阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1962: e戸建てファンさん]

彩都は箕面側が徒歩圏外（駅から半径750m圏外）に突入し大量に売れ残って需給が崩れたら、モノレール徒歩圏内も影響を免れないです。マンションや戸建の中古相場は下がり、20年もすれば戸建の中古2000万円台になる可能性が高いと思われます。

[1963: 匿名さん]

↑
少なくとも箕面側が徒歩圏外になるのに１０年は掛かる。
その頃は、山手台も含め利便性の低い街自体が終わってる。

[1964: 匿名]

ここって山手台のスレだろ？
彩都や他のＮＴの話題はもうやめろよ
どーせどこにも勝てない失敗小規模分譲地なんだからさ

[1965: 匿名]

1959に同意だな！
むしろ、1961こそが、
前スレも読んでる人なら誰でもわかることだが
４丁目のことをナンチャって山手台と侮蔑し、
以前はウッディタウンを、最近では彩都を攻撃してやまず、
梅田からの距離と時間、そして、電車賃の安さにしか人生の価値を見いだせない
山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男のまさにパターンだ。

[1966: 匿名さん]

山手台１・２丁目の人は、高値で掴まされたので、そこだけが拠り所か。
ただ単に、先見性が無かっただけなのに（笑）

でも、中古になった途端に、彩都と変らない価格だけど・・・。

[1967: 匿名さん]

>1958

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=060&bs=020&nc...

山手台西１丁目、土地８２坪角地掘り込みガレージ付き５ＬＤＫで、６０００万円弱。
流石に彩都とは価格帯が違うな。

彩都でその値段なら６０坪どまりかな。

[1968: 匿名]

山手台は15年目経過していて既に山場は超えている。

彩都はまだ5年ちょっと。彩都はこれから地獄を迎える。

[1969: 匿名]

山手台初期の1億円家の家が十数年経過して6割程度に値下がりしているのはごく当たり前。

なぜなら日本の不動産流通では十数年で上物の価値が殆どなくなるし、そもそも90年代後半に対して
現在の地価は「平均で」数割下落しているから。

そもそも現在売却して15年前の新築取得価格（土地＋建築総額）で売れる家などニュータウン物件で存在しない。半額程度が標準なので、それを大幅に下回っている地域以外は暴落とは言わない。

[1970: 匿名]

1967はアホだな。その列は幹線道路沿いでずっと売れ残っていた土地が業者に転売されて、さらに売れないから安くなっているだけ。おまけに中学校の校門のまん前だから騒音やプライバシーの問題もある。問題が多すぎるから安くせざるをえない場所。

[1971: 匿名]

>>1955
そういう家が数え切れないほど建っているのが宝塚山手と彩都の違い。
彩都で建物の延床面積400～500㎡オーバーの個人宅なんて存在しないからね。

[1972: 匿名はん]

ttp://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&lr=lang_ja&q=%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF2%E4%B8%81%E7%9B%AE&ie=UTF8&hq=&hnear=%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF%EF%BC%92%E4%B8%81%E7%9B%AE&gl=jp&ll=34.834941,135.375381&spn=0,0.038409&t=h&z=15&brcurrent=3,0x6000f6827e0a0b07:0x29d172a2230355bc,0&layer=c&cbll=34.829152,135.37538&panoid=tZmxCCSSXSaO_E3ZWpiAyQ&cbp=13,114.9,,0,-5.09

こんな家並み（２億円以上の家が続く通り）は彩都には存在しません。
歩けば一目瞭然ですが、お金をかけた建物が多い山手台南部と、ごく普通の家ばかりの彩都では
そもそも全く街並みが異なりますので比較対象になりません。

[1973: 匿名]

>>1971
1955の物件って山手台なんですか？中山桜台じゃないの？

[1974: 物件比較中さん]

No.1972 近所の金持ち自慢してどうするの？

[1975: 匿名さん]

>1969
1967は新築でしょ。

でも山手台の住民は、芦屋の阪神沿いの住人が山手の街並みを自慢しているみたいで
滑稽だな。
でも、その自慢の２丁目も、今となれば二束三文で可愛そうだが・・・。
まあ、ニュータウンは、分譲初期は高値が付いて、中古になると相場価格になって
大損するのは何処も一緒だけど。

[1976: 匿名さん]

山手台で１億出すのは愚の骨頂や。それなら、千里中央の分割地（５０坪）で家を建てたほうがまし。
なんたって、新大阪、梅田、なんば、伊丹に乗り換え無しだから、出張でも最強と言える。
でも、山手台住人の価値観は、梅田までの電車賃だから、それから言うとまだ、千里より尼崎の方が良いってこと？

[1977: 匿名]

そんなもんは個々の価値観で余計なお世話でしょう。
阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

[1978: 匿名]

1975

アホだな。あの土地の一角は幹線道路＆中学校のまん前で売れ残っていたいわくつきの場所（ババつかみになる）だから、どんどん値下がりして新築でも値引きしているってこと。
もともとこの会社もリーマンショック時期直後ぐらいに売り出して建物込みで7000～8000万円で売ろうとしていたが景況を反映してだんだん値下げしている。

[1979: e戸建てファンさん]

山手台の西４丁目は既に値下がりした値段ですからねぇ。
これから本格的に供給過剰と需要不足が深刻化して直撃する彩都のほうが、
今分譲している場所を買った場合の２０年後のダメージ（値下がり額）は遥かに大きいと思うよ。

[1980: 匿名さん]

>1978
ドアホだな。
２丁目は、中古の成約金額を見れば、相場が分かる。
まあ、その程度だよ。

[1981: 匿名さん]

>1979
確かに、西４丁目はもう下がり様ないとこまで下がってる。
彩都より安い緑彩ビレッジ並みの値段だからな。
ＨＭの条件付宅地なら分かるが、阪急もお荷物だから早く手を切りたいのだろう。
分譲が終わったら、オアシスも閉店になったりして。

[1982: 匿名]

オアシス閉店は困るな〜

マンション建ったら、コンビニでも出来るかと期待してたのに。

それより、大阪の土地情報はもう終わってくれましたよね？

山手台(4丁目)は、大阪苦手で兵庫県に住みたいけど、本線添いは高すぎて広い土地買えない、って妥協してきた人も沢山居ると思うんですよね。

だから、もう十分だから、繰り返しの大阪の話止めてくださいね。

[1983: 匿名さん]

山手台でいちばん駅から遠く最北で下がる所まで下がりきった西４丁目と、まだ彩都バブル崩壊前のモノレール彩都の徒歩圏のが同一価格帯（積水ハウス、パナホーム等）。

彩都バブルが確実に崩壊する１０年後の相場は悲惨でしょうね。

[1984: 匿名]

J●酉日本の現社長は宝塚の中●台2丁目に住んでるよ。阪急阪神HDの現社長は宝塚の仁●台。
多忙で出張が多い人ががみんな御堂筋線沿いに住みたいと思っているわけじゃあないし
住んでいない人も多い。J●酉の前のY社長は阪急京都線の長岡天神だっけ。
通勤利便性やアクセスなら梅田や難波あたりのマンションが一番いいってことになる。
でも梅田のマンションを買える人でも、山手台に家を買って住んでいる人はいっぱいいる。
橋下知事は交通利便性重視で緑地公園の駅1分のマンションに住んでいるけどね。

そうそうこないだ逮捕された検事3人は、垂水区、枚方市、吹田市でしたねー。
誰もあえて阪神間（阪急神戸線沿線）を選んでいないのは興味深いと思った。
阪神間の山手は堅気が少なく胡散臭い職種がきわめて多いのを職業柄よく知ってるんでしょうねー。
小林一三が亡くなるまで生涯ずっと池田を離れず、阪急創業者一族が仁川に住み、西◎市～神◎市に
決して近づかなかったのはちゃんと理由があるんですよね（笑）

[1985: ↑↑↑]

アホの思い込みと決め付け…

[1986: 匿名]

彩都はこれからが試練というか厳しいのは明白でしょうね。できてから数年っていうか今まではうかれたボーナスタイム。

[1987: 住まいに詳しい人]

山手台は眺望や大規模分譲地ならではのメリットをいかした街区があればいいのにと思います。

以前、100坪とか150坪とかの区画割にして緑を増やしたらどうかとの議論もありましたが、手法によっては面白いと思います。

例えばマンション同様の管理費システムを導入して街の入口を一箇所にし24時間有人管理＆巡回（深夜は警備員、日中はコンシェルジュでカメラ等も設置して監視）のセキュリティタウンにするなりすれば、魅力あると思います。ある程度まとまった区画数にすれば費用も抑えられますし、大阪平野一望の眺望のある戸建の緑豊かなセキュリティタウン（入口限定＆24時間有人管理）は近畿全域でも存在しない上に既存の住宅街に後付でつくることはできませんから需要は確実にあります。通過交通や不審車輌の進入にも効果がありますから、安心を提供できます。

これから日本では70～80年代に大量分譲された郊外ニュータウンの家が猛烈に余り出して空家率が上昇する時代が到来しますから、ありきたりな街よりは家が余る時代になっても魅力によって選ばれる唯一無二の特徴のある開発が求められていると思います。

[1988: 住まいに詳しい人]

マンションではセキュリティ重視の24時間有人管理＆きめこまかいサービスの物件は無数にありますが（宝塚市内にも多くあります）、戸建では全くといっていいほど無いです。せっかくマンションも手がけている大手デベロッパーが開発する分譲地なら、マンションと庭付き閑静な戸建のいいとこどりの分譲地があれば良いと思うんですよね。ガチガチのゲーティッドコミュニティは日本には合わないでしょうけど。

[1989: 匿名]

面白いですが、阪急にとっては冒険ですね。少なくとも低価格戦略で売れ行き好調のあいだは路線変更はないでしょうね。とにかく売れさえすれば何でも構わない会社だからね。

[1990: 匿名]

あと１５年もしないぐらいで郊外の空家率が３０％超えて近畿全域のニュータウンで
６０坪ぐらいの古家付き土地が大量に余って出てきますからね。
今でも既に売り物件が多いですけど、その比じゃない量が出てきます。

だからバス便で６０坪ぐらいの分譲を今からやるのは私もどうかなと思います。
住宅が余る時代なんだからバス便エリアでは人口が増えていた時代のニュータウンでは
難しかった広めの土地面積を追及した区画割にしてほしい。

[1991: 匿名さん]

彩都の土地価格は、
分譲地初期：坪４０万
ミニバブル時：坪７０万→結局売れなかった
現在：坪５０万
で、大部分の人は今より安い価格で買っています。
分譲初期がバス便しかなかったので、土地が安かったのが幸いしています。
彩都で５年前に土地を買った人で、今売って損する人が殆どいなので、彩都住民は心安らかですが、
山手台で５年前に買った人の大損には同情します。
まあ、よほど先見性がなかったということなので、自己責任でしょうが。

ここが荒んだ掲示板になっているのも、高いときに買って大損した人と、
もう落ちるとこまで落ちた街を買う人との対立でしょうか。

彩都の土地が下がる心配までしていただいていますが、ご安心ください。
彩都住民は、中部、東部地区に反対している人が殆どですから、
これ以上の発展は望んでいません。道路は税金でドンドン整備して頂いていますし、
住民のために、専用にモノレールまで敷いていただいています。
お陰様で、朝のラッシュ時も、悠々と座って通勤できます。

山手台は、バス便とのことで同情致します。通勤のバスは本数が少ないうえに
貧乏くさいですからね。

彩都住民は現状の生活に満足していますから、どうぞご安心ください。

[1992: 匿名]

>1977
>阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
>さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
>ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
>豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

この前まで長尾山字切畑だったところと、宝塚の由緒ある住宅街を一緒に語るなんていくらなんでも都合が良すぎるわ。
山手台って、もともとの地目は「山林」やろ。
山林を切り開いた新興住宅地のくせに「新興の住宅地ではないです」ってばかまるだし。

[1993: 匿名さん]

No.1991 ああ、ズバリ言っちゃった。まあ、山手台を選ぶ人も梅田まで電車賃が安くて選んでるんだからいいんじゃない。それはそれでね。

[1994: 匿名]

山手台はつい数ヶ月前に東1丁目で110坪7800万円（坪単価70万円）の土地と9800万円の建売が売れていますよ。

[1995: 匿名]

>>1989
まだ土地が余っているんだから、両方というか色々やればいいと思います。
土地小さめで費用抑えたリーズナブルな街区も、付加価値による唯一性を追及した街区も。
１つの街区を順番に消化していくのではなく、ニーズに合わせて色々な特徴のある街区から選べれば満足度が高く良いと思います。

[1996: 匿名]

貧乏人が多い彩都と違って、山手台で大損したとか後悔している人なんて殆どいないと思いますよ。

１億円の家を買える人達ですから、稼ぎや資産も多く裕福でゆとりのある方々でしょう。

１５年住むのに年間３００万（家賃換算で月２５万）かかっただけと考えているでしょう。
そしてその値段に見合う満足度や街並みが得られたと。

損得なんて考えていません。分譲地に新築で家を建てて住んで、売れば儲かるとか値段が下がってないなんてありえないのだから、そんなものは百も承知で買っています。高級マンションと同じです。当たり前の事です。

[1997: 匿名さん]

>1994
数が少しであれば、事情のある人や情弱の人が引っかかります。
少し考えれば、仲介で相場の金額で買った方が良いと気づくから。

[1998: 匿名さん]

今からは、彩都より貧乏な人が集まると思うけど・・・。

[1999: 匿名]

>1996
強がってら。
ニュータウンの将来性に異常なまでにこだわったり、何より何百円の電車賃の安さが生きがいのくせして。
そりゃ、もう既に大損こいてるから「損得なんて考えてない」としか、とても恥ずかしくて言われへんわなー。

[2000: 匿名さん]

2000げと

[2001: 匿名]

損得で考えれば、土地神話が崩壊した以降に自家用不動産を取得するのは愚の骨頂です。
それでも損なのは理解した上で、欲しいから注文住宅と土地を買っているのです。
資産ではなく贅沢品として。

車なんて新車を買うなんて3年で半額になるんだから損得で考えるとアホですよね。
でも欲しいから買うのです。
山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが、
そういう人は家も車と同じ考えで損得で考えていないでしょうね。

ただ、普通の人は今の時代に持家を買うべきではないというのは正しいと思います。

「サラリーマンは自宅を買うな」と言う5つの理由とは？
http://www.shinoby.net/2011/01/5-10.html

[2002: 匿名]

「損得」に異常なまでに執着する山手台先住民が何言ってんだか。

今までの自分たちの主張を、苦し紛れに自己否定。笑っちゃうね。

[2003: 匿名]

新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識。
15年前に取得した時と同じ値段で売れると思ってる奴がいたら脳味噌溶けとるやろ。

値下がり分＝住んだ年数の居住コスト

[2004: 匿名]

確かな情報ではないですが、東一丁目で中々売れなかったパ○ホームの土地2つのうち1つが建て売りになりそうです。

土地の形は悪いけど駅まで歩け無くはないし日当たり視界は良さそう。
いまさら新参者としてご近所に入りにくいけど、落ち着いた雰囲気はさすが1丁目です。

パ○じゃなければなー。いくらで売り出すのだろう？

1丁目は積水の土地も余ってましたが、全部売れたのかな？無条件宅地なら、欲しかったなぁ。

[2005: 匿名]

>2003
>新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識

言葉とは裏腹に、大損こいたせいで、執着しまくってる悔しさがにじみ出てて哀れや。

[2006: 匿名]

阪急オアシスの宝塚店がリニューアルオープンしました。

オアシスは宝塚に積極的に投資してなかなか力入れていますよ。山手台店も潰れる事はないでしょうね。

[2007: 匿名]

>>2004
4丁目のプレミアム眺望うんぬんもそうですが高くて売れ残った土地等は、
パナホームが積極的に買い取って建売にしているようですね。
山手台において販売力に自信があるのかもしれませんね。

[2008: 匿名さん]

住宅が消耗品で、値下がりするのは仕方が無いが、土地の値段の下がり方は、場所による。

これから、ますます２極化が進むだろうから、廃れることが明確な山手台に土地を買うのは確かに冒険かな。
永住する気なら、土地の値下がりは固定資産税も下がり良いことだけど、年を取ると梅田までの電車賃のメリットもないし、車が乗れなくなるとちょっと生活が不便すぎる。
老後を考えると、徒歩エリアに生活施設が揃う便利な場所が良いかな。最悪売れるし。

[2009: 匿名]

宝塚のニュータウンは廃れないでしょうねぇ。

梅田まで２０ｋｍ以内で大阪平野の眺望がある南斜面の大規模分譲地（１０００区画以上）は近畿でも宝塚にしか無いですから。

常に需要はあります。他の近畿の多くのニュータウンよりも日が入って街が明るいですから。

[2010: 匿名]

>2001
>山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが

このフレーズって過去スレに何度も登場してるけど、
それがいったいどうしたん？自慢してるつもり？
そんなこと、山手台の住宅街としての価値に何も関係ないで。
ほんとに救いようのないヤツやな。

他人が所有する車を自慢し、自分は何百円かの電車賃に異常にこだわる。
あぁ、哀れ、哀れ。

[2011: 匿名]

資産として土地を買うなら、山手台の西4丁目より

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C1710X001/
山本中1丁目
4,600万円
土地面積213.09㎡
山本駅徒歩5分

のほうが絶対に良いでしょうね（山本で今売りに出ている物件の中での比較なら）。