阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[No.151 by 匿名 2010-10-05 17:41:09]

測量って本当ですか。
そこまでしてるとなると新駅はガセネタではない可能性が高いのですかね。

まぁ場所の希望は色々あると思いますけど、出来るのは良い事では。

[No.152 by 匿名さん 2010-10-05 20:26:30]

>>149
さっき前を通ったけどまだゴミが散乱してた。
あの状態で放置するのは見学に来る人の印象は良くないですね。

[No.153 by 匿名 2010-10-05 21:29:04]

測量しているとは、全くガセだと思って相手にしていませんでしたが、意外に本当かも知れないですね｡

[No.154 by 住まいに詳しい人 2010-10-06 13:03:49]

中山桜台2丁目に平成に入って10年以上たってから（バブル期ではない）総額8億円ぐらいの家
が建った。殆ど同じ立地の山手台でも最高の眺望と立地を満たす広めの土地が供給されれば
（東3丁目の北側か山手台北公園の南東あたりかな）、邸宅を建てたい方はいるでしょうね。
さすがに5億円以上は今のご時世ではまともな業種では殆どいないとは思いますが、土地とは
別に建築費1億円ぐらいなら土地を気に入れば建てるという個人事業主や事業経営者は合計
100人ぐらいなら（年間5～10人で10～20年分譲）いるでしょう。

山手台も初期に分譲された数百区画は土地と建物の合計で平均1億円以上（バブル期ではない、
バブル崩壊して4年以上経過してから分譲開始）だしね。西2丁目の最前列は平均2億円以上。
中山台（五月台、桜台も含む）も土地の取得費を含まない建築費のみで1億円以上の家が合計
100戸以上はあります。眺望や開放感など際立った特徴がある上で、道路の質やバスなど生活
インフラが充実していれば、買うという人は結構にいます。

大阪平野を一望できるようなロケーションで、生活インフラが高いレベルで充実している所っ
て意外に少ない。というか、殆ど無いですからね。最寄スーパーまで2km以上とか、バス停す
ら500m以内に無いとか、本数が少なすぎてまともに使えないとかザラ。人間誰しも老いて体の
自由がきかなくなるからね。いつまでも運転できるわけではないし、路線バスすら脆弱なエリ
アは高齢で免許返上したり、奥さんが免許無しで旦那さんが高齢で亡くなった後の生活などは、
たちまち不便になる。死ぬまで運転手付きで生活できるような人なら、どこでもいいで　しょう
けど。

長尾山系の最大規模住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯（14000人）で
高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安定しており、これ
は換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区の全体平均と同一水準
です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり換算で75人を超え
ます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も、242世帯（611人）で高額納税
者6～7人なので、1万人あたり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更
いうまでもありませんが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけてのエ
リアは、今津線の西側同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。
大阪への距離、公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対する
ポジション、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜
面である山手台も高いポテンシャルがあります。魅力的な土地を供給すれば、邸宅を建てる層
が買う素地があります。

[No.155 by 住まいに詳しい人 2010-10-06 13:17:18]

ちなみに登美ヶ丘の高額納税者は、人口23500人で60人程度。1万人換算で25人。
宝塚の山手よりずっと少ない事がわかる。

[No.156 by 匿名 2010-10-06 18:41:13]

JR新駅が出来たら周辺地価はどうなるか。

近隣は坪単価50%アップ

徒歩5～10分圏はまぁ坪単価15～30%アップ

山手台など阪急山本からバス便エリアは坪単価5%アップ

といったところか。

山本駅から直線距離は550mぐらいなので、川西能勢口～川西池田の400mよりは遠いですな。

[No.157 by 匿名 2010-10-07 05:21:47]

福知山線の新駅は発表されてないな

http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101006/biz1010062005038-n1.h...
六甲道－灘間に新駅　ＪＲ西
2010.10.6 20:04

　ＪＲ西日本が六甲道－灘間（神戸市灘区、２・３キロ）に新駅を設置する方針を固めたことが６日、分かった。駅名は「まや駅」を検討しており、平成２８年春の開業を目指す。

　新駅予定地の南２００メートルには阪神電鉄の西灘駅、北５００メートルには阪急電鉄の王子公園駅があり、阪神間でしのぎを削る３社の競争がさらに厳しさを増しそう。

　建設は同市灘区灘南通にあるＪＲ西の信号場を予定。地元自治体の要望に基づく設置ではないため、４０億円の建設費はＪＲ西が全額負担する。

　ＪＲ西は、阪神間では２０年３月に須磨海浜公園駅（同市須磨区）、１９年３月に、さくら夙川（兵庫県西宮市）を開業。今回の新駅について「多くの利用者が見込めるため経営決定した」としている。

[No.158 by 匿名はん 2010-10-07 08:54:40]

さくら夙川とか見ても、発表から開業まで5年以上かかってるからな。
まだ発表もされていない所は本当に新駅が出来るとしても、最低7～10年先の話だろう。

[No.159 by 匿名 2010-10-07 09:25:38]

今回の発表にJR山本新駅は無かったと言うことですね。ただ地元請願駅ではなくJRの戦略的新駅の場合はさくら夙川以降、競合私鉄に対抗措置等々を考慮して発表から開業迄のタイムラグを極力短くする方針らしいです。

[No.160 by 匿名 2010-10-07 11:42:25]

先月30日夜に雲雀丘会館で行われた宝塚平井線(旧国道176)都市計画変更説明会に行かれた方の話し伺えました。『平井車庫北側は従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅すると同時に付近交差点に右左折レーンを新たに設ける』と言う内容です。ただ変更理由については『交通量の増加を見越して…』と繰り返すばかりで質疑応答で「新駅を見越しての拡幅か？」「新駅出来るのか？」等の質問にも『本日の説明では今確定している事しか話せない』等と終始肯定も否定もしなかったみたいです。

[No.161 by 匿名 2010-10-07 14:00:56]

160>>訂正 誤『…従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅…』→正『…従前は道路幅員を12mに拡幅する計画だったものを18m拡幅に変更…』

[No.162 by 匿名 2010-10-07 14:34:43]

情報ありがとうございます。
その内容ですと、新駅設置に伴う都市計画変更の可能性がかなり高そうですね。
具体的な道路整備の着工時期や完了時期に関しては、説明はあったのでしょうか？

[No.163 by 匿名 2010-10-07 15:11:52]

>>162従前の計画内容で用地取得率80%･平成25年度末(26年春)完成予定でしたが今回の計画変更により用地取得率75%に低下･平成27年度末(28年春)完成予定との事です。あと都市計画決定は市の所掌であるが施工者は県であるためあくまでも目標年次です。

[No.164 by 周辺住民さん 2010-10-07 20:43:52]

平井車庫北側の新駅と宝塚～中山寺間の新駅できた場合、宝塚以西から大阪方面への
快速の所要時間はどうなるのでしょうか。

明らかに遅くなるなら三田や名塩の住民からの新駅反対やブーイングが懸念されますが。。。

[No.165 by 匿名 2010-10-07 21:46:12]

三田や名塩？大阪方面への有効な競合他社が無いので無視…宝塚以東は阪急と競合しているので新駅造って乗客奪取…宝塚以東に住みましょう。

[No.166 by 匿名 2010-10-07 21:49:56]

>>164停車駅が増えても待避設備新設で所要時間は短縮されるそうですよ、ご心配なく。

[No.167 by 匿名 2010-10-08 08:37:44]

近年京阪神エリアで開業した新駅は、昼間のメインとなる優等列車（特急、新快速、快速など）の所要時間に悪影響を与えないってのが前提で設置されてきたと思う（新駅よりもまず所要時間のありきだから）。複々線なら簡単だけど、福知山線でそれが出来るのかな。

[No.168 by 匿名 2010-10-08 09:33:33]

↑80や82あたりにそのへんの書き込みが有りますね。ただ複線でも所要時間を変えずに停車駅を増やした事例は私も知っていますので多分出来るのでしょう。いずれにしても私たち山手台住民には あまり関係ないことですね。

[No.170 by 匿名 2010-10-08 10:58:47]

↑今回の新駅は地元の要望による請願駅ではありませんのでJRに抗議されたらどうでしょうか？

[No.172 by 匿名 2010-10-08 11:34:40]

↑ネット掲示板とはそういうものです

[No.173 by 匿名さん 2010-10-08 15:52:40]

↑皆さんコイツが荒らしです

[No.174 by 匿名 2010-10-08 16:28:46]

↑ここは神聖なる宝塚山手台スレなので関係ない三田牛やナシオンは出ていって下さいね

[No.175 by 山手台西翁 2010-10-08 17:44:51]

山本駅前のスーパーダイニチ閉店ですか？阪急オアシス開店の影響でしょうか？

[No.176 by 匿名さん 2010-10-08 18:26:09]

閉店したかどうかは存じておりませんが、もしオアシスの影響で閉店なら気の毒ですね。
食料品販売は限られたパイの奪い合いなので、競争が厳しいですね。

[No.177 by 住民A 2010-10-08 18:35:09]

新聞折り込みチラシを見る限りは本日で閉店となっていますね…品数すくないけど結構気に入ってたのに残念です…

[No.178 by 入居済み住民さん 2010-10-08 18:48:58]

「ここは神聖なる宝塚山手台」？

んなことはどうでもいいとして、他の街をけなしちゃダメだよ
子供じゃないんだから。　誰だって怒るでしょ。

三田や名塩もとても美しいニュータウンがあります。

私は宝塚山手台に住んでますが、神聖でもなんでもない普通の街ですよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[No.179 by 匿名はん 2010-10-08 19:46:03]

URや大手が今近畿で分譲中の大規模ニュータウン（名塩、国見台、北摂三田ニュータウン、神戸市北区、箕面森町、彩都、けいはんな、和泉中央、日生ニュータウン、猪名川パークタウン、けやき坂、西神ニュータウン、舞多聞、その他まだまだ多数）が全てさばける可能性は皆無ですね。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲されたオールドニュータウンに家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

ゆえに今開発している所は、造成されたものの一度も家を建ててもらう事なく生涯を終える宅地も多そうです。

また、オールドニュータウンも家が建つのは結果的に一度だけだったという宅地が、多く見られる事になるでしょうね。

そういう中で山手台は、近畿のニュータウンの中では古いニュータウンを含めても立地や交通などにおいてかなり上位に位置するので、完売が現実的に可能な数少ない大規模ニュータウンかもしれません。

[No.182 by 匿名 2010-10-09 09:14:26]

確かに大阪からの距離や電車の乗り換えの無しで梅田に出れるということを考えるとここは唯一完売の可能性があるニュータウンかもね｡
ある意味いま分譲中のニュータウンでは一番ましかな？後は価格をもう少し下げれば完売出来るかもね｡

[No.183 by 匿名 2010-10-09 14:29:59]

ここ2年で住宅地の坪単価は2割は下がりましたから、新街区以降に周辺の相場動向を
反映させない価格をつけるようであれば、ひじょうに厳しい状況に陥るでしょうね。
ただ土地の平均面積をそのままに2割安くするよりは、価格は2年前の平均と同じで
今後は土地の平均面積を2割広く造成していくほうが、より魅力的な街並みの形成に
繋がるでしょうね（例.2年前の210㎡と同一価格で平均250㎡の分譲等）。
もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので変更は無理ですけどね。

[No.184 by 匿名 2010-10-09 14:34:47]

訂正

もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので、面積の変更は無理ですけどね。

[No.185 by 匿名 2010-10-09 14:48:29]

理屈わからんでもないけど土地＋建物のグロスで２割安くせんと実際は売れへんやろな。

[No.186 by 匿名さん 2010-10-09 15:05:59]

近畿圏（大阪圏）の主要ニュータウンの9割は、大阪平野からだいぶ外れた場所にあるし梅田20km圏外。
梅田まで公共交通機関で600～1000円以上かかるとかザラ。
山手台を含め宝塚のバス便エリアは、そういった不便なニュータウンからの住み替え需要を喚起して、
住み替え希望層の受け皿になればいい。
山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンは、大阪に近く大阪平野に面し電車やバスの本数もまぁまぁ多く
交通費も安い。

[No.187 by 匿名 2010-10-09 15:18:24]

土地だけ２割引くだけで十分勝負出来るよ｡それだけで600万ぐらい安くなるからね｡
でも周りの地価って良く聞くけど古い住宅地の話は基準にならんしな
土地も上物と一緒で経年劣化で価格は下がるからね　当たり前だけど要壁は永久じゃないしね
古い宅地の近隣売り買い価格はあまり参考にならんよな

[No.188 by 匿名 2010-10-09 15:24:48]

地価が下がっているのは、京阪神全体の話。市街地も郊外も下がっているし、駅近もバス便も下がってる。

[No.189 by e戸建てファンさん 2010-10-09 16:33:29]

3m以上の擁壁や老朽化した既存不適格擁壁は明らかにマイナス要因として扱われますが、
2m以下でかつ建築基準法を満たす適格擁壁の場合は不動産取引価格に影響及ぼしませんね。
平坦地と同様に扱われます。
古家つきの土地などは、解体費用分がマイナス要因として扱われ更地の相場より
100万以上安くしないと売れませんけど。

[No.190 by 匿名 2010-10-09 19:14:20]

擁壁宅地は割安なんですか？平地より家が立派に見えるんで自己満足してたのですが…

[No.191 by 匿名さん 2010-10-09 21:48:53]

割安とかそういう事ではなく、数十年後に売却するような事になった場合に
古くて高さのある擁壁がある土地はなかなか高く売るのは難しいという事でしょう。
作り直すのに大変なコストがかかる構造物がある土地は評価低くなりますからね。

[No.192 by 匿名 2010-10-09 23:11:12]

やはり、古い住宅地の取引価格は更地の新しい住宅地より凄く近い場所なのに安くなるのは自然なことだったのですね｡
勉強になりました。ありがとうございます

[No.193 by 匿名 2010-10-09 23:29:17]

高低差の少ない低い土地の擁壁（2m未満）は売買に殆ど関係ありませんよ。
昭和40年代以降に開発されたいわゆるニュータウンは、どこも適格擁壁なので。
ただ仲介手数料のある分、分譲よりは理論上3%ほど相場が割安になるはずです。

土地の取引坪単価が下がっているのは、阪神間のバス便エリア全体の傾向でしょう。
山手台北部より条件の良い山手台西2丁目の240～250㎡の新品未使用の更地数区画も
結局坪38万以下ぐらいまで下げないと売れませんでしたからそれが相場なのでしょう。

[No.194 by 匿名 2010-10-10 06:45:23]

その山手台西２丁目に住んでおります。最近になって気付いたのですが固定資産税って上物だけじゃなくボックスガレージの面積分も課税対象なのですかね？山手台に多い縦列２台のボックスガレージなんですけど…シャッター取付けなかったら 課税対象にならなかったのかな？皆さんのお宅はいかがでしょうか？

[No.195 by 匿名 2010-10-10 08:34:39]

地下車庫は容積率には不算入ですが登記は必要で、固定資産税もかかりますね。

シャッターの有無は関係無いはずです（金額には多少影響すると思います）。

[No.196 by 不動産業者さん 2010-10-10 10:31:19]

純粋に民間が開発したニュータウンの中では日本で屈指の美しい住宅街と評価する専門家も多い泉パークタウン（三菱地所、仙台）には、 高森庭園街区や桂ガーデンコートなど別荘地のような木々と池に囲まれた庭園街区が設定されている。山手台も平凡なニュータウンではなく「専門家に認められる美しい街」を目指しているなら、シンボル的な庭園街区を一定の規模で設けるべきだろう。

[No.197 by 匿名はん 2010-10-10 10:47:08]

高い擁壁のメリット
・眺望が良い
・日当たりが良い
・南向きでも道路からの視線を遮る事が出来るのでリビングや庭を存分に楽しめる
・防犯性が高い

高い擁壁のデメリット
・盛土量が当然多くなるので、強度や安全性の面で不安がある
・売る時にマイナス材料として扱われるので売却が不利
・高齢になると階段の昇り降りが厳しい
・コンクリートむき出しの場合は、経年で汚れてくると見苦しくなる

[No.198 by 匿名 2010-10-10 16:30:25]

山手台でよくある縦2台型の地下車庫は、掘り込み車庫（型枠を使ってつくったもの）ではなく
ボックスガレージ（工場生産でプレキャストしたもの）ですよね、たぶん。
まぁどちらでもコンクリート構造物の3面壁の車庫は固定資産税がかかります。

最近の擁壁は現場打ちが多いようですが、東3丁目以降は地下車庫を設けた宅地は無いようです。
高低差はけっこう大きい土地もあるんですけどね。理由はわかりません。

[No.199 by 匿名 2010-10-10 19:15:16]

型枠を使って造られたボックスガレージ付の擁壁宅地ってどれくらいの工事費かかるのでしょうか？

[No.200 by 匿名さん 2010-10-10 21:37:11]

擁壁と階段と掘り込み車庫（2台）で1000万は超えると思います。