阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2135: 匿名]

あれはあとから（東豊中が開発されて60年たってから）たまたま近くにモノレールが出来ただけで（中環に近いから）、もともとの東豊中は豊中駅からのバス便住宅街。

東豊中と彩都を同一レベルで扱おうなんて頭がおかしい。

[2136: 匿名]

断熱材増やすうんぬん以前に、グラスウール10kで100mmってのはいただけませんね。

100mmしか入れららないと決まっているなら、せめて24kにしないと駄目でしょう。

気密や換気システムはどうなってるんですかね。

本来は高高は安いものですよ。断熱材や気密シートの値段なんて知れてますから。

ローコストでも、Q値2未満の会社はいっぱいあります。

断熱性能のアップは、床暖房やソーラー（オール電化）を入れるよりも全然安いコストでできるものです。

[2137: 匿名]

http://www.t-yamatedai.jp/
コスモスイニシアが分譲するみたい。ここって前回街区の売れ残っていた幹線道路沿いですかね。

[2138: 匿名]

>2135
そんなの誰でも分かってるわ。
アホか？

[2140: 匿名]

土地神話が生きていた時代ならともかく、バス便エリアの土地に資産価値など期待できない今の時代では標高200mの山の上で50～55坪の土地が並ぶ街並みに魅力は感じないです。駅近でも宝塚市の一種低層地区は最低150㎡なのに、バス便で山の上まで登ってそれに毛が生えたレベル（170～180㎡）では･･･　標高200m以上の山の上はせめて平均300～400㎡の区画割りにしてほしい。これぐらいでやっと不便さと引き換えの魅力が見出せます。

[2141: 匿名]

↑　↑　↑

170～180㎡低価格で売れ行き好調の為、わざわざ戦略を見直すつもりは一切ございません。

[2142: 匿名]

バス便は馬鹿にされがちだけど、坂有りバス無し徒歩15分以上よりはっきりいって便利で永住性が高い。

坂のある地域で駅から1200メートル以上だと、はっきりいってバス便以下だよ。


徒歩8分以内 ＞ 徒歩8～15分 ＞ バス便＋徒歩10分以内 ＞ バス無し徒歩15～25分 ＞ バス便＋徒歩10分以上 ＞ バス無し徒歩25分以上

[2143: 匿名]

バス停まで1～3分で駅までのバス乗車時間が7分以内ならば、おおよそ徒歩15分と同等の不動産価値があると言える。

[2144: 匿名]

↑そんなことは有りません。

[2145: 匿名]

15分坂道を歩くより徒歩3分バス5分のほうがぜんぜん楽で高齢になっても暮らしやすい

[2146: 匿名]

ラッシュアワーだけでなく昼間も含めてバスが最低でも１０分毎に頻繁に来る場所なら駅から遠い場所より場合によ

っては検討に値するが１時間に３本しか来ないようなバス便なら駅に距離が近い分、徒歩圏のほうが絶対良い。

[2147: 匿名]

駅から２ｋｍ以上（高低差１５０ｍ以上）も山登って隣の家と壁が２～３ｍしか離れていない５０～６０坪の家並みに今となっては魅力はありません。土地の価値は下がらないと信じられていた昭和４０～６０年代ならいざしらず、便利な場所にいくらでも家が余ってる時代にわざわざバス便の山の上に損するのを理解して登るなら、隣の家と５メートル程度離れたゆとりがうまれる１００坪以上でなければ魅力はありません。

[2148: 匿名]

アンチと擁護派の戦いがなぜか消えて、活気がなくなったね。
売れ行きはどうなのかな？

[2149: 匿名]

登録会員分譲、一般分譲ともにそろそろ第二回が販売開始のようです。

[2150: あげ]

あげ

[2152: 匿名]

すみません。
スレ違いですが 宝塚初心者ですが 青葉台と光が丘ですと どちらがいい印象の待ち並でしょうか？バス便と坂道で不便でしょうが…予算的に 駅近くの立地は無理です。
バス停は二つとも近いと聞いています。
ちなみに 小学生低学年の子供が二人います。

何でもいいので情報お願いします。

[2153: 匿名]

光ガ丘も青葉台も山の上のバス便ニュータウンです。
バス停（青葉台の場合、逆瀬台センターか青葉台口かな）までの距離が近いなら、
1時間に4本以上バス便がある青葉台の方が良いんじゃないでしょうか。
光ガ丘は入口の坂がとてもきつくバス便の本数も少ないです（昼間は1時間あたり2本しかないです）。
青葉台は阪急不動産が開発した所で、逆瀬台と一帯となっている地域なのでバス路線を共有しており、
青葉台の人口規模の割には本数が恵まれています。

バス本数
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/129501_1.html
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/180802_1.html

上物つきの土地を買って建替えする場合は、更地渡しで価格交渉するのが良いんじゃないでしょうかね。
鉄骨はアスベストの関係で解体費用が高くつくので注意が必要です。
相場よりやけに安い土地は、古家が鉄骨の場合が多いです。

[2154: e戸建てファンさん]

宝塚のバス便ニュータウンで今一番おすすめというか狙い目なのは中山五月台1～2丁目付近です。
JR中山寺北側ロータリーと旧国道176号線沿いのバス停の運用が始まれば、JRと阪急の両方にバス便で
アクセスできる大規模ニュータウンは今まではラビスタだけでしたが中山台も加わります。
その中でも中山五月台1～2丁目は、行きと帰りが10分以内かつ同等程度の時間である希少性の高い
ポジションにありタウン中心部に近いので徒歩圏のインフラが充実しています。
宝塚の戸建のバス便ニュータウンの中では、公共交通機関で朝ラッシュのピーク時間帯に最も短い
所要時間で大阪に出られるエリアになると予想されています。
ラッシュ時は阪急はJRに対して15分近く遅くなりますからね。

バス便のニュータウンエリアは家が余るこれからの時代、不動産価値に格差がついてくると思います。
バス便の本数、徒歩圏の利便性、バスの所要時間、阪急のみか阪急とJR両方にアクセスできるか否かetc

[2155: e戸建てファンさん]

続き

山手台北部に関しては噂の雲雀丘～山本間のJR新駅（平井車庫北側）が出来て、そこに
山手台のバス便路線が標準で乗り入れるようになれば、勝ち組ニュータウンになりそうです。

新駅が出来なかったり、出来てもバス便が乗り入れなければ、なかなか微妙な所でしょうね。

[2156: 匿名さん]

>>2153 >>2154さま

ご教授ありがとうございました！

光ガ丘と青葉台ですと　バスの本数が全然　違いますね。私は車で移動する事になると思うので　そんなに気になりませんが、子供達の塾や習い事の事を考えると　バス便の多さは大切ですね。
参考になりました。
徒歩圏は　やはり　羨ましいです。

中山台１～２丁目おすすめなのですね！　ネット検索いたしましたが、上記のニュータウンに比べ、ちょっとお高めの価格となりますね。ん～～～～無理かなぁ～。

またおすすめのお手ごろな土地の場所があれば教えてください。
子育ての環境・学区も　視野に入れております。

[2157: 匿名はん]

逆瀬台あたりはバス便の本数が多く逆瀬川駅周辺に出れば色々と充実しているので
おすすめなのですが、青葉台や光ガ丘よりも何割か高くなりますね。
中山台にある中山五月台1～2丁目と中山台1～2丁目は違いますよ。
中山台1丁目あたりは駅に比較的近く坂を我慢すればなんとか徒歩圏ですが、
バス便の本数は少なめで、中山五月台とは違い近所にお店や金融機関や生活医療施設は無いです。
中山台でも中山桜台北部（4丁目、6丁目等）なら、駅から遠くバスの所要時間がややかかるぶん
交渉次第で安く買えるかもしれません。

[2158: 匿名]

公立高校の進学を考えるなら、宝塚はありえない

[2159: 匿名]

と、彩都にだまされて掴まされた輩が申しております。

[2160: 物件比較中さん]

彩都にだまされるとは？
両者を検討しているので具体的に。

[2161: 物件比較中さん]

逆瀬台１丁目の分譲マンションの購入を考えてます。
見学も兼ねてぶらっとしてきたのですが、あまり人とすれ違うこともなく活気がありませんでした。
車で出掛けられる方が多いので道路沿いの方は人気がないのですかね？
あとテナントの半分くらいはシャッターが閉まってて寂びれている感じが・・・
住民の方は高齢な方が多いのでしょうか？
駐車場に車が多数あったのでそうではないと思いたいのですが・・・
住んでいる方いましたら情報下さい。

[2162: 匿名]

便乗ですみません。
逆瀬川駅 近辺は活気がないのでしょうか？

今 宝塚で活気のある場所はどの辺りでしょうか？
土地探し 迷います。

[2163: 物件比較中さん]

駅周辺も歩いてみたんですけど、アピアとかいう建物の店舗は空きが結構ありましたよ。
駅周辺は山手の方が集まってここで消費してるのかな？っとも思ったのですが・・・
まだまだ活気のあるお店が付近にあるのかも知れませんね。

[2164: 匿名はん]

単純にアピアは逆瀬川や南口に対してでかすぎるんですよ。
宝塚全体や今津線沿線の西宮側や伊丹からも人がきてやっとなんとかなるかという大きさ。
あれが宝塚市に一箇所ぐらいだけならいいんですが、ソリオができたりして
まずサンビオラが倒れアピアも破綻しました。

一言で言うと、狭い範囲で一駅ごとに順番にドデカイ再開発をやった市と首長の責任です。

[2165: 匿名さん]

本当にこのスレ寂れたね。山本駅のあの寂れようと一緒かな。正直、今の価格は
この立地では高すぎ。

[2166: 匿名]

安いからよく売れているのです。

[2167: さ]

ほとんどが山手台と彩都の啀み合いだったから、それが無くなっただけでも良いんじゃないですかね。

[2168: 匿名]

新街区発表直後はいつも売れる。見込み客が溜まっているから。
新築マンションの販売開始直後と同じ。

でもその後は厳しくなってくる。
前回街区もなんだかんだ最後まで売れなくて業者に流した区画が結構あったしね（今売ってる）。

正直、山手台北部で50坪～って居住地として本質的な魅力は無いと思います。
あの立地なら平均70坪～（法面は含まない）じゃないと店がろくにないとか（オアシス一軒だけ）
駅までバス便とか坂とかマイナス面を補う住環境にはならないですね。

駅まで歩ける南部の西1～2丁目、東2丁目でも平均70坪なのだから。

[2169: 匿名]

宝塚でオススメの外構屋ってどこでしょうか？

山手台に一番近い場所では陽春園ですが、評判はいかがでしょうか？
植木の町ということで他にも沢山有るみたいですね。

[2170: 匿名]

自分の価値観でセンス良いと思った外構を写真にとるなりネットから持ってくるなりして、それを見せてあとは希望を伝えて見積もりをとってみてプランをつくってもらうのが良いと思います。もちろん数ヶ所の業者で見積もりをとって競合させたほうがいいです。多数の業者に外構を発注したことがある個人なんて殆どいないでしょうから、どこがオススメとかは言えないと思いますよ。

[2171: 周辺住民さん]

アヴェルデの金プラに買取頼もうと持って行ったら閉まってた。。。
7時前後だったと思うんだけど他の店舗も閉まってたし、どうなってんの？
普段ちゃんと営業してますよね？

[2172: 匿名さん]

そば義も閉まってたか？

[2174: 匿名はん]

山手台北部（阪急オアシス以北）の適正価格は、70坪2700万、80坪3000万、100坪
3600万ぐらいですね。185㎡で2600万なんて不動産市況（ここ2年の同等バス便立
地の値下がり）や立地や利便性や駅距離を考えると高すぎますし、山の上で50～
55坪の街並みでは隣の家屋と建てこんで価格うんぬん以前に山手台本来の魅力が
ゆとりが全く感じられません。山手台北部で2600万出して55坪しか買えないなら、
同程度の予算で宝塚市内の他のニュータウンエリアで65～70坪の古家付き土地を
買って新築する人が今後は増えていくでしょうね。環境は殆ど変わりませんから。

土地小さくして坪単価を高止まりさせたまま販売していこうとするスタンスがま
ずいけません。ゆとりある土地の広さと適正な土地価格の両方が、山手台方部を
魅力的な住宅街にする為には必要です。土地を以前の2丁目等と同様の平均70坪に
戻した上で、尚且つ駅距離などの立地や市況を反映した適性価格でなければ魅力
的な住宅街にはならないですね（今と同じ値段で、土地面積が2割広い街並み）。

山手台北部の利便性は宝塚市内のニュータウンの中でも悪いほうです。徒歩圏に
生活に必要なものがいろいろ揃っているわけじゃないし、かといってバス便で色
々揃ってる大きな駅（川西能勢口や宝塚や逆瀬川のような）に出られるわけでも
ないです。利便性で劣るぶん街並みの追及をやめてしまったら、妥協して住む何
の変哲も無いバス便ニュータウンになってしまいます。住みたい街と憧れられる
ような街づくりが山手台開発当初のコンセプトだったはずです。コンセプトを取
り戻して欲しいものです。

[2175: 匿名]

2147さんの意見はもっともと思います。
ただ、１００坪でもあの利便性で果たして３６００万出す人がいるでしょうか？
て考えると、小さくしてでも２５００万以下に抑える戦略は間違っていないと思います。


４丁目あたりは、郊外の住宅地にしては、道幅も狭くて窮屈なので、
６０坪で、北向き２０００万、南向き２５００万って線が適正価格でしょう。

[2176: 近所をよく知る人]

東3丁目でも3年ぐらい前の売り出し当時に100坪5000万出して買った人が結構いますし、東1丁目でも6000万円以上で最近売れてますから、山手台北部の高標高エリアでも3000万円台後半ならいくらでも買う人がいるはずです。

大阪平野を一望できる80坪以上の街並みってのは、関西で常に一定の根強い需要がありますからね。

50～55坪と80～100坪では、単に面積が1.5～2倍って事ではなく、北側区画の日当たりとか隣の家までの建物の間隔やゆとりが全く違ってきます。殆どの区画で完璧な日当たりと、後ろの家に気を使う事なく自由に建築できる土地になりますからね。建物と建物の間の隙間の空間も広くなりますから、眺望も良くなります。寒い冬でも日光を取り込んで北側区画の1階リビングでも温室のように暖かくなります。平均55坪ぐらいの街並みだと、南側区画も北側区画も建築に制限がありますし、斜線制限や物理的な奥行きがネックになってあまり後ろに寄せられませんよね。

55坪　間口13m　奥行き14.2m
80坪　間口15m　奥行き17.6m

南ひな壇では、この3mの奥行きの違いがとてつもなく大きな差になってくるんですよね。間口の2mの差も、実際に住宅街が出来上がった時の建物の間隔にはひじょうに大きな差となって出てきます。

[2177: 近所をよく知る人]

続き

最近の50坪台を中心とした分譲には疑問を覚えます。長期的な視野で立地ならではの魅力を追及するのではなく、立地の魅力をスポイルする開発で自爆しているように思います。

[2178: 匿名]

実際売れているのは、安いとこだたらね。
３０００万円後半でここを買うのは、ただの情弱なだけ。

戸数が少なければ、引っかかる人もいるが、数はさばけんな。

[2179: e戸建てファンさん]

適正価格は面積によって違ってきます。

80坪以上なら3000万出す人はいくらでもいますよ。

良い土地であればね。

[2180: 匿名]

阪急のＨＰを見ても、一番良い土地（面積が一番広い東南角地）が売れ残ってますね。
６４．５坪で３０５０万、坪単価４７万。
３０００万以上出せるなら山手台でなくても他も選択肢があるから、
ここのは厳しいってことでしょう。

逆に、２０００万前半なら、選択肢として悪くない。
それが、今はそれなりに売れている理由。

８０坪で３５００万超えれば、まず売れないでしょう。

[2181: 匿名]

川西のけやき坂が、平均55坪だったらまったく魅力ないでしょう？
山手台の北部も同じですよ。駅から歩けない事もない山手台南部はともかく
最北部は郊外ならではの広さやゆとりが要求される不便な立地です。

64.5坪で3050万の土地が売れ残っているのは単に割高だからでしょう。
価格帯が高いからではなく、割高だから。同じようで全く違います。
75坪で3000万で南東角地だったら速攻で売れてますよ。
あるいは65坪、2600万でもね。

[2182: 匿名]

3000万出せば、駅からフラットで徒歩数分圏の閑静な土地も買える。
でも駅からフラットで徒歩数分圏で「広い」土地は買えない。せいぜい45～50坪。

だからバス便の駅遠でも広ければ需要も存在意義もあるんですよ。

3000万出せば、宝塚市の他のニュータウンの70～80坪の土地が買えますから、
西4丁目で60～70坪3000～3500万の土地が数区画最後まで売れ残っていた
（業者に転売したようです）のは、ある意味当然の結果でしょう。
広い土地の需要が無いから売れ残っていたのではなく、価格設定に問題があった。

消費者も馬鹿じゃないですからね。シビアに見てますよ。
不動産仲介相場では、実際に宝塚のバス便ニュータウンエリアでは広い土地が
3000万程度で成約していますから、需要は確実にあります。

[2183: 匿名]

坪単価を値下げしたくないが為に土地を小さくして総額を抑える手法は、短期間ではうまくいく。

でも街並みには悪影響しかなく郊外の良さを完全にスポイルするので、魅力の無い住宅街が
出来上がっていくにつれてそれが周知され、長い目で見ると行き詰って失敗する。

[2184: 匿名]

だから、売れているのは３０００万以下でしょ。
坪単価＋そこに幾ら出す値打ちがあるかも重要。

[2185: 匿名]

今売りに出されている辺鄙なニュータウンは、小さくして価格を抑えるのが主流。
箕面森町もあれだけ辺鄙なのに、４０坪で１０００ぐらいに抑えたほうが良く売れている。
要は、総額を抑えて誰でも買える様にしたほうが需要に合っているってこと。

まあ、街並みどうのこうの言う以前の問題でしょう。

[2186: 近所をよく知る人]

逆瀬台はコンビニが出来る計画があるみたいだから将来的には多少便利になるかも知れませんね。

[2187: 匿名]

山手台の区画が今までより小さい新街区を買ってる人は、出来上がった街並みを見て買ってるわけじゃないですからね。

既存の山手台の街並みを見て買っているわけですが、歴代では最も区画が狭い4丁目ですら前回街区は平均200㎡以上だったわけで。

街並みができあがってくると、イメージと現実のギャップが埋まって、郊外バス便エリアで狭い区画割りは魅力的ではないという事に多くの人々が気づいて売れ行きが悪くなるでしょうね。56坪で2600万も出して買う街並みではないって事に気づくはずです。他のニュータウンで70坪の土地買ったほうがいいって事にも気づく人が増えてくるでしょうね。

[2188: 匿名]

箕面森町
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_01.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_02.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_03.html

なんだかんだいって大きめの土地が多いと思いますけど。
30～40坪なんてそんなにないですよ。

[2189: 匿名さん]

逆瀬台の購入考えてるやつは実際に何度か足運んでから考えた方がいいぞ、特に若い世代は

コンビニが出来るとか言ってるやつもいるけど、自治体が反対してる限りは難しい

車の通りは多いが人通りの少ない地域でコンビニが出来るかどうかも謎だがな

外部の人間の出入りとか治安が悪くなるとか個人的な意見ばっかりで尚且つ閉鎖的

コンビニ代替案がレンタルの菜園

家庭菜園したい老人が多いんだろうな

ＰＰＫだの幅広い年齢層との交流とか言ってて矛盾してるんだよね

今のさばってる自治会の老中達が考えを改めるかバトンタッチするまでそんな機会はないし、
それまでに逆瀬台は生活区域でなく終身施設区域に変わってるだろうな

[2190: 匿名さん]

当然全部閉まってるんじゃない？
遅くまで開けてても誰も来ないんじゃ経費の無駄だし、エコじゃないからね

[2191: 住まいに詳しい人]

山手台の残りの広大な土地のうち3～4割ぐらいは、ある程度の資産と安定した年金収入のある定年退職者向けに100～200坪ぐらいの定期借地権エリアを設けるのが一番いいですね。
地代は100坪3万円台で（定期借地権の相場である年額で時価の1%相当）。
定年退職した高齢者も都心への一定の利便性を備えた環境の良い所に住みたい人は結構いますからね。
2人住めればじゅうぶんの平屋をキャッシュで建てて、地代が年金から無理なく払える範囲なら分譲より遥かに魅力ある。
分譲で戸建をキャッシュで買おうとすると狭い土地にしか住めない。

これから人口が減少し土地が余る時代、所有による資産価値など全く見込めないから、あと10年もしないうちに賢い人は買う金があっても不動産投資（土地購入）を避けたがるようになる。
だから土地部分を賃貸にして、建物は消費財として買うというスタイルは時代に受け入れられるだろう。
デベロッパーから見ても、売れないバス便の土地を安売りで業者に処分するのではなく、安定して顧客から賃料収入を得ていくビジネスモデルは悪くない。

[2192: 匿名]

北部はこのまま安売りあるのみ

[2193: 匿名さん]

コンビニ一軒出来て街が発展するなんてありえないｗ
逆瀬台の売りは、色々揃ってる逆瀬川を起点としたベッドタウンであるという事でしょう。
そしてその逆瀬川の街が昔より衰退している現状が不安材料でありマイナス点であると。

[2194: 匿名]

２１９２
北部は安売りや適正価格販売なんてしてませんよ。
安売りどころか、むしろ高売りしています。

適正価格にまで下げたくがないが為に、土地を小さくして坪単価を割高に
維持する作戦を実行中です。

[2195: ご近所さん]

安売り路線で売れてるんだから何の問題もない。

[2196: 匿名]

安売り路線ではなく、正確には土地を狭くする（坪単価）高売り路線ですね。早晩行き詰る。

[2197: 匿名]

坪単価が安くなくても、土地を狭くして総額で安くなれば今まで買えなかった方たちが手の届く価格帯となる。

それは充分安売り路線。その安売り路線で売れてるんだから路線の見直しなどない。

もし行き詰まったら、そのとき考えたらよいだけ。

[2198: 匿名]

政府インターネットテレビ
山本山手物語　陽はまた昇る（兵庫県宝塚市）
http://nettv.gov-online.go.jp/prg/prg2801.html

[2199: 匿名さん]

ＪＲ中山寺駅北口を通るバスに関して教えて頂きたいのですが・・・
　
　いつ頃開通するのでしょうか？

[2200: 匿名]

旧１７６号線の工事と駅北側のロータリーの両方が完成しないと駅前乗り入れは無理ですよ。
来年以降でしょうね。

それとは別に、道路整備で出来る新しいバス停（ＪＲ中山寺近くの旧１７６号線沿い）に
もうじき停まるようになるみたいです。

[2201: 匿名]

最近の山手台はすっかり魅力なくなりましたね。

２丁目と同等水準のこだわりや質感や面積（平均７０坪）を取り戻さない限り、山手台北部は本質的な魅力を持ち得ない。

新街区は始まったばかりで、まだ序盤で全体に対してそれほどさばけているわけじゃない。

途中で息切れする事もじゅうぶん有り得る。

家がある程度完成しだして人が住み出したら、街並みもシビアに比較検討されるようになるしね。

[2202: 物件比較中さん]

山手台の北部一帯の適正な面積及び価格は、南道路で70坪2800万、北道路で70坪2700万ぐらい。
56坪で2600万は現在の不動産市況のバス便エリアにおいて、割高すぎます狭すぎます。
そんな舐めた値段だとじきにそっぽを向かれるでしょうね。

[2203: 匿名]

なんだ、宝塚山手台ってたいしたことないんだね

[2204: 匿名さん]

彩都と言い合いしていた頃は、本当に活気があった。

[2205: 近所をよく知る人]

>>2202
それでも高杉
インフラ整備がゼロに近く、不便極まりない立地を考えれば、
普通、坪単価30万そこそこがせいぜい。
それより高い値段で買うのは情弱のうっかりさんだけですね。

[2206: 匿名]

お先真っ黒の彩都よりは遥かにマシです。
彩都の箕面側の大部分を占める駅1.5km以上エリアなんて、坪20万でも売れません。

モノレール停留所から非徒歩圏やバス便なんて誰が買うんだよｗ

[2207: 匿名]

山手台は値引きしてくれますか？

[2208: 匿名]

>2206
情弱ですか？

[2209: 匿名]

彩都の箕面側の大部分を占める駅徒歩1.5ｋｍエリアって・・・
どれだけ彩都の箕面側が広いんや（笑）
よう知らんようやから地図載せたるわ。

http://www.ur-net.go.jp/business-kansai/location_new/saito/o09_life.ht...

因みに、彩都から1.8ｋｍ離れた周りに何も無い緑彩ビレッジですら、
坪２０万では買えんよ。残念でした。

[2210: 匿名さん]

街の発展性や将来性を考えれば、明らかに彩都に軍配があがるが？

[2211: 匿名]

マーケティング上の一般的な徒歩圏の目安は駅から半径750m圏です。
これでも実際の距離は800m以上で10分以上かかる場所が多いです。
駅から登り坂道なら尚更。

ちなみに彩都西モノレール停から半径750m圏に入るエリアは、彩都箕面側全エリアの1/3に過ぎません。
2/3は非徒歩圏です。歩けるというのと、徒歩圏は違います。

もっとも、モノレールから歩ける範囲を不動産の扱いで徒歩圏とは言いませんけどね。

徒歩圏ってのは大手私鉄、JR、地下鉄から実測数分（10分未満）の場所を言います。

[2212: 匿名]

彩都は、箕面側から一番離れたエリアでも何とか駅まで歩けるのが、山手台と根本的に違うところかな。
それと、箕面側が今年から街開きで、ホームセンターなどの商業施設がオープンする予定で、
街の中も色々充実してくる予定。
バス便（といっても便数も少なすぎるが）で、駅前もあまり充実していない山手台と
比較する方が無理がある。ポテンシャルが違いすぎる。

[2213: 匿名]

また彩都との比較が始まったが、前回の論争で彩都の方がいいと結論付いたのではなかったか。どちらも決して便利ではないが、景観や将来性を考えたら明らかに彩都に分があるな。

[2214: 匿名]

>2211
マーケティング上の徒歩エリアと駅徒歩エリアは根本的に違うでしょ。
例えば、コンビニに１０分以上歩いて行かない（というか１０分歩けば別の店があるのが普通）。
戸建て住宅であれば、駅まで１５分でも十分徒歩圏。
モノレールが不動産の扱いで徒歩圏と言わないとは、もう言いがかり以外のナニモノでもない。

[2215: 匿名]

>2213
彩都の発展が羨ましいから、妬んでいるのじゃないか。
彩都のスレでは、山手台は、相手にもされていない。

[2216: e戸建てファンさん]

彩都の鉄道最寄り駅は、北千里、JR茨木です。
だいたい自宅から徒歩2～2.5時間ほどでたどりつけますよ。

同心円描画ツール
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html
http://www2s.biglobe.ne.jp/~yoss/hack/nenisuod.html

[2217: 匿名]

彩都は既に終わってるから、スレも全く盛り上がってない。
大阪府民の誰もが「あんな所は絶対失敗するから住みたくない」と思ってる場所。

泉北ニュータウンやトリヴェール和泉のほうが遥かにマシ。

[2218: 匿名]

彩都と泉北ニュータウンやトリヴェール和泉を比較とは・・・。

[2219: 匿名]

彩都の箕面側は素晴らしいよ。北大阪急行の千里中央まで、たったの38～46分、390円でたどり着けるからね。

自宅～彩都西駅まで徒歩15～20分

モノレール18～21分（乗換え1回必要な場合は21分）

モノレール駅から千里中央まで徒歩5分



千里中央まで50分以内でたどり着ける希少の立地は大阪でも少ないです。
箕面森町でも自宅から千里中央まで30分ほどかかりますからね。

[2220: 匿名]

自宅～彩都西駅まで徒歩15～20分
まずこの時点でミスリード。
箕面新町と比較してる時点で論外。

[2221: 匿名]

彩都西モノレール停まで10分以内でたどり着ける所は、全体の一部ですよ。
比較的近い場所から分譲しているから勘違いしている人が多いが、全体で見ればあくまで一部。
ちなみに箕面側の最遠部は誇張無しで彩都西モノレール停まで徒歩30分かかる。

[2222: 匿名]

ちなみに箕面側の最遠部は誇張無しで彩都西モノレール停まで徒歩30分・・・
そこが売り出しになるのはまだまだ先。
ここは今、住宅を検討してる人のスレ。未来人にでも提案してあげてください。

[2223: 匿名]

彩都の箕面側は、茨木側以上に好調のようです。

山手台より将来性があるのは、現地に行けば素人でも分かる。

[2224: 匿名]

バス便も色々な方面へのバス網が充実している＆最低１０分に１本なら百歩譲ってガマンできるが、山手台のバスは論外かな。それでいて、住宅地内にはオアシスぐらいしか無い。

阪急の面積を小さくしてでも総額を抑える戦略は、当然だろう。

[2225: 匿名さん]

JR西（西日本旅客鉄道株式会社）の代表取締役社長は宝塚の中山台（山手台の隣）に住んでいる。

阪急（阪急阪神HD）の代表取締役社長も宝塚の仁川台に住んでいる。

宝塚市周辺は、鉄道・公共交通機関のプロ中のプロが自ら選んでいる立地だという事。

彩都なんて鉄道ビジネスを知り尽くしたプロは誰も自宅に選ばない。どう見てもお先真っ暗だから。

阪急関係の役員で彩都に住んでる人間なんて一人もいないだろｗ

[2226: 住まいに詳しい人]

泉ヶ丘や栂・美木多、光明池、和泉中央にいけば、彩都とは比べ物にならないほど発展している事がわかる。

泉北NT・トリヴェール和泉（泉北高速沿線）＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞彩都（モノレールのどん詰まり）

おそらく官が主導したニュータウンとしては彩都は近畿史上ワーストの失敗作になるだろう。

[2227: 匿名]

>官が主導したニュータウン

下手な釣りだが、誰か反応してあげて～！

[2228: 匿名]

社用車で迎えに来てもらえる役員ならバス便ニュータウンでも構わないが、
普通のサラリーマンで、山手台は痛すぎる。

宝塚市周辺に良い住宅地は多いが、流石に山手台は違うでしょ。

まあ、彩都と千里中央を同列に扱うようなもの。

[2229: 匿名]

役員になる前から住んでいて、出世したんでしょ。
長く電車通勤していたはず。

[2230: 匿名]

山手台と彩都と比べるには、ちょっと山手台に分が悪いでしょ。
同じバス便の箕面森町ぐらいにしてあげて。

[2231: 匿名]

モノレール停から徒歩圏なのに、山手台で一番不便なバス便北部（185㎡で2600万強、坪単価46万）より坪単価安くしないと売れないのが、がけっぷちの彩都。

[2232: 匿名]

がけっぷちといえば…

山手台ご自慢の西２丁目や東１丁目の隣接斜面は県から土砂災害危険区域に指定されていますね。

崩落、土石流、地滑りのおそれのある区域ですか。

山手台こそまさしく、がけっぷちですね。

[2233: 匿名]

30度以上の斜面が高低差5m以上ある場所は、自動的に警戒区域に指定されます。
だから西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定されています。

また開発時に砂防で対策されていても土石流指定は外れません。
良くも悪くも実際の危険性と、指定は全くリンクしていないのです。

もっとも六甲山系は風化花崗岩でマサ土化しているので本当に危険ですけどね。

[2234: 匿名]

ちなみに山を削って造成される住宅地（実質殆ど全てのニュータウン）は、土砂災害警戒区域はつきものです。

崩れない山は存在しません。長期スパンで見るとどこの山も斜面崩壊や土石流を繰り返して、斜面のバランスを保っています。それらは山の地形をつくっている現象そのものなので、全ての山で永久になくならない自然現象として続くものです。

[2235: 匿名]

今日は寒いですね〜

山手台のバスは動いていますか？

白銀の世界なのでしょうね。
下界を見渡すにも、視界が遮られてそうですね。

[2236: 匿名]

陸の孤島ですわ

[2237: 匿名]

＞30度以上の斜面が高低差5m以上ある場所は、自動的に警戒区域に指定されます。
だから西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定されています。



自動的に警戒区域に指定されるわけではありません。30度以上の斜面、かつ高低差5m以上ある場所で人家に危険が及

ぶ恐れがあると都道府県知事が認めた場合に指定されます。

そして西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定などされていません。危険と指定されたごく一

部のみです。興味のある方は西宮市などの土砂災害ハザードマップをご覧になって戴ければ甲陽園や苦楽園などの山

手地区でもほとんど指定などされていません。

あと彩都にも土砂災害危険区域はありません。

ハザードマップでは山手台や、すみれヶ丘（ラビスタ）の危険区分が際立っていますね。

[2238: 匿名]

全域ではなく、全域にわたって点在しているという意味だろう。
六甲山系が日本でダントツで危険なのは常識中の常識。
苦楽園～鷲林寺の一帯なんか阪神大水害でも山津波で壊滅していますからね。
数十年～100年おきぐらいで土石流を繰り返している所で、そもそもあの近辺一帯が、
土石流段丘という土石流堆積物と浸食作用の繰り返しで出来ている土石流地形。
大阪城の石垣の採石地になったのは有名な話で、あの辺りを掘ると深さ30メートル以上も
土石流で運ばれてきた岩が堆積している。

http://stat.ameba.jp/user_images/8e/f0/10006072537.jpg
黄色い印はここ約1000年の間に地すべり、山崩れ、斜面崩壊を起こした場所。ほぼ全域に及ぶ。

通常の山と六甲山系の違いは、崩れる頻度。
花崗岩は深層風化でマサになるので、そもそも崩れやすいのに加えて
水源から河口までの距離が極端に短いので、土砂災害が極端に発生しやすい条件になっている。
http://www.rokko.kkr.mlit.go.jp/disaster/factor/index.php
豪雨をもたらしやすい立地も含めてこれらの複合的な要因が日本一土砂災害がおこりやすい理由。

[2239: 匿名さん]

2237はハザードMAPの見方も理解できない彩都のE。終わってる。

[2240: 匿名]

土地条件図
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...
凡例
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/legend.php?type=lcm\&name=osaka_wn

住宅開発で人口改変が進んでいるが、甲山の西側の一帯（阪急甲陽線の西側の山腹）はほぼ全域が
土石流段丘（山麓堆積地形）である事がわかる。



六甲山南麓の扇状地と土砂氾濫
http://dil.bosai.go.jp/library/saigai/s08dosya/dosyakouzui.htm

　 六甲山地は南南東に向けて最大比高900m，長さ約20kmの急峻な断層崖を連ねています．日本の太平洋岸域には南方から湿潤気流が流入してきますが，これが山にぶつかると強制的な上昇が生じて風上にあたる南側の斜面および山麓に強い雨が降ります．この地形効果により，38年，61年および67年の雨量はほぼ同じ分布パターンを示しました（図8.2　六甲山域における地形に支配された集中豪雨）．六甲山地は活断層群で画された断層山塊で，地質はほぼ花崗岩よりなります．花崗岩は大きく結晶成長した鉱物粒子が集まって構成されています．これが地下水作用や地殻内での圧縮力をうけると，粒子間の結合がゆるんで脆くなります．外見は硬い岩のように見えても，指先で突き崩すことができるような状態に深くまで風化していることが多くみられます．このため花崗岩山地に大雨が降ると全山崩れるといったような状態になります．崩壊土砂は滑り落ちる間に流動性を増して土石流に変わり，谷底を高速で流下して山麓を襲います．土石流本体は地表の勾配が2～3°ぐらいまでのところで停止しますが，堰き上げによって水位を増した後続洪水流は多量の土砂・流木を運んでさらに流下し氾濫します．通常の出水時にも，谷底に多量に堆積していた土砂が山麓に運ばれてきます．これら土砂の堆積の繰返しによってつくられたのが扇状地です．

[2241: 匿名]

ハザードマップと危険地域は一致しませんよ。
土砂災害警戒区域は地形で事務的に決まってしまう側面が強いのです。

だから行政も本当に危険な場所は、別の仕組みで具体的かつ詳細に発表しています。

宝塚市も本当に危険な場所は、ハザードマップではなく行政の水防計画で発表しています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-H22suibouk...

[2242: 匿名はん]

>>2235
山手台も中山台もラビスタも逆瀬台も雪が積もったら陸の孤島になります。
でもせいぜい年に1～2回。
駅まで歩いても知れてるし、雪景色を楽しんでいるのでは。

急な積雪も車通勤やどうしても車出さないといけない人以外は、たいして困らないですね。

[2243: 匿名]

関係ない六甲山の危険性をいくら説いても、だから宝塚山手台が安全だなどとはなりません。

上記の水防計画でも山手台東１丁目は「斜面に崩落跡が認められ住宅付近での浸食拡大が懸念される」

とありますね。

今回注目すべきことは彩都には土砂災害警戒区域など無いが、宝塚山手台は土砂災害警戒区域に隣接し土石流危険

渓流と、がけ崩れ危険個所が集中しているという事実。

[2244: 匿名]

＞2242

山手台、中山台、ラビスタ、逆瀬台は年に1～2回、積雪で陸の孤島になるらしいが彩都はなったことないよ。

[2245: 匿名はん]

で、今日はどうなの？

陸の孤島状態になってる？

住民の方々、報告よろ

[2246: 匿名]

>2241さんが言ってるとおりだ。宝塚市水防計画のなかで山手台東１丁目等が土砂災害警戒区域として本当に危険な

場所として具体的かつ詳細に発表されているな。

やはり官主導の大規模ニュータウン（彩都）と破綻した第二地銀が主導した小規模ニュータウン（山手台）とでは

砂防行政の注力度も全く違うからな。

[2247: 匿名]

>2231
山手台４丁目より、彩都の坪単価のほうが高い。
恥ずかしいから黙っとき。

彩都が崖っぷちなら、山手台はもう落ちとるがな。

[2248: 匿名]

＞２２４７さんへ

２２４１でご案内の通り山手台は土砂災害危険区域における宅地危険個所として行政が本当に危険な場所として発表しています。まさしく土砂災害危険区域の文字どおり「崖っぷち」なのは山手台のほうです。

[2249: 匿名]

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=86...

土砂災害危険箇所、土砂災害警戒区域ともに圧倒的に六甲山系南麓には高密度で集中しています。
神戸以西などの兵庫県内の他の山系とは土石流危険渓流と山腹崩壊危険箇所の密度がまるで違います。

[2250: 匿名]

マジレスすると
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-H22suibouk...
ここの地図に出ている68番の山手台東の場所って、長尾山古墳でしょ。

1700年崩れてないから長尾山古墳がそっくりそのまま発掘されたわけだがｗ

[2251: 匿名]

http://unit.aist.go.jp/georesenv/mineral/komura6.htm
ちなみに彩都の地盤である粟生丘陵（箕面丘陵）や茨木丘陵を構成する大阪層群は固結がゆるい（未団結堆積物）新しい礫層なので脆いです。
大阪層群は大阪平野のどこにでもある訳ではなく、大阪平野の周縁部の丘陵地にだけ露出しています。

[2252: 匿名]

221のような一見科学的にみせて、ただの自然を守れというおきまりのアンチ彩都がでてくると盛り上がるな。

[2253: 匿名]

↑２２５１の間違い

[2254: 匿名]

>>2250

【宝塚市水防計画】宅地危険個所№68山手台東1-4は長尾山古墳ではありません。もっと北方ですよ。

「上方の住宅付近での浸食拡大が懸念される」とありますが、ここで言う「…上方の住宅」とは山手台東１丁目の

住宅街を指すのは明白ですね。他に住宅などありませんから。

[2255: 匿名]

↑あと、崖面崩壊や土砂流出の危険性が指摘されています。（宝塚市水防計画より）

[2256: 周辺住民さん]

土砂災害警戒区域に指定されたのは痛い。

宅建業法で重要事項説明のときに土砂災害警戒区域について説明する義務があるので
土砂災害警戒区域に指定されたことを隠して売ることができない。

そこで、買主に「土砂災害警戒区域にしていされてるけど、大丈夫なんですか？」
って聞かれても返事のしようがない。

[2257: 匿名]

結論出ました、山手台はアカン。やっぱ家族の安全を考え彩都にします。

[2258: 匿名]

彩都なんか誰も買わない。
誰が好き好んで大阪でいちばん不便なレベルのモノレール沿線のどん詰まりなんて買うかっちゅう話。
わざわざ好き好んで不便な所に移りすむ奴はそんなにいない。

[2259: 匿名]

個人の価値観なんてわからない。彩都がいいと思う人もいる。
わざわざ喧嘩売るような発言はしなくてよい。

[2260: 匿名]

誰も買わないのではなく、貴方が買えないだけ。

[2261: 匿名]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-H22suibouk...

この地図に出ている68山崖は間違いなく長尾山古墳の場所です。
幹線道路から山手台東1丁目に登っていく道路より南側であり、長尾山古墳の場所以外にはありえないです。

地図が間違っていれば別ですが、地図に表示されているのは長尾山古墳です。

[2262: 匿名]

そもそも山手台東1丁目の住宅は、全て山手台南公園より以北にあります。
この地図に図示されている箇所は、道路位置を見てもわかるように山手台南公園より南側ですので、図示されている場所には住宅はありません。

ようするに山手台南公園付近が崩れたら住宅部分も危険という事をいっているわけですが、その南公園から南側にかけての場所は長尾山古墳そのものであり、1700年（数十年に1回クラスの大雨が数十回あったのは間違いないです）崩れていないから古墳が綺麗にそのまま残っている場所だという事です。

[2263: 匿名]

1700年崩れていないとはいえない。

[2264: 匿名さん]

彩都買うぐらいなら、日本最大の規模の泉北ニュータウンのほうが100倍マシ。
遥かにインフラ充実しているし、運賃高いもん同士でもモノレールより鉄道の泉北高速のほうが遥かに価値が高い。

[2265: 匿名]

わざわざ絡まなくてもいいやん。ほっとけば

[2266: 匿名]

泉北ニュータウン?
買いたいならどうぞ。

[2267: 匿名さん]

ＵＲの人に本音を聞いた時も、先行き不安な彩都よりトリヴェール和泉（泉北高速の始発駅から徒歩圏）のほうがリスクが少なくオススメだと言っていましたよ。どちらも扱っているＵＲ関係者が言ったのだから説得力があります。

[2268: 匿名さん]

過去に土砂崩れが無かったとしても、土砂災害警戒区域に指定されたこと自体が痛い。
将来何らかの理由で家を手放すときに「土砂災害警戒区域」の物件が売れるのだろうか？
売れたとしても、そこそこの値引きは覚悟するしかない。

[2269: 匿名]

>>2263さんへ

たしかに。崩れていないとは言えないな。最新版（平成22年）宝塚市水防計画【宅地危険個所】には

山手台東１－４「…斜面には崩壊跡が認められ上方の住宅付近での浸食拡大が懸念される」とある。

明らかに崩壊の形跡が指摘されてるね。

[2270: 匿名]

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域

彩　都＝安全都市宣言

[2271: 匿名]

土砂災害警戒区域に指定されている宅地は山手台全体で10もありませんよ。
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=96...
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=95...

東1丁目で数区画（長尾山古墳側の警戒区域は住宅街にはかかっていない、住宅街にかかっているのは北東の平井側の斜面）と、西1～2丁目で数区画程度です。

全体区画数の1%未満です。これは他の宝塚市のニュータウンの街区と比較しても、別に多い水準ではないでしょうね。ごく普通か若干少ない程度のレベルでしょう。

[2272: 匿名]

山はどんな斜面も小規模な崩壊を繰り返している。落石や崩落が全く無い斜面などありえないからね。
だから斜面には崩落跡はどこにでもある。

その事と、豪雨時に本当に地すべりや土石流や山腹崩壊などの大規模な土砂災害が起こる危険性のある宅地ってのはまた別。

斜面は崩れても安息角で止まるので、ニュータウンみたいな急勾配の発生を避けて造成されている住宅地の宅地が一角丸ごと崩れるってのは現実的にはありえない。

[2273: 匿名]

因みに現在分譲中の西4丁目には、土砂災害警戒区域に指定されている宅地は1区画もありませんので、売却する時に重要事項説明で説明しなければいけない宅地はありません。

[2274: 匿名]

泉北？ありえねえ。

[2275: 匿名]

価格だけなら大阪も南に行けば安くなる。
南の泉北でいいなら、もっと安くていいとこあるよ。

[2276: マンコミュファンさん]

たとえ住宅街の一部でも土砂災害警戒区域になってたら、怖いわ…周囲にも影響あるだろうし…
あの崩落危険が指摘されている山手台東１丁目の斜面がもし崩落したら、宝塚山手台全体が終わるでしょ…
あそこ山手台の入り口で一番目立つ場所だし、著しいイメージダウンで万事休すやね。
あと山手台西２丁目の西斜面も急傾斜地崩落危険個所に指定されてるみたいだし今後注意が必要やね。
彩都はそんなんないから安心です。安全第一。命あってのものやからね。

[2277: 匿名]

泉北ニュータウンは彩都よりも遥かに美しく壮大なニュータウンだよ。
100～200坪の家も多い。

http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/1go4.jpg
http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/forizumigaoka.jpg
http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/rotary.jpg
http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/izumigaokahigashi.jpg
http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/komyo.jpg
http://mavi.s58.xrea.com/photo/sak/kando.jpg
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/42/a4/7aebbf85c67fd70a85577a556430...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/1f/9e/7b9de6561c2fef63d984690b418a...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/1c/eb/c4b808062dbc0561cbe4074ab495...

[2278: 匿名]

だから泉北ニュータウンに住みたきゃどうぞ。
北摂等を検討している者にとって、泉北は論外。
新しくスレをつくってがんばりな。

[2279: 匿名]

60～70年代千里ニュータウンの抽選に外れた人々が、泉北や狭山に住んだ。

だからもともとは北摂と泉北は表裏一体なんだよ。

[2280: 匿名]

分かりました。将来性では、

泉北＞彩都＞山手台

てことですね。

[2281: 匿名]

北摂と泉北は表裏なら、裏を選ぶ理由がない

[2282: 匿名]

本人が納得して住んでるならどこでもいいじゃん。

[2283: 匿名]

ウッディーの次は西宮名塩
西宮名塩の次は彩都
彩都の次は泉北
、、、
飽きねぇなぁ
ハッキリ言って山手台はどこと比べても◯けてるよなw

[2284: 物件比較中さん]

２２８２

土砂災害警戒区域（山手台東１）や急傾斜地崩落危険地区（山手台西２）に隣接してることを知らずに買って住んでるって、「本人が納得して住んでる」とは言えないんじゃないかな？そもそも自分の契約する区画がそうじゃなくても隣接地が土砂災害警戒区域とかだったら重要事項説明の義務に項目なくても教えて欲しいですよね。自己責任なんですかね？

[2285: 匿名さん]

北摂と泉北が表裏？？？

≪土砂災害警戒区域≫の山手台は表裏どころか、評価にすら値しない。

論・外。。。

[2286: 匿名さん]

土砂災害警戒区域かどうかぐらいは、購入するときに調べるでしょ。

[2287: 匿名]

90年代後半分譲された近畿のニュータウンで山手台は一番高価だから（西1～2丁目、東2丁目は数百世帯もの平均が1億円～）、安物ニュータウン在住の貧乏人の目の敵にされているのだろう。

[2288: e戸建てファンさん]

土砂災害警戒区域にいたってはアホ丸出し。
ニュータウンや大規模分譲地で一箇所も土砂災害警戒区域が存在しない場所など存在しない。
なぜなら殆ど全ては山を削ってつくるから。
宝塚でもゆずり葉台、光ガ丘、青葉台、逆瀬台、すみれガ丘、中山桜台、中山台、五月台、ふじガ丘、つつじガ丘など全ての所に土砂災害警戒区域がある。

[2289: 匿名]

山手台は阪急宝塚本線を基点とする大規模住宅街であって生活圏が孤立したいわゆるニュータウン開発じゃないので将来性とか気にする必要無い。最初から発展する前提につくられていないので、寂れるといった概念がそもそも無い。従来の老舗山手住宅街や市街地の延長線上にあるので、何も困らない。

彩都は発展しなければ街が終わるニュータウン開発なので、お先真っ暗だが。

[2290: 匿名さん]

＞2288

「ニュータウンや大規模分譲地で土砂災害警戒区域が存在しない場所など存在しない」だって？

宝塚市の山手台周辺に土砂災害警戒区域が多いのはよく分かったけど

彩都には土砂災害警戒区域は存在しないよ

アホ丸出しはどっちかな？（笑）

[2291: 近所をよく知る人]

山手台には、オアシスしかない。

郵便局、銀行窓口、交番、消防署、市役所の出張所、コミュニティーセンター、一切ない。
オアシスにも歩いていけない人が多い坂の町。桜台から引っ越して行った友人が、生活は中山台ファミリーセンターに依存しているそうだ。

[2292: 匿名さん]

いま彩都に土砂災害警戒区域がないか他人にすぐアホ丸出しを連発する山手台の自爆ヤカラが必死で検索しておりま
すので、しばらくお待ち下さい。

[2293: 匿名]

別のスレで彩都は地盤が脆い。京大お墨付きというのがあったが、あれは真実か？日生の電算センターがあるのにそれは無いと思うが、どうなんだろう。

[2294: 匿名]

近畿圏で本質的に価値がある土地は、都心直通の大手鉄道の沿線だけ。

モノレールや支線はダメ。彩都より大阪直通29分の西宮名塩ニュータウンや松井山手のほうが遥かにマシ。

[2295: 匿名]

西宮でも芦屋でも神戸でも川西でも三田でも猪名川でも池田でも箕面でも、山を削った大規模住宅地には全て土砂災害警戒区域があります。

[2296: 匿名]

そもそも永久に斜面がそのままで変動しない（崩れない）山など存在しないのだから、山なのに土砂災害警戒区域が存在しない場所ってのはインチキで隠蔽したりしない限りありえないわけよ。

土砂災害は人間が勝手に災害と言ってるだけで、実際は斜面のバランスを保つ為の全ての山で定期的におこる自然現象だから。北摂山系で、彩都の山だけ斜面変動が起こらないなんてありえないからｗ（どうやって今の山ができたんだって話）

[2297: 匿名]

山手台は車で2～3分で下山できるのに生活は何も困らんだろう。

2～3分で下山できる山手台が生活不便なら、宝塚市内はどこでも生活不便って事になる。

[2298: 匿名]

ようするに人間が勝手に土砂災害といってる現象は、降雨に対して永久にどこの山でも続く斜面バランスを保つ為の自然現象だという事。
これを理解していない馬鹿が、特定の山でだけ土砂災害が発生するとか、土砂災害が発生しない山があるなどと勘違いしている。

http://www.risk-lab.net/erosion/erosion.html

傾斜地が崩れるということ

　傾斜地が崩れるのは「自然現象」です。斜面は降雨量や地殻の隆起量などと絶妙のバランスで存在しています。このため気象の変化、道路建設などによる沢の流量の変化、植林などによる植生状況の変化に対応して、新しいバランスへ移行します。その移行過程で浸食作用、すなわち山崩れが起きるのです。

　「何かが変化すれば、新しい地形バランスに移行する」ということさえ認識しておけば、斜面と人間は十分共存していけるのです。
　土砂災害は、上流部での斜面崩壊が誘起するものです。斜面崩壊は、地震で直接起きる場合もありますが、圧倒的に降雨で起きる場合が多いのです。逆に言えば降雨がなければほとんど発生するものではありません。

[2299: 匿名さん]

＞2295
＞2296　
＞2298

土砂災害発生のメカニズムの話や関係ない芦屋や西宮の話でごまかしたら、あきまへんで～

「山を削ったニュータウンや大規模分譲地はすべて土砂災害警戒区域がある」とか言っていたのに

山手台より大きい大規模ニュータウンの彩都には土砂災害警戒区域など一切ないですよ～？？

貴方嘘つきですね～

今後いくら屁理屈並べても誰も貴方の言うことなんか信用しませんよ～

[2300: 匿名]

山手台西4丁目　新街区販売価格

189.40㎡ (約57.29坪) 　2,850万円　　　南東角地　　坪単価49.7万円
185.46㎡ (約56.10坪) 　2,578万円　　　南道路　　　坪単価45.9万円
208.63㎡ (約63.11坪) 　2,957万円　　　南西角地　　坪単価46.9万円
187.32㎡ (約56.66坪) 　2,580万円　　　北東角地　　坪単価45.5万円
180.78㎡ (約54.68坪) 　2,363万円　　　北道路　　　坪単価43.2万円

まぁ区画数の割合を考慮すると平均で坪45～46万といった所だな。

[2301: 匿名]

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域、急傾斜地崩落危険地区

彩　都＝防災安全都市

[2302: 匿名]

崩れない山など存在しません。山は生き物で、長い目で見ると常に斜面バランスの変化の最中にあります。

崩れない山が存在したらオカルトです。

[2303: 匿名]

単に大阪府土木の地区認定調査がまだすんでないだけでしょ。
山腹造成地で一箇所も指定が無いというのは隠蔽しない限りありえない。

[2304: 匿名]

↑見苦しい言い訳ですな（笑）

[2305: 匿名]

砂場で砂山をつくって手で固めて、そこに如雨露で水をかけ続けたら必ず崩れますよね。

彩都にだまされた脳味噌お花畑な方によると、崩れない山、崩れない斜面というものが存在するようです。

[2306: 匿名]

所詮、人間の決めた土砂災害警戒区域。実際に崩れるかどうかは分からない。

ただ宝塚山手台は土砂災害警戒区域。彩都は指定などされていない。

これが現実。異論があれば兵庫県庁、大阪府庁へどうぞ（笑）

[2307: 匿名]

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域（山手台東１）急傾斜地崩落危険地区（山手台西２）

彩　都＝防災安全都市

[2308: 住まいに詳しい人]

＞２２８７

山手台西２丁目や東１丁目が当時、高額だったことがえらく自慢みたいだが崩落危険地区や土砂災害危険地区に指定ですかァ…ご愁傷様です。

[2309: 匿名さん]

山手台のある長尾山系の地盤は有馬層群の玉瀬溶結凝灰岩層で7000万年前の強固な地盤。

一方で彩都の地盤である大阪層群は年代が新しい（～170万年）未団結のゆるゆる地盤で脆い。

地勢学に疎い情報弱者が、彩都みたいな不便なモノレールどん詰まりの安モンを掴まされるんだろうな。

典型的な安物買いの銭失い。

[2310: 匿名さん]

土砂災害警戒区域に指定されている区画は、山手台東1丁目と西1～2丁目あわせても10区画以下。
区画数の1%にも満たない。

彩都は全体がゆるゆる地盤（笑）

[2311: 匿名]

阪急本線（山手台）＞＞＞＞＞＞＞モノレール支線（彩都）

彩都が喧嘩売る相手は、勝ち目の無い宝塚の山手台ではなく茨木の山手台（サニータウン）だろう。

茨木の山手台なら、彩都でもかろうじて互角の勝負が出来るかもしれない。

[2312: 匿名]

＞２３０９

どこの馬の骨かもわからん貴方なんかが、いくら能書き並べ立てても誰も信じない。嘘つきだし。

現実は…

［兵庫県発表］

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域（山手台東１）急傾斜地崩落危険地区（山手台西２）に指定

［大阪府発表］

彩　都＝防災安全都市宣言

[2313: 匿名]

近畿で一番のポテンシャルとか言ってた山手台が崩落危険地区とか土砂災害危険地区とか…笑えるね

[2314: 匿名さん]

土砂災害危険区域（宝塚山手台）は　論・外！！！

[2315: 匿名]

マジレスすると、彩都も山手台もどっちも買ってはいけない土地。

今頃になって開発している場所が、本質的に生き残るわけがない。

人口減少時代に本質的に価値が残る土地は、大手私鉄やJRの駅から徒歩10分以内の場所だけ。

モノレールやバス便なんて論外。

[2316: 匿名]

現実は土砂災害警戒区域に指定されている面積なんて山手台全体の0.1%未満なのに、山手台全体が土砂災害警戒区域であるかような作為的な書き込みをしている輩は、そろそろ逮捕されるだろうな。

[2317: 匿名]

＞２３１６
住宅部分で直接、土砂災害警戒区域指定をうけてるのは１０区画程度かもしれない
ただ山手台西２丁目西側斜面のほぼ全域、山手台東１丁目東側斜面のほぼ全域と山手台南公園周囲の斜面
が区域指定。面積にしたらかなりの割合になる。これらの斜面が崩落したら宝塚市水防計画でも指摘されているとおり周囲の住宅への影響は当然懸念される。彩都が指定されていないのも事実。様々な意見は有るだろうが結局最後は行政機関の発表している調査・指針がすべて。法的にも拘束される区域指定だから従わざるを得ない。

[2318: 匿名]

http://www.pref.osaka.jp/attach/357/00028511/06_ibaraki03.pdf
この地図（茨木市指定箇所）見たらわかるけど、地勢的に見ても常識的に考えて彩都に一箇所も無いというのはありえない。単に前回の調査段階では開発中でまだ民家が無いから、指定及び調査が遅れているだけだろう。
箕面側も同様だろう。

[2319: 匿名]

住宅街でない部分の指定箇所を、住宅街全体が指定されているかのように混同したら逮捕されるでしょうね。

イエロー部分は被害が及ぶ最大範囲を示しているわけで、仮にその斜面が本当に崩れても99%以上の区画には全く影響が及ばないわけで、住宅街全てに及ぶかのような表現はアウトだろうな。

[2320: 住まいに詳しい人]

［土砂災害防止法］
　土砂災害（急傾斜地の崩壊、土石流、地滑り）から住民の生命を守るため、調査を実施したうえ、土砂災害が発生する恐れのある区域を明らかにし、警戒避難体制の整備や一定の開発行為の制限を行うもの。

[2321: 匿名]

土砂災害警戒区域のイエローゾーンというのは、斜面災害が発生した場合の被害が及ぶ可能性がゼロではない範囲（本当に危険な場所はレッドゾーン指定）を示しているわけで、崩れる場所そのものを表示しているわけではない。つまりイエローゾーン部分そのものが土砂災害を引き起こす場所ではなく、崩れる場所はもっと狭い範囲で、影響が及ぶ可能性がある範囲を示している。 だから考え得る最悪の被害が発生したケースであっても、イエローゾーン外に被害が及ぶという事は無い。なぜなら及ぶ可能性がある場所が、イエローゾーンになっているのだから。

[2322: 匿名]

山手台付近の警戒区域指定斜面の影響が、住宅街の広い範囲や
山手台全体に及ぶかのような書き込みは逮捕されます。

実際は最悪のケースでも影響が及ぶ範囲は10区画未満であり、
全体の1%にも満たないからです。

[2323: 匿名さん]

血眼になって捜してご苦労さん（笑）
いくら捜しても無駄。彩都には土砂災害警戒区域などありません、調査の遅れなどではありません。茨木市役所や府土木で聞いていただいても結構ですよ。
今からでも遅くないから山手台なんか売れるうちに売り飛ばしてこっちへおいで。

[2324: 匿名]

現実は山手台だけ崩れるなんてありえないです。

山手台で数軒ほど土砂災害に巻き込まれるような豪雨の場合、そのときは六甲山系の住宅街では数千棟に影響が出て死者が数百人～数千人も出るレベルの災害になってるし、宝塚や北摂の他の住宅街でも甚大な被害が発生している。

[2325: 匿名]

山の斜面を造成したのに、斜面災害指定箇所が1箇所も無いってのは不正や隠蔽しない限りありえないですね。

山の斜面ってのは何万回も崩れた結果今の姿になりバランスを一時的に保っている場所（これからも崩れ続ける）ですから。

[2326: 匿名]

彩都の山だけ、斜面が永久に変動しないなんてのはオカルトそのもので地質学的にはありえない事です。

[2327: 匿名]

部分的な被害で充分影響あるやん。山手台のエントランスにそびえる、あの東一丁目の斜面が崩落したら衝撃でっ

せ～

街の入り口で著しいイメージダウン。。。

そうなったら塚山手台ニュータウン万事休す、ジ・エンドやな。。。

[2328: 匿名]

車で移動しないと生活できないのが不便だと、いい加減に気づいたらどう？
彩都から比べたら、山手台のほうが孤立した住宅地。
彩都は、箕面側が近隣の住宅地と繋がるから、あと２年もすれば、山手台と比べられないほど便利になるのが確実。
今、
彩都＞山手台
３年後
彩都＞＞＞＞山手台

[2329: 匿名]

ここの自慢は、買った当時、高かったことだから、不便で、発展の見込みの無かろうが、危険だろうが構わんだろ。先見性が無かっただけや。

[2330: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[2331: 匿名]

もう許したりい、こんなことになった以上、もう二度と近畿で一番のニュータウンとか、生意気言わんやろから

[2332: 匿名さん]

1000を大幅に超えましたので
次のスレッドを作成しました。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

引き続き、お願いします。

[2333: 匿名]

北大阪急行の千里中央駅までたったの33～36分で到着できる彩都は、ポテンシャルで近畿ナンバー1のニュータウンです。

自宅～彩都西モノレール停　徒歩10分
彩都西～千里中央モノレール所要時間　18～21分
モノレール駅～北急千里中央駅　徒歩5分

あの箕面森町ですら、30分（徒歩5分＋バス25分）かかります！！！

箕面森町と勝負し得る唯一のニュータウン。それが彩都です。、

[2334: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。
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http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

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