阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2022: 匿名]

中古物件

山手台東１丁目 4,950万円 H19 土地195.00㎡ 建延130.00㎡
山手台西２丁目 5,480万円 H6 土地226.78㎡ 建延158.22㎡
山手台西２丁目 6,200万円 H11 土地229.72㎡ 建延134.12㎡
山手台西１丁目 6,500万円 H15 土地250.32㎡ 建延141.87㎡

彩都西　宅地取引事例

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　宅地取引事例

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　宅地取引事例

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

[2023: 匿名]

彩都と違って山手台には懸念が無い。なぜならこれから悲惨な分譲場所（モノレールから徒歩圏外かバス便）がメインになり泥沼に向かっている彩都と違って（あと少しで徒歩圏を外れるのは時間の問題）、山手台は駅から一番遠く相対的に最も立地が悪い４丁目が順調に売れまくっているので、山手台内で最も条件が悪い場所でも

「彩都と同等以上の価格帯（総額）で」

売れているので明確に需要がある事が既に判明している。ちなみに重要なのは、今回の新街区は彩都の大部分と同一価格帯だが、前回の4丁目は彩都の売れ筋より高額であるという事。

そして彩都は条件付き土地の販売がメインだが、山手台は条件無しの販売割合がまだ多く、そこに建てられている注文住宅は彩都より平均面積が大きい事（上物に予算をかけたい人が買っている）。

[2024: ↑↑↑↑↑↑↑]

偏屈ジジイ＝ポテンシャルおやじ＝電車賃男


参上!!!!

[2025: 匿名]

モノレールやニュートラムやＬＲＴの停まる場所は不動産を語る上で普通は駅とはいいまへん。

「駅から徒歩圏の分譲地」というのは、電車（鉄道）の駅から歩ける範囲内を言います。

[2026: 匿名]

↑偏屈ジジイが文調を変えただけの稚拙な偽装工作(笑)

[2027: 匿名]

ここで彩都持ち上げているアンチは彩都に住みたいとなってこれっぽっちも思ってない。

単に山手台叩きたいからその手段に利用しているだけ。

[2028: 匿名]

山手台は糞。以上。

[2029: 匿名]

彩都より座って乗換えなしで梅田まで直通で寝て出られる日生中央のほうがマシ。

[2030: 住まいに詳しい人]

>>2019
彩都は大阪平野に面した南斜面でもないし、大阪平野が一望できる南斜面でもありません。

大阪平野から標高130mの千里丘陵を超えた向こう側の僻地なので、高い所や高階層からしか梅田方面の都心は見えませんし（しかも千里丘陵に邪魔されて大阪平野のごく一部分がかろうじて見えるだけ）、大阪都心から宝塚は全貌が見えますが、彩都は殆ど見えません。
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/index.html

[2031: 匿名]

大阪平野を一望できるとこに住みたかったら市内の超高層マンションが一番だろ
資産価値も高いし、梅田や難波へ徒歩で行ける

[2032: 匿名]

山手台からは高圧線の鉄塔がよく見える。

[2033: 匿名さん]

全てのニュータウンに住みたいという需要は緑があるところに庭有りで住みたいとイコールだから都心居住とは相容れない。

[2034: 匿名]

中山台・五月台・桜台は中心部に近い場所ならいいけど、そうでない場所は山手台の4丁目よりもっと不便。
駅へも遠くバス便の時間も長く徒歩圏の利便性も悪いって場所も。

[2035: 匿名]

んじゃ山手台は無いな
庭と呼べる広さじゃねぇし

[2036: 匿名]

山手台は３丁目以南は土地は大きめですよ。
西１～２丁目、東２丁目は駅から歩けて７０坪がメインです。

[2037: 匿名]

庭と呼べるレベルの広さを確保するには最低でも敷地70坪は無いとね

[2038: 匿名]

山手台のことを悪く言うつもりは全くありませんが、
あまりにも、黒を白へ、灰を金へ言い換える
偏屈ジジィの一方的な詭弁が許せないので書きます。

山手台の東西２丁目から歩いて山本駅まで往復してる人なんて実際にはほとんど居ません。
何と言っても、けっこうな坂ですから。
なので山手台２丁目でも駅徒歩圏内ではありません。
バス利用か自家用車での送迎がほとんどです。

それと、大阪平野を望む南斜面とか自慢しておりますが、
中山台側と平井側の東西方向に尾根が走ってますので
山手台はそれほど明るく開けてる感じはしません。
これは実際にご覧になるとおわかりいただけるでしょう。
むしろ中山五月台や桜台の方が全般的に明るく眺望も良いところが多いです。
それに、ほかのニュータウンでも、
山手台と同等もしくはそれ以上に明るい街などいくらでもあります。

[2039: ↑]

賛同致します。

[2040: 匿名さん]

山手台命の人は、彩都のこと良く知らないで批判してるから笑える。

>2023
山手台４丁目が、彩都と同等以上の価格帯のわけないやん。
山手台は、２０００万前半が中心だろ。それに２０００万以下の安いところほど人気や。
彩都にそんな安いとこないわ。
阪急の無条件宅地は山手台は２０００万前半やけど彩都は基本３０００万以上やで。
彩都で２０００万以下の土地なんて、ここ２年以内で見たことないわ。

>2030
住まいに詳しいかどうか知らんが、土地には詳しくないな。
彩都の箕面側に行ってみな。梅田が良く見えるから（笑）

[2041: 匿名]

実際に住んでいる人なら、朝に2丁目から歩道を歩いて通勤している方がいっぱいいるのは知っていると思いますよ（早朝に車で登っていくと多数の歩行者とすれ違う）。特に行きは下りなので多いです。健康がてらに歩いている年配の方も多いです。

ここで叩いている人は現実を知らないアンチでしょう。

[2042: 匿名]

2040はバカだな。山手台が2000万円台前半が中心だったことなど過去に一度もない。
いちばん安い西4丁目でも前回の200区画は2700～3200万円台
（具体的には法面を除くと最低2600万～5000万）が中心。

法面含まない土地で190平米以下や2500万円以下が登場したのは、最も駅から遠い昨年末の新街区から。
しかも今までで最安の今回の街区でも2000万円台前半は北向きで間口の狭い土地のみで、
南向きや角地は全て2500万円以上しているしその値段で売れている（会員向けは南向きも全て完売）。
http://www.yamatedai.net/tk/bunjyo/zone/3/
ようするに2400万円以下の土地なんて新街区全体の3割台しか無い。6割以上は2500万円以上。
南側の角地など3000万円以上もあるから、平均すれば当然に2500万円を超える。

因みに新街区は前回より相場が下がったんじゃなくて、オアシスから近いというメリットもなくなり、駅からも
スーパーからも遠くバス乗車時間も2分ぐらい伸びて高圧線が近いという様々な要素で明確に条件が悪いから
当たり前に前回街区の200区画より安いだけ。

もっとも彩都は、5年以上前から2500万円以下や180平米以下の貧乏人向けの土地が大量にあったけどね。
殺人犯で変質者の容疑者が逮捕された家は90坪で坪30万円ちょっとの3000万円の土地だったしね。その頃の山手台はもっと駅に近い場所が分譲されており坪60万～。比較になりません。

彩都の標高は120m程度、だから標高30～130mの千里丘陵に大阪側の視界を邪魔されるのは当たり前。箕面側は山の斜面で200m超まで標高が上がっていくから梅田が見える場所も出てくるのは当たり前だが、それでも視界の下の大部分が邪魔され大阪平野一望とはならない。
見えるだけ。

[2043: 匿名]

訂正　彩都西駅周辺の標高は120m程度

[2044: 匿名]

山手台の西４丁目のひとつ前とふたつ前に分譲された東１丁目と東３丁目の分譲価格（土地）は

東１丁目　3300万～7800万円（中心価格帯は4000万円前後）

東３丁目　3100万～7000万円（中心価格帯は3600万円前後）

[2045: 匿名]

山手台の坂は緩やかですよ。
歩きやすいように平均斜度が8%を超えないようにわざわざそういうルート設計になっています。
宝塚の山手住宅街はたいてい10%前後から10%を超えるの坂を登っていく道が多いのですが、
山手台はあえて直線的な登坂ルートをとらず、軸をずらし緩やかなカーブで距離を2～3割長くする事で
交差点や急カーブを通らない事とバス道路が駅に直結する事と歩きやすい勾配にする事を実現したのです。

[2046: ↑↑↑↑↑]

>2041〜>2044
夜中も眠れず必死で反論。

恐るべし山手台偏屈ジジイ！！

[2047: 匿名]

山手台信者は自画自賛しかしないナルシストや
この掲示板はつまらん書き込みばかりでウンザリ

[2048: 匿名]

夜中の3時、4時に反論の書き込みとは必死だな
仕事は新聞配達か？笑
三交代のオペレーター？笑
無職で家も買えないニート？笑
普段、誰にも相手にしてもらえないのね
ここなら相手にしてもらるから必死なのね
かわいそうなガキだな

[2049: 匿名]

老人の早起きか、自営業かSOHOか、休みがサラリーマンとは異なる職種か、朝早い業界の職種か、色々考えられますな。

[2050: 匿名]

ココの山手台擁護の書き込みの殆どは偏屈ジジイの一人芝居。論調や文体を巧みに変えて多数派を装おっているだけ(笑)

いずれにしても偏屈ジジイがヒマ人なのは良く分かった…可哀想に(涙)

[2051: 匿名]

>>2047
長所も欠点もまともな議論は既に前スレで語りつくされている。
新たに語るようなことは皆無といっていいほど。

現在はアンチ側と住民及び肯定者側の罵り合い、煽りあい、揚げ足取りの攻防スレだから
ネガティブ意見も肯定意見もバランス感に欠き過激で一方的な内容が多いのは当たり前。

[2053: e戸建てファンさん]

なんで住みたくもない好きでもない山手台を異常なまでに嫌悪して叩くアンチがいるのか？

それは注文住宅を買う金が無いからです。

だから90年代半ば以降の近畿の大手ニュータウン分譲地で最も価格帯が高かった山手台を目の敵にしているのです。

そして宝塚市周辺に住んでいるのです。

自分が住んでいる所を叩かれれば満足して居住している人が反論するのは当たり前ですが、自分の住まいに満足していて不満の無い人間や良い所に住んでいる人間は、好きでもない縁もゆかりも無い特定の住宅街に執拗に粘.着して叩いたりしません。

ようするに注文住宅を買う金が無いんです。

土地が１０００万円程度の安いニュータウンでも、注文住宅をちゃんと建てて満足して住んでいる人はこのような事はしません。

自分の住んでいる所を否定されて反論したり擁護するのは自然な感情ですが、住んでもいない縁もない住宅街に粘.着するのは住まいに不満やストレスがある人間の行い以外にはありえないのです。

もっとはっきり言うと、たまの冷やかしは別にして延々粘.着している執拗なアンチは１～２人しかいません。

[2054: 匿名]

ラビスタや逆瀬台や中山台はどうしても陸の孤島というか既存の駅や市街地から孤立したニュータウンというイメージがあります。バスも何度も右折・左折したり停まったりして信号も何箇所も通ってやっと辿りつきますからね。まぁだからこそタウン内に施設が成立しえるのだと思います。一方で山手台は、幹線道路の両側に植栽のある広い歩道が上から駅前までずっと続いているので、駅を玄関口とする直結したニュータウンというイメージが強いですね。これには良い点も悪い点もあると思いますが、駅のロータリーを出てすぐ北側から既にニュータウンとの景観的な一帯感はあると思います。実際、山手台開発にあわせて開発された道路だからそうなるのは当たり前なんですけどね。

[2055: 匿名]

ラビスタや逆瀬台はバスの起点駅が宝塚駅や逆瀬川駅。それなりの商業集積の整った駅が玄関口。それにひきかえ山手台の玄関口たる山本駅の何にもない寂れようはホント悲惨。オマケに悲願だったJR中山寺までのバス乗り入れも儚い夢と消えました(涙)まぁバス乗車時間が少々長くなっても川西能勢口からのバス便ニュータウンの方が余程マシでしょう。そもそも山本駅がバス便ニュータウンの玄関口なんてあり得ない設定。

[2056: 匿名]

>2054山本駅北のバスロータリーが山手台の玄関口？

ァア…アレが自慢？あんな寂しいバスロータリー初めて見た…

恋は盲目…アバタもエクボ…住めば都ですねぇ！

[2057: 匿名さん]

阪急の無条件宅地価格
　・山手台（現在販売中の２３区画）価格帯：２１４３万円～３０５１万円
　・彩都（ガーデンビレッジやまぶき）価格帯：３３９７万円～５３６５万円
まあ、阪急の評価はこんなもんでしょ。

それと、山手台と逆瀬川では、彩都と千里中央を比較するようなもの。
逆瀬川住人に怒られるよ。
痘痕も笑窪とは、このことだな。

[2058: 匿名]

山手台　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　4900万円
彩都　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　2800万円

[2059: 匿名]

駅から最も遠くローコスト造成の山手台の西4丁目なんて山手台全体の平均とはかけ離れているどころか、
山手台の中では浮きまくってる事実上の別地区なのに、そこを「典型的な山手台」や
「山手台の平均」や「山手台の評価」に仕立て上げようとしている作為的なレトリックは恥ずかしすぎる

現実のここ5年以内の「西4丁目以外」の山手台の阪急分譲価格は

東1丁目　3300万～7800万円（中心価格帯は4000万円前後）

東3丁目　3100万～7000万円（中心価格帯は3600万円前後）

そして山手台東１丁目の土地は4500～7800万（坪60～70万）で数ヶ月～半年前に数区画売れている

駅からの距離も所要時間も土地の大きさもコストも街並みも「普通の山手台」とはかけ離れた西4丁目を
山手台の代表例として扱うのは、モノレールの彩都西から一番遠い徒歩30分以上かかる箕面側の僻地を
彩都の土地の代表例として扱うようなもの。

A高校の下位5%の生徒の成績と、B高校の上位3割（彩都の箕面側で駅徒歩10分圏は全体面積の3割以下）
の生徒の成績を比べて、B高校のほうが優秀と言ってるようなアホ丸出しな煽り。

そもそも西4丁目の新街区は、駅から遠い高圧線に近い、西傾斜など条件が悪いから、阪急が止むを得ず
安売りする為につくった今までとは180度毛色が違う街並みなわけで、山手台の典型でもなんでもない。

[2060: 匿名]

↑山手台偏屈ジジィ

夜勤明けごくろうさん！
しっかり睡眠とれよ(笑)

[2061: 匿名]

2059
高圧線に近いから…幹線道路沿いだから…
西斜面だから…
前から感じてたんだけど山手台って言い訳の必要な宅地多いですね。

[2062: 匿名]

アンチは本当は閑静な住宅街に注文住宅を建てて住みたいんです。

でも山手台どころか土地が０円でも注文住宅を建てるようなお金が無いので、ストレス解消の為に
高額な住宅を買える人が多く住んでいる（なんせ90年代後半の近畿の大規模分譲地でいちばん高額だったから）
山手台を目の敵にして叩いているのです。

[2063: >>2056]

たしかに山本駅前バスロータリーは終わっとるな。まだ能勢電の日生中央や畦野駅前の方が活気あるよ。

[2064: 匿名さん]

>2059
山手台自慢の東１丁目でも、中心価格帯は４０００万程度。
同時期、彩都で売り出していた土地も、条件付宅地でそんなもんだった。
それを、あたかも西４丁目（平均２５００万）と別格のように言って、アホ丸出しやな。
４０００万じゃー、千里中央の分割地も買えんわ。

[2065: な]

今度は千中ですか。
ネタ尽きませんね。

[2066: 匿名]

東１丁目の土地面積は平均で２１０㎡程度で販売価格は４１００万円程度。

９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。

販売価格の序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

[2067: 匿名]

中筋山手7丁目も見に来てごらん。駅徒歩15分で203区画のニュータウン。

[2068: 匿名]

あそこは山手台の西4丁目以上に高圧線が視界に入り込んで圧迫感があるのが残念ですね。
その点さえなければ素晴らしいロケーションなのですが。
大阪方面の眺望や視界の広さは山手台より良いし、ＪＲ中山寺にも阪急中山にも歩けますしね。

[2069: 買いたいけど買えない人]

アンチはどこに住んでるのか?
やはり賃貸か? 山手台買えなかったか?
買えなかったに一票やな

[2070: 匿名さん]

↑↑↑○○○○賃貸に一票!！

[2071: 周辺住民さん]

アンチは買う気もないしね、検討もしてない。 本気で検討して彩都なんか選ばない 彩都近辺にツレいないの?普通に近所の地名で検索してみなれ 彩都すすめる奴は箕面や千里に住んだことないね

[2072: 匿名]

近所の地名で検索とは。
彩都と関係あるの？

[2073: 匿名さん]

値下がりで大損した（しそうな）序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目
てことですか。

そういえば、山本駅周辺の土地下落率が宝塚市の中で上位なのも、山手台の影響？

[2074: 匿名]

山手台のオフィシャルブログっていつのまにかなくなってるね。

ミサワやパナホームも山手台のブログあるのに、阪急がないってどういうことや。

[2075: 匿名]

阪急は彩都に注力している。

[2076: 匿名]

早くここから逃げたいんやろ

[2077: 匿名]

山手台倶楽部の登録会員向けに10区画の分譲がはじまりましたね。

17-1 186.83m2 (約56.51坪) 2,600万円
20-1 189.40m2 (約57.29坪) 2,850万円
20-2 185.48m2 (約56.10坪) 2,657万円
20-3 185.46m2 (約56.10坪) 2,578万円
20-10 180.84m2 (約54.70坪) 2,338万円
20-11 180.78m2 (約54.68坪) 2,363万円
20-12 187.32m2 (約56.66坪) 2,580万円
26-5 205.55m2 (約62.17坪) 2,885万円
26-6 198.92m2 (約60.17坪) 2,595万円
26-7 205.02m2 (約62.01坪) 2,528万円


だいたい

南向き角地は　　　　50万/坪
南向きは　　　　46～47万/坪
北向き角地は　　45～46万/坪
北向きは坪　　　42～43万/坪

といったところです。西4丁目の平均的な注文住宅（総額3200万程度）を建てると5800万～6000万てとこでしょうか。

[2078: 匿名]

彩都と違って山手台は駅から最遠部でも、順調に売れる事が証明されましたから、阪急は安心しているのです。

一方で彩都は太鼓を叩きまくらないと真剣にヤバイ。

[2079: 匿名さん]

今日のチラシに彩都の広告出てたが、
ＨＭの建築条件付が２４１７万～３５４３万
ＵＲの建築条件無しだと２８８９万～４４８２万

４丁目より少し高いが、将来性を考えると、
　・今年春から、公立の小中一貫校ができる
　・モノレールに加え、今年から、ＪＲ茨木、阪急茨木へのバスが開通する予定
　・道路整備が本格化する
など、これ以上のインフラ整備が全く期待できない山手台と
毎年、新しい何かができる期待がある彩都では、将来性が全く違うから。
分譲時の価格と中古価格の両者の差を見れば分かるが、５年後に更に差が付くのは明らか。

高い金で掴まされて損したのを自慢するのは良いが、賢明な人は彩都にしなはれ。

[2080: 匿名さん]

>2078
語弊があるな。山手台も安くすれば売れることが証明されただけ。
それと、彩都は駅徒歩エリアが全体の約７割を占めるから、心配御無用。
山手台の暴落の方がよほど心配。

[2081: 匿名]

彩都で建築条件付きと条件無しの価格の乖離が大きくなってきているのは暴落の予兆。
思うような値段で売れないから、安く見せないといけないようになってきているという事。

駅に近ければ坪70万（110坪7800万で建築条件無し土地が成約）でも売れる山手台とは大違い。

[2082: 匿名]

東１丁目の駅徒歩圏で平成19年築の戸建て
4680万円で売りに出ていますね。

[2083: 匿名]

彩都分譲中土地物件

ダイワハウス

9-7号地 182.03㎡ （約55.06坪） 2,477万円
9-14号地 170.31㎡ （約51.51坪） 2,763万円
10-1号地 266.32㎡ （約80.56坪） 2,746万円

積水ハウス

3号地 170.00㎡（約51.42坪） 2250万円
5号地 182.00㎡（約55.05坪） 2450万円

[2084: 匿名]

>2082
山手台１～２丁目は、高い買い物をしたのが自慢なんだから、
中古価格の話は、タブーやで。
でも、5000万以下でもなかなか売れんらしいわ。

[2085: 匿名]

>2081
建築条件付きと建築条件無しが差があるのは、単に面積が違うだけで、
坪単価は殆ど同じ。
山手台は暴落したかも知らんが、彩都はその可能性は低い。
箕面側は、茨木側以上に順調に売れているみたいだし。

[2086: 匿名]

>>2082
平均7000〜8000万円したと、ご自慢の東一丁目がたった3、4年で半値近い4000万円台に暴落ですかァ〜これが山手台のポテンシャルですかねぇ(涙)
どうせまた、その物件は「高圧線に近いから…」とか「幹線道路に近いから…」とか言うんでしょうねェ(笑)

[2087: 匿名]

だから‥‥大阪に住みたくないんだってば。。

ネタ無くても、彩都自慢禁止にしよう？

比べるならせめて兵庫県内で宜しく。

[2088: 匿名]

>2066 が
>９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
>時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。
>
>販売価格の序列で言えば
>
>西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

と自慢してた、最上級グレードの西２丁目の物件も、
ずっと前から５０００万以下の値段で売りに出ているが、売れてない。
これも、高圧線と幹線道路の影響でしょうか・・・。
痛々しいわ。

[2089: 匿名]

それとも東１丁目は『生き埋め奴婢』が大量に殉葬されてるから、たまたま安くなっただけか？

[2090: 匿名]

>2087
予算が合えば逆瀬川で、いいんじゃない。

[2091: 匿名]

↑山手台みたいに３年余りで半値近くに大暴落する心配はなさそうですね。

[2092: 匿名さん]

山手台は寒いですか？
これから建築予定なのですが、どの程度の暖房器具を用意したらよいものか迷ってます。
オール電化にする予定なのですがエアコンでの暖房は乾燥するので苦手です。
そこで蓄熱式暖房か、電気式温水床暖房というものを検討してます。
どちらも一長一短があるので決めかねてます。
山手台に住まわれていて、オール電化にされている方のアドバイスをいただけたらうれしいです。
建築予定の家は高高住宅ではないですが長期優良住宅には認定されるそうです。

[2093: 匿名]

山手台西２丁目の仲介も坪３５万ぐらいで出てる。
相場的には、１～２丁目が坪４０万～４５万、３～４丁目が３５万ぐらいが妥当なラインかな。

阪急沿線の駅で、住みたい駅のアンケートで山本駅が三国や蛍池と同じぐらいの不人気だったけど、
人気の逆瀬川とは、差が有りすぎ。

[2094: 匿名]

住んでる人の話では、寒いらしいですよ。天気もコロコロ変わるのでびっくりしました。

でも、しっかりドアしめて、お家の中を暖めさえすれば暖かいです。

でも吹き抜けやリビング階段とかにすると、尚スースーするそうです。
と、すると、パナの各部屋の換気口は寒くないのかな？

個人的には、やはりガスも併用されたほうが安心じゃないでしょうか？

電気床暖よりガス床暖の方が気持ち良かったです。
エアコンよりガスﾌｧﾝﾋｰﾀｰの方が暖かいです。
電気温水きより、ガスの方がお湯が無くならなくて安心です。

しかし、冷やすのは電気にはかないませんね！

光熱費は分かりません。

[2095: 匿名]

山手台西２丁目の土地は大きくて（１１０坪以上）分筆できず幹線道路沿いで法面もある上に
リーマンショック前の好景気の時に５０００万以上で出して失敗して売れ残りの印象が強くなった
物件だから安くなってるのは当たり前

こんな特異な条件と一般的な土地を同列に語っている時点でアホ丸出し

[2096: 匿名]

山手台って特異な条件や例外的な物件ばっかりやね。もしかして、まともな物件の方が少なかったりして。毎回毎回言い訳けばっかり聞きあきた(笑)

[2097: 匿名]

東1丁目の物件は購入時は7000万弱（土地3700万＋建築費諸費用外構3300万程度）だろうが、
7割程度に下がっているのは景況考えれば当たり目（4980万円で売れず4680万円に値下げ）。
築浅で建物の評価額がある程度高いと自由に建替え利用できる状態じゃないから、
土地利用に制約があり、土地の評価も割安にならざるをえない。
新築マンションなんて景気がそのまま変動していない場合でも中古になった瞬間3割は下がる。
ましてや好景気→不況ならその程度ではすまない。
不動産は新築プレミアムが25%以上乗ってるので、基本的に中古になるだけで景気が悪くない
時ですら2～3割は下がる。

[2098: 匿名]

不況時は、値段が高い物件、大きい物件、広い土地ほど値下がり率が高くなる。
買える値段は決まっているので、グロスの大きさが原因で買い手がいなければ相場以上に下がる事もしばしば。

[2099: 住まいに詳しい人]

彩都の10～15年後が楽しみですなぁ
箕面側供給過多による虚構崩壊で2000万円台の中古戸建がゴロゴロでしょうな

[2100: 匿名さん]

いくら新しくても、他人が建てて一切自由の利かない家に新築時の値段出すバカはおらんわな。
最低でも３割程度は安くなっていないと売れないのは当たり前。

家は最初の数年でがくっと価値が落ちて、そこから１５～２０年かけて土地値まで緩やかに落ちていく。

[2101: 匿名]

特異な物件（高圧線、幹線道路等）ほど売りに出やすいのは当たり前。特異じゃない物件は満足度高いから長く住む比率高いだろうし、そもそも山手台は定住意向と居住満足度がアンケート調査によりニュータウンでトップクラスなのが判明しているわけで売物件が通常より少ない。

[2102: 匿名]

物は言いようやな。
暴落が酷くて、出るに出られず定住しか無いのが実情だろう。

[2103: 匿名]

山手台は、色々言い訳が必要な土地ばかりで大変ですね。
でも、値下がりに寛容な人バカりですね。

でも、彩都にしとけば、そこまで損せずにすんだのに。
アホな人たちだ。

[2104: 匿名]

>2097

彩都の戸建てで、現在売りに出ている３物件を平均すると、
　　土地：６１．８坪
　　中古価格：４８５０万
　　購入価格：６３９０万（土地３０９０＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲２４％

一方の東１丁目
　　中古価格：４６８０万
　　購入価格：７０００万（土地３７００＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲３３％

人気の彩都は、中古になった瞬間でも３割も下がりませんなー（笑）

[2105: 匿名]

箕面彩都の新築が５０００万ぐらいなのに、中古でその値段は売れない。
どうせ下がる。

[2106: 匿名]

↑
箕面側も土地は坪単価５０万平均なので、６０坪なら土地だけで３０００万する。
新築なら、平均６０００万は超える。

[2107: 匿名]

徒歩９分の箕面彩都の建築条件付きなら、５０００万プラスαぐらい。
梅田までの電車賃が安かろうが明らかに、山手台より彩都の方がいいと思う。

[2108: 匿名]

↑
箕面彩都の建築条件付は、５１坪ギリギリで小分けにしている区画であれば、
土地だけなら２５００万で買える。
但し、ＨＭの建築条件付きだから、なんやかんやで結局は５５００万くらいにはなる。
でもどうせ彩都にするなら庭ぐらい欲しいので、標準６０坪は欲しいところ。

[2109: 匿名]

>>2101彩都にはあんなバカでかい高圧線などないし、幹線道路と言っても通過交通量は非常に少ない。山手台の中古物件がたまたま特異な条件が多いと言うより、山手台そのものが特異な条件のニュータウンなんだから、売りに出てる物件も、それが平均的な物件と言える。

[2110: 匿名]

マセラティやベントレーやパナメーラターボに乗っている住民が沢山いる住宅街において
損したとかセコセコした事考えてる人が多数派なわけないですよね。

1億円で買った家が20年住んで5000万に下がったら、1年あたり250万と固定資産税等が
かかったなぁ割と安いなぁと考えるだけじゃないですか？
西1～2丁目は1億円の家を買える人々の集まりだから、環境が気に入ったから住んでいる。それだけの事です。

山手台と彩都では住民の質が全く違います。
1億円以上の家を買える層が数百世帯以上住んでいる山手台と、庶民しかいない彩都。
しょぼい家が多い彩都に対して、過半数が延床160㎡以上（延床200㎡以上の家も多数）
で外構など設えも金かけている家が多い山手台の2丁目では、歩いて一目瞭然全く街並みの次元が異なる。
初期の山手台（90年代後半、近畿で一番高かった大手分譲地）と大衆分譲地の彩都を本気で比べる人なんていませんよ。

[2111: 住まいに詳しい人]

どうでもいいが、彩都はもろに高圧線が通っていたるんだけど。
ど真ん中（モノレールの軌道）に通っていたから、販売上イメージが悪すぎて地下に埋めただけ。

地下埋設高圧線と架空高圧線の違いは距離。

架空高圧線は一番低い電線までも20メートル程度の距離があるので通常は真下でも
0.5～2ミリガウス程度まで減衰するが（真夏の昼間など電力使用のピーク期などは別）、
地下埋設は地中深く埋めるのはコスト的に無理で（地下鉄なみのコストがかかるので不可能）
保守や点検の必要性からも平均数メートル程度の浅い所に埋めるので、減衰が少なく
人間の生活圏に近く危険性が高い（埋設した場所の真上で5～10ミリガウス）。

[2112: 住まいに詳しい人]

それと架空高圧線は、電線が高い所から比較的低い所まで分散していて平均距離は
一番低い電線よりさらに遠くなるけど、地下埋設高圧線は束ねてぶっといケーブル状にして
埋めてるんです。だからなおさら近いんです。

[2113: 住まいに詳しい人]

それともっと当たり前の常識として。電車を動かす為には変電所が必要でその為には高圧線が必要。

つまり鉄道やモノレールや地下鉄ってのは高圧線そのものなんだよ。

普通の高圧線と違って鉄塔で地上からの距離が稼げないぶん、変電設備や線路の間近では高圧線直下より遥かに大きい数値が計測される場所がある（線路沿いのアパートやマンションの居室で10ミリガウス等の例もある）。

[2114: 匿名]

山手台はせいぜいあと戸建は1000戸程度なので大丈夫、彩都は今から箕面市がわだけで3000戸以上だからなｗ
どう見ても途中で頓挫するから初期の物件も巻き込んで相場崩壊暴落間違いなし。
彩都はあと10～15年したら初期に建てられた2500万程度の中古戸建物件がごろごろ出てくるでしょうな。

[2115: 匿名さん]

山手台ＶＳ彩都は別スレたててやってください。
せっかくのお返事を見落とすところでした。

山手台はやはり寒いですか。
温水床暖房はエコウィルのお湯切れをふせぐために床暖房専用のものをつけるタイプがあるのです。
ただ、最初の設備投資がかなりのものになります。
畜暖は北海道等寒冷地では人気のようなのですが山手台ではおおげさかな？と思ったり。

光熱費はやはりオール電化が安いみたいです。

お庭に薪がおいてある家もありますね。
薪ストーブもあこがれるのですがめんどくさがりやなのでね、、、。

[2116: 匿名はん]

>>2092

どこで建てるんですか？
オール電化はやめたほうがいいですよ。
料理が不便だし、やっぱりガスもあったほうがいいです。
エコキュートはかなり騒音と振動がうるさい上に深夜時間帯に稼働するので
設置場所によっては隣の家からクレームがくる場合もあります
（エアコンの室外機と違って季節関係なく稼働する）。

あと、床暖房はやめたほうがいいです。
あんなのに坪数万アップのお金かけた上に全体の一部しか暖かくなく高い光熱費払うぐらいだったら、
最初から断熱性能の高い家（Q値1.4程度が費用対効果が一番高い）を建てたほうが、家全体どこでも暖かく光熱費も安いです。

http://www1.ocn.ne.jp/~daieiken/top_cm/eco2009dan.htm
暖房費とサッシと断熱性能の費用対効果はこのページを参考にしてみてください。

でも読むと高高は無理なんですね。建築条件がついているのでしょうか？
サッシや屋根や壁の断熱を強化する事もできないのでしょうか？

[2117: 匿名]

騙されて価値の低い土地を高い金払って買ってしまったばかりに、
言い訳が大変ですね。

常識的に考えると、彩都の方が価値があるが・・・。

[2118: 匿名]

畜暖についての知識はないのですが、

HMに、ドアの断熱性は北海道並みものが便利かと問いましたから、そこまで必要ないですよ、と言われました。

ただ、乾燥が苦手、との事ですし、私もガス併用をお薦めしますが‥

オール電化の良いところは、コンロの掃除が楽であるのと、夜間の電気代が安いこと位かなぁ〜と思います。

余計なお世話ですが、後からガス引くのは大変ですよ。

まぁ、山手台が寒いと言っても、車で山手から下界の伊丹西宮尼崎まで降りたとき、車の外気温度表示が2〜3度変わった、と言う感じでした。

だから、北陸等とは比べものにならないと思います。

もし今マンション暮らしなら、一軒家になっただけで、寒さはより感じるらしいですけどね。

[2119: さ]

2117
空気読め

[2120: 匿名]

彩都に騙されるような人は気の毒ですよね。

[2121: 匿名]

中山とか山本の麓に大豪邸が点在しているでしょ。
ニュータウンができる時に山を売って億万長者になった地主が大量にいる。