阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1802: 匿名さん]

でも、散々１丁目は４丁目と価値が違うと訴えていた人も、１丁目の１００坪の中古が
今は５０００万程度でも売れない場所と分かると意気消沈したのか静かになりましたね。

彩都の中古も６０坪で５０００万程度なんで、山手台は１丁目だろうと彩都より価値が低いのは明らか。
まあ、新規分譲価格は、デベが勝手に価格を決めるけど、中古価格で淘汰される典型だな。

[1803: 匿名]

まともな家に住んでいる人は、延々としつこく特定の分譲地を貶し続けるなどという哀れで情けない行為はしません。
興味なければ無視できるしね。
自分の住環境に不満がある為、我慢ならず無視する事も出来ずストレス解消の為に自分が買えない気に入らない住宅街を叩くのです。特に目立っているスレは標的になるからね。

[1804: 匿名]

山手台西2丁目　5480万円
http://kodate.misawa-mrd.com/B022/28/areaCd.c28214-itemId.4045072/

築17年（なので建物の価値は殆ど無し）

彩都で築17年の中古戸建だったら2500万円ぐらいがいいとこだろうな

[1805: 匿名]

彩都西　宅地取引事例

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　宅地取引事例

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　宅地取引事例

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

[1806: ↑↑↑]

見る気もせん

[1807: 匿名]

>>1801
全く同感、膝を打つ思いです。私は1801さんのご意見を支持致します。

[1808: 匿名]

山手台西 徒歩圏 100坪 築５年で5000万になっちゃうんだったら、今分譲中の４丁目は５年後に一体どうなっちゃうんですかね？

[1809: 匿名]

上物があって土地が大きいと割安になるのは当たり前。
中途半端に新しいと建替えるのはもったいないし、かといって自由に使える新築用地でもないし。
結局適正価格では売りにくい物件になる。特に不景気の時は。
結局買い叩かれる。

それとそもともこの物件は、幹線道路沿いだから（登り坂になっている場所の登り側の車線に
面しているのでエンジン吹かす車の音がかなり聞こえる）山手台の普通の宅地とは異なる立地で
明確なマイナス点がある（閑静じゃない）。
高圧線の真下や幹線道路沿いの物件は中古で売る時は厳しい。
法面含めて300㎡超で平坦面積300㎡超じゃないしね。

[1810: 匿名]

去年、幹線道路沿いの山手台2丁目の土地100坪程度で築10年ちょっとの家が競売で落札された後、業者が手直しして仲介で最終的に5500万円程度で売却されていたが、これも幹線道路沿いという点がネックになって6000万円以上では買い手がつかなかった。

[1811: 匿名はん]

中古物件

山手台東１丁目 4,950万円 H19 土地195.00㎡ 建延130.00㎡
山手台西２丁目 5,480万円 H6 土地226.78㎡ 建延158.22㎡
山手台西２丁目 6,200万円 H11 土地229.72㎡ 建延134.12㎡
山手台西１丁目 6,500万円 H15 土地250.32㎡ 建延141.87㎡

[1812: 匿名]

山手台は、やはり色々と問題の多いニュータウンですからね。

[1813: 匿名]

>>1809さんが、おっしゃっている通り、山手台は医療･教育環境その他のインフラが著しく見劣りするだけではなく、三田方面へのダンプカーの抜け道となっている坂道の幹線道路の排気ガスや高圧線問題等々、意外と住環境にも問題が多過ぎですね。1809さんの貴重な問題提起に改めて感謝致します。

[1814: 匿名]

やはり山手台は買いってことですね。

[1815: 匿名]

幹線道路ぞいはやっぱり値段はさがるんやなー
確かに西４丁目も幹線道路ぞいは売れ残っていたからなー

[1816: 匿名]

>>1814そう！！山手台は安かろう、悪かろう。ある意味でお得感あり。

[1817: 匿名]

必死に住めないアンチがファビョって自演連投していますね。

山手台うんぬん以前に、この馬鹿は平均的な注文住宅（３３００万円）を建てる金がありません。

土地が０円でも無理です。

[1818: 匿名]

ここで山手台を叩いている人間は、阪急の物件スレや山手台スレが目障りで気に食わないので叩いているのです。

決して他のニュータウンに住んでいるわけでも、競合物件を買ったわけでもありません。土地や注文住宅を買う金がそもそもないのです。

自分の住まいがあまりにも悲惨でストレスに塗れている為に、人が多そうなスレで見ている検討者や住民に不快感を与える為に叩いてストレスを発散しているだけです。

[1819: 住まいに詳しい人]

山手台の幹線道路は、12時間交通量がせいぜい5000～6000台で大型車混入率は殆どゼロなので（2%以下）、一般的な数万台/日で大型車混入率が二桁の幹線道路とは全然違いますよ。まぁ幹線道路に直に面している家は窓を開ければ音が気になるのは事実ですけど、高気密高断熱（＝外壁及び窓のK値が高い）なら窓を閉めれば車の音は殆ど聞こえないレベルになります。

[1820: 匿名]

>1809＝＞1819

同一人物が他人のふりをして真逆の矛盾したことを言っております

たぶん自爆ネタを提供したことを後悔しているのでしょう。

必死さが伝わってきますね（笑）

[1821: 匿名]

＞山手台から北へトンネルを抜けて
＞324号線を猪名川町に抜ける道が工事しているのですが第二名神と関係あるのでしょうか？
＞今は私のハンドルテクニックではあの道は通れないのですが、
＞ちゃんとした道になるのでしょうか？

あそこのあたりはあの道路の工事というか、確か新名神そのものが通る場所です。
なのであの道路の拡張工事ではなく、そのもの新名神の工事では？

[1822: 匿名]

山手台は山本駅周辺に医院は結構ありますが、三次救急病院(救命救急センター等)が近隣に無いので心配ですね。

西宮市南部の兵庫医大か吹田市の阪大病院まで救急車で30分はかかります。

その点、彩都や小野原は阪大病院、千里救命救急センター(南千里)、三島救命救急センター(高槻)へ至近で緊急時

の安心感は西日本屈指です。

[1823: 匿名]

久々にここを見て、やっと最後にたどり着きました。
感想としては「余計な事、繰り返しが多い」

「宝塚市山手台って、どんなとこ？」と言う題なのですから、もう少し中身の有る情報が知りたいです。

ここは主婦の方は少ないのでしょうか？電車賃や大阪通勤だけではなく、育児や生活に関して詳しく知りたいです。

育児サークル等はあるか？
普段の掛かり付け医院はどこがお薦めか？
習い事はどこら辺まで送っているか？
お薦めのお菓子やさんは？
回覧板等団地との交流はあるのか？
山だと天気は変わりやすいのか？下界より寒いのか？
等、生活に密着した情報がいただけると有り難いです。

歩ける距離にはまともに何も無いのは覚悟していますので、車での移動を前提に教えてください。

徒歩圏に何でも揃うが息苦しい狭い家か、車が無いと不便だが庭付きの家か‥を悩み悩んだ結果、庭付きの家に価値観を見いだしています。

また、ここならば、どこの大学も近くは無いけど、神戸から京都まで、範囲広く自宅から通学可能かな？と考えています。好きな学科に行かせてあげたいが、一人暮らしさせるのも勿体ないので。
通学‥無理でしょうか？

[1824: 匿名]

まともな意見ですね↑

[1825: 匿名]

話題になっていた物件について問い合わせしてみました。
土地面積の5分の1程度は法面のようですね。純粋に100坪の評価はできないかと思います。

[1826: 匿名]

どうでも良い(アンチ以外誰も興味の無い救命オタクの話とか)リアリティのない話は書き込み多いが1823の質問に誰も答えられない。
普通に考えたらわかるがこんな所に住人は来ないね。誰か掛かり付けの医院や育児サークルの有無　習い事はどこまで送っているか？解答してあげて

[1827: 匿名さん]

大学の通学は近畿ならどこでも大丈夫です。

このへんから奈良県や大阪南部や京都、滋賀まで通っている学生は多くいます。

[1828: 匿名さん]

１８２５

件の物件は、幹線道路に面している、高圧線に近い（電線から30mぐらい？）、敷地内に法面があるという3点がありますから現在の相場を推し量るに適しているとは到底言えないでしょうね。

ちなみに彩都は幹線道路の真下に高圧線が地下埋設されています。もともとは地上に出ていましたが、彩都開発時に販売に影響が出る為に地下埋設して隠しました。

[1829: 匿名]

かかりつけ医院は人それぞれでしょ。
習い事は宝塚市内～川西ぐらいが多いんじゃない。
お菓子屋さんとかスポットとかは、山本山手コミュニティがマップを製作する予定と聞いています。

[1830: 匿名]

↑正にうすっぺらい情報ですな…住人ではここまで当たり障りの無いコメントは逆に書けないでしょう｡
掛かり付けは人それぞれだがあなたは何処にしてんの？なんでそこにしたの？先生の対応は？

[1831:]

と、さんざん山手台叩いてきたアンチが善人のふりをして第三者を装って登場しました。

[1832: 匿名]

子育てや主婦目線の地域の細かい話題は、SNSやウィメンズパークとかじゃないと得られないと思いますよ。

[1833: 匿名さん]

アンチの意見が多いスレの住民？の常套文句が、
｢買えない人の妬み｣だが、
無条件宅地が２０００万円で買えるのだから、ローコストで建てれば４０００万もあればお釣が来る。
ハッキリ言ってだれも妬みません。少し冷静に考えれば分かると思うが。

[1834: 匿名]

で　実際住んでどうなの？

[1835: 匿名]

イマイチです

[1836: 匿名]

寒い･遠い･何もない。以上

[1837: 匿名]

街並みは綺麗ですよ。以前はタウン内にコンビニ(アズナズ)だけでしたが、昨年に阪急オアシスが出来て食品の買い物は楽になりました(アズナズは代わりに無くなりましたが…)あと阪急キッチンエールや生協の個配されているお宅も結構いらっしゃいます。幼稚園は雲雀丘学園中山台幼稚園･生成幼稚園(雲雀丘山手)･いずみ幼稚園(伊丹市荒牧)あたりが、送迎バスもあり人気です。

[1838: 匿名]

4000万円の注文住宅なんて一軒も建ってませんけどね。もっと現実的な話をしないと。
ニュータウンでは新たにコミュニティが出来て付き合いがあるんだから1人だけ
極端に見劣りのする家に住むなんてのは心理的にまず無理。

山手台で一番安い西4丁目でも前回街区（3-1工区）の注文住宅の平均取得価格は6000万円ぐらいです。
前回街区は土地の平均価格が2700万円（200㎡）＋建物・外構・諸費用（注文住宅）合計の平均価格が3300万円（40坪強）ほど。
勿論これより安いローコストで建てている人もいますが、逆に5000万円近い建物を建てている人もいますので平均では上記の値になります。
西4丁目を歩いてみたらわかりますが、大手ハウスメーカーの40～45坪の建物が割合としては最も多いです。

今回の新街区（西4丁目の後期）では土地面積が平均数坪小さくなったのでそこから数百万円下がります。
といっても注文住宅の平均は5000万円台後半になります。
建売は前回街区が5200万円平均ぐらいでしたが、今回は5000万円弱になるかもしれませんね。

それと分譲マンションとかでもそうですが3000～4000万円の住宅は誰でもは買えませんよ。
むしろ買えない世帯のほうが圧倒的に多いです。
日本で現在の4000万円相当（大卒初任給の200倍程度）の住宅を買えた時代なんて、バブル期や高度成長期や好景気時も含めて過去に一度も無いです。

[1839: 匿名]

雲雀丘花屋敷の山手とかマジで何もないですよね。

周辺3～4km以内に何もなかったら本当に不便ですから困りものですが、
周辺3～4km以内に必要なものが揃っていれば、家のすぐ近くに何もない事は
人によってはデメリットにはならないか逆に閑静で良いという人もいるのだと思います。

[1840: 匿名]

雲雀丘山手は頑張れば川西能勢口の商業集積地(川西阪急、西友、モザイク、ベルフローラ、大手都銀各支店等)へ歩いて行けますよ。坂はキツイですが。

[1841: 匿名]

①雲雀丘花屋敷の山手は何もないね。
②雲雀丘山手は確かにかなり無理したら川西にいける
ただ①と②は場所が違う②は確信犯だと思うが…

[1842: 匿名]

四千万の家は全員は買えないね。
そんな時は戦後一度も無い偏っていない事実はインパクトあるね。

[1843: 匿名]

でも四千万以内で建っている家は今のところ無さそうだね｡

[1844: 匿名]

『雲雀丘山手』ではなく『雲雀丘』の山手からでも川西能勢口駅まで3〜4㎞どころか1.5㎞以内です。実歩行距離でも最大２㎞以内ですよ。確かに坂や階段は有りますが、歩けない距離ではないですよ。

[1845: 匿名]

>>1844は>>1841さんへ

[1846: 匿名]

雲雀丘1～3丁目や山手1～2丁目から川西まで歩いて行ってる人は殆どいないよ。帰りは30分ぐらいかかる。
帰りは急坂だし。花屋敷や荘園から川西まで歩いて行ってる人は割といるけどね。

電動自転車ならじゅぶうん圏内だけど、徒歩で大きな荷物もって買物できる圏内とは到底言い難い。
実際、雲雀丘の山手住人で駅まで歩いてる人は多数いるけど、川西まで買物で歩いてる大人は殆ど見られない。

[1847: 匿名]

そもそも、阪急宝塚線も今津線も線路より山側が殆ど一種低層になってるから、駅周辺やニュータウン内の一部（部分的に用途地域が商業になっている場所）を除いて山側に大きい店などが何にも無いのは当たり前。

それを不便とは言わない。基本的に山手の住宅街は何もなく閑静な環境にして、国道沿いや駅周辺まで出てきて生活するように用途地域でデザインされているんだから。

日本の地方の大部分を占める車社会の田舎では車で日々30～60分圏ぐらいを走らないと生活に必要な施設が揃わないけど、宝塚市内の山手住宅街なら原付10～15分圏で殆ど日々の生活に必要なものは揃う。3～5分で山降りれるんだから。

[1848: 匿名]

『雲雀丘』や『雲雀丘山手』から川西能勢口まで実際歩いて買い物や通院されておられる方たくさん存じ上げていますよ？殆どいないなどと決めつけたらいけませんね。そもそも川西能勢口まで歩いておられる方が多いか少ないかではなく、貴方が提議された３〜４㎞ではなく雲雀丘の山手は２㎞圏内であると言うことです。

[1849: 匿名]

駅から近くて（500m以内）急坂になる前の閑静な山手（ふもと）が最も理想的な住環境。
歩いて買物にいけるし、駅に出るにもバスや送り迎えや駐車場や駐輪場を使わないですむ。

でもこの条件を満たす土地（一種低層、坂無し、駅500m以内）は山手全体の割合からすると
ごく一部なので希少価値が高く、簡単には条件の良い土地は買えない、

[1850: 匿名]

雲雀丘花屋敷駅の山手地域から川西まで日々歩いて買物

それはまだ元気な人のごく一部が散歩や健康（運動）も兼ねて行っているだけで一般的とは言えない。
高齢で身体が衰えてきたらあの急坂は無理。

特に雲雀丘2～3丁目や山手2丁目の山手の人は殆ど買物は車での移動です（駅に出てから電車で買物に行く場合は除く）。

歩けるとか言い出したら、中山台五月台桜台から阪急中山駅周辺やJR中山寺周辺の商業施設まで歩けるとか言えますからね。確かに通勤や通学で駅まで歩いている人もいますが、往復で歩いて買物するのは一般的ではないし殆どいません。

殆どの定義は一般的には95%です。雲雀丘花屋敷の山手全域の世帯のうち川西まで日々の買物で歩いている人が5%きっていれば「殆どいない」です。

[1851: 匿名]

>>1847

また現れた。コイツがいつもここを荒らす元凶。悪の根源。