阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2152: 匿名]

すみません。
スレ違いですが 宝塚初心者ですが 青葉台と光が丘ですと どちらがいい印象の待ち並でしょうか？バス便と坂道で不便でしょうが…予算的に 駅近くの立地は無理です。
バス停は二つとも近いと聞いています。
ちなみに 小学生低学年の子供が二人います。

何でもいいので情報お願いします。

[2153: 匿名]

光ガ丘も青葉台も山の上のバス便ニュータウンです。
バス停（青葉台の場合、逆瀬台センターか青葉台口かな）までの距離が近いなら、
1時間に4本以上バス便がある青葉台の方が良いんじゃないでしょうか。
光ガ丘は入口の坂がとてもきつくバス便の本数も少ないです（昼間は1時間あたり2本しかないです）。
青葉台は阪急不動産が開発した所で、逆瀬台と一帯となっている地域なのでバス路線を共有しており、
青葉台の人口規模の割には本数が恵まれています。

バス本数
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/129501_1.html
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/180802_1.html

上物つきの土地を買って建替えする場合は、更地渡しで価格交渉するのが良いんじゃないでしょうかね。
鉄骨はアスベストの関係で解体費用が高くつくので注意が必要です。
相場よりやけに安い土地は、古家が鉄骨の場合が多いです。

[2154: e戸建てファンさん]

宝塚のバス便ニュータウンで今一番おすすめというか狙い目なのは中山五月台1～2丁目付近です。
JR中山寺北側ロータリーと旧国道176号線沿いのバス停の運用が始まれば、JRと阪急の両方にバス便で
アクセスできる大規模ニュータウンは今まではラビスタだけでしたが中山台も加わります。
その中でも中山五月台1～2丁目は、行きと帰りが10分以内かつ同等程度の時間である希少性の高い
ポジションにありタウン中心部に近いので徒歩圏のインフラが充実しています。
宝塚の戸建のバス便ニュータウンの中では、公共交通機関で朝ラッシュのピーク時間帯に最も短い
所要時間で大阪に出られるエリアになると予想されています。
ラッシュ時は阪急はJRに対して15分近く遅くなりますからね。

バス便のニュータウンエリアは家が余るこれからの時代、不動産価値に格差がついてくると思います。
バス便の本数、徒歩圏の利便性、バスの所要時間、阪急のみか阪急とJR両方にアクセスできるか否かetc

[2155: e戸建てファンさん]

続き

山手台北部に関しては噂の雲雀丘～山本間のJR新駅（平井車庫北側）が出来て、そこに
山手台のバス便路線が標準で乗り入れるようになれば、勝ち組ニュータウンになりそうです。

新駅が出来なかったり、出来てもバス便が乗り入れなければ、なかなか微妙な所でしょうね。

[2156: 匿名さん]

>>2153 >>2154さま

ご教授ありがとうございました！

光ガ丘と青葉台ですと　バスの本数が全然　違いますね。私は車で移動する事になると思うので　そんなに気になりませんが、子供達の塾や習い事の事を考えると　バス便の多さは大切ですね。
参考になりました。
徒歩圏は　やはり　羨ましいです。

中山台１～２丁目おすすめなのですね！　ネット検索いたしましたが、上記のニュータウンに比べ、ちょっとお高めの価格となりますね。ん～～～～無理かなぁ～。

またおすすめのお手ごろな土地の場所があれば教えてください。
子育ての環境・学区も　視野に入れております。

[2157: 匿名はん]

逆瀬台あたりはバス便の本数が多く逆瀬川駅周辺に出れば色々と充実しているので
おすすめなのですが、青葉台や光ガ丘よりも何割か高くなりますね。
中山台にある中山五月台1～2丁目と中山台1～2丁目は違いますよ。
中山台1丁目あたりは駅に比較的近く坂を我慢すればなんとか徒歩圏ですが、
バス便の本数は少なめで、中山五月台とは違い近所にお店や金融機関や生活医療施設は無いです。
中山台でも中山桜台北部（4丁目、6丁目等）なら、駅から遠くバスの所要時間がややかかるぶん
交渉次第で安く買えるかもしれません。

[2158: 匿名]

公立高校の進学を考えるなら、宝塚はありえない

[2159: 匿名]

と、彩都にだまされて掴まされた輩が申しております。

[2160: 物件比較中さん]

彩都にだまされるとは？
両者を検討しているので具体的に。

[2161: 物件比較中さん]

逆瀬台１丁目の分譲マンションの購入を考えてます。
見学も兼ねてぶらっとしてきたのですが、あまり人とすれ違うこともなく活気がありませんでした。
車で出掛けられる方が多いので道路沿いの方は人気がないのですかね？
あとテナントの半分くらいはシャッターが閉まってて寂びれている感じが・・・
住民の方は高齢な方が多いのでしょうか？
駐車場に車が多数あったのでそうではないと思いたいのですが・・・
住んでいる方いましたら情報下さい。

[2162: 匿名]

便乗ですみません。
逆瀬川駅 近辺は活気がないのでしょうか？

今 宝塚で活気のある場所はどの辺りでしょうか？
土地探し 迷います。

[2163: 物件比較中さん]

駅周辺も歩いてみたんですけど、アピアとかいう建物の店舗は空きが結構ありましたよ。
駅周辺は山手の方が集まってここで消費してるのかな？っとも思ったのですが・・・
まだまだ活気のあるお店が付近にあるのかも知れませんね。

[2164: 匿名はん]

単純にアピアは逆瀬川や南口に対してでかすぎるんですよ。
宝塚全体や今津線沿線の西宮側や伊丹からも人がきてやっとなんとかなるかという大きさ。
あれが宝塚市に一箇所ぐらいだけならいいんですが、ソリオができたりして
まずサンビオラが倒れアピアも破綻しました。

一言で言うと、狭い範囲で一駅ごとに順番にドデカイ再開発をやった市と首長の責任です。

[2165: 匿名さん]

本当にこのスレ寂れたね。山本駅のあの寂れようと一緒かな。正直、今の価格は
この立地では高すぎ。

[2166: 匿名]

安いからよく売れているのです。

[2167: さ]

ほとんどが山手台と彩都の啀み合いだったから、それが無くなっただけでも良いんじゃないですかね。

[2168: 匿名]

新街区発表直後はいつも売れる。見込み客が溜まっているから。
新築マンションの販売開始直後と同じ。

でもその後は厳しくなってくる。
前回街区もなんだかんだ最後まで売れなくて業者に流した区画が結構あったしね（今売ってる）。

正直、山手台北部で50坪～って居住地として本質的な魅力は無いと思います。
あの立地なら平均70坪～（法面は含まない）じゃないと店がろくにないとか（オアシス一軒だけ）
駅までバス便とか坂とかマイナス面を補う住環境にはならないですね。

駅まで歩ける南部の西1～2丁目、東2丁目でも平均70坪なのだから。

[2169: 匿名]

宝塚でオススメの外構屋ってどこでしょうか？

山手台に一番近い場所では陽春園ですが、評判はいかがでしょうか？
植木の町ということで他にも沢山有るみたいですね。

[2170: 匿名]

自分の価値観でセンス良いと思った外構を写真にとるなりネットから持ってくるなりして、それを見せてあとは希望を伝えて見積もりをとってみてプランをつくってもらうのが良いと思います。もちろん数ヶ所の業者で見積もりをとって競合させたほうがいいです。多数の業者に外構を発注したことがある個人なんて殆どいないでしょうから、どこがオススメとかは言えないと思いますよ。

[2171: 周辺住民さん]

アヴェルデの金プラに買取頼もうと持って行ったら閉まってた。。。
7時前後だったと思うんだけど他の店舗も閉まってたし、どうなってんの？
普段ちゃんと営業してますよね？

[2172: 匿名さん]

そば義も閉まってたか？

[2174: 匿名はん]

山手台北部（阪急オアシス以北）の適正価格は、70坪2700万、80坪3000万、100坪
3600万ぐらいですね。185㎡で2600万なんて不動産市況（ここ2年の同等バス便立
地の値下がり）や立地や利便性や駅距離を考えると高すぎますし、山の上で50～
55坪の街並みでは隣の家屋と建てこんで価格うんぬん以前に山手台本来の魅力が
ゆとりが全く感じられません。山手台北部で2600万出して55坪しか買えないなら、
同程度の予算で宝塚市内の他のニュータウンエリアで65～70坪の古家付き土地を
買って新築する人が今後は増えていくでしょうね。環境は殆ど変わりませんから。

土地小さくして坪単価を高止まりさせたまま販売していこうとするスタンスがま
ずいけません。ゆとりある土地の広さと適正な土地価格の両方が、山手台方部を
魅力的な住宅街にする為には必要です。土地を以前の2丁目等と同様の平均70坪に
戻した上で、尚且つ駅距離などの立地や市況を反映した適性価格でなければ魅力
的な住宅街にはならないですね（今と同じ値段で、土地面積が2割広い街並み）。

山手台北部の利便性は宝塚市内のニュータウンの中でも悪いほうです。徒歩圏に
生活に必要なものがいろいろ揃っているわけじゃないし、かといってバス便で色
々揃ってる大きな駅（川西能勢口や宝塚や逆瀬川のような）に出られるわけでも
ないです。利便性で劣るぶん街並みの追及をやめてしまったら、妥協して住む何
の変哲も無いバス便ニュータウンになってしまいます。住みたい街と憧れられる
ような街づくりが山手台開発当初のコンセプトだったはずです。コンセプトを取
り戻して欲しいものです。

[2175: 匿名]

2147さんの意見はもっともと思います。
ただ、１００坪でもあの利便性で果たして３６００万出す人がいるでしょうか？
て考えると、小さくしてでも２５００万以下に抑える戦略は間違っていないと思います。


４丁目あたりは、郊外の住宅地にしては、道幅も狭くて窮屈なので、
６０坪で、北向き２０００万、南向き２５００万って線が適正価格でしょう。

[2176: 近所をよく知る人]

東3丁目でも3年ぐらい前の売り出し当時に100坪5000万出して買った人が結構いますし、東1丁目でも6000万円以上で最近売れてますから、山手台北部の高標高エリアでも3000万円台後半ならいくらでも買う人がいるはずです。

大阪平野を一望できる80坪以上の街並みってのは、関西で常に一定の根強い需要がありますからね。

50～55坪と80～100坪では、単に面積が1.5～2倍って事ではなく、北側区画の日当たりとか隣の家までの建物の間隔やゆとりが全く違ってきます。殆どの区画で完璧な日当たりと、後ろの家に気を使う事なく自由に建築できる土地になりますからね。建物と建物の間の隙間の空間も広くなりますから、眺望も良くなります。寒い冬でも日光を取り込んで北側区画の1階リビングでも温室のように暖かくなります。平均55坪ぐらいの街並みだと、南側区画も北側区画も建築に制限がありますし、斜線制限や物理的な奥行きがネックになってあまり後ろに寄せられませんよね。

55坪　間口13m　奥行き14.2m
80坪　間口15m　奥行き17.6m

南ひな壇では、この3mの奥行きの違いがとてつもなく大きな差になってくるんですよね。間口の2mの差も、実際に住宅街が出来上がった時の建物の間隔にはひじょうに大きな差となって出てきます。

[2177: 近所をよく知る人]

続き

最近の50坪台を中心とした分譲には疑問を覚えます。長期的な視野で立地ならではの魅力を追及するのではなく、立地の魅力をスポイルする開発で自爆しているように思います。

[2178: 匿名]

実際売れているのは、安いとこだたらね。
３０００万円後半でここを買うのは、ただの情弱なだけ。

戸数が少なければ、引っかかる人もいるが、数はさばけんな。

[2179: e戸建てファンさん]

適正価格は面積によって違ってきます。

80坪以上なら3000万出す人はいくらでもいますよ。

良い土地であればね。

[2180: 匿名]

阪急のＨＰを見ても、一番良い土地（面積が一番広い東南角地）が売れ残ってますね。
６４．５坪で３０５０万、坪単価４７万。
３０００万以上出せるなら山手台でなくても他も選択肢があるから、
ここのは厳しいってことでしょう。

逆に、２０００万前半なら、選択肢として悪くない。
それが、今はそれなりに売れている理由。

８０坪で３５００万超えれば、まず売れないでしょう。

[2181: 匿名]

川西のけやき坂が、平均55坪だったらまったく魅力ないでしょう？
山手台の北部も同じですよ。駅から歩けない事もない山手台南部はともかく
最北部は郊外ならではの広さやゆとりが要求される不便な立地です。

64.5坪で3050万の土地が売れ残っているのは単に割高だからでしょう。
価格帯が高いからではなく、割高だから。同じようで全く違います。
75坪で3000万で南東角地だったら速攻で売れてますよ。
あるいは65坪、2600万でもね。

[2182: 匿名]

3000万出せば、駅からフラットで徒歩数分圏の閑静な土地も買える。
でも駅からフラットで徒歩数分圏で「広い」土地は買えない。せいぜい45～50坪。

だからバス便の駅遠でも広ければ需要も存在意義もあるんですよ。

3000万出せば、宝塚市の他のニュータウンの70～80坪の土地が買えますから、
西4丁目で60～70坪3000～3500万の土地が数区画最後まで売れ残っていた
（業者に転売したようです）のは、ある意味当然の結果でしょう。
広い土地の需要が無いから売れ残っていたのではなく、価格設定に問題があった。

消費者も馬鹿じゃないですからね。シビアに見てますよ。
不動産仲介相場では、実際に宝塚のバス便ニュータウンエリアでは広い土地が
3000万程度で成約していますから、需要は確実にあります。

[2183: 匿名]

坪単価を値下げしたくないが為に土地を小さくして総額を抑える手法は、短期間ではうまくいく。

でも街並みには悪影響しかなく郊外の良さを完全にスポイルするので、魅力の無い住宅街が
出来上がっていくにつれてそれが周知され、長い目で見ると行き詰って失敗する。

[2184: 匿名]

だから、売れているのは３０００万以下でしょ。
坪単価＋そこに幾ら出す値打ちがあるかも重要。

[2185: 匿名]

今売りに出されている辺鄙なニュータウンは、小さくして価格を抑えるのが主流。
箕面森町もあれだけ辺鄙なのに、４０坪で１０００ぐらいに抑えたほうが良く売れている。
要は、総額を抑えて誰でも買える様にしたほうが需要に合っているってこと。

まあ、街並みどうのこうの言う以前の問題でしょう。

[2186: 近所をよく知る人]

逆瀬台はコンビニが出来る計画があるみたいだから将来的には多少便利になるかも知れませんね。

[2187: 匿名]

山手台の区画が今までより小さい新街区を買ってる人は、出来上がった街並みを見て買ってるわけじゃないですからね。

既存の山手台の街並みを見て買っているわけですが、歴代では最も区画が狭い4丁目ですら前回街区は平均200㎡以上だったわけで。

街並みができあがってくると、イメージと現実のギャップが埋まって、郊外バス便エリアで狭い区画割りは魅力的ではないという事に多くの人々が気づいて売れ行きが悪くなるでしょうね。56坪で2600万も出して買う街並みではないって事に気づくはずです。他のニュータウンで70坪の土地買ったほうがいいって事にも気づく人が増えてくるでしょうね。

[2188: 匿名]

箕面森町
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_01.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_02.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_03.html

なんだかんだいって大きめの土地が多いと思いますけど。
30～40坪なんてそんなにないですよ。

[2189: 匿名さん]

逆瀬台の購入考えてるやつは実際に何度か足運んでから考えた方がいいぞ、特に若い世代は

コンビニが出来るとか言ってるやつもいるけど、自治体が反対してる限りは難しい

車の通りは多いが人通りの少ない地域でコンビニが出来るかどうかも謎だがな

外部の人間の出入りとか治安が悪くなるとか個人的な意見ばっかりで尚且つ閉鎖的

コンビニ代替案がレンタルの菜園

家庭菜園したい老人が多いんだろうな

ＰＰＫだの幅広い年齢層との交流とか言ってて矛盾してるんだよね

今のさばってる自治会の老中達が考えを改めるかバトンタッチするまでそんな機会はないし、
それまでに逆瀬台は生活区域でなく終身施設区域に変わってるだろうな

[2190: 匿名さん]

当然全部閉まってるんじゃない？
遅くまで開けてても誰も来ないんじゃ経費の無駄だし、エコじゃないからね

[2191: 住まいに詳しい人]

山手台の残りの広大な土地のうち3～4割ぐらいは、ある程度の資産と安定した年金収入のある定年退職者向けに100～200坪ぐらいの定期借地権エリアを設けるのが一番いいですね。
地代は100坪3万円台で（定期借地権の相場である年額で時価の1%相当）。
定年退職した高齢者も都心への一定の利便性を備えた環境の良い所に住みたい人は結構いますからね。
2人住めればじゅうぶんの平屋をキャッシュで建てて、地代が年金から無理なく払える範囲なら分譲より遥かに魅力ある。
分譲で戸建をキャッシュで買おうとすると狭い土地にしか住めない。

これから人口が減少し土地が余る時代、所有による資産価値など全く見込めないから、あと10年もしないうちに賢い人は買う金があっても不動産投資（土地購入）を避けたがるようになる。
だから土地部分を賃貸にして、建物は消費財として買うというスタイルは時代に受け入れられるだろう。
デベロッパーから見ても、売れないバス便の土地を安売りで業者に処分するのではなく、安定して顧客から賃料収入を得ていくビジネスモデルは悪くない。

[2192: 匿名]

北部はこのまま安売りあるのみ

[2193: 匿名さん]

コンビニ一軒出来て街が発展するなんてありえないｗ
逆瀬台の売りは、色々揃ってる逆瀬川を起点としたベッドタウンであるという事でしょう。
そしてその逆瀬川の街が昔より衰退している現状が不安材料でありマイナス点であると。

[2194: 匿名]

２１９２
北部は安売りや適正価格販売なんてしてませんよ。
安売りどころか、むしろ高売りしています。

適正価格にまで下げたくがないが為に、土地を小さくして坪単価を割高に
維持する作戦を実行中です。

[2195: ご近所さん]

安売り路線で売れてるんだから何の問題もない。

[2196: 匿名]

安売り路線ではなく、正確には土地を狭くする（坪単価）高売り路線ですね。早晩行き詰る。

[2197: 匿名]

坪単価が安くなくても、土地を狭くして総額で安くなれば今まで買えなかった方たちが手の届く価格帯となる。

それは充分安売り路線。その安売り路線で売れてるんだから路線の見直しなどない。

もし行き詰まったら、そのとき考えたらよいだけ。

[2198: 匿名]

政府インターネットテレビ
山本山手物語　陽はまた昇る（兵庫県宝塚市）
http://nettv.gov-online.go.jp/prg/prg2801.html

[2199: 匿名さん]

ＪＲ中山寺駅北口を通るバスに関して教えて頂きたいのですが・・・
　
　いつ頃開通するのでしょうか？

[2200: 匿名]

旧１７６号線の工事と駅北側のロータリーの両方が完成しないと駅前乗り入れは無理ですよ。
来年以降でしょうね。

それとは別に、道路整備で出来る新しいバス停（ＪＲ中山寺近くの旧１７６号線沿い）に
もうじき停まるようになるみたいです。

[2201: 匿名]

最近の山手台はすっかり魅力なくなりましたね。

２丁目と同等水準のこだわりや質感や面積（平均７０坪）を取り戻さない限り、山手台北部は本質的な魅力を持ち得ない。

新街区は始まったばかりで、まだ序盤で全体に対してそれほどさばけているわけじゃない。

途中で息切れする事もじゅうぶん有り得る。

家がある程度完成しだして人が住み出したら、街並みもシビアに比較検討されるようになるしね。