阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2101: 匿名]

特異な物件（高圧線、幹線道路等）ほど売りに出やすいのは当たり前。特異じゃない物件は満足度高いから長く住む比率高いだろうし、そもそも山手台は定住意向と居住満足度がアンケート調査によりニュータウンでトップクラスなのが判明しているわけで売物件が通常より少ない。

[2102: 匿名]

物は言いようやな。
暴落が酷くて、出るに出られず定住しか無いのが実情だろう。

[2103: 匿名]

山手台は、色々言い訳が必要な土地ばかりで大変ですね。
でも、値下がりに寛容な人バカりですね。

でも、彩都にしとけば、そこまで損せずにすんだのに。
アホな人たちだ。

[2104: 匿名]

>2097

彩都の戸建てで、現在売りに出ている３物件を平均すると、
　　土地：６１．８坪
　　中古価格：４８５０万
　　購入価格：６３９０万（土地３０９０＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲２４％

一方の東１丁目
　　中古価格：４６８０万
　　購入価格：７０００万（土地３７００＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲３３％

人気の彩都は、中古になった瞬間でも３割も下がりませんなー（笑）

[2105: 匿名]

箕面彩都の新築が５０００万ぐらいなのに、中古でその値段は売れない。
どうせ下がる。

[2106: 匿名]

↑
箕面側も土地は坪単価５０万平均なので、６０坪なら土地だけで３０００万する。
新築なら、平均６０００万は超える。

[2107: 匿名]

徒歩９分の箕面彩都の建築条件付きなら、５０００万プラスαぐらい。
梅田までの電車賃が安かろうが明らかに、山手台より彩都の方がいいと思う。

[2108: 匿名]

↑
箕面彩都の建築条件付は、５１坪ギリギリで小分けにしている区画であれば、
土地だけなら２５００万で買える。
但し、ＨＭの建築条件付きだから、なんやかんやで結局は５５００万くらいにはなる。
でもどうせ彩都にするなら庭ぐらい欲しいので、標準６０坪は欲しいところ。

[2109: 匿名]

>>2101彩都にはあんなバカでかい高圧線などないし、幹線道路と言っても通過交通量は非常に少ない。山手台の中古物件がたまたま特異な条件が多いと言うより、山手台そのものが特異な条件のニュータウンなんだから、売りに出てる物件も、それが平均的な物件と言える。

[2110: 匿名]

マセラティやベントレーやパナメーラターボに乗っている住民が沢山いる住宅街において
損したとかセコセコした事考えてる人が多数派なわけないですよね。

1億円で買った家が20年住んで5000万に下がったら、1年あたり250万と固定資産税等が
かかったなぁ割と安いなぁと考えるだけじゃないですか？
西1～2丁目は1億円の家を買える人々の集まりだから、環境が気に入ったから住んでいる。それだけの事です。

山手台と彩都では住民の質が全く違います。
1億円以上の家を買える層が数百世帯以上住んでいる山手台と、庶民しかいない彩都。
しょぼい家が多い彩都に対して、過半数が延床160㎡以上（延床200㎡以上の家も多数）
で外構など設えも金かけている家が多い山手台の2丁目では、歩いて一目瞭然全く街並みの次元が異なる。
初期の山手台（90年代後半、近畿で一番高かった大手分譲地）と大衆分譲地の彩都を本気で比べる人なんていませんよ。

[2111: 住まいに詳しい人]

どうでもいいが、彩都はもろに高圧線が通っていたるんだけど。
ど真ん中（モノレールの軌道）に通っていたから、販売上イメージが悪すぎて地下に埋めただけ。

地下埋設高圧線と架空高圧線の違いは距離。

架空高圧線は一番低い電線までも20メートル程度の距離があるので通常は真下でも
0.5～2ミリガウス程度まで減衰するが（真夏の昼間など電力使用のピーク期などは別）、
地下埋設は地中深く埋めるのはコスト的に無理で（地下鉄なみのコストがかかるので不可能）
保守や点検の必要性からも平均数メートル程度の浅い所に埋めるので、減衰が少なく
人間の生活圏に近く危険性が高い（埋設した場所の真上で5～10ミリガウス）。

[2112: 住まいに詳しい人]

それと架空高圧線は、電線が高い所から比較的低い所まで分散していて平均距離は
一番低い電線よりさらに遠くなるけど、地下埋設高圧線は束ねてぶっといケーブル状にして
埋めてるんです。だからなおさら近いんです。

[2113: 住まいに詳しい人]

それともっと当たり前の常識として。電車を動かす為には変電所が必要でその為には高圧線が必要。

つまり鉄道やモノレールや地下鉄ってのは高圧線そのものなんだよ。

普通の高圧線と違って鉄塔で地上からの距離が稼げないぶん、変電設備や線路の間近では高圧線直下より遥かに大きい数値が計測される場所がある（線路沿いのアパートやマンションの居室で10ミリガウス等の例もある）。

[2114: 匿名]

山手台はせいぜいあと戸建は1000戸程度なので大丈夫、彩都は今から箕面市がわだけで3000戸以上だからなｗ
どう見ても途中で頓挫するから初期の物件も巻き込んで相場崩壊暴落間違いなし。
彩都はあと10～15年したら初期に建てられた2500万程度の中古戸建物件がごろごろ出てくるでしょうな。

[2115: 匿名さん]

山手台ＶＳ彩都は別スレたててやってください。
せっかくのお返事を見落とすところでした。

山手台はやはり寒いですか。
温水床暖房はエコウィルのお湯切れをふせぐために床暖房専用のものをつけるタイプがあるのです。
ただ、最初の設備投資がかなりのものになります。
畜暖は北海道等寒冷地では人気のようなのですが山手台ではおおげさかな？と思ったり。

光熱費はやはりオール電化が安いみたいです。

お庭に薪がおいてある家もありますね。
薪ストーブもあこがれるのですがめんどくさがりやなのでね、、、。

[2116: 匿名はん]

>>2092

どこで建てるんですか？
オール電化はやめたほうがいいですよ。
料理が不便だし、やっぱりガスもあったほうがいいです。
エコキュートはかなり騒音と振動がうるさい上に深夜時間帯に稼働するので
設置場所によっては隣の家からクレームがくる場合もあります
（エアコンの室外機と違って季節関係なく稼働する）。

あと、床暖房はやめたほうがいいです。
あんなのに坪数万アップのお金かけた上に全体の一部しか暖かくなく高い光熱費払うぐらいだったら、
最初から断熱性能の高い家（Q値1.4程度が費用対効果が一番高い）を建てたほうが、家全体どこでも暖かく光熱費も安いです。

http://www1.ocn.ne.jp/~daieiken/top_cm/eco2009dan.htm
暖房費とサッシと断熱性能の費用対効果はこのページを参考にしてみてください。

でも読むと高高は無理なんですね。建築条件がついているのでしょうか？
サッシや屋根や壁の断熱を強化する事もできないのでしょうか？

[2117: 匿名]

騙されて価値の低い土地を高い金払って買ってしまったばかりに、
言い訳が大変ですね。

常識的に考えると、彩都の方が価値があるが・・・。

[2118: 匿名]

畜暖についての知識はないのですが、

HMに、ドアの断熱性は北海道並みものが便利かと問いましたから、そこまで必要ないですよ、と言われました。

ただ、乾燥が苦手、との事ですし、私もガス併用をお薦めしますが‥

オール電化の良いところは、コンロの掃除が楽であるのと、夜間の電気代が安いこと位かなぁ〜と思います。

余計なお世話ですが、後からガス引くのは大変ですよ。

まぁ、山手台が寒いと言っても、車で山手から下界の伊丹西宮尼崎まで降りたとき、車の外気温度表示が2〜3度変わった、と言う感じでした。

だから、北陸等とは比べものにならないと思います。

もし今マンション暮らしなら、一軒家になっただけで、寒さはより感じるらしいですけどね。

[2119: さ]

2117
空気読め

[2120: 匿名]

彩都に騙されるような人は気の毒ですよね。

[2121: 匿名]

中山とか山本の麓に大豪邸が点在しているでしょ。
ニュータウンができる時に山を売って億万長者になった地主が大量にいる。

[2122: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
下界から２～３度ほどなのですね。山に囲まれているからもっと寒いと思ってました。
ちなみに今日は雪は降りましたか？
今住んでいるところは午前中に雪がちらつきました。
今は一軒家で冬はガス代だけでひと月に３万円かかっているので
光熱費を安くしたい思いが強いのかもしれません。

Q値はわかりません。小さな工務店なので聞いてみたら設計の先生に計算してもらいましょうか？
と言われて、お手数おかけするのも悪いと思って断ってしまいました。
窓は樹脂のアルゴンガス入りペアガラス、玄関ドアも断熱材入りだと聞いてます。

断熱材はパラマウント　ガラス工業製　ハウスロン
壁100ｍｍ１０ｋ　床下ポリエステンフォーム厚３０ｍｍ敷き込み　天井１５０ｍｍ１６ｋ
屋根裏と外周に遮熱シート　だそうです。

断熱に関してはいいのか悪いのかよくわかりません。
増やしてもらったほうがいいのかな？

[2124: 匿名]

せめてQ値2以下ぐらいは出さないと光熱費高い家になると思いますよ。どれぐらいの広さかわかりませんけど。
サッシはともかく外壁のハウスロン（グラスウール）10kで100mmははっきりいって今の水準では最低限レベルの断熱ですね。

家全体の性能をあげれば、高性能なエアコンで暖房すればガスや石油や温水床暖房よりかなり安いです。
まぁ快適性で言えば、温水床暖房などになりますけどね。

気密シートも施工せず気密測定もしない従来型の工務店となると、C値も低そうですね。

[2126: 匿名]

宝塚のバス便ニュータウンエリア（逆瀬台、青葉台、中山台、山手台、ラビスタ等）
で選ぶなら、今なら五月台1～2丁目周辺がおすすめかも。
最近JR中山寺近くの旧176号線にバス停用地が整備されてますよね。
ということは中山台の路線バスのうちJR中山寺に乗り入れする本数が多くはならなくても、
乗り入れない便はＪＲ中山寺からほど近い旧176号線のバス停に停車する可能性が高そうです。
となるとJR中山寺方面に行きも帰りも同程度の所要時間（おそらく乗車時間5～7分）で早い
五月台1～2丁目周辺（中山台中心部のバス停から徒歩5分以内のエリア）の価値が上がりそうです。
五月台3～5丁目や桜台の4～7丁目はJR中山寺に乗り入れがはじまっても、行きと帰りで
大きく所要時間が変わる事になるので相対的に価値が下がっていく事になると思います。
家が余る時代はどこでも暴落するわけではなく、バス便ニュータウンでも場所ごとに需要に差がついていく時代になりそうです。

[2127: 匿名]

バス便にもかかわらず、ここを選ぶ理由がいまいち分からない。

[2128: 匿名]

都心直結の私鉄やＪＲ（モノレールは駄目）の駅から徒歩10分以内の
閑静な一種低層のの土地を買うのが一番です。

バス便やモノレールは二束三文になる可能性が高い。

[2129: 匿名]

ちなみに宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街がいくつもあります。

[2130: 匿名]

モノレールとバスを同列にしている馬鹿が多いな

[2131: 匿名さん]

>2124
ありがとうございます。
断熱材については工務店に増やせれるか問い合わせてみます。
断熱性を売りにしてるハウスメーカーも問い合わせてみたりしたのですが坪単価高いです、、。

蓄熱暖房だとマイコン割引というものがあって毎月の電気料金が割引になるそうなので畜暖に決定しようと思います。
深夜電力で光熱費削減にチャレンジします。

[2132: 匿名さん]

宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街
ってどこですか？

[2133: 匿名]

市内をくまなく歩いてみなさい。そうすればわかります。

[2134: 匿名]

大阪で有数の高級住宅地と言われている、東豊中１－３丁目、上野東３丁目、
緑丘は、どこも最寄り駅がバス便＆モノレール沿線。

もう少し勉強しろよ。

[2135: 匿名]

あれはあとから（東豊中が開発されて60年たってから）たまたま近くにモノレールが出来ただけで（中環に近いから）、もともとの東豊中は豊中駅からのバス便住宅街。

東豊中と彩都を同一レベルで扱おうなんて頭がおかしい。

[2136: 匿名]

断熱材増やすうんぬん以前に、グラスウール10kで100mmってのはいただけませんね。

100mmしか入れららないと決まっているなら、せめて24kにしないと駄目でしょう。

気密や換気システムはどうなってるんですかね。

本来は高高は安いものですよ。断熱材や気密シートの値段なんて知れてますから。

ローコストでも、Q値2未満の会社はいっぱいあります。

断熱性能のアップは、床暖房やソーラー（オール電化）を入れるよりも全然安いコストでできるものです。

[2137: 匿名]

http://www.t-yamatedai.jp/
コスモスイニシアが分譲するみたい。ここって前回街区の売れ残っていた幹線道路沿いですかね。

[2138: 匿名]

>2135
そんなの誰でも分かってるわ。
アホか？

[2140: 匿名]

土地神話が生きていた時代ならともかく、バス便エリアの土地に資産価値など期待できない今の時代では標高200mの山の上で50～55坪の土地が並ぶ街並みに魅力は感じないです。駅近でも宝塚市の一種低層地区は最低150㎡なのに、バス便で山の上まで登ってそれに毛が生えたレベル（170～180㎡）では･･･　標高200m以上の山の上はせめて平均300～400㎡の区画割りにしてほしい。これぐらいでやっと不便さと引き換えの魅力が見出せます。

[2141: 匿名]

↑　↑　↑

170～180㎡低価格で売れ行き好調の為、わざわざ戦略を見直すつもりは一切ございません。

[2142: 匿名]

バス便は馬鹿にされがちだけど、坂有りバス無し徒歩15分以上よりはっきりいって便利で永住性が高い。

坂のある地域で駅から1200メートル以上だと、はっきりいってバス便以下だよ。


徒歩8分以内 ＞ 徒歩8～15分 ＞ バス便＋徒歩10分以内 ＞ バス無し徒歩15～25分 ＞ バス便＋徒歩10分以上 ＞ バス無し徒歩25分以上

[2143: 匿名]

バス停まで1～3分で駅までのバス乗車時間が7分以内ならば、おおよそ徒歩15分と同等の不動産価値があると言える。

[2144: 匿名]

↑そんなことは有りません。

[2145: 匿名]

15分坂道を歩くより徒歩3分バス5分のほうがぜんぜん楽で高齢になっても暮らしやすい

[2146: 匿名]

ラッシュアワーだけでなく昼間も含めてバスが最低でも１０分毎に頻繁に来る場所なら駅から遠い場所より場合によ

っては検討に値するが１時間に３本しか来ないようなバス便なら駅に距離が近い分、徒歩圏のほうが絶対良い。

[2147: 匿名]

駅から２ｋｍ以上（高低差１５０ｍ以上）も山登って隣の家と壁が２～３ｍしか離れていない５０～６０坪の家並みに今となっては魅力はありません。土地の価値は下がらないと信じられていた昭和４０～６０年代ならいざしらず、便利な場所にいくらでも家が余ってる時代にわざわざバス便の山の上に損するのを理解して登るなら、隣の家と５メートル程度離れたゆとりがうまれる１００坪以上でなければ魅力はありません。

[2148: 匿名]

アンチと擁護派の戦いがなぜか消えて、活気がなくなったね。
売れ行きはどうなのかな？

[2149: 匿名]

登録会員分譲、一般分譲ともにそろそろ第二回が販売開始のようです。

[2150: あげ]

あげ