阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1262: 土地勘無しさん]

従来の山手台と4丁目では決定的な違いがある

阪急梅田駅からの距離

西・東2丁目終端（アズナス前交差点）　17.89km
西2丁目（山手台小学校正門前）　18.00km
東3丁目　17.8～17.9km
阪急オアシス　18.17km
西4丁目（前回街区最南部入口）　18.25km
西4丁目（新街区北端）　18.9km

もうおわかりだろう。
西4丁目は、良質不動産の目安である梅田18km圏内を満たしていない。

[1263: 匿名]

阪急梅田駅からの距離

西・東2丁目終端（アズナス前交差点）　17.89km
西2丁目（山手台小学校正門前）　18.00km
東3丁目　17.8～17.9km

ってことは、阪急百貨店を基準にしたら
みんな圏外なんだね。

[1264: 土地勘無しさん]

阪急うめだ本店からの距離

山手台東1丁目入口（南公園の北側）　17.3km
ジオグランデ入口　17.2km
山手台西1丁目　17.6～17.7km
山手台中学校正門　17.8km
山手台西・東2丁目（南端の通り）　17.8～17.9km
山手台西・東2丁目（北端のアズナス前）　18.2km
オアシス　18.4km
西4丁目　18.5～19.2km

中山台（中山台、五月台、桜台）　18.0～20.0km
逆瀬台地区（逆瀬台、青葉台、光ガ丘）　17.5～18.9km
ゆずり葉台　19.0～19.7km
ラビスタ　19.5～19.9km　

[1265: 匿名]

梅田って漠然としすぎで、どこが中心や基準になるか分からない。
まぁあの歩道橋になるのかな。
でも北ヤードが出来たらパワーバランスが北にシフトする可能性もあるからなぁ。
本町、淀屋橋、中之島も重要だから、本町と梅田の間をとって淀屋橋20km圏あたりが
不動産の基準としては良いと思う。

[1266: 匿名]

18キロは彩都の宣伝文句で良質な住宅地の基準でも何でもないでしょ
必死に阪急梅田からの距離調べてえらい粘着質だな
梅田の阪急からの距離図ってどうすんの？

[1267: 匿名]

ここ見てたら山手台住民って根性腐ってるって思われても仕方ないな
他のまともな住民がかわいそう、、、

[1268: 匿名]

と、暴言を引き出す為に、今までさんざんあの手この手で山手台を貶していた人間が申しております。

[1269: e戸建てファンさん]

>>1266
18kmは単なるネタだけど、大阪圏においては都心から20kmがひとつの基準となるのは紛れも無い事実だと思うよ。色々な文献や論文でもそのあたりはよく出る数字だし。

都心をどこに設定するかや梅田でいいのかという点は色々な異論や意見があるだろうけど。

[1270: 匿名]

戸建の彩都のスレって、以前は盛り上がっていたけど今は無いね。マンションはあるけど。
土地や戸建は売れてんのかな。ちょっと気になる。

[1271: 匿名]

山手台も終わったな

[1272: 匿名さん]

彩都は、今年から箕面側を販売開始してるから、そこそこ売れてる。
ここよりは、坪単価が少し高いけど、坪５０万程度と北摂では
格安なんで、予算の少ない子育て世代にはそれなりに支持されている。
但し、梅田に出るにはモノレール＋北大阪急行＋地下鉄で
ここで話題の交通費が高いのがネック。
どちらにしても、あの広大な箕面側を売り切るのは不可能か？

[1273: 匿名さん]

売れてるみたいだし、これからがメインじゃないの？

[1274: 1273]

すいません。上のレスは1271に対してです。

彩都はどうなんでしょうね。運賃だけでなく乗換えや所要時間も結構なものですよね。

阪急が山手台の分譲を再開した数年前は山手台の建築条件無し宅地のほうが彩都より坪単価高かったのに、今は彩都のほうが坪単価高くなっているんですね。面白いですね。まぁ山手台の分譲地はどんどん駅から遠くなっているので、その影響も考えないといけませんが。

彩都は計画戸数16,700戸計画人口50000人になっていますが、これはさすがに不可能だと言わざるを得ないような気がします。今やってる西部地区は約20000人ですが、これもなかなか厳しそうですね。

[1275: 匿名さん]

彩都は街開きの頃（６年前ぐらい）は坪単価４０万ぐらいで、モノレール開通の時期（３年前）は、プチバブルもあって坪単価７０ぐらいまで上がった。でも、今は、現実的な５０万ぐらいに落ち着いてる。
山手台より坪単価が高いのは、モノレールといっても今販売中の区画が駅徒歩１０分ぐらいで、駅徒歩圏というのが大きい。但し、これから本格化する広大な箕面市側は、段々駅から離れるのでこれからは下がる一方かも。

[1276: 匿名]

彩都は千里中央にもモノレール直通ではなく乗り換えないと出られないケースが多いからなぁ。
千里中央でも北大阪急行に乗るには結構歩かないといけないし。
大阪方面に出る場合、千里中央から北大阪急行、南茨木から阪急京都線、蛍池から阪急宝塚線と
色々な出方がありますが、どのルートでも高いし遅いのとしんどいです。
宣伝は乗換え時間書かないで、梅田33分とかありえない無責任な数字が出ていますけど、
実際は平均で50分はかかります。

彩都の箕面側の広大なエリアって駅から実質の徒歩で20～25分かかるエリアが相当占めますよね。
バス便になるんでしょうか。モノレール＋バス便ってある意味凄いですね。
まぁ徒歩25分で高低差もあるニュータウンなのにバス便がなかったらもっと強烈ですけど。
公共交通機関50分と徒歩20分だと梅田まで1時間10分ですか。かなり厳しいですね。

[1277: 匿名]

なんやかんやいうても、近畿圏（大阪通勤圏）で今分譲されている大規模分譲地では
シビアに分析して消去法的に選ぶと山手台が一番マシでリスクが少ないんじゃないか
という結論になってしまいます。

大阪都心ビジネス街（梅田、中之島、淀屋橋、本町）、新大阪、伊丹空港から全て
20km圏内の大規模分譲地は山手台と彩都しかありませんが、彩都はとにかくマイナス点が
多くありすぎますからね。

2050年で近畿（大阪圏）の人口は今より30%近く減少しているという予想なんですよね・・・
今でも空家が15%以上あるのに、都心から遠い交通費も高いニュータウンは猛烈な空家、
空地の増加と二束三文な地価への暴落は避けられないと思います。
単身世帯は増えますし、世帯数はそんなに減りませんが、都心から遠いニュータウンの
一軒家需要はどう計算しても減るんですよね

[1278: 匿名]

それでは都心40㎞圏でJR往復1500円かかる三田ギュウッディタウンとかよりは、山手台の相対的な価値はどうしても際立ちますね。

[1279: 匿名さん]

でも、ここ最近の売れ行きは、結局は坪単価が安いからでしょうね。
土地も２０００万ちょっとで買えるので、多少の不便は目をつぶれる。
サラリーマンで手が届く価格設定が、大規模分譲では鉄則かな。

彩都が売れるようになったのも、土地が３０００万切るようになったからだから。

[1280: 匿名]

他と比べてどうのこうの、他はここがよくない、あそこがよくない・・・
そんなふうに比べることでしか、山手台のいいところってないのかぁ。

ナンチャって山手台の偏屈ジジィさんがやっといなくなって
平穏になったと思ったら、偏屈ジジィさんがまたやって来たのか、
それとも似たようなのがわいてきたのかわからないけど・・・


彩都にしても、山手台とは違う、彩都なりのいいところがきっとあるでしょう。
森町も、能勢も、名塩も、三田も、神戸の数々のニュータウンにも、
山手台とは違ういい面も、そして山手台と比べたら見劣りする面も
もちろんあるでしょう。

購入者が、それぞれの街の特徴や、デメリット、価格面も吟味し、
それを、それぞれの都合や事情や価値観で選ぶ。

それを認めないで、他のニュータウンを全て否定する人が
この掲示板に貼り付いているのは何故なのでしょうね。

Part1の方の初期のスレを読んでみたら、
すごくまともで、この街のいいとこも悪いとこも普通に意見交換され、
とてもいいスレだったんだなぁと思いました。

自分だけの偏った観点で、他のニュータウンを全て否定するんじゃなくて、
山手台のいいところ探ししたらいいのに。

どこがどうだとか、それと比べて山手台だけが優れてるとか、
興ざめで、もううんざりです。

[1281: サラリーマンさん]

何かと三田ウッディタウン等を貶している書き込みは、山手台住民になりすました山手台アンチの可能性がきわめて高い。

山手台住民のイメージを陥れる為の幼稚かつ安易な自演工作。

まず他のニュータウンを貶したりして山手台を持ち上げておき、山手台住民は性根が腐っている等と自分でレスを書いて完了。

[1282: 匿名]

↑不動産の価値は相対的な評価で定まってくるものでもあるので、比較はやむを得ない。

[1283: 匿名]

そういうあなたの文調・・・

まさに三田や４丁目をボロクソに言ってた
偏屈ジジィさん本人ぽいねんけどなぁ。

[1284: 匿名さん]

あんたこそ持ち上げて貶して自演してるマッチポンプ自演の張本人じゃないの。

[1285: 匿名はん]

不動産は人生最大の買物なので、ある程度シビアに比較するのは仕方無いと思います。

[1286: 住宅見聞録さん]

言葉の定義ですが

ﾅﾝﾁｬって山手台＝山手台西４丁目


三田牛＝三田ｳｯﾃﾞｨﾀｳﾝ

ですか？

[1287: ご近所さん]

クリスマスイルミネーションはどちらかというと山手台西よりも山手台東1～2丁目あたりのほうが多かったですね。

[1288: 匿名]

大半のニュータウンが価値が保たれて永続するなんて事はこれからの時代現実的にはありえない。

だから、どこもそれぞれに良さがある、みんな良いなんて奇麗事は言ってられないんですよ。

街選びに失敗したら本当に大変な事になります。

空家率が３０～４０％超えてくると暴落しますし、どんどん寂れて店や公共交通機関などの
利便性も落ちていきますから。

[1289: 匿名]

一種低層の戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）と言われている条件は近畿では梅田40分圏。電車の最短時間とかじゃないよ。玄関出てから、車の送り迎えや原付等は使わずに、公共交通機関で梅田・大阪までの昼間最短所要時間。徒歩、バス電車モノレールの乗車時間、乗換え時間、待ち時間等の合計。これをクリアできる戸建の閑静な住宅街では近畿全域で見ても意外に少ない。

例えばバス停まで徒歩5分、バス乗車時間15分、電車待ち時間5分、電車乗車時間15分の住宅街だったら40分。山手台は徒歩3分バス5分電車待ち時間5分電車乗車時間27分で40分でいちおうコレをクリアしている。

[1290: 匿名]

↑と、ナンチャって山手台住民の偏屈ジジイが申しております。

[1291: 匿名]

なんやかんやでニュータウンは玄関出てから梅田までドアツードアで1時間ぐらいかかる所が多いからね。

[1292: 匿名]

一種低層戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）のを求めるのなら、
梅田から何分なんてことよりも、歩いて行ける範囲に病院やお店があることこそが最低条件なのは間違いない。

梅田から４０分以上かかっても何も生活に支障はないが、おじいちゃんやおばあちゃんになった時、近所に病院やスーパーがないと日々の暮らしそのもに支障があり、やがて転出、空家率も上がる。

[1293: 匿名]

そういえば山手台には何も有りませんね。

[1294: 匿名]

山手台って救急車呼んでもすぐきますよ。
消防署近いですから。総合病院も5km圏に大量にありますよね。
何が困るのですか？
阪急バスの老齢パスを使えば歩くのと変わらない労力で駅にも
病院にもしんどくなく安く行けますよ。

[1295: 匿名さん]

何のインフラも整備されてないニュータウンって、珍しいな。
所謂、陸の孤島ですな、ここは。

[1296: 1295]

ウッディタウン住民です。つい酔っ払って暴言を吐いてしまいました。すいませんでした。

[1297: 匿名]

山手台はニュータウンじゃないから
単なる住宅地です｡ただもっと都市部から離れたら店も沢山出来ていたと思います。
過去の住宅地をみると都市部に近いところは囲い込みが出来ないので商売として旨みが無いとわかってしまっています｡
以前なら計画人口何万人ならタウン内で商売出来ると思っていた人もいましたが今はかなりの僻地の大型のニュータウンでないとその理論は成立しなくなっています｡
購買力の弱い年寄り相手では商売にならない若者は都市が近ければタウン外で買い物をする。
なので終の住みかではなく定年までで割り切って若い奴に安く売ってあげるのがベスト｡
定年までは梅田までの時間や距離は大切だからね

[1298: 匿名]

山手台に店やインフラが無いのは、3～5分で駅や旧国道まで一直線（踏切や右折左折無し）に降りれちゃうからでしょ。徒歩＋バスでも8分程度なんだから。こんなんで施設が出来るわけがない。

[1299: 匿名さん]

彩都のスレは戸建板では1000超えて終了しただけで相変わらず盛り上がってるよ。
マンションのスレで彩都自体の話も進行してる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%BD%A9%E9%83%BD

[1300: 住宅見聞録さん]

彩都は交通費高いけど千里中央周辺のインフラ利用出来るのは強み。

[1301: 匿名さん]

彩都から千里中央まで約30分かかりまんがな（徒歩10分＋モノレール18分、万博公園で乗換有の場合21分）。箕面森町と変わらない！（徒歩3～5分＋バス25分）

因みに山手台から川西能勢口まで約15分（徒歩3分＋バス5分＋電車待ち3分＋電車4分＝15分）、宝塚まで約20分。

[1302: 匿名さん]

ちなみにモノレール代けちる為に間谷住宅まで歩いてそこからバスで千里中央や北千里まで行ってる住民もいますが
これまた２５～３５分（往路と復路で違う）かかっちゃいます～　徒歩とあわせたら３０分以上必至ですな～

[1303: 匿名さん]

バスは時間が不規則だし、のりごごちや本数とかの問題もある。交通機関としては避けたい。

[1304: 医療に詳しい人]

>>1294
山手台の救急事情は決して良くないですよ…山手台周辺の消防署は山本駅南方の①東消防署、
②中山台出張所、雲雀丘山手の③雲雀丘出張所と、なりますが、中山台出張所と雲雀丘出張所に救急隊の配置は無く東消防署に１隊のみとなります。
ただ東消防署救急隊は平均１日24時間の1/3は救急出動しているため、その場合は宝塚駅前の④栄町出張所や逆瀬川の⑤西消防署からの対応となり、かなり到着時間が遅れます。
これは山手台に限った問題ではなく宝塚市東部全体の救急過疎化として市議会でも問題視され議論されていますが、財政難で凍結されています。
地域住民がもっと問題意識を共有し市議会、市役所に圧力をかける事が大事かと思われます。
人命に関わることですから。

[1305: 匿名]

確かに山手台はニュータウンではないな。
大規模な新興住宅街だな。
ニュータウンと新興住宅街は同じようで違う。
タウン内で生活が完結するよう都市機能を持たせた大規模新興住宅街がニュータウンで、
生活に必要なインフラの大部分を持たない新興住宅街はニュータウンではない。

[1306: 匿名さん]

離れた所にある大規模なニュータウンは衰退したらどんどん不便になって大変。

山手台はニュータウンではなく最初から生活に必要なものが殆ど街に無いので衰退するリスクがはなから無い。

[1307: 匿名さん]

1299さんのリンク先に、山手台と彩都と箕面森町で迷っている人のスレが有った。
小野原西が良さそうだけど、高くて諦めて、上記３つで検討中らしかったが、
結局、山手台にしたらしい。

価格：森町＞山手台＞彩都＞＞小野原西
駅近：彩都＞小野原西＞山手台＞＞森町
利便性：小野原西＞＞山手台＝彩都＞森町
梅田までの交通費：小野原西＞山手台＞彩都＝森町
自然環境：森町＞彩都＝山手台＞小野原西

コストパフォーマンスでは、山手台も悪くないが、
ニュータウンに拘らなくても、良い住宅地は沢山あると思うけど。

[1308: 匿名さん]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がぢうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1309: 訂正]

ここの住民って、なんでこんなに必死なんだろう。
電車賃がどうのこうの梅田から１８k圏とか・・・
書き込みのあとに虚しさを感じませか？

[1310: 匿名]

住民じゃなくて住民のふりをしたアンチが（その後人間性を叩く為に）書いているんだろう。

[1311: 物件比較中さん]

小野原西は生活便利な場所だとは思うけど、住環境としてはちょっと微妙かな。

一種低層じゃないからいわゆる閑静な住宅街じゃないし（地主に利益誘導の開発）、
池の埋立地か断層の真上か土葬の墓地の跡地というのがなんとも。
北千里まで歩けるけど、歩いたら20分かかる。バスだとかなり時間がかかる。
梅田までの時間はなんだかんだで駅までバスでも徒歩でも50分ぐらいかかってしまいます。

ニュータウンや新規分譲地にこだわらないほうが良いという意見には同意。
ニュータウンが出来る前からある駅から徒歩圏の成熟した閑静な一種低層の住宅街のほうがいいよね。