になるだろう。
ローンが付きやすいサラリーマン家庭が大半で、定年と同じくらいにローンを終えた”我が家”の廃墟郡。
ニュータウンの典型。

[598: 入居済み住民さん]

>>573
山手台東3丁目は、建売（阪神の山手台レジデンス）でも平均6000万以上で販売されていました。
これはかなりの高所得世帯でないと、ローンが組めない価格帯。

だから、仲間はずれにしないでください。

[599: 匿名]

西宮でも宝塚でも茨木でも高槻でもどこでも主要道への進入路が限られるこの手の山の斜面の
住宅群の麓起点部分はどこもピーク時やラッシュ時は渋滞する。
特に踏切が原因となる事が多い。

山手台は開発時に山本駅を高架にして道路を下に潜せた上で、駅の真下を通ることにより
従来の問題点を考慮してあらかじめ対策されている点は優れているが、高架を潜った南側の交差点の
構造的問題により、結局今までの住宅街同様に渋滞が発生することになってしまったという惜しいケース。

○駅までに交差点を通らない
○駅までに踏切が無い（後から開発された大規模分譲地でありながらメイン道路のルートを工夫して駅に直結）
○主要道（旧176号線）に出るまでに踏切が無い

×山本駅南側の構造により交通量が多くなると山手台道路で渋滞が発生しせっかくの上記の長所が殺される

[600: 匿名]

30～40年前に開発された戸建ニュータウンはどこも高齢化しているのは当たり前だが、
その中では中山台や逆瀬台は今でも建替え、解体しての新築が常に見られる地域なので、
確実に生き残るニュータウン。

梅田・新大阪・伊丹空港の全てから20km圏で良質な住宅街はごく少ないからな。

大阪平野から遠く外れた位置にある開発された時に分譲されてきり一度しか家を
建ててもらえない老朽化するだけの分譲地が圧倒的に多いなかで、宝塚のニュータウンは
立地が良いので、需要がなくなる事はありえない。

むしろより不便な地域にある大部分のニュータウンからの移住の受け皿となるだろう。