阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1942: 匿名]

ただ、ニュータウンや山手の中学がかなり荒れる時期もありますからね。
昔から評判が悪いとされる中学が意外に落ち着いている時期や学年もあるようで中々難しいです。

自分の子供が通っている時期以外で、色々な中学のリアルタイムの情報を入手するのは教委・教師関係者以外は無理なのでは。

[1943: 匿名]

1〜2丁目は私学が多いと言うのは噂だけだったのですね。

公立に行く割合の方が多いなら安心しました。4丁目からバスで降りて電車‥は、中学生にはしんどそうで。

昔言われていたいじめも、今は落ち着いているのですね。

生徒数はまだ少ないのでしょうか？今後開発と共にクラスも増え、部活動も増えてくれたら良いのですが。

[1944: 匿名さん]

彩都が不便なら、山手台なんてどうなるの？
そういえば、山本周辺の地価は宝塚でも有数の下落率らしいけど、
山手台もかなり足引っ張ってそう。
これからは、バス便のニュータウンなんて買うもんじゃない典型だな。

[1945: 匿名さん]

サニータウンや緑彩ビレッジが彩都より便利というドアホがおる。
その情弱ゆえに山手台が良いと思えるのか。

[1946: 匿名]

サニータウンは一応うまくいったからな。

彩都は途中で頓挫する事確定。東部なんて出来るわけないし、西部も途中で１００％行き詰る。

[1947: 匿名]

　彩都箕面地区の街開きはかなり注目されているのは事実。箕面の駅徒歩圏外の分譲はまだまだ先で、今なら徒歩圏内の場所がバス便山手台とおなじような価格で購入できる。彩都西部地区開発が頓挫しても、現状黒字で、官肝いりのモノレールが廃線になるわけでもないし、今の彩都に満足してる人なら何の不満もない。千里のようなインフラになることを将来望む人は買わなきゃいい話。
　開発が頓挫等の馬鹿げた中傷に騙されないこと。山手台住民は価格帯的にライバルとなる彩都に人が流れ、阪急が逃げたら終わってしまう現状の山手台に不安を抱えている。だからUR,官、阪急の三者が開発する彩都を強く批判する。
　そんな当たり前のことは、現地を見に行けばすぐにわかること。山手台のあのさびれた雰囲気と活気が違うと感じるのは私だけではないはず。

[1948: 匿名さん]

いや、だから彩都の情報とかどうでも良いから。
彩都が好きな人はそちらを買えばよろしい。
住宅なんて自己満足のたまものだから、
気に入った人が買えばよいだけ。

ここは山手台のスレ。

[1949: 匿名]

頭が弱いと官が参画してたらうまくいくと勘違いして彩都の家つかまされたりするんだろうな

いちいち例を出すまでもなく80年代以降の大阪府の事業てどんだけ失敗が多いかｗ

山手台はなんだかんだ16年目

まだ彩都は数年でこれからボロが出て立ち行かなくなるがなんとか失敗に見せないように誤魔化しているだけ
あと5～7年もしたらしゃれにならん事になる

[1950: 匿名]

千里中央どころか彩都はウッディタウン程度のタウン内利便性や発展度にもならないですよ絶対に。

須磨しかり西神しかり三田しかり、巨大ニュータウンで一応ある程度成功してひとつの街といえるほど
インフラが充実し発展した所は、最初の10～15年で概ね5～7割程度が埋まっている。

全体計画で5～10万人クラスの巨大プロジェクトの場合、最初の数年で数千人足らずのていたらくでは
これからの少子高齢化人口減少空家増加時代（単身世帯が増加し郊外戸建需要が減る）にうまくいくわけがない。

まだへんな期待や大それた計画が無い箕面森町のほうが大失敗にはならない可能性が高い。

[1951: 匿名]

箕面森町は朝でも車だと10分ちょっとで千里中央まで出られるんですよ。渋滞無縁で信号無しのグリーンロードだから。でも彩都だと無理でしょ。万博の外周道路とか混んでるし。
山手台はマイカー送迎（家族使わず駐車場に停めてる人もいる）や原付で、JRも阪急も無理なく使えるけど彩都は千里中央や北千里やJR茨木まで原付やマイカー送迎で出て通勤するのは現実的じゃないし無理でしょ。

徒歩2分バス5分で阪急本線駅に出られるなら、徒歩10分糞高いモノレール17～20分徒歩5分でやっと千里中央にたどり着く彩都より良いと考える人がいるのは全然当たり前の事ですよ。

モノレールの駅は大手の鉄道道と同レベルのインフラではないです。モノレールから徒歩10分の彩都よりまだバス停から1分程度の粟生間谷のほうがマシかもしれない。

[1952: 匿名]

駅近とか駅徒歩圏ってのは、鉄道の駅のことです。

大モの小路とか芝原とか豊川とかから歩ける住宅街を駅近とか徒歩圏とか普通いいませんって。

[1953: 匿名]

支線のモノレール停から徒歩１０分なんかちっともよくない。

北摂なら高槻からバス便とかのほうがよっぽど便利。
高槻になんでもそろっている上に、新快速の威力で京都13分、大阪15分。

[1954: 匿名さん]

大体、彩都や山手台ごときで、利便性を競っているのが笑える。
どちらも、他の人から見れば目糞鼻糞。
彩都を貶す時点で、山手台を否定していることにいい加減気付けよ。

利便性を語る時点で、どちらも終わっとる。

[1955: 匿名]

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=021&nc...
凄い家が売りに出た

[1956: 匿名]

あいかわらずこじつけた論理で彩都を批判する連中がいるね。彩都となるとムキになるね。よっぽど住宅購入者が彩都に流れるのが嫌なんだね。山手台もいいところも少しあるんだからどっしり構えたら？

[1957: 匿名]

官がからんでいるのが決め手だったら、官が絡んだ最大プロジェクトであるけいはんな（関西文化学術研究都市）は成功したのかいｗ

[1958: 匿名]

西４丁目以外の山手台の住民は、彩都なんてはなから相手にしていないし検討すらしていないと思うよ。
価格帯もクラスも違うから（西１～２丁目、東２丁目は平均１億、東１丁目、東３丁目は平均７０００万）。

[1959: 匿名]

ここはクソスレ決定やな
自慢話と他所の悪口ばかり
さぞかし住んでる奴の心は荒んでるんだろうね

[1960: 匿名]

>1958
大損こいて、それを自慢してるのも珍しいな。

[1961: 匿名]

1959みたいなのはさんざん今まで山手台をこけにして悪口を言いまくってた奴が第三者のふりをして良識人を装って登場するというわかりやすいパターン

さんざん罵倒して蔑み反論を煽る
↓
発言をあげつらって人格が歪んでると人格否定する

[1962: e戸建てファンさん]

彩都は箕面側が徒歩圏外（駅から半径750m圏外）に突入し大量に売れ残って需給が崩れたら、モノレール徒歩圏内も影響を免れないです。マンションや戸建の中古相場は下がり、20年もすれば戸建の中古2000万円台になる可能性が高いと思われます。

[1963: 匿名さん]

↑
少なくとも箕面側が徒歩圏外になるのに１０年は掛かる。
その頃は、山手台も含め利便性の低い街自体が終わってる。

[1964: 匿名]

ここって山手台のスレだろ？
彩都や他のＮＴの話題はもうやめろよ
どーせどこにも勝てない失敗小規模分譲地なんだからさ

[1965: 匿名]

1959に同意だな！
むしろ、1961こそが、
前スレも読んでる人なら誰でもわかることだが
４丁目のことをナンチャって山手台と侮蔑し、
以前はウッディタウンを、最近では彩都を攻撃してやまず、
梅田からの距離と時間、そして、電車賃の安さにしか人生の価値を見いだせない
山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男のまさにパターンだ。

[1966: 匿名さん]

山手台１・２丁目の人は、高値で掴まされたので、そこだけが拠り所か。
ただ単に、先見性が無かっただけなのに（笑）

でも、中古になった途端に、彩都と変らない価格だけど・・・。

[1967: 匿名さん]

>1958

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=060&bs=020&nc...

山手台西１丁目、土地８２坪角地掘り込みガレージ付き５ＬＤＫで、６０００万円弱。
流石に彩都とは価格帯が違うな。

彩都でその値段なら６０坪どまりかな。

[1968: 匿名]

山手台は15年目経過していて既に山場は超えている。

彩都はまだ5年ちょっと。彩都はこれから地獄を迎える。

[1969: 匿名]

山手台初期の1億円家の家が十数年経過して6割程度に値下がりしているのはごく当たり前。

なぜなら日本の不動産流通では十数年で上物の価値が殆どなくなるし、そもそも90年代後半に対して
現在の地価は「平均で」数割下落しているから。

そもそも現在売却して15年前の新築取得価格（土地＋建築総額）で売れる家などニュータウン物件で存在しない。半額程度が標準なので、それを大幅に下回っている地域以外は暴落とは言わない。

[1970: 匿名]

1967はアホだな。その列は幹線道路沿いでずっと売れ残っていた土地が業者に転売されて、さらに売れないから安くなっているだけ。おまけに中学校の校門のまん前だから騒音やプライバシーの問題もある。問題が多すぎるから安くせざるをえない場所。

[1971: 匿名]

>>1955
そういう家が数え切れないほど建っているのが宝塚山手と彩都の違い。
彩都で建物の延床面積400～500㎡オーバーの個人宅なんて存在しないからね。

[1972: 匿名はん]

ttp://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&lr=lang_ja&q=%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF2%E4%B8%81%E7%9B%AE&ie=UTF8&hq=&hnear=%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF%EF%BC%92%E4%B8%81%E7%9B%AE&gl=jp&ll=34.834941,135.375381&spn=0,0.038409&t=h&z=15&brcurrent=3,0x6000f6827e0a0b07:0x29d172a2230355bc,0&layer=c&cbll=34.829152,135.37538&panoid=tZmxCCSSXSaO_E3ZWpiAyQ&cbp=13,114.9,,0,-5.09

こんな家並み（２億円以上の家が続く通り）は彩都には存在しません。
歩けば一目瞭然ですが、お金をかけた建物が多い山手台南部と、ごく普通の家ばかりの彩都では
そもそも全く街並みが異なりますので比較対象になりません。

[1973: 匿名]

>>1971
1955の物件って山手台なんですか？中山桜台じゃないの？

[1974: 物件比較中さん]

No.1972 近所の金持ち自慢してどうするの？

[1975: 匿名さん]

>1969
1967は新築でしょ。

でも山手台の住民は、芦屋の阪神沿いの住人が山手の街並みを自慢しているみたいで
滑稽だな。
でも、その自慢の２丁目も、今となれば二束三文で可愛そうだが・・・。
まあ、ニュータウンは、分譲初期は高値が付いて、中古になると相場価格になって
大損するのは何処も一緒だけど。

[1976: 匿名さん]

山手台で１億出すのは愚の骨頂や。それなら、千里中央の分割地（５０坪）で家を建てたほうがまし。
なんたって、新大阪、梅田、なんば、伊丹に乗り換え無しだから、出張でも最強と言える。
でも、山手台住人の価値観は、梅田までの電車賃だから、それから言うとまだ、千里より尼崎の方が良いってこと？

[1977: 匿名]

そんなもんは個々の価値観で余計なお世話でしょう。
阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

[1978: 匿名]

1975

アホだな。あの土地の一角は幹線道路＆中学校のまん前で売れ残っていたいわくつきの場所（ババつかみになる）だから、どんどん値下がりして新築でも値引きしているってこと。
もともとこの会社もリーマンショック時期直後ぐらいに売り出して建物込みで7000～8000万円で売ろうとしていたが景況を反映してだんだん値下げしている。

[1979: e戸建てファンさん]

山手台の西４丁目は既に値下がりした値段ですからねぇ。
これから本格的に供給過剰と需要不足が深刻化して直撃する彩都のほうが、
今分譲している場所を買った場合の２０年後のダメージ（値下がり額）は遥かに大きいと思うよ。

[1980: 匿名さん]

>1978
ドアホだな。
２丁目は、中古の成約金額を見れば、相場が分かる。
まあ、その程度だよ。

[1981: 匿名さん]

>1979
確かに、西４丁目はもう下がり様ないとこまで下がってる。
彩都より安い緑彩ビレッジ並みの値段だからな。
ＨＭの条件付宅地なら分かるが、阪急もお荷物だから早く手を切りたいのだろう。
分譲が終わったら、オアシスも閉店になったりして。

[1982: 匿名]

オアシス閉店は困るな〜

マンション建ったら、コンビニでも出来るかと期待してたのに。

それより、大阪の土地情報はもう終わってくれましたよね？

山手台(4丁目)は、大阪苦手で兵庫県に住みたいけど、本線添いは高すぎて広い土地買えない、って妥協してきた人も沢山居ると思うんですよね。

だから、もう十分だから、繰り返しの大阪の話止めてくださいね。

[1983: 匿名さん]

山手台でいちばん駅から遠く最北で下がる所まで下がりきった西４丁目と、まだ彩都バブル崩壊前のモノレール彩都の徒歩圏のが同一価格帯（積水ハウス、パナホーム等）。

彩都バブルが確実に崩壊する１０年後の相場は悲惨でしょうね。

[1984: 匿名]

J●酉日本の現社長は宝塚の中●台2丁目に住んでるよ。阪急阪神HDの現社長は宝塚の仁●台。
多忙で出張が多い人ががみんな御堂筋線沿いに住みたいと思っているわけじゃあないし
住んでいない人も多い。J●酉の前のY社長は阪急京都線の長岡天神だっけ。
通勤利便性やアクセスなら梅田や難波あたりのマンションが一番いいってことになる。
でも梅田のマンションを買える人でも、山手台に家を買って住んでいる人はいっぱいいる。
橋下知事は交通利便性重視で緑地公園の駅1分のマンションに住んでいるけどね。

そうそうこないだ逮捕された検事3人は、垂水区、枚方市、吹田市でしたねー。
誰もあえて阪神間（阪急神戸線沿線）を選んでいないのは興味深いと思った。
阪神間の山手は堅気が少なく胡散臭い職種がきわめて多いのを職業柄よく知ってるんでしょうねー。
小林一三が亡くなるまで生涯ずっと池田を離れず、阪急創業者一族が仁川に住み、西◎市～神◎市に
決して近づかなかったのはちゃんと理由があるんですよね（笑）

[1985: ↑↑↑]

アホの思い込みと決め付け…

[1986: 匿名]

彩都はこれからが試練というか厳しいのは明白でしょうね。できてから数年っていうか今まではうかれたボーナスタイム。

[1987: 住まいに詳しい人]

山手台は眺望や大規模分譲地ならではのメリットをいかした街区があればいいのにと思います。

以前、100坪とか150坪とかの区画割にして緑を増やしたらどうかとの議論もありましたが、手法によっては面白いと思います。

例えばマンション同様の管理費システムを導入して街の入口を一箇所にし24時間有人管理＆巡回（深夜は警備員、日中はコンシェルジュでカメラ等も設置して監視）のセキュリティタウンにするなりすれば、魅力あると思います。ある程度まとまった区画数にすれば費用も抑えられますし、大阪平野一望の眺望のある戸建の緑豊かなセキュリティタウン（入口限定＆24時間有人管理）は近畿全域でも存在しない上に既存の住宅街に後付でつくることはできませんから需要は確実にあります。通過交通や不審車輌の進入にも効果がありますから、安心を提供できます。

これから日本では70～80年代に大量分譲された郊外ニュータウンの家が猛烈に余り出して空家率が上昇する時代が到来しますから、ありきたりな街よりは家が余る時代になっても魅力によって選ばれる唯一無二の特徴のある開発が求められていると思います。

[1988: 住まいに詳しい人]

マンションではセキュリティ重視の24時間有人管理＆きめこまかいサービスの物件は無数にありますが（宝塚市内にも多くあります）、戸建では全くといっていいほど無いです。せっかくマンションも手がけている大手デベロッパーが開発する分譲地なら、マンションと庭付き閑静な戸建のいいとこどりの分譲地があれば良いと思うんですよね。ガチガチのゲーティッドコミュニティは日本には合わないでしょうけど。

[1989: 匿名]

面白いですが、阪急にとっては冒険ですね。少なくとも低価格戦略で売れ行き好調のあいだは路線変更はないでしょうね。とにかく売れさえすれば何でも構わない会社だからね。

[1990: 匿名]

あと１５年もしないぐらいで郊外の空家率が３０％超えて近畿全域のニュータウンで
６０坪ぐらいの古家付き土地が大量に余って出てきますからね。
今でも既に売り物件が多いですけど、その比じゃない量が出てきます。

だからバス便で６０坪ぐらいの分譲を今からやるのは私もどうかなと思います。
住宅が余る時代なんだからバス便エリアでは人口が増えていた時代のニュータウンでは
難しかった広めの土地面積を追及した区画割にしてほしい。

[1991: 匿名さん]

彩都の土地価格は、
分譲地初期：坪４０万
ミニバブル時：坪７０万→結局売れなかった
現在：坪５０万
で、大部分の人は今より安い価格で買っています。
分譲初期がバス便しかなかったので、土地が安かったのが幸いしています。
彩都で５年前に土地を買った人で、今売って損する人が殆どいなので、彩都住民は心安らかですが、
山手台で５年前に買った人の大損には同情します。
まあ、よほど先見性がなかったということなので、自己責任でしょうが。

ここが荒んだ掲示板になっているのも、高いときに買って大損した人と、
もう落ちるとこまで落ちた街を買う人との対立でしょうか。

彩都の土地が下がる心配までしていただいていますが、ご安心ください。
彩都住民は、中部、東部地区に反対している人が殆どですから、
これ以上の発展は望んでいません。道路は税金でドンドン整備して頂いていますし、
住民のために、専用にモノレールまで敷いていただいています。
お陰様で、朝のラッシュ時も、悠々と座って通勤できます。

山手台は、バス便とのことで同情致します。通勤のバスは本数が少ないうえに
貧乏くさいですからね。

彩都住民は現状の生活に満足していますから、どうぞご安心ください。