阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[288: 匿名]

↑働けば

[289: 匿名]

確かに金が無いのは命が無いのと一緒だもんなーひがむのも許す｡

[290: 匿名さん]

唐揚げうまそうだな。俺腹へってきた

[291: 匿名]

生き埋めがあるかどうか16日の現地説明会で大阪大学考古学研究室に聞けばいい。
http://totoonthemoon.free.fr/dotclear/index.php
まぁ100%生き埋めは否定されるわな
そもそも長尾山古墳から生き埋めやそれに関係する証拠品は一切出土してないからｗ

このままだと生埋バカは阪急不動産に提訴されて賠償だな。
このスレで大量の奴隷が生埋されてると断言したからもう手遅れだな。

[292: 匿名]

お墓お墓お墓山手台はお墓

[293: 匿名]

↑ちゃんと働いて沢山納税してから生意気を言うように

[294: 匿名]

そうだったのか山手台！1500年以上先人が誰も住み着かなかった理由が分かりました！買った人は御愁傷様です…チ〜ン

[295: 入居済み住民さん]

山手台最高です。住んでみて環境も良いしいうことありません。

[296: 匿名]

そもそも生き埋めネタはデタラメだが、仮にデタラメじゃないとしても、宝塚は山手全域に万遍なく古墳や遺跡が分布しているからそこにも同様に大量に生き埋めされているという論理になるわけで、山手台に1500年以上人がすまなかったのは生き埋めの祟りが避けられていたからなどというお粗末な理屈は最初から破綻している。

[297: 匿名]

1500年以上誰も住み着かなかったのは事実…最初に手をつけた幸福銀行がすぐ潰れたのも事実…そして奴隷生き埋めの悲しい過去が出てきた…ただそれだけ

[298: 匿名]

最初に手をつけた阪急が潰れていないのも事実。ただ貧乏人には買えないからひがむ奴が冷笑されている…ただそれだけ

[299: 山手台西翁]

↑阪急もあれ以降だいぶん業績悪くなりましたね〜
但しまぁまぁそうカッカしないで、自分の買った家の下に生き埋め奴隷が埋まってるなどと言われたら気分悪くて必死で、なりふり構わず反論して支離滅裂になるのも分からないでもないけど相手の思うつぼだよ〜

[300: 住み替えさん]

生埋め奴隷のウワサって山手台のどの辺りですか？

[301: 匿名]

>>298かなり頭にキテるねェ〜もしかして東一丁目の住人かな？

[302: ご近所さん]

生き埋めなど幼稚な話題は無視するとして、山手台の今後の懸念はやはり道路でしょうね。
北部の宅地やオアシス向かいの集合住宅の分譲が進み、新名神及び宝塚スマートIC（確定）
やJR新駅（これは確定ではなくまだ噂レベル）が出来れば、連休や休祝日の渋滞は本格的に
深刻になる可能性が高いという問題です。

阪急山本駅南側の道路ボトルネックを改善する、阪急不動産が山手台北部の計画人口を
少なくなるよう変更する（宅地の平均面積を大きくする）などの対策が必要不可欠です。

[303: 匿名]

↑山手台北部は過去に山手台が墓場であった歴史を宣伝して公園墓地にすればよい。阪急山手台霊園

[304: 匿名]

確かに山本駅南側の課題は少し深刻になるかもね｡　今も日曜の夕方は渋滞してるしな

[305: 周辺住民さん]

宅地の面積を大きくしたら、単価が上がって
ますます売れなくなるよ。

[306: 匿名]

山手台の幹線道路が単純な住宅街専用の道路なら、たいした対策は無くても住民増えてもさばききれる。
しかし実際は市南部全域から市北部や三田方面やゴルフ場へアクセスする主要道路でもあり、
市南部から2016年に完成する新名神のスマートインターチェンジへのメインアクセス道路でもあるので、
北部の人口増加は大変問題になってくる。
根本的な原因は山本駅高架をくぐって南側の交通量処理能力が様々な要因でボトルネックとなっているからだが、
あそこを解決するのは難しい。
もし山手台の渋滞が週末など頻繁に発生するようになれば、現在の名塩や昔の川西北部のニュータウンみたいな
ことになりかねない（渋滞による不動産価値の低下と著しいとイメージダウン）。
そうなれば既存の住民も迷惑を被る。
だから北部開発にあたって渋滞に配慮した計画が阪急に求められている。

[307: e戸建てファンさん]

私個人の見解として同感なので、引用させて頂きました。


No.115 by 匿名はん　2007-08-19 09:50:00

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

[308: 匿名]

>>305
不動産相場や地価が下がってるから、そうでもないよ。
同じ面積でも2年前より2割下げなきゃ売れなくなるだろうから、それなら平均面積を2割大きくして
今までと同じ平均単価で売ったほうがいい。

あるいは今までと同じ平均面積の宅地を7割ほどにして従来より低価格で販売し、残り3割を大きく
するなどの方法もある。
（例.200㎡平均で100区画で計画されていた街区を、200㎡平均で60区画と330㎡平均で24区画に変更）

また大きめの宅地の定期借地権（所有権が無いかわりに、土地を購入した場合の土地分のローン支払いと
同額程度の借地料支払いで広々した土地に住めるエリアの提供）を一定の割合で設けるなど様々な方法がある。

[309: 匿名]

とにかく重要なポイントは、今でも既に渋滞が発生しているという事。

これでジオグランデの前の小規模ジオ（戸数は少ないがカーブ地点にあり直接幹線道路に
出入りするので与える影響は小さくない）や、西4丁目幹線道路向かいの集合住宅や
北部の1000区画以上の宅地が今のままの計画で分譲されれば、しゃれにならん事になる。

[310: 周辺住民さん]

まだ、１０００区画も残ってるんですか？
阪急は何年計画で売り切るつもりだろう。

[311: 匿名]

正確には戸建だけで1200区画以上じゃないですかね。
それに加えてマンションもある。だから道路の問題は重要。

年数は問題じゃないと思います。一気に売ったほうが世代が偏って問題になります。
高齢化しない街づくりに成功した例として有名な関東の「ユーカリが丘」はわざと
何十年もかけて30年ぐらい前から少しずつ鉄道会社が分譲していますし。
近鉄や東急は現在も登美ヶ丘や田園都市線沿線エリアで分譲していますしね。

[312: 匿名]

山手台は幅も奥行きも広いですからね、もともともの地勢は山の尾根や谷間や段丘、丘陵とさまざまです。
西1～2丁目や東3丁目や東1丁目は尾根や丘陵状の地形を造成した所なので、地勢が良いです。
西4丁目あたりは東側と西側に高い尾根がある谷ですね。
雲雀丘3丁目から平井4丁目にかけても谷間ですね。
山手台の開発が遅れた理由は、単純に用地買収や事業主（幸福銀行）の都合によるものです。
開発計画そのものは昭和30年代頃からあり、本来は中山台や逆瀬台と同時期に開発されてもおかしくなかった。
しかし様々な理由によりバブル真っ盛りに造成しバブル崩壊後に販売開始という最悪のタイミングになってしまい、高値で販売さざるをない状況になりその後とんでもないことになった（幸福銀行破綻）。

[313: 匿名]

訂正　原価が高く（坪100万以上）高値で販売せざるをえない状況になり、

[314: 匿名はん]

山手台は近畿で現在分譲中のニュータウンの中では一番良い立地なので、気になって仕方が無いアンチは生き埋めなどなんだの幼稚なネタで叩くのです。

[315: 匿名]

あのぉ、生き埋めって何の事でしょうか？

[316: 匿名]

>>314余計なこと言うな！このバカ！

[317: 匿名]

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の地域を造成するのも有りだよね

[318: 匿名]

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の霊園を造成するのも有りだよね

[319: 匿名]

価格は高くなるだろうけど出来たら買うかも。ただ山手台全体のイメージダウンが心配。

[320: 匿名はん]

まぁ彩都よりは山手台のほうがいいと思いますよ。

彩都とか登美ヶ丘とか、泉北とか新三田とか箕面森町は梅田まで片道700～1000円かかりますから。

学園前、あやめ池、泉北、狭山（金剛）などはミナミ（難波）まですら電車だけで片道430～620円程度かかります。
それにバス代が加算されます。

都心までの公共交通機関の交通費が高い町は必ず廃れます。

山手台は梅田まで片道270円（徒歩、マイカー送迎）、370円（自転車で駐輪した場合）、480円（バス利用）でいけますからね。
土日や昼間は、阪急やJRの回数券を使えば、
http://url.skr.jp/2nd/04.shtml
梅田まで片道193～197円で行く事も可能です。

[321: 匿名]

↑セコい話はいらん

[322: 匿名はん]

セコイというか、交通費と不動産価値やニュータウンの永続性は密接な関係があるので、きわめて重要なポイントです。千葉ニュータウンが東京通勤圏で不人気で不動産価値が上がらず地価が低迷している理由は北総線沿線の都心までの運賃が高いからです。

都心までの交通コストが高くないニュータウンは、一世代で使い捨てされる事無く生き残る可能性が高いです。

[324: 匿名]

都心にしかまともな飲食店や専門店、百貨店、高級店、ホテル、レストラン、ブランド旗艦店は無いからね。
家族が休日に都心まで出る利便性やコストは住宅街の価値を決めるひじょうに重要な要素なのです。

[325: 匿名]

うん、あんまりセコい話は山手台住民のイメージダウンやな。

[326: 匿名]

美術、芸術、演劇、クラシックコンサート等のイベントもトップクラスの内容は必ず都心で行われます。

[327: 匿名]

学術レベルの資料を入手できるまともな図書館や大型書店も、都心に出なければありません。

そもそも阪急の創業～初期（約100年前～）からのビジネスモデルは、世帯主が都心に勤め、家族が休日に梅田の阪急デパートや宝塚ファミリーランドや宝塚歌劇に出かけて消費するというもの。

世帯主だけではなく、家族についても郊外から都心のターミナルに出かけるという事をひじょうに重要視している理念なのです。

[328: 匿名]

わかったわかったアンタにはかなわん。ただ、だったらちゃんと山本から阪急乗ろうね、バスでJRとか言ったらあかんよ

[330: 匿名]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=7&LV3=41&...
長尾山古墳発掘調査　現地説明会のお知らせ

　　場所：長尾山古墳（宝塚市山手台東１丁目4-424　山手台南公園内）
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　阪急宝塚線山本駅北西に概ね徒歩15分　（700ｍ）
　　　　　　　　　阪急バス山本駅から85系統宝塚山手台四丁目、五月台（循環）行き
　　　　　　　　　「山手台１丁目」下車東に徒歩５分　
　　　　　　　　　　　※（参考）山本駅発　9:09 9:29 9:39
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12:00 12:20 12:40

　　日時：平成22（2010）年10月16日土曜日　10時から12時、13時から15時の2回

　　※現地及び周辺には駐車場はありません。
　　　　公共の交通機関を利用してお越しください。

　　問い合わせ先　０７９７－８７－３８０８（大阪大学長尾山古墳調査団））

[331: 匿名]

↑空気の読めないやつ

[332: 匿名]

ミイラが出るかも♪♪♪

[333: 匿名さん]

発掘マニアじゃないの？

[334: 町おこし]

古墳公園とか古墳ミュージアムなんか出来るといいね。
外国人向けにお土産屋を作ってミイラ饅頭、ミイラ煎餅とか並べるとウケルよ。

[335: 匿名]

↑山手台のイメージにはそぐわないのですが…

[336: 匿名]

中古一戸建
兵庫県宝塚市山手台西２丁目
4480万円(税無)
建物面積 204.58m2　 (61.88坪)　 登記
土地面積 203.35m2　 (61.51坪)　 登記
間取り 4SLDK
階層／構造 2階建／木造
築年月 平成06年03月
駐車場 有り　2台

[337: 匿名]

>>328
山本は朝ラッシュのピーク（7時台）はまず座れない。
座って通勤できる着席プレミアムがあるなら、阪急の利用価値も高くなるが、
座れない上にJRより大阪までの所要時間が10分以上遅いとなると、JRへの流出は
やむをえない。

まぁでもJRの平井車庫北側新駅と売布清荒神間新駅が出来て、阪急バスの中山台線が
JR中山寺に乗り入れるようになれば、山本からでも座れるようになるかもしれない。

最終的に、所要時間重視ならJR、座って通勤するなら阪急となれば理想的。