阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1282: 匿名]

↑不動産の価値は相対的な評価で定まってくるものでもあるので、比較はやむを得ない。

[1283: 匿名]

そういうあなたの文調・・・

まさに三田や４丁目をボロクソに言ってた
偏屈ジジィさん本人ぽいねんけどなぁ。

[1284: 匿名さん]

あんたこそ持ち上げて貶して自演してるマッチポンプ自演の張本人じゃないの。

[1285: 匿名はん]

不動産は人生最大の買物なので、ある程度シビアに比較するのは仕方無いと思います。

[1286: 住宅見聞録さん]

言葉の定義ですが

ﾅﾝﾁｬって山手台＝山手台西４丁目


三田牛＝三田ｳｯﾃﾞｨﾀｳﾝ

ですか？

[1287: ご近所さん]

クリスマスイルミネーションはどちらかというと山手台西よりも山手台東1～2丁目あたりのほうが多かったですね。

[1288: 匿名]

大半のニュータウンが価値が保たれて永続するなんて事はこれからの時代現実的にはありえない。

だから、どこもそれぞれに良さがある、みんな良いなんて奇麗事は言ってられないんですよ。

街選びに失敗したら本当に大変な事になります。

空家率が３０～４０％超えてくると暴落しますし、どんどん寂れて店や公共交通機関などの
利便性も落ちていきますから。

[1289: 匿名]

一種低層の戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）と言われている条件は近畿では梅田40分圏。電車の最短時間とかじゃないよ。玄関出てから、車の送り迎えや原付等は使わずに、公共交通機関で梅田・大阪までの昼間最短所要時間。徒歩、バス電車モノレールの乗車時間、乗換え時間、待ち時間等の合計。これをクリアできる戸建の閑静な住宅街では近畿全域で見ても意外に少ない。

例えばバス停まで徒歩5分、バス乗車時間15分、電車待ち時間5分、電車乗車時間15分の住宅街だったら40分。山手台は徒歩3分バス5分電車待ち時間5分電車乗車時間27分で40分でいちおうコレをクリアしている。

[1290: 匿名]

↑と、ナンチャって山手台住民の偏屈ジジイが申しております。

[1291: 匿名]

なんやかんやでニュータウンは玄関出てから梅田までドアツードアで1時間ぐらいかかる所が多いからね。

[1292: 匿名]

一種低層戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）のを求めるのなら、
梅田から何分なんてことよりも、歩いて行ける範囲に病院やお店があることこそが最低条件なのは間違いない。

梅田から４０分以上かかっても何も生活に支障はないが、おじいちゃんやおばあちゃんになった時、近所に病院やスーパーがないと日々の暮らしそのもに支障があり、やがて転出、空家率も上がる。

[1293: 匿名]

そういえば山手台には何も有りませんね。

[1294: 匿名]

山手台って救急車呼んでもすぐきますよ。
消防署近いですから。総合病院も5km圏に大量にありますよね。
何が困るのですか？
阪急バスの老齢パスを使えば歩くのと変わらない労力で駅にも
病院にもしんどくなく安く行けますよ。

[1295: 匿名さん]

何のインフラも整備されてないニュータウンって、珍しいな。
所謂、陸の孤島ですな、ここは。

[1296: 1295]

ウッディタウン住民です。つい酔っ払って暴言を吐いてしまいました。すいませんでした。

[1297: 匿名]

山手台はニュータウンじゃないから
単なる住宅地です｡ただもっと都市部から離れたら店も沢山出来ていたと思います。
過去の住宅地をみると都市部に近いところは囲い込みが出来ないので商売として旨みが無いとわかってしまっています｡
以前なら計画人口何万人ならタウン内で商売出来ると思っていた人もいましたが今はかなりの僻地の大型のニュータウンでないとその理論は成立しなくなっています｡
購買力の弱い年寄り相手では商売にならない若者は都市が近ければタウン外で買い物をする。
なので終の住みかではなく定年までで割り切って若い奴に安く売ってあげるのがベスト｡
定年までは梅田までの時間や距離は大切だからね

[1298: 匿名]

山手台に店やインフラが無いのは、3～5分で駅や旧国道まで一直線（踏切や右折左折無し）に降りれちゃうからでしょ。徒歩＋バスでも8分程度なんだから。こんなんで施設が出来るわけがない。

[1299: 匿名さん]

彩都のスレは戸建板では1000超えて終了しただけで相変わらず盛り上がってるよ。
マンションのスレで彩都自体の話も進行してる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%BD%A9%E9%83%BD

[1300: 住宅見聞録さん]

彩都は交通費高いけど千里中央周辺のインフラ利用出来るのは強み。

[1301: 匿名さん]

彩都から千里中央まで約30分かかりまんがな（徒歩10分＋モノレール18分、万博公園で乗換有の場合21分）。箕面森町と変わらない！（徒歩3～5分＋バス25分）

因みに山手台から川西能勢口まで約15分（徒歩3分＋バス5分＋電車待ち3分＋電車4分＝15分）、宝塚まで約20分。

[1302: 匿名さん]

ちなみにモノレール代けちる為に間谷住宅まで歩いてそこからバスで千里中央や北千里まで行ってる住民もいますが
これまた２５～３５分（往路と復路で違う）かかっちゃいます～　徒歩とあわせたら３０分以上必至ですな～

[1303: 匿名さん]

バスは時間が不規則だし、のりごごちや本数とかの問題もある。交通機関としては避けたい。

[1304: 医療に詳しい人]

>>1294
山手台の救急事情は決して良くないですよ…山手台周辺の消防署は山本駅南方の①東消防署、
②中山台出張所、雲雀丘山手の③雲雀丘出張所と、なりますが、中山台出張所と雲雀丘出張所に救急隊の配置は無く東消防署に１隊のみとなります。
ただ東消防署救急隊は平均１日24時間の1/3は救急出動しているため、その場合は宝塚駅前の④栄町出張所や逆瀬川の⑤西消防署からの対応となり、かなり到着時間が遅れます。
これは山手台に限った問題ではなく宝塚市東部全体の救急過疎化として市議会でも問題視され議論されていますが、財政難で凍結されています。
地域住民がもっと問題意識を共有し市議会、市役所に圧力をかける事が大事かと思われます。
人命に関わることですから。

[1305: 匿名]

確かに山手台はニュータウンではないな。
大規模な新興住宅街だな。
ニュータウンと新興住宅街は同じようで違う。
タウン内で生活が完結するよう都市機能を持たせた大規模新興住宅街がニュータウンで、
生活に必要なインフラの大部分を持たない新興住宅街はニュータウンではない。

[1306: 匿名さん]

離れた所にある大規模なニュータウンは衰退したらどんどん不便になって大変。

山手台はニュータウンではなく最初から生活に必要なものが殆ど街に無いので衰退するリスクがはなから無い。

[1307: 匿名さん]

1299さんのリンク先に、山手台と彩都と箕面森町で迷っている人のスレが有った。
小野原西が良さそうだけど、高くて諦めて、上記３つで検討中らしかったが、
結局、山手台にしたらしい。

価格：森町＞山手台＞彩都＞＞小野原西
駅近：彩都＞小野原西＞山手台＞＞森町
利便性：小野原西＞＞山手台＝彩都＞森町
梅田までの交通費：小野原西＞山手台＞彩都＝森町
自然環境：森町＞彩都＝山手台＞小野原西

コストパフォーマンスでは、山手台も悪くないが、
ニュータウンに拘らなくても、良い住宅地は沢山あると思うけど。

[1308: 匿名さん]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がぢうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1309: 訂正]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がどうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1310: 匿名]

住民じゃなくて住民のふりをしたアンチが（その後人間性を叩く為に）書いているんだろう。

[1311: 物件比較中さん]

小野原西は生活便利な場所だとは思うけど、住環境としてはちょっと微妙かな。

一種低層じゃないからいわゆる閑静な住宅街じゃないし（地主に利益誘導の開発）、
池の埋立地か断層の真上か土葬の墓地の跡地というのがなんとも。
北千里まで歩けるけど、歩いたら20分かかる。バスだとかなり時間がかかる。
梅田までの時間はなんだかんだで駅までバスでも徒歩でも50分ぐらいかかってしまいます。

ニュータウンや新規分譲地にこだわらないほうが良いという意見には同意。
ニュータウンが出来る前からある駅から徒歩圏の成熟した閑静な一種低層の住宅街のほうがいいよね。

[1312: 物件比較中さん]

　東豊中の住宅地の方が便利そうじゃない？？

[1313: 匿名さん]

いくら梅田に４０分以内に行けたとしても、バスで駅に出たり、子供の学区を考えたりしたとき本当にここでいいのか？正直よく考えてしまう。例え梅田まで５０分くらいかかっても、もっとインフラ整備された所の方がいいと最近思うようになった。

[1314: 匿名はん]

予算が潤沢にあるなら（土地だけで5000万出せるとか）いくらでも選択肢は広がります。

土地に出せるお金が限られている場合は、何か妥協しないと無理ですね。

[1315: 匿名]

1313さん
例えば具体的にはどこでしょうか？＞梅田まで50分ぐらいでインフラ充実した分譲地
当然、土地予算や建物予算、だいたいの希望土地面積など条件は同一での検討ですよね？

[1316: 匿名さん]

1313さんじゃないが、上で挙がっている小野原西は、山手台と同じく
阪急・阪神が建売も販売してました。価格は、建売で６０００万前後。

まあ、千里ＮＴとも隣接してるし、周辺は４方が開発済みエリアなんで、
徒歩圏で大抵揃うので、利便性はかなり良い。
ついでに、公園も千里北公園や松出公園など周辺に多いし、遊歩道をはじめ宅地エリアの道幅も広い。
少し前までは、彩都や山手台と坪単価変らなかったけど、今は、７０万超える場合が多く、リーマンショック前より坪単価が上がっている珍しい場所。

やはり、将来性では、利便性にはかなわないかな。

東豊中も利便性では良いが、土地が４５坪ぐらいと狭いのがデメリット。

[1317: 山手台西翁]

ココは小中学校は悪くないです。
但し高校の校区がイケてない、だから中学から私学行かすご家庭も多い。だからと言って沿線に良い私学もないんだけど…

[1318: 匿名]

小野原は小野原西区画整理が出来る数年前は、阪急小野原住宅の空地の７０坪ぐらいの土地が３５００万円ぐらいでよく仲介物件に良く出ていましたね。その頃は山手台東１丁目が分譲されていて山手台のほうが高かったんですが今は逆転していますね。駅から多少遠いけど車だと便利な場所ですね、あそこは。
でも小野原の区画整理事業の一帯は池や田んぼや墓や湿地の跡地なので、地勢という意味ではあまり良いとは思えません。小野原西全体も北斜面ですよね。

[1319: 匿名]

小野原の地価が上がったのは、中高層だからじゃないの？
地主の使い勝手がいいように（資産価値を上げる為に）用途地域を中高層にして
容積率200%にしたんだから土地の値段が上がったのは当たり前だよ。
60坪の土地でも延床400㎡のアパート建てられるんだから。

[1320: 匿名]

山手台は阪急だけどいうのがねぇ。

ＪＲ中山寺に乗りいれて２wayアクセスになれば、通勤住宅地としての価値は全く違ってくるのに勿体無い。

囲い込みとかセコイ事考えずに、バス便のＪＲ乗り入れを検討してほしい。

[1321: 匿名]

阪急バス山手台線がJR中山寺まで延長することは有りません。

[1322: 匿名]

パ○ホーム同規模の分譲価格
三田ウッディタウン　4200万円
阪急宝塚山手台　　　5300万円
差額が1100万

駅までは自転車として都心への交通費は？
阪急 中山－梅田　　往復 540円
ＪＲ 新三田－大阪　往復1,480円
差額が940円

毎週1回大阪で出かけたとして、一年で
阪急 中山－梅田　　25,920円
ＪＲ 新三田－大阪　71,040円
差額が45,120円

30年間続けたとして
阪急 中山－梅田　　 777､600円
ＪＲ 新三田－大阪　2,131,200円
差額が1,353,600円（約135万）

分譲価格の差額　　　1100万
交通費の差額　　　　 135万

あんまり交通費の差って大きくないなぁ


もし、毎週平日（月～金）大阪で出かけたとして、一年で
阪急 中山－梅田　　129,600円
ＪＲ 新三田－大阪　355,200円
差額が225,600円

30年間続けたとして
阪急 中山－梅田　　 3,888,000円
ＪＲ 新三田－大阪　10,656,000円
差額が6,768,000円（約677万）

分譲価格の差額　　　1100万
交通費の差額　　　　 677万

それでもこんなもんかぁ
通勤手当があれば自腹で大阪に行くことは無いけど

まぁ、電車に乗る時間の差もあるからね
朝の通勤時間帯 朝 7:30頃に乗ったとして
阪急 中山－梅田　　7:27分発の通勤急行 38分
ＪＲ 新三田－大阪　7:34分発の快速 47分

その差、9分。。。そんな大きい差でもないなぁ

それなら、帰宅時間帯は？　18:00ごろに乗ったのとして
阪急 中山－梅田　　18:30分発の急行 29分
ＪＲ 新三田－大阪　18:24分発の快速 43分

その差、14分。。。帰りは1.5倍ぐらい山手台のほうが早いねぇ

[1323: 匿名]

電車やバスは時間にあわせて家を出る行きはともかく、帰りは待ち時間や本数も考慮する必要があると思います。

特に昼間は福知山線の宝塚以北は快速が2本/hと少ないですからね。大阪からランダムに所要時間を計算すると昼間は乗換えや待避や待ち時間で1時間ぐらいかかってしまいますよ。

例えば15時頃に大阪から帰るとして、15時に梅田駅、大阪駅に到着したら新三田への最速到着時間は15時57分（15時05分の新快速に乗り尼崎で東西快速宝塚行に乗換え川西池田で普通に乗換え）です。乗換え無しで丹波路快速で帰ろうとすると15時24分まで待つ必要になり新三田到着は16時05分です。

一方で梅田→山本の場合は、座る為に1本待ったとしても梅田始発15時10分の急行に乗って15時35分に到着です。数分立って待ってからのんびり座って帰れて25分と、座れる確率が低く1時間ぐらいかかるのとでは
だいぶ違うと思います。山手台の場合JR中山寺も利用できますが（福知山線の最寄り駅）、これだと中山寺到着は15時26分（15時05分の新快速に乗り尼崎で東西快速宝塚行に乗換え）です。新三田とは実に31分の差が出てしまいます。

[1324: 匿名]

1322は通勤時間帯での話をしてるね
1323は無理に一番遅そうな時間帯を狙って書かなくてもいんじゃない？
通勤帰りは乗る電車の発車時刻に合わせて帰るから待ち時間は無いんじゃん
今の世の中、当たり前に携帯電話で発車時刻の確認もできるしね
それに福知山線は来年から昼間の電車本数も増えるしね
それにしても阪急 中山－梅田って朝の通勤時間帯って時間かかるんやね
まぁ、朝の阪急宝塚線て、やたらノロノロ運転するもんな
ＪＲ新三田始発で１００％座って爆睡して通勤できる新三田組
阪急中山からじゃほとんど座れず、ギュウギュウ詰め地獄の阪急組

[1325: 匿名]

いちばん遅そうな時間帯でもなんでもないよ。
通勤時間帯を除く昼間や夜間は大阪→三田は常に平均55～60分ぐらいかかる。
10分刻みでekitanとかのサイトで所要時間検索してみ。
たまたま三田直通の快速にすぐ乗れるタイミング以外は常に遅いから。

[1326: 匿名]

↑
そんなことねーよ

[1327: 匿名]

交通費が安いとかって話は納得だね
結局、分譲価格の差は埋めれないわけね

[1328: 匿名]

1325、1326
まぁまぁ、くらだらんことで喧嘩はやめよーぜ

[1329: 住まいに詳しい人]

５０分近くかかっていいなら、山本からでも余裕で梅田まで座って通勤する方法があります。

山本→宝塚（余裕で座れる）９分
宝塚→梅田（今津線経由準急　始発なので座れる）発車待ち時間２分＋乗車時間３６分

合計４７分

[1330: 匿名さん]

普段の生活で三田は三田周辺の施設や店しか使えないけど、山手台は伊丹、川西、宝塚、豊中、尼崎、猪名川と色々な選択肢がある。

[1331: 匿名]

三田は冬が極寒で厳しいのがなぁ。。。
宝塚の長尾山系は南斜面なので冬でも昼間は暖かいというのはひとつの良さだと思います。

三田は年間の寒暖差、昼夜間の温度差が激しい内陸型気候、宝塚は温暖な瀬戸内気候。