阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1301: 匿名さん]

彩都から千里中央まで約30分かかりまんがな（徒歩10分＋モノレール18分、万博公園で乗換有の場合21分）。箕面森町と変わらない！（徒歩3～5分＋バス25分）

因みに山手台から川西能勢口まで約15分（徒歩3分＋バス5分＋電車待ち3分＋電車4分＝15分）、宝塚まで約20分。

[1302: 匿名さん]

ちなみにモノレール代けちる為に間谷住宅まで歩いてそこからバスで千里中央や北千里まで行ってる住民もいますが
これまた２５～３５分（往路と復路で違う）かかっちゃいます～　徒歩とあわせたら３０分以上必至ですな～

[1303: 匿名さん]

バスは時間が不規則だし、のりごごちや本数とかの問題もある。交通機関としては避けたい。

[1304: 医療に詳しい人]

>>1294
山手台の救急事情は決して良くないですよ…山手台周辺の消防署は山本駅南方の①東消防署、
②中山台出張所、雲雀丘山手の③雲雀丘出張所と、なりますが、中山台出張所と雲雀丘出張所に救急隊の配置は無く東消防署に１隊のみとなります。
ただ東消防署救急隊は平均１日24時間の1/3は救急出動しているため、その場合は宝塚駅前の④栄町出張所や逆瀬川の⑤西消防署からの対応となり、かなり到着時間が遅れます。
これは山手台に限った問題ではなく宝塚市東部全体の救急過疎化として市議会でも問題視され議論されていますが、財政難で凍結されています。
地域住民がもっと問題意識を共有し市議会、市役所に圧力をかける事が大事かと思われます。
人命に関わることですから。

[1305: 匿名]

確かに山手台はニュータウンではないな。
大規模な新興住宅街だな。
ニュータウンと新興住宅街は同じようで違う。
タウン内で生活が完結するよう都市機能を持たせた大規模新興住宅街がニュータウンで、
生活に必要なインフラの大部分を持たない新興住宅街はニュータウンではない。

[1306: 匿名さん]

離れた所にある大規模なニュータウンは衰退したらどんどん不便になって大変。

山手台はニュータウンではなく最初から生活に必要なものが殆ど街に無いので衰退するリスクがはなから無い。

[1307: 匿名さん]

1299さんのリンク先に、山手台と彩都と箕面森町で迷っている人のスレが有った。
小野原西が良さそうだけど、高くて諦めて、上記３つで検討中らしかったが、
結局、山手台にしたらしい。

価格：森町＞山手台＞彩都＞＞小野原西
駅近：彩都＞小野原西＞山手台＞＞森町
利便性：小野原西＞＞山手台＝彩都＞森町
梅田までの交通費：小野原西＞山手台＞彩都＝森町
自然環境：森町＞彩都＝山手台＞小野原西

コストパフォーマンスでは、山手台も悪くないが、
ニュータウンに拘らなくても、良い住宅地は沢山あると思うけど。

[1308: 匿名さん]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がぢうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1309: 訂正]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がどうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1310: 匿名]

住民じゃなくて住民のふりをしたアンチが（その後人間性を叩く為に）書いているんだろう。

[1311: 物件比較中さん]

小野原西は生活便利な場所だとは思うけど、住環境としてはちょっと微妙かな。

一種低層じゃないからいわゆる閑静な住宅街じゃないし（地主に利益誘導の開発）、
池の埋立地か断層の真上か土葬の墓地の跡地というのがなんとも。
北千里まで歩けるけど、歩いたら20分かかる。バスだとかなり時間がかかる。
梅田までの時間はなんだかんだで駅までバスでも徒歩でも50分ぐらいかかってしまいます。

ニュータウンや新規分譲地にこだわらないほうが良いという意見には同意。
ニュータウンが出来る前からある駅から徒歩圏の成熟した閑静な一種低層の住宅街のほうがいいよね。

[1312: 物件比較中さん]

　東豊中の住宅地の方が便利そうじゃない？？

[1313: 匿名さん]

いくら梅田に４０分以内に行けたとしても、バスで駅に出たり、子供の学区を考えたりしたとき本当にここでいいのか？正直よく考えてしまう。例え梅田まで５０分くらいかかっても、もっとインフラ整備された所の方がいいと最近思うようになった。

[1314: 匿名はん]

予算が潤沢にあるなら（土地だけで5000万出せるとか）いくらでも選択肢は広がります。

土地に出せるお金が限られている場合は、何か妥協しないと無理ですね。

[1315: 匿名]

1313さん
例えば具体的にはどこでしょうか？＞梅田まで50分ぐらいでインフラ充実した分譲地
当然、土地予算や建物予算、だいたいの希望土地面積など条件は同一での検討ですよね？

[1316: 匿名さん]

1313さんじゃないが、上で挙がっている小野原西は、山手台と同じく
阪急・阪神が建売も販売してました。価格は、建売で６０００万前後。

まあ、千里ＮＴとも隣接してるし、周辺は４方が開発済みエリアなんで、
徒歩圏で大抵揃うので、利便性はかなり良い。
ついでに、公園も千里北公園や松出公園など周辺に多いし、遊歩道をはじめ宅地エリアの道幅も広い。
少し前までは、彩都や山手台と坪単価変らなかったけど、今は、７０万超える場合が多く、リーマンショック前より坪単価が上がっている珍しい場所。

やはり、将来性では、利便性にはかなわないかな。

東豊中も利便性では良いが、土地が４５坪ぐらいと狭いのがデメリット。

[1317: 山手台西翁]

ココは小中学校は悪くないです。
但し高校の校区がイケてない、だから中学から私学行かすご家庭も多い。だからと言って沿線に良い私学もないんだけど…

[1318: 匿名]

小野原は小野原西区画整理が出来る数年前は、阪急小野原住宅の空地の７０坪ぐらいの土地が３５００万円ぐらいでよく仲介物件に良く出ていましたね。その頃は山手台東１丁目が分譲されていて山手台のほうが高かったんですが今は逆転していますね。駅から多少遠いけど車だと便利な場所ですね、あそこは。
でも小野原の区画整理事業の一帯は池や田んぼや墓や湿地の跡地なので、地勢という意味ではあまり良いとは思えません。小野原西全体も北斜面ですよね。

[1319: 匿名]

小野原の地価が上がったのは、中高層だからじゃないの？
地主の使い勝手がいいように（資産価値を上げる為に）用途地域を中高層にして
容積率200%にしたんだから土地の値段が上がったのは当たり前だよ。
60坪の土地でも延床400㎡のアパート建てられるんだから。

[1320: 匿名]

山手台は阪急だけどいうのがねぇ。

ＪＲ中山寺に乗りいれて２wayアクセスになれば、通勤住宅地としての価値は全く違ってくるのに勿体無い。

囲い込みとかセコイ事考えずに、バス便のＪＲ乗り入れを検討してほしい。

[1321: 匿名]

阪急バス山手台線がJR中山寺まで延長することは有りません。

[1322: 匿名]

パ○ホーム同規模の分譲価格
三田ウッディタウン　4200万円
阪急宝塚山手台　　　5300万円
差額が1100万

駅までは自転車として都心への交通費は？
阪急 中山－梅田　　往復 540円
ＪＲ 新三田－大阪　往復1,480円
差額が940円

毎週1回大阪で出かけたとして、一年で
阪急 中山－梅田　　25,920円
ＪＲ 新三田－大阪　71,040円
差額が45,120円

30年間続けたとして
阪急 中山－梅田　　 777､600円
ＪＲ 新三田－大阪　2,131,200円
差額が1,353,600円（約135万）

分譲価格の差額　　　1100万
交通費の差額　　　　 135万

あんまり交通費の差って大きくないなぁ


もし、毎週平日（月～金）大阪で出かけたとして、一年で
阪急 中山－梅田　　129,600円
ＪＲ 新三田－大阪　355,200円
差額が225,600円

30年間続けたとして
阪急 中山－梅田　　 3,888,000円
ＪＲ 新三田－大阪　10,656,000円
差額が6,768,000円（約677万）

分譲価格の差額　　　1100万
交通費の差額　　　　 677万

それでもこんなもんかぁ
通勤手当があれば自腹で大阪に行くことは無いけど

まぁ、電車に乗る時間の差もあるからね
朝の通勤時間帯 朝 7:30頃に乗ったとして
阪急 中山－梅田　　7:27分発の通勤急行 38分
ＪＲ 新三田－大阪　7:34分発の快速 47分

その差、9分。。。そんな大きい差でもないなぁ

それなら、帰宅時間帯は？　18:00ごろに乗ったのとして
阪急 中山－梅田　　18:30分発の急行 29分
ＪＲ 新三田－大阪　18:24分発の快速 43分

その差、14分。。。帰りは1.5倍ぐらい山手台のほうが早いねぇ

[1323: 匿名]

電車やバスは時間にあわせて家を出る行きはともかく、帰りは待ち時間や本数も考慮する必要があると思います。

特に昼間は福知山線の宝塚以北は快速が2本/hと少ないですからね。大阪からランダムに所要時間を計算すると昼間は乗換えや待避や待ち時間で1時間ぐらいかかってしまいますよ。

例えば15時頃に大阪から帰るとして、15時に梅田駅、大阪駅に到着したら新三田への最速到着時間は15時57分（15時05分の新快速に乗り尼崎で東西快速宝塚行に乗換え川西池田で普通に乗換え）です。乗換え無しで丹波路快速で帰ろうとすると15時24分まで待つ必要になり新三田到着は16時05分です。

一方で梅田→山本の場合は、座る為に1本待ったとしても梅田始発15時10分の急行に乗って15時35分に到着です。数分立って待ってからのんびり座って帰れて25分と、座れる確率が低く1時間ぐらいかかるのとでは
だいぶ違うと思います。山手台の場合JR中山寺も利用できますが（福知山線の最寄り駅）、これだと中山寺到着は15時26分（15時05分の新快速に乗り尼崎で東西快速宝塚行に乗換え）です。新三田とは実に31分の差が出てしまいます。

[1324: 匿名]

1322は通勤時間帯での話をしてるね
1323は無理に一番遅そうな時間帯を狙って書かなくてもいんじゃない？
通勤帰りは乗る電車の発車時刻に合わせて帰るから待ち時間は無いんじゃん
今の世の中、当たり前に携帯電話で発車時刻の確認もできるしね
それに福知山線は来年から昼間の電車本数も増えるしね
それにしても阪急 中山－梅田って朝の通勤時間帯って時間かかるんやね
まぁ、朝の阪急宝塚線て、やたらノロノロ運転するもんな
ＪＲ新三田始発で１００％座って爆睡して通勤できる新三田組
阪急中山からじゃほとんど座れず、ギュウギュウ詰め地獄の阪急組

[1325: 匿名]

いちばん遅そうな時間帯でもなんでもないよ。
通勤時間帯を除く昼間や夜間は大阪→三田は常に平均55～60分ぐらいかかる。
10分刻みでekitanとかのサイトで所要時間検索してみ。
たまたま三田直通の快速にすぐ乗れるタイミング以外は常に遅いから。

[1326: 匿名]

↑
そんなことねーよ

[1327: 匿名]

交通費が安いとかって話は納得だね
結局、分譲価格の差は埋めれないわけね

[1328: 匿名]

1325、1326
まぁまぁ、くらだらんことで喧嘩はやめよーぜ

[1329: 住まいに詳しい人]

５０分近くかかっていいなら、山本からでも余裕で梅田まで座って通勤する方法があります。

山本→宝塚（余裕で座れる）９分
宝塚→梅田（今津線経由準急　始発なので座れる）発車待ち時間２分＋乗車時間３６分

合計４７分

[1330: 匿名さん]

普段の生活で三田は三田周辺の施設や店しか使えないけど、山手台は伊丹、川西、宝塚、豊中、尼崎、猪名川と色々な選択肢がある。

[1331: 匿名]

三田は冬が極寒で厳しいのがなぁ。。。
宝塚の長尾山系は南斜面なので冬でも昼間は暖かいというのはひとつの良さだと思います。

三田は年間の寒暖差、昼夜間の温度差が激しい内陸型気候、宝塚は温暖な瀬戸内気候。

[1332: 不動産購入勉強中さん]

大阪通勤前提で新三田までいくなら、いっそ篠山口あたりの別荘地みたいな所で田舎暮らししたい。
定期代は出るし本物の自然があるし、土地はただみたいに安い。
週に1回家族で大阪まで出て、それを数十年でもせいぜい500万ぐらいでしょ。
土地がただみたいな値段で買える事考えたらありかな。
前大阪市助役の大平光代さんは、病気の娘さんの為に大阪市内から丹波に引っ越されて旦那さんは
（旦那さんは東大卒の弁護士）大阪都心の法律事務所に毎日通勤しているらしいですね。

[1333: 近所をよく知る人]

来年ぐらい山手台中学南側から中筋方面に抜けるアジサイロード（水道道路）が一般開放される可能性が濃厚です。この道路が開放されれば、JR中山寺まで阪急山本までと自転車では1～2分しか変わらない時間（距離にして300m弱の違い）で降りられるようになります。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/?routeid=8faa46cb827448478281...
ちょっと急坂ですがバッテリー8Ahの電動アシスト自転車なら10%以上の上りも余裕なのでこのルートは利用価値高いですよ。大阪直通快速が昼間も4本/hになりますしね。JR中山寺駅周辺のお買物にも使えます。

[1334: 匿名]

三田は秋でも夜は超寒いでしょ。
むかし某ダムに釣りによくいってたが10月ぐらいに昼間とのあまりの温度差に死に掛けた。

[1335: 購入検討中さん]

同じ価格なら彩都にする。

[1336: ビギナーさん]

三田のニュータウンが生活便利という説は疑問だな。

確かにニュータウン内の施設や大規模店舗などは揃っている（ただし徒歩圏で利用できるエリアはごく一部）が総合的な利便性は？

ウッディタウンなど三田のニュータウンが日常的に利用できる範囲は、三田市と神戸市北区の店や施設だけだろう。

一方で山手台は同等の距離だと宝塚、中山、川西、伊丹あたりか。

ウッディタウンが享受できる店舗数や施設数と、山手台が享受できるそれを比較した場合、どう見ても山手台のほうが多く選択肢もあると思うけど。

[1337: 匿名]

>>1335
彩都は無いわ。

あそここそ絶望的だわ。

どうやって人口５万人の計画を実現するの。西部の開発だけでもうまくいくかヤバイんじゃないの。

[1338: 匿名]

↑それが普通の感覚。

皆が同意。

[1339: 箕面の猿さん]

>>1311
小野原西が墓地跡とのことですが、山手台も墓場だったんですよね？
それも歴史的な大虐殺があったとか…

[1340: 匿名]

古墳時代の古墳（戦国時代のお城のような権力の象徴となる土木事業）と、墓地はぜんぜん意味が違いますよ

小野原にあったのは、開発されるまで普通に使われていたガチの墓地です。しかも数十年前まで土葬されていたお墓なので、本当に人骨が大量に埋まっていた墓地です。

山手台は大量の人骨などは全くでてきておりません（埴輪や土器は大量に出土しています）。奴隷が埋められていたなどのデマを書き込んで指摘されて焦っていた馬鹿がいましたが、第三者を装って同じ事を書いたらまたヤバクなりますよ。

[1341: 匿名]

今分譲している４丁目は長尾山古墳とぜんぜん関係ない遥か北部の山の上のほうの場所なので、古墳の話はご遠慮ください。

[1342: 箕面の猿さん]

↑そやね、ナンチャって山手台４丁目の唯一イイところは『生き埋め奴隷』などとは関係無いことやね〜

[1343: 匿名]

墓地はともかく、池の埋立地ってのは絶対嫌ですね。
阪神大震災でも、池の埋立地（＝著しい軟弱地盤）は殆ど総ての場所で変動しました。
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_1.pdf

[1344: 匿名]

>1340偏屈ジジイ登場！

コイツのおかげで宝塚山手台のイメージがかなり毀損されていますね。

[1345: ↑]

山手台叩きまくってるアンチが住民のふりして何言ってんだか。

[1346: 匿名さん]

小野原西も、墓地があった場所はほんの一部で、商業施設になってる。
池の跡もほんの一部だから、まあ、良く知らない人かな。

住宅地の価値は結局は坪単価に集約される訳だから、
大勢の評価は、
小野原西＞彩都＞山手台ってことでしょ。

[1347: 匿名さん]

販売価格と仲介による仲介による取引価格は扱いが違いますよ。
山手台でもつい2～3ヶ月前に110坪で7800万円ぐらいの土地が分譲により売れています（東1丁目の駅徒歩圏）。

分譲時の販売価格は売手が勝手に設定できますが、取引価格の相場は本来の価値に近くなります。
また、彩都と山手台比較するなら、駅からの距離が同一条件同士で比べないと適切ではないですね。

これから箕面側で販売される、彩都西駅から徒歩1.5km以上のエリアが、駅から徒歩10分未満の従来の場所と同じ坪単価で売れるとは思えません。また彩都でも仲介物件や大手ハウスメーカーの分譲では既に坪40万円ちょっとの土地が出ています。
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/0/27220/b200008/s201005/00004308/...

小野原はそもそも容積率が200%なので、地価は比較できないです。
どうしても比較するなら1種あたり（容積率100%あたり）の価格で比較（分譲マンション用の土地の評価でよく用いられる手法）する必要がありますから、小野原の坪70万の土地なら1種あたり（容積100%あたり）坪35万になり山手台より安いという事になります。

[1348: 匿名さん]

彩宮も徒歩15分の場所なら既にこんなもんです
モノレール駅から更に遠く18分や20分以上になってきたら相当厳しいですね

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/print/C96105A46/
箕面市彩都粟生南２丁目
2,580万円　39.7万円／坪
土地面積 : 公簿215.63m2 / 大阪高速鉄道彩都線 彩都西駅 徒歩15分

[1349: 購入検討中さん]

彩都の不人気エリア（学区の問題）と比較しても。現状の箕面エリアはかなり人気があるよ。

[1350: ビギナーさん]

個人的に彩都は名前が生理的に受け付けないです。

彩都という名称はニュータウンなのにニュータウン臭くない名前をつけようとした打算がプンプンします。

しかも出来たばっかりの街なのにいきなり「みやこ」を名乗っている図々しさは前代未聞ではないでしょうか？

http://www.city.ibaraki.osaka.jp/dbps_data/_material_/localhost/08tosh...

おまけに住居表示が平仮名で　あさぎ　やまぶき　あかね　もえぎ　あけぼの　はなだ　って？

恨みはありませんが、住みたいとは思えません。

地名とは本来は歴史的必然（土地に刻まれた郷土の歴史）から付けられたものですが、彩都にはそれが全く感じられず違和感がありすぎるのです。