阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1982: 匿名]

オアシス閉店は困るな〜

マンション建ったら、コンビニでも出来るかと期待してたのに。

それより、大阪の土地情報はもう終わってくれましたよね？

山手台(4丁目)は、大阪苦手で兵庫県に住みたいけど、本線添いは高すぎて広い土地買えない、って妥協してきた人も沢山居ると思うんですよね。

だから、もう十分だから、繰り返しの大阪の話止めてくださいね。

[1983: 匿名さん]

山手台でいちばん駅から遠く最北で下がる所まで下がりきった西４丁目と、まだ彩都バブル崩壊前のモノレール彩都の徒歩圏のが同一価格帯（積水ハウス、パナホーム等）。

彩都バブルが確実に崩壊する１０年後の相場は悲惨でしょうね。

[1984: 匿名]

J●酉日本の現社長は宝塚の中●台2丁目に住んでるよ。阪急阪神HDの現社長は宝塚の仁●台。
多忙で出張が多い人ががみんな御堂筋線沿いに住みたいと思っているわけじゃあないし
住んでいない人も多い。J●酉の前のY社長は阪急京都線の長岡天神だっけ。
通勤利便性やアクセスなら梅田や難波あたりのマンションが一番いいってことになる。
でも梅田のマンションを買える人でも、山手台に家を買って住んでいる人はいっぱいいる。
橋下知事は交通利便性重視で緑地公園の駅1分のマンションに住んでいるけどね。

そうそうこないだ逮捕された検事3人は、垂水区、枚方市、吹田市でしたねー。
誰もあえて阪神間（阪急神戸線沿線）を選んでいないのは興味深いと思った。
阪神間の山手は堅気が少なく胡散臭い職種がきわめて多いのを職業柄よく知ってるんでしょうねー。
小林一三が亡くなるまで生涯ずっと池田を離れず、阪急創業者一族が仁川に住み、西◎市～神◎市に
決して近づかなかったのはちゃんと理由があるんですよね（笑）

[1985: ↑↑↑]

アホの思い込みと決め付け…

[1986: 匿名]

彩都はこれからが試練というか厳しいのは明白でしょうね。できてから数年っていうか今まではうかれたボーナスタイム。

[1987: 住まいに詳しい人]

山手台は眺望や大規模分譲地ならではのメリットをいかした街区があればいいのにと思います。

以前、100坪とか150坪とかの区画割にして緑を増やしたらどうかとの議論もありましたが、手法によっては面白いと思います。

例えばマンション同様の管理費システムを導入して街の入口を一箇所にし24時間有人管理＆巡回（深夜は警備員、日中はコンシェルジュでカメラ等も設置して監視）のセキュリティタウンにするなりすれば、魅力あると思います。ある程度まとまった区画数にすれば費用も抑えられますし、大阪平野一望の眺望のある戸建の緑豊かなセキュリティタウン（入口限定＆24時間有人管理）は近畿全域でも存在しない上に既存の住宅街に後付でつくることはできませんから需要は確実にあります。通過交通や不審車輌の進入にも効果がありますから、安心を提供できます。

これから日本では70～80年代に大量分譲された郊外ニュータウンの家が猛烈に余り出して空家率が上昇する時代が到来しますから、ありきたりな街よりは家が余る時代になっても魅力によって選ばれる唯一無二の特徴のある開発が求められていると思います。

[1988: 住まいに詳しい人]

マンションではセキュリティ重視の24時間有人管理＆きめこまかいサービスの物件は無数にありますが（宝塚市内にも多くあります）、戸建では全くといっていいほど無いです。せっかくマンションも手がけている大手デベロッパーが開発する分譲地なら、マンションと庭付き閑静な戸建のいいとこどりの分譲地があれば良いと思うんですよね。ガチガチのゲーティッドコミュニティは日本には合わないでしょうけど。

[1989: 匿名]

面白いですが、阪急にとっては冒険ですね。少なくとも低価格戦略で売れ行き好調のあいだは路線変更はないでしょうね。とにかく売れさえすれば何でも構わない会社だからね。

[1990: 匿名]

あと１５年もしないぐらいで郊外の空家率が３０％超えて近畿全域のニュータウンで
６０坪ぐらいの古家付き土地が大量に余って出てきますからね。
今でも既に売り物件が多いですけど、その比じゃない量が出てきます。

だからバス便で６０坪ぐらいの分譲を今からやるのは私もどうかなと思います。
住宅が余る時代なんだからバス便エリアでは人口が増えていた時代のニュータウンでは
難しかった広めの土地面積を追及した区画割にしてほしい。

[1991: 匿名さん]

彩都の土地価格は、
分譲地初期：坪４０万
ミニバブル時：坪７０万→結局売れなかった
現在：坪５０万
で、大部分の人は今より安い価格で買っています。
分譲初期がバス便しかなかったので、土地が安かったのが幸いしています。
彩都で５年前に土地を買った人で、今売って損する人が殆どいなので、彩都住民は心安らかですが、
山手台で５年前に買った人の大損には同情します。
まあ、よほど先見性がなかったということなので、自己責任でしょうが。

ここが荒んだ掲示板になっているのも、高いときに買って大損した人と、
もう落ちるとこまで落ちた街を買う人との対立でしょうか。

彩都の土地が下がる心配までしていただいていますが、ご安心ください。
彩都住民は、中部、東部地区に反対している人が殆どですから、
これ以上の発展は望んでいません。道路は税金でドンドン整備して頂いていますし、
住民のために、専用にモノレールまで敷いていただいています。
お陰様で、朝のラッシュ時も、悠々と座って通勤できます。

山手台は、バス便とのことで同情致します。通勤のバスは本数が少ないうえに
貧乏くさいですからね。

彩都住民は現状の生活に満足していますから、どうぞご安心ください。

[1992: 匿名]

>1977
>阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
>さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
>ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
>豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

この前まで長尾山字切畑だったところと、宝塚の由緒ある住宅街を一緒に語るなんていくらなんでも都合が良すぎるわ。
山手台って、もともとの地目は「山林」やろ。
山林を切り開いた新興住宅地のくせに「新興の住宅地ではないです」ってばかまるだし。

[1993: 匿名さん]

No.1991 ああ、ズバリ言っちゃった。まあ、山手台を選ぶ人も梅田まで電車賃が安くて選んでるんだからいいんじゃない。それはそれでね。

[1994: 匿名]

山手台はつい数ヶ月前に東1丁目で110坪7800万円（坪単価70万円）の土地と9800万円の建売が売れていますよ。

[1995: 匿名]

>>1989
まだ土地が余っているんだから、両方というか色々やればいいと思います。
土地小さめで費用抑えたリーズナブルな街区も、付加価値による唯一性を追及した街区も。
１つの街区を順番に消化していくのではなく、ニーズに合わせて色々な特徴のある街区から選べれば満足度が高く良いと思います。

[1996: 匿名]

貧乏人が多い彩都と違って、山手台で大損したとか後悔している人なんて殆どいないと思いますよ。

１億円の家を買える人達ですから、稼ぎや資産も多く裕福でゆとりのある方々でしょう。

１５年住むのに年間３００万（家賃換算で月２５万）かかっただけと考えているでしょう。
そしてその値段に見合う満足度や街並みが得られたと。

損得なんて考えていません。分譲地に新築で家を建てて住んで、売れば儲かるとか値段が下がってないなんてありえないのだから、そんなものは百も承知で買っています。高級マンションと同じです。当たり前の事です。

[1997: 匿名さん]

>1994
数が少しであれば、事情のある人や情弱の人が引っかかります。
少し考えれば、仲介で相場の金額で買った方が良いと気づくから。

[1998: 匿名さん]

今からは、彩都より貧乏な人が集まると思うけど・・・。

[1999: 匿名]

>1996
強がってら。
ニュータウンの将来性に異常なまでにこだわったり、何より何百円の電車賃の安さが生きがいのくせして。
そりゃ、もう既に大損こいてるから「損得なんて考えてない」としか、とても恥ずかしくて言われへんわなー。

[2000: 匿名さん]

2000げと

[2001: 匿名]

損得で考えれば、土地神話が崩壊した以降に自家用不動産を取得するのは愚の骨頂です。
それでも損なのは理解した上で、欲しいから注文住宅と土地を買っているのです。
資産ではなく贅沢品として。

車なんて新車を買うなんて3年で半額になるんだから損得で考えるとアホですよね。
でも欲しいから買うのです。
山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが、
そういう人は家も車と同じ考えで損得で考えていないでしょうね。

ただ、普通の人は今の時代に持家を買うべきではないというのは正しいと思います。

「サラリーマンは自宅を買うな」と言う5つの理由とは？
http://www.shinoby.net/2011/01/5-10.html

[2002: 匿名]

「損得」に異常なまでに執着する山手台先住民が何言ってんだか。

今までの自分たちの主張を、苦し紛れに自己否定。笑っちゃうね。

[2003: 匿名]

新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識。
15年前に取得した時と同じ値段で売れると思ってる奴がいたら脳味噌溶けとるやろ。

値下がり分＝住んだ年数の居住コスト

[2004: 匿名]

確かな情報ではないですが、東一丁目で中々売れなかったパ○ホームの土地2つのうち1つが建て売りになりそうです。

土地の形は悪いけど駅まで歩け無くはないし日当たり視界は良さそう。
いまさら新参者としてご近所に入りにくいけど、落ち着いた雰囲気はさすが1丁目です。

パ○じゃなければなー。いくらで売り出すのだろう？

1丁目は積水の土地も余ってましたが、全部売れたのかな？無条件宅地なら、欲しかったなぁ。

[2005: 匿名]

>2003
>新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識

言葉とは裏腹に、大損こいたせいで、執着しまくってる悔しさがにじみ出てて哀れや。

[2006: 匿名]

阪急オアシスの宝塚店がリニューアルオープンしました。

オアシスは宝塚に積極的に投資してなかなか力入れていますよ。山手台店も潰れる事はないでしょうね。

[2007: 匿名]

>>2004
4丁目のプレミアム眺望うんぬんもそうですが高くて売れ残った土地等は、
パナホームが積極的に買い取って建売にしているようですね。
山手台において販売力に自信があるのかもしれませんね。

[2008: 匿名さん]

住宅が消耗品で、値下がりするのは仕方が無いが、土地の値段の下がり方は、場所による。

これから、ますます２極化が進むだろうから、廃れることが明確な山手台に土地を買うのは確かに冒険かな。
永住する気なら、土地の値下がりは固定資産税も下がり良いことだけど、年を取ると梅田までの電車賃のメリットもないし、車が乗れなくなるとちょっと生活が不便すぎる。
老後を考えると、徒歩エリアに生活施設が揃う便利な場所が良いかな。最悪売れるし。

[2009: 匿名]

宝塚のニュータウンは廃れないでしょうねぇ。

梅田まで２０ｋｍ以内で大阪平野の眺望がある南斜面の大規模分譲地（１０００区画以上）は近畿でも宝塚にしか無いですから。

常に需要はあります。他の近畿の多くのニュータウンよりも日が入って街が明るいですから。

[2010: 匿名]

>2001
>山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが

このフレーズって過去スレに何度も登場してるけど、
それがいったいどうしたん？自慢してるつもり？
そんなこと、山手台の住宅街としての価値に何も関係ないで。
ほんとに救いようのないヤツやな。

他人が所有する車を自慢し、自分は何百円かの電車賃に異常にこだわる。
あぁ、哀れ、哀れ。

[2011: 匿名]

資産として土地を買うなら、山手台の西4丁目より

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C1710X001/
山本中1丁目
4,600万円
土地面積213.09㎡
山本駅徒歩5分

のほうが絶対に良いでしょうね（山本で今売りに出ている物件の中での比較なら）。

[2012:]

>>2010
スルーできず反応しちまった時点でアンタの負け。
そうやって反応する事を狙って刺激的な単語をわざと入れて煽っている発言なんだから。

[2013: 匿名]

大阪の空家率が１５％もある状況で、関西圏は転出超過で人口も減少しているのに
どうやって彩都の箕面側の2/3以上を占める半径750m圏外エリアなんて
今から大量に分譲するのｗ

モノレールからバス便とか非徒歩圏て、、、　罰ゲームですかい？

[2014: 匿名]

いや、この2001は本気でこんなことが値打ちあると信じてる ま ぬ け やで。

[2015: 匿名]

どうやって彩都の箕面側の2/3以上を占める半径750m圏外エリアなんて
今から大量に分譲するのってあいかわらずの論調やね。そこを売り出すのは
まだまだ先。無理矢理ネガティブのことをさがしているけど、実際に徒歩圏外を
売り出すときにあおってみたら。

[2016: 匿名]

山手台の４丁目買うんだったら、中山台の中心部（五月台１～３丁目や桜台１～３丁目）の上物付き土地を買って
新築するってのも比較検討したほうがいいように思う。中山台のほうが徒歩圏の生活インフラは整っているよ。
スーパー、銀行、郵便局、医院、飲食店、調剤薬局、ジム、プール、テニスコート、図書館分室、公民館、交番・消防など。
もうじき阪急バスがＪＲ中山寺に乗り入れるから、大阪都心への通勤時間が１０～１５分は短くなる点は大きい。
山手台は駅前ロータリーに降りるまでに踏切や交差点を通らずに行ける専用設計の幹線道路があるおかげでバスの
乗車時間が短いのが最大のメリットだけど、所要時間６～７分で阪急のみ使えるのと所要時間１０分強でＪＲと阪急の
両方を使えるのだったら後者のほうが魅力あるんじゃないかな。
永住性や老後の暮らしやすさを考えると、最低限のインフラが徒歩圏にある中山台のほうが山手台より多少優れている。
あと細かい話だが、ＪＲにバス乗り入れによって阪急中山は通勤時間帯に座れる確率が高くなると思う。

[2017: 匿名]

中山台に限らず３０～４０年ぐらい前に開発されたニュータウンは、当然６５歳以上の世代が
圧倒的に多くなるわけだけど、車を使えなくなった老人が地域の施設や店を積極的に利用すれば、
生活インフラが維持される可能性が高い。

逆に若い世代が多い新しい街ほど車で買物行くから中々施設や店は出来にくいんじゃないかな。
昔は大規模ではないニュータウンでも商業施設や生活施設が一通り出来たのは、70年代は今ほど
モータリゼーションが進んでおらずマイカー所有率も免許取得率も低かったからだと思う。

[2018: 匿名]

そりゃもう、山手台なんかより、断然、中山五月台や桜台の方がいいですよ。
書いておられるように、あらゆる点で中山五月台や桜台の方がおすすめですね。

それに何と言っても、
新しい区画の住人を「ナンチャって山手台」と蔑む
偏屈ジジィのような心悪しきビンボーくさい先住民はいませんから。

[2019: 匿名さん]

>2009
彩都も梅田２０Km以内、大阪平野の眺望があり南斜面の大規模分譲地だけど・・・。
安くしないと売れない分譲地で、廃れないと力説しても説得力ないなあ。

[2020: 匿名さん]

山手台の３丁目以北で土地を買う人は、とにかくニュータウンが必須の人だから、いくら他の便利な場所を力説しても聞く耳持たないって所でしょう。
そこで、安くて買えそうなニュータウンを探したら、山手台と彩都しかない。
今分譲中の区画だと彩都は高いから山手台しか買えない・・・。
だから、彩都に異常なほど攻撃するってのが、現在の構図。
まあ、自分より少し上の人をライバル視する人間の性でしょう。
逆に、彩都の人は、山手台を全く相手にしていない。理由はバス便は論外だから。

[2021: 匿名さん]

山手台も彩都も目くそ鼻くそ。以上。

[2022: 匿名]

中古物件

山手台東１丁目 4,950万円 H19 土地195.00㎡ 建延130.00㎡
山手台西２丁目 5,480万円 H6 土地226.78㎡ 建延158.22㎡
山手台西２丁目 6,200万円 H11 土地229.72㎡ 建延134.12㎡
山手台西１丁目 6,500万円 H15 土地250.32㎡ 建延141.87㎡

彩都西　宅地取引事例

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　宅地取引事例

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　宅地取引事例

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

[2023: 匿名]

彩都と違って山手台には懸念が無い。なぜならこれから悲惨な分譲場所（モノレールから徒歩圏外かバス便）がメインになり泥沼に向かっている彩都と違って（あと少しで徒歩圏を外れるのは時間の問題）、山手台は駅から一番遠く相対的に最も立地が悪い４丁目が順調に売れまくっているので、山手台内で最も条件が悪い場所でも

「彩都と同等以上の価格帯（総額）で」

売れているので明確に需要がある事が既に判明している。ちなみに重要なのは、今回の新街区は彩都の大部分と同一価格帯だが、前回の4丁目は彩都の売れ筋より高額であるという事。

そして彩都は条件付き土地の販売がメインだが、山手台は条件無しの販売割合がまだ多く、そこに建てられている注文住宅は彩都より平均面積が大きい事（上物に予算をかけたい人が買っている）。

[2024: ↑↑↑↑↑↑↑]

偏屈ジジイ＝ポテンシャルおやじ＝電車賃男


参上!!!!

[2025: 匿名]

モノレールやニュートラムやＬＲＴの停まる場所は不動産を語る上で普通は駅とはいいまへん。

「駅から徒歩圏の分譲地」というのは、電車（鉄道）の駅から歩ける範囲内を言います。

[2026: 匿名]

↑偏屈ジジイが文調を変えただけの稚拙な偽装工作(笑)

[2027: 匿名]

ここで彩都持ち上げているアンチは彩都に住みたいとなってこれっぽっちも思ってない。

単に山手台叩きたいからその手段に利用しているだけ。

[2028: 匿名]

山手台は糞。以上。

[2029: 匿名]

彩都より座って乗換えなしで梅田まで直通で寝て出られる日生中央のほうがマシ。

[2030: 住まいに詳しい人]

>>2019
彩都は大阪平野に面した南斜面でもないし、大阪平野が一望できる南斜面でもありません。

大阪平野から標高130mの千里丘陵を超えた向こう側の僻地なので、高い所や高階層からしか梅田方面の都心は見えませんし（しかも千里丘陵に邪魔されて大阪平野のごく一部分がかろうじて見えるだけ）、大阪都心から宝塚は全貌が見えますが、彩都は殆ど見えません。
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/index.html

[2031: 匿名]

大阪平野を一望できるとこに住みたかったら市内の超高層マンションが一番だろ
資産価値も高いし、梅田や難波へ徒歩で行ける