阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2124: 匿名]

せめてQ値2以下ぐらいは出さないと光熱費高い家になると思いますよ。どれぐらいの広さかわかりませんけど。
サッシはともかく外壁のハウスロン（グラスウール）10kで100mmははっきりいって今の水準では最低限レベルの断熱ですね。

家全体の性能をあげれば、高性能なエアコンで暖房すればガスや石油や温水床暖房よりかなり安いです。
まぁ快適性で言えば、温水床暖房などになりますけどね。

気密シートも施工せず気密測定もしない従来型の工務店となると、C値も低そうですね。

[2126: 匿名]

宝塚のバス便ニュータウンエリア（逆瀬台、青葉台、中山台、山手台、ラビスタ等）
で選ぶなら、今なら五月台1～2丁目周辺がおすすめかも。
最近JR中山寺近くの旧176号線にバス停用地が整備されてますよね。
ということは中山台の路線バスのうちJR中山寺に乗り入れする本数が多くはならなくても、
乗り入れない便はＪＲ中山寺からほど近い旧176号線のバス停に停車する可能性が高そうです。
となるとJR中山寺方面に行きも帰りも同程度の所要時間（おそらく乗車時間5～7分）で早い
五月台1～2丁目周辺（中山台中心部のバス停から徒歩5分以内のエリア）の価値が上がりそうです。
五月台3～5丁目や桜台の4～7丁目はJR中山寺に乗り入れがはじまっても、行きと帰りで
大きく所要時間が変わる事になるので相対的に価値が下がっていく事になると思います。
家が余る時代はどこでも暴落するわけではなく、バス便ニュータウンでも場所ごとに需要に差がついていく時代になりそうです。

[2127: 匿名]

バス便にもかかわらず、ここを選ぶ理由がいまいち分からない。

[2128: 匿名]

都心直結の私鉄やＪＲ（モノレールは駄目）の駅から徒歩10分以内の
閑静な一種低層のの土地を買うのが一番です。

バス便やモノレールは二束三文になる可能性が高い。

[2129: 匿名]

ちなみに宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街がいくつもあります。

[2130: 匿名]

モノレールとバスを同列にしている馬鹿が多いな

[2131: 匿名さん]

>2124
ありがとうございます。
断熱材については工務店に増やせれるか問い合わせてみます。
断熱性を売りにしてるハウスメーカーも問い合わせてみたりしたのですが坪単価高いです、、。

蓄熱暖房だとマイコン割引というものがあって毎月の電気料金が割引になるそうなので畜暖に決定しようと思います。
深夜電力で光熱費削減にチャレンジします。

[2132: 匿名さん]

宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街
ってどこですか？

[2133: 匿名]

市内をくまなく歩いてみなさい。そうすればわかります。

[2134: 匿名]

大阪で有数の高級住宅地と言われている、東豊中１－３丁目、上野東３丁目、
緑丘は、どこも最寄り駅がバス便＆モノレール沿線。

もう少し勉強しろよ。

[2135: 匿名]

あれはあとから（東豊中が開発されて60年たってから）たまたま近くにモノレールが出来ただけで（中環に近いから）、もともとの東豊中は豊中駅からのバス便住宅街。

東豊中と彩都を同一レベルで扱おうなんて頭がおかしい。

[2136: 匿名]

断熱材増やすうんぬん以前に、グラスウール10kで100mmってのはいただけませんね。

100mmしか入れららないと決まっているなら、せめて24kにしないと駄目でしょう。

気密や換気システムはどうなってるんですかね。

本来は高高は安いものですよ。断熱材や気密シートの値段なんて知れてますから。

ローコストでも、Q値2未満の会社はいっぱいあります。

断熱性能のアップは、床暖房やソーラー（オール電化）を入れるよりも全然安いコストでできるものです。

[2137: 匿名]

http://www.t-yamatedai.jp/
コスモスイニシアが分譲するみたい。ここって前回街区の売れ残っていた幹線道路沿いですかね。

[2138: 匿名]

>2135
そんなの誰でも分かってるわ。
アホか？

[2140: 匿名]

土地神話が生きていた時代ならともかく、バス便エリアの土地に資産価値など期待できない今の時代では標高200mの山の上で50～55坪の土地が並ぶ街並みに魅力は感じないです。駅近でも宝塚市の一種低層地区は最低150㎡なのに、バス便で山の上まで登ってそれに毛が生えたレベル（170～180㎡）では･･･　標高200m以上の山の上はせめて平均300～400㎡の区画割りにしてほしい。これぐらいでやっと不便さと引き換えの魅力が見出せます。

[2141: 匿名]

↑　↑　↑

170～180㎡低価格で売れ行き好調の為、わざわざ戦略を見直すつもりは一切ございません。

[2142: 匿名]

バス便は馬鹿にされがちだけど、坂有りバス無し徒歩15分以上よりはっきりいって便利で永住性が高い。

坂のある地域で駅から1200メートル以上だと、はっきりいってバス便以下だよ。


徒歩8分以内 ＞ 徒歩8～15分 ＞ バス便＋徒歩10分以内 ＞ バス無し徒歩15～25分 ＞ バス便＋徒歩10分以上 ＞ バス無し徒歩25分以上

[2143: 匿名]

バス停まで1～3分で駅までのバス乗車時間が7分以内ならば、おおよそ徒歩15分と同等の不動産価値があると言える。

[2144: 匿名]

↑そんなことは有りません。

[2145: 匿名]

15分坂道を歩くより徒歩3分バス5分のほうがぜんぜん楽で高齢になっても暮らしやすい

[2146: 匿名]

ラッシュアワーだけでなく昼間も含めてバスが最低でも１０分毎に頻繁に来る場所なら駅から遠い場所より場合によ

っては検討に値するが１時間に３本しか来ないようなバス便なら駅に距離が近い分、徒歩圏のほうが絶対良い。

[2147: 匿名]

駅から２ｋｍ以上（高低差１５０ｍ以上）も山登って隣の家と壁が２～３ｍしか離れていない５０～６０坪の家並みに今となっては魅力はありません。土地の価値は下がらないと信じられていた昭和４０～６０年代ならいざしらず、便利な場所にいくらでも家が余ってる時代にわざわざバス便の山の上に損するのを理解して登るなら、隣の家と５メートル程度離れたゆとりがうまれる１００坪以上でなければ魅力はありません。

[2148: 匿名]

アンチと擁護派の戦いがなぜか消えて、活気がなくなったね。
売れ行きはどうなのかな？

[2149: 匿名]

登録会員分譲、一般分譲ともにそろそろ第二回が販売開始のようです。

[2150: あげ]

あげ

[2152: 匿名]

すみません。
スレ違いですが 宝塚初心者ですが 青葉台と光が丘ですと どちらがいい印象の待ち並でしょうか？バス便と坂道で不便でしょうが…予算的に 駅近くの立地は無理です。
バス停は二つとも近いと聞いています。
ちなみに 小学生低学年の子供が二人います。

何でもいいので情報お願いします。

[2153: 匿名]

光ガ丘も青葉台も山の上のバス便ニュータウンです。
バス停（青葉台の場合、逆瀬台センターか青葉台口かな）までの距離が近いなら、
1時間に4本以上バス便がある青葉台の方が良いんじゃないでしょうか。
光ガ丘は入口の坂がとてもきつくバス便の本数も少ないです（昼間は1時間あたり2本しかないです）。
青葉台は阪急不動産が開発した所で、逆瀬台と一帯となっている地域なのでバス路線を共有しており、
青葉台の人口規模の割には本数が恵まれています。

バス本数
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/129501_1.html
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/180802_1.html

上物つきの土地を買って建替えする場合は、更地渡しで価格交渉するのが良いんじゃないでしょうかね。
鉄骨はアスベストの関係で解体費用が高くつくので注意が必要です。
相場よりやけに安い土地は、古家が鉄骨の場合が多いです。

[2154: e戸建てファンさん]

宝塚のバス便ニュータウンで今一番おすすめというか狙い目なのは中山五月台1～2丁目付近です。
JR中山寺北側ロータリーと旧国道176号線沿いのバス停の運用が始まれば、JRと阪急の両方にバス便で
アクセスできる大規模ニュータウンは今まではラビスタだけでしたが中山台も加わります。
その中でも中山五月台1～2丁目は、行きと帰りが10分以内かつ同等程度の時間である希少性の高い
ポジションにありタウン中心部に近いので徒歩圏のインフラが充実しています。
宝塚の戸建のバス便ニュータウンの中では、公共交通機関で朝ラッシュのピーク時間帯に最も短い
所要時間で大阪に出られるエリアになると予想されています。
ラッシュ時は阪急はJRに対して15分近く遅くなりますからね。

バス便のニュータウンエリアは家が余るこれからの時代、不動産価値に格差がついてくると思います。
バス便の本数、徒歩圏の利便性、バスの所要時間、阪急のみか阪急とJR両方にアクセスできるか否かetc

[2155: e戸建てファンさん]

続き

山手台北部に関しては噂の雲雀丘～山本間のJR新駅（平井車庫北側）が出来て、そこに
山手台のバス便路線が標準で乗り入れるようになれば、勝ち組ニュータウンになりそうです。

新駅が出来なかったり、出来てもバス便が乗り入れなければ、なかなか微妙な所でしょうね。

[2156: 匿名さん]

>>2153 >>2154さま

ご教授ありがとうございました！

光ガ丘と青葉台ですと　バスの本数が全然　違いますね。私は車で移動する事になると思うので　そんなに気になりませんが、子供達の塾や習い事の事を考えると　バス便の多さは大切ですね。
参考になりました。
徒歩圏は　やはり　羨ましいです。

中山台１～２丁目おすすめなのですね！　ネット検索いたしましたが、上記のニュータウンに比べ、ちょっとお高めの価格となりますね。ん～～～～無理かなぁ～。

またおすすめのお手ごろな土地の場所があれば教えてください。
子育ての環境・学区も　視野に入れております。

[2157: 匿名はん]

逆瀬台あたりはバス便の本数が多く逆瀬川駅周辺に出れば色々と充実しているので
おすすめなのですが、青葉台や光ガ丘よりも何割か高くなりますね。
中山台にある中山五月台1～2丁目と中山台1～2丁目は違いますよ。
中山台1丁目あたりは駅に比較的近く坂を我慢すればなんとか徒歩圏ですが、
バス便の本数は少なめで、中山五月台とは違い近所にお店や金融機関や生活医療施設は無いです。
中山台でも中山桜台北部（4丁目、6丁目等）なら、駅から遠くバスの所要時間がややかかるぶん
交渉次第で安く買えるかもしれません。

[2158: 匿名]

公立高校の進学を考えるなら、宝塚はありえない

[2159: 匿名]

と、彩都にだまされて掴まされた輩が申しております。

[2160: 物件比較中さん]

彩都にだまされるとは？
両者を検討しているので具体的に。

[2161: 物件比較中さん]

逆瀬台１丁目の分譲マンションの購入を考えてます。
見学も兼ねてぶらっとしてきたのですが、あまり人とすれ違うこともなく活気がありませんでした。
車で出掛けられる方が多いので道路沿いの方は人気がないのですかね？
あとテナントの半分くらいはシャッターが閉まってて寂びれている感じが・・・
住民の方は高齢な方が多いのでしょうか？
駐車場に車が多数あったのでそうではないと思いたいのですが・・・
住んでいる方いましたら情報下さい。

[2162: 匿名]

便乗ですみません。
逆瀬川駅 近辺は活気がないのでしょうか？

今 宝塚で活気のある場所はどの辺りでしょうか？
土地探し 迷います。

[2163: 物件比較中さん]

駅周辺も歩いてみたんですけど、アピアとかいう建物の店舗は空きが結構ありましたよ。
駅周辺は山手の方が集まってここで消費してるのかな？っとも思ったのですが・・・
まだまだ活気のあるお店が付近にあるのかも知れませんね。

[2164: 匿名はん]

単純にアピアは逆瀬川や南口に対してでかすぎるんですよ。
宝塚全体や今津線沿線の西宮側や伊丹からも人がきてやっとなんとかなるかという大きさ。
あれが宝塚市に一箇所ぐらいだけならいいんですが、ソリオができたりして
まずサンビオラが倒れアピアも破綻しました。

一言で言うと、狭い範囲で一駅ごとに順番にドデカイ再開発をやった市と首長の責任です。

[2165: 匿名さん]

本当にこのスレ寂れたね。山本駅のあの寂れようと一緒かな。正直、今の価格は
この立地では高すぎ。

[2166: 匿名]

安いからよく売れているのです。

[2167: さ]

ほとんどが山手台と彩都の啀み合いだったから、それが無くなっただけでも良いんじゃないですかね。

[2168: 匿名]

新街区発表直後はいつも売れる。見込み客が溜まっているから。
新築マンションの販売開始直後と同じ。

でもその後は厳しくなってくる。
前回街区もなんだかんだ最後まで売れなくて業者に流した区画が結構あったしね（今売ってる）。

正直、山手台北部で50坪～って居住地として本質的な魅力は無いと思います。
あの立地なら平均70坪～（法面は含まない）じゃないと店がろくにないとか（オアシス一軒だけ）
駅までバス便とか坂とかマイナス面を補う住環境にはならないですね。

駅まで歩ける南部の西1～2丁目、東2丁目でも平均70坪なのだから。

[2169: 匿名]

宝塚でオススメの外構屋ってどこでしょうか？

山手台に一番近い場所では陽春園ですが、評判はいかがでしょうか？
植木の町ということで他にも沢山有るみたいですね。

[2170: 匿名]

自分の価値観でセンス良いと思った外構を写真にとるなりネットから持ってくるなりして、それを見せてあとは希望を伝えて見積もりをとってみてプランをつくってもらうのが良いと思います。もちろん数ヶ所の業者で見積もりをとって競合させたほうがいいです。多数の業者に外構を発注したことがある個人なんて殆どいないでしょうから、どこがオススメとかは言えないと思いますよ。

[2171: 周辺住民さん]

アヴェルデの金プラに買取頼もうと持って行ったら閉まってた。。。
7時前後だったと思うんだけど他の店舗も閉まってたし、どうなってんの？
普段ちゃんと営業してますよね？

[2172: 匿名さん]

そば義も閉まってたか？